Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой Л.А.,
судей: Пущиной Л.Ю., Чупрова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кулик А.А.,
с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Дьяченко С.П., при ведении протокола отдельного процессуального действия в Арбитражном суде Красноярского края помощником судьи Гордеевой Т.В.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Красноярского края представителей:
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю - Богданчиковой Елены Анатольевны (доверенность от 28.12.2012),
общества с ограниченной ответственностью "Альфа" - Рудиш Виктора Александровича (доверенность от 20.05.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.; суд апелляционной инстанции: Морозова Н.А., Колесникова Г.А., Севастьянова Е.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (г. Красноярск, ОГРН 1022401798209, далее - ООО "Альфа", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент) о признании незаконным уведомления от 31.01.2012 N 3774 о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, предоставленного ООО "Альфа" для строительства комплекса многоэтажных жилых домов, с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная, о применении последствий недействительной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю, Управление).
Определением от 22.11.2012 дело N А33-16579/2012 по заявлению ООО "Альфа" к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в Едином государственном реестре прав, об обязании внести запись в Единый государственный реестр прав о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 объединено в одно производство с настоящим делом с присвоением номера А33-11766/2012.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2012 года исковые требования к Департаменту удовлетворены частично. Сделка о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, оформленная уведомлением от 31.01.2012 N 3774, признана недействительной; в удовлетворении остальной части иска отказано; требования к Управлению Росреестра по Красноярскому краю удовлетворены; признаны незаконными действия Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в Едином государственном реестре прав. Суд обязал Управление Росреестра по Красноярскому краю восстановить нарушенные права заявителя и восстановить в Едином государственном реестре прав запись о регистрации договора аренды от 02.05.2007 N 936 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года решение суда от 26 декабря 2012 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю ставит вопрос о проверке законности судебных актов по мотивам их несоответствия действующему законодательству: статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, в связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации Управлением 13.06.2012 в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936, в связи с чем вывод судов о незаконности действий Управления является ошибочным.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель ООО "Альфа" просит оставить судебные акты без изменения.
Департамент о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (уведомление о вручении почтового отправления, информация, размещенная на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 21.06.2013), своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается без участия его представителя.
Проверив правильность применения норм материального права и норм процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований для отмены судебных актов.
Как установлено материалами дела и судами, на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 28.02.2007 N 596-арх 02.05.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Альфа" (арендатор) заключен договор аренды N 936, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:7000188:0651 в оценочной зоне 88, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная общей площадью 38013,7 кв.м, для использования в целях строительства жилых домов с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка. Срок действия договора установлен с 28.02.2007 по 27.02.2010.
21.06.2007 произведена государственная регистрация указанного выше договора аренды, номер регистрации 24-24-01/086/2007-428.
ООО "Альфа" получено разрешение на строительство квартала жилых домов по адресу г. Красноярск, Свердловский район, ул. Полтавская - ул. Семафорная от 17.12.2007 N 14-12607. Срок действия разрешения продлен до 17.07.2013.
Администрация г. Красноярска распоряжением от 01.12.2012 N 1386/ж продлила срок аренды земельного участка до 28.02.2013 и обязала Департамент заключить договор аренды земельного участка с ООО "Альфа".
Уведомлением от 31.01.2012 N 3774 Департамент известил ООО "Альфа" о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации настоящего уведомления.
11.05.2012 в Управление обратился представитель муниципального образования г. Красноярск с заявлением о регистрации прекращения сделки - договора аренды N 936.
13.06.2012 в ЕГРП внесена запись о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936.
Судами было установлено на основании письма от 19.10.2012 N 71-50/27800 Управления Росреестра по Красноярскому краю, что согласно данным ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 имелись записи об ограничении (обременении) прав: ипотека прав аренды в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве; ипотека в пользу залогодержателей ОАО "ТрансКредитБанк", Банк ВТБ 24 (ЗАО).
Застройщик спорного земельного участка (ООО "Альфа") обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды признали недействительной сделку о расторжении договора аренды упомянутого земельного участка, оформленную уведомлением от 31.01.2012 N 3774; судебные акты в этой части заявленных требований не обжалованы.
Удовлетворяя в полном объеме требования общества к Управлению, суды двух инстанций правомерно исходили из следующего.
Право аренды земельного участка, предоставленного обществу под строительство жилых домов, являлось предметом залога; залогодержателями названного права являлись участники долевого строительства.
В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет прав получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Как следует из пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества (пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В ЕГРП имелись сведения о залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651, что следует, в частности и из письма Управления от 19.10.2012 N 71-50/27800.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Суды правомерно учли, что сделка прекращения договора аренды земельного участка является недействительной; запись Управления о прекращении договора аренды по заявлению арендодателя (Департамента) лишила залогодержателей (участников долевого строительства) без их согласия права на предмет залога. При таких условиях выводы судов о незаконности действий Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка N 936 в ЕГРП и обязании восстановить названную запись являются правильными.
Управление указывает в кассационной жалобе на то, что на спорный земельный участок возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах; названное право возникает у указанных лиц с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; земельный участок поступает в долевую собственность, а публично-правовое образование (арендодатель - Департамент) утрачивает право распоряжаться земельным участком.
В связи с названным правовым подходом, вытекающим из положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ, а также с учетом с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/1, заявитель считает, что арендодатель вправе был обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды N 936.
Действительно, в силу приведенных норм права с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.
Однако в данном случае Управление не представило доказательств регистрации права собственности хотя бы одного лица на любое помещение в многоквартирном доме на спорном земельном участке ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции в связи с этим правомерно учел, что Управление не представило таких сведений, в том числе на момент осуществления Управлением оспариваемых по настоящему делу действий.
Поскольку Управление не доказало, что договор аренды N 936 прекратил действие в связи с названным им обстоятельством, внесение в реестр записи о его прекращении произведено незаконно (без согласия залогодержателей).
Управление считает, что рассматривая требование общества о признании незаконными действий Управления по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды фактически рассмотрели спор о недействительности сделки, что противоречит Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Названный довод проверен, однако учтен быть не может. Предметом самостоятельной проверки судов являлась правомерность действий Управления по внесению в реестр записи о прекращении договора аренды; незаконность этих действий подтверждена не столько недействительностью сделки о прекращении договора аренды, сколько отсутствием согласия залогодержателей на прекращение этого договора аренды.
Доводы об отсутствии совокупности признаков, необходимых для признания действий Управления незаконными, опровергаются установленными по делу обстоятельствами внесения соответствующей записи. Ссылки на то, что общество не доказало, что именно Управлением нарушены его права, не может быть принята, поскольку в результате действий Управления из ЕГРП неправомерно исключена запись о регистрации договора аренды, арендатором по которому является заявитель по делу.
Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеются ссылки в кассационной жалобе, не установлено.
При таких условиях Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актах, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.КАДНИКОВА
Судьи:
Л.Ю.ПУЩИНА
А.И.ЧУПРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2013 ПО ДЕЛУ N А33-11766/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2013 г. N А33-11766/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой Л.А.,
судей: Пущиной Л.Ю., Чупрова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кулик А.А.,
с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Дьяченко С.П., при ведении протокола отдельного процессуального действия в Арбитражном суде Красноярского края помощником судьи Гордеевой Т.В.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Красноярского края представителей:
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю - Богданчиковой Елены Анатольевны (доверенность от 28.12.2012),
общества с ограниченной ответственностью "Альфа" - Рудиш Виктора Александровича (доверенность от 20.05.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.; суд апелляционной инстанции: Морозова Н.А., Колесникова Г.А., Севастьянова Е.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (г. Красноярск, ОГРН 1022401798209, далее - ООО "Альфа", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент) о признании незаконным уведомления от 31.01.2012 N 3774 о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, предоставленного ООО "Альфа" для строительства комплекса многоэтажных жилых домов, с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная, о применении последствий недействительной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю, Управление).
Определением от 22.11.2012 дело N А33-16579/2012 по заявлению ООО "Альфа" к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в Едином государственном реестре прав, об обязании внести запись в Единый государственный реестр прав о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 объединено в одно производство с настоящим делом с присвоением номера А33-11766/2012.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2012 года исковые требования к Департаменту удовлетворены частично. Сделка о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, оформленная уведомлением от 31.01.2012 N 3774, признана недействительной; в удовлетворении остальной части иска отказано; требования к Управлению Росреестра по Красноярскому краю удовлетворены; признаны незаконными действия Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в Едином государственном реестре прав. Суд обязал Управление Росреестра по Красноярскому краю восстановить нарушенные права заявителя и восстановить в Едином государственном реестре прав запись о регистрации договора аренды от 02.05.2007 N 936 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года решение суда от 26 декабря 2012 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю ставит вопрос о проверке законности судебных актов по мотивам их несоответствия действующему законодательству: статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, в связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации Управлением 13.06.2012 в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936, в связи с чем вывод судов о незаконности действий Управления является ошибочным.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель ООО "Альфа" просит оставить судебные акты без изменения.
Департамент о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (уведомление о вручении почтового отправления, информация, размещенная на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 21.06.2013), своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается без участия его представителя.
Проверив правильность применения норм материального права и норм процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований для отмены судебных актов.
Как установлено материалами дела и судами, на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 28.02.2007 N 596-арх 02.05.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Альфа" (арендатор) заключен договор аренды N 936, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:7000188:0651 в оценочной зоне 88, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная общей площадью 38013,7 кв.м, для использования в целях строительства жилых домов с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка. Срок действия договора установлен с 28.02.2007 по 27.02.2010.
21.06.2007 произведена государственная регистрация указанного выше договора аренды, номер регистрации 24-24-01/086/2007-428.
ООО "Альфа" получено разрешение на строительство квартала жилых домов по адресу г. Красноярск, Свердловский район, ул. Полтавская - ул. Семафорная от 17.12.2007 N 14-12607. Срок действия разрешения продлен до 17.07.2013.
Администрация г. Красноярска распоряжением от 01.12.2012 N 1386/ж продлила срок аренды земельного участка до 28.02.2013 и обязала Департамент заключить договор аренды земельного участка с ООО "Альфа".
Уведомлением от 31.01.2012 N 3774 Департамент известил ООО "Альфа" о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации настоящего уведомления.
11.05.2012 в Управление обратился представитель муниципального образования г. Красноярск с заявлением о регистрации прекращения сделки - договора аренды N 936.
13.06.2012 в ЕГРП внесена запись о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936.
Судами было установлено на основании письма от 19.10.2012 N 71-50/27800 Управления Росреестра по Красноярскому краю, что согласно данным ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 имелись записи об ограничении (обременении) прав: ипотека прав аренды в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве; ипотека в пользу залогодержателей ОАО "ТрансКредитБанк", Банк ВТБ 24 (ЗАО).
Застройщик спорного земельного участка (ООО "Альфа") обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды признали недействительной сделку о расторжении договора аренды упомянутого земельного участка, оформленную уведомлением от 31.01.2012 N 3774; судебные акты в этой части заявленных требований не обжалованы.
Удовлетворяя в полном объеме требования общества к Управлению, суды двух инстанций правомерно исходили из следующего.
Право аренды земельного участка, предоставленного обществу под строительство жилых домов, являлось предметом залога; залогодержателями названного права являлись участники долевого строительства.
В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет прав получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Как следует из пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества (пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В ЕГРП имелись сведения о залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651, что следует, в частности и из письма Управления от 19.10.2012 N 71-50/27800.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Суды правомерно учли, что сделка прекращения договора аренды земельного участка является недействительной; запись Управления о прекращении договора аренды по заявлению арендодателя (Департамента) лишила залогодержателей (участников долевого строительства) без их согласия права на предмет залога. При таких условиях выводы судов о незаконности действий Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка N 936 в ЕГРП и обязании восстановить названную запись являются правильными.
Управление указывает в кассационной жалобе на то, что на спорный земельный участок возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах; названное право возникает у указанных лиц с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; земельный участок поступает в долевую собственность, а публично-правовое образование (арендодатель - Департамент) утрачивает право распоряжаться земельным участком.
В связи с названным правовым подходом, вытекающим из положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ, а также с учетом с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/1, заявитель считает, что арендодатель вправе был обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды N 936.
Действительно, в силу приведенных норм права с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.
Однако в данном случае Управление не представило доказательств регистрации права собственности хотя бы одного лица на любое помещение в многоквартирном доме на спорном земельном участке ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции в связи с этим правомерно учел, что Управление не представило таких сведений, в том числе на момент осуществления Управлением оспариваемых по настоящему делу действий.
Поскольку Управление не доказало, что договор аренды N 936 прекратил действие в связи с названным им обстоятельством, внесение в реестр записи о его прекращении произведено незаконно (без согласия залогодержателей).
Управление считает, что рассматривая требование общества о признании незаконными действий Управления по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды фактически рассмотрели спор о недействительности сделки, что противоречит Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Названный довод проверен, однако учтен быть не может. Предметом самостоятельной проверки судов являлась правомерность действий Управления по внесению в реестр записи о прекращении договора аренды; незаконность этих действий подтверждена не столько недействительностью сделки о прекращении договора аренды, сколько отсутствием согласия залогодержателей на прекращение этого договора аренды.
Доводы об отсутствии совокупности признаков, необходимых для признания действий Управления незаконными, опровергаются установленными по делу обстоятельствами внесения соответствующей записи. Ссылки на то, что общество не доказало, что именно Управлением нарушены его права, не может быть принята, поскольку в результате действий Управления из ЕГРП неправомерно исключена запись о регистрации договора аренды, арендатором по которому является заявитель по делу.
Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеются ссылки в кассационной жалобе, не установлено.
При таких условиях Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актах, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.КАДНИКОВА
Судьи:
Л.Ю.ПУЩИНА
А.И.ЧУПРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)