Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Брюхановой Т.А., Первушиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Колобова Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года по делу N А58-4545/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шамаева Т.С.; суд апелляционной инстанции: Клочкова Н.В., Скажутина Е.Н., Макарцев А.В.),
установил:
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Колобов Владимир Владимирович (ОГРН: 304143324300032; Республика Саха (Якутия), пгт. Чернышевский) (далее - предприниматель Колобов В.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к администрации муниципального образования "Поселок Чернышевский" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ОГРН: 1061433000298; Республика Саха (Якутия), пгт. Чернышевский) (далее - администрация) с иском о взыскании 67 836 рублей 90 копеек убытков, о применении в договоре купли-продажи объекта недвижимости N 03-К отчета об оценке от 19 июля 2012 года N 203-оц-12 с рыночной стоимостью 462 808 рублей без НДС, о признании утратившей силу по сроку оценки, примененной в договоре купли-продажи по состоянию на 24.11.2009.
3 сентября 2012 года предприниматель Колобов В.В. обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с администрации расходов на проезд и проживание в размере 31 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года, в удовлетворении иска отказано.
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года, в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Колобов В.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению заявителя кассационной жалобы, факт признания отказа администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендованного помещения решением суда по делу N А58-2155/10 незаконным и недействительным, влечет за собой признание недействительным договора купли-продажи от 01.01.2010 и оценку недвижимости, согласованную в нем.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что не был ознакомлен с отчетом по оценке в связи с чем, считает ошибочным вывод суд апелляционной инстанции о том, что право на обжалование заключения оценщика истцом утрачено.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 17281, 307282), однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, предприниматель Колобов В.В. являлся арендатором нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, пом. 81, общей площадью 75,4 кв. м, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию "Поселок Чернышевский" Мирнинского района Республики Саха (Якутия).
В порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предприниматель Колобов В.В. 16.02.2009 обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды с правом выкупа.
Письмом N 852 от 21.09.2009 администрация сообщила о невозможности предоставления преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения, так как в течение 3-х лет, предшествующих дате подачи заявления на приватизацию заявителем нарушались сроки внесения арендной платы.
Выраженное в указанном письме решение администрации об отказе предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения, выступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 ноября 2010 года по делу N А58-2155/10 признано недействительным.
Между тем, администрация 11.01.2010 направила предпринимателю договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.2010, который истец подписал 01.02.2010 с протоколом разногласий, предложив иную дату начала действия договора и иную редакцию пунктов 1.2, 2.1, 4.2 договора.
С протоколом согласования разногласий, в свою очередь направленным администрацией, предприниматель Колобов В.В. не согласился.
В отчете N 151-12/09 ООО "Агентство оценки и консалтинга" произвело оценку спорного помещения на 24.11.2009, определив наиболее вероятную его рыночную стоимость в размере 882 000 рублей с НДС, и 747 000 рублей без НДС.
Чернышевским поселковым Советом 28.12.2009 было принято решение N 24-4 об отчуждении предпринимателю Колобову В.В. арендуемого помещения по цене 882 000 рублей (с НДС).
28.05.2012 администрация (продавец) и Колобов В.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (л.д., являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.2010 пункты 1.2 и 4.2 которого изложены в ранее предлагавшейся продавцом редакции, а пункт 2.1 (условие о цене объекта помещения), в следующей редакции:
"2.1 Стоимость Объекта определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет с учетом налога на добавленную стоимость 882 000,00 (Восемьсот восемьдесят две тысячи рублей).
2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость в сумме 747 000,00 (семьсот сорок семь тысяч) рублей на расчетный счет продавца в порядке, указанном в пункте 3 настоящего Договора".
15.06.2012 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости N 03-К зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, пом. 81, общей площадью 75,4 кв. м.
Согласно отчету об оценке от 19.07.2012 N 203-оц-12, составленному членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков" Шаровой Т.Б по обращению Колобова В.В., рыночная стоимость нежилого помещения на 11.06.2012 составляет 462 808 рублей без НДС.
Ссылаясь на уклонение администрации от заключения договора купли-продажи в период с 17.02.2009 по 28.05.2012, которое привело к образованию убытков в размере уплаченной арендной платы, а также на то, что согласованная в договоре рыночная стоимость объекта недвижимости является завышенной, предприниматель Колобов В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались требованиями статьей 2, 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008), разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Признав недоказанными: совокупность элементов ответственности для взыскания убытков; наличие правовых оснований для внесения изменений в существующий договор купли-продажи недвижимого имущества, суды первой и апелляционной инстанций признали требования истца необоснованными и отказали в удовлетворении иска.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов, вынесенных в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Под убытками в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При обращении в арбитражный суд с иском о взыскании убытков истцу необходимо доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя вреда и причинно-следственную связь между поведением указанного лица и наступившим вредом.
Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.
В соответствии с положениями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено отсутствие в материалах дела доказательств: неправомерности действий ответчика в период с 01.03.2009 по 20.09.2009 и в период с 16.11.2009 по 31.12.2009; наличия причинно-следственной связи между неправомерными действиями (бездействием) ответчика в период с 21.09.2009 по 15.11.2009 и уплатой предпринимателем арендной платы; неправомерности действий администрации после 16.11.2009.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что внесение истцом арендной платы в период с марта по декабрь 2009 года не связано с неправомерными действиями ответчика, а являлось договорным обязательством истца, как арендатора по договору аренды от 01.01.2009.
В связи с недоказанностью совокупности элементов ответственности для взыскания убытков, суды обоснованно отказали в их взыскании.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, до момента заключения договора возможно оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, способом, названным в указанной законодательной норме.
Однако, достоверность стоимости объекта определенная ООО "Агентство оценки и консалтинга" в отчете N 151-12/09 истцом не оспаривалась.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что администрация своевременно не предоставила ему указанный отчет, доказательствами не подтвержден.
Арбитражными судами установлено, что договор сторонами заключен 28 мая 2012 года, после подписания его предпринимателем без разногласий.
Возможность изменения договора предусмотрена главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора.
Исходя из системного толкования положений указанной главы Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.
В обоснование исковых требований истец сослался на неправильное определение рыночной стоимости имущества, являющегося предметом договора, на основании отчета N 151-12/09.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, предусмотрена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 12 названного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Подписывая 28.05.2012 договор купли-продажи N 03-К покупатель тем самым выразил свою волю на его заключение, и в результате согласился с существенным условием данного договора о размере выкупной стоимости имущества, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Агентство оценки и консалтинга"; рыночная стоимость выкупаемого объекта муниципальной собственности утверждена решением Чернышевского поселкового Совета 28.12.2009 N 24-4, данный ненормативный акт истцом не оспорен.
Судами правильно со ссылкой на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отмечено, что требование об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки предпринимателем могло быть предъявлено до момента заключения сторонами договора N 03-К от 01.01.2010.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы и возражения сторон, суды пришли к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, предусмотренных условиями договора либо законом для понуждения внесения изменений в договор купли-продажи в части, касающейся цены продаваемого объекта.
При указанных обстоятельствах у арбитражного суда отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований.
Все доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах обеих инстанций, получили правильную, объективную оценку и фактически сводятся к иной, чем у судов оценке доказательств по делу. Между тем полномочия по переоценке выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года по делу N А58-4545/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года по делу N А58-4545/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Т.А.БРЮХАНОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 11.06.2013 ПО ДЕЛУ N А58-4545/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. N А58-4545/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Брюхановой Т.А., Первушиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Колобова Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года по делу N А58-4545/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шамаева Т.С.; суд апелляционной инстанции: Клочкова Н.В., Скажутина Е.Н., Макарцев А.В.),
установил:
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Колобов Владимир Владимирович (ОГРН: 304143324300032; Республика Саха (Якутия), пгт. Чернышевский) (далее - предприниматель Колобов В.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к администрации муниципального образования "Поселок Чернышевский" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ОГРН: 1061433000298; Республика Саха (Якутия), пгт. Чернышевский) (далее - администрация) с иском о взыскании 67 836 рублей 90 копеек убытков, о применении в договоре купли-продажи объекта недвижимости N 03-К отчета об оценке от 19 июля 2012 года N 203-оц-12 с рыночной стоимостью 462 808 рублей без НДС, о признании утратившей силу по сроку оценки, примененной в договоре купли-продажи по состоянию на 24.11.2009.
3 сентября 2012 года предприниматель Колобов В.В. обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с администрации расходов на проезд и проживание в размере 31 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года, в удовлетворении иска отказано.
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года, в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Колобов В.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению заявителя кассационной жалобы, факт признания отказа администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендованного помещения решением суда по делу N А58-2155/10 незаконным и недействительным, влечет за собой признание недействительным договора купли-продажи от 01.01.2010 и оценку недвижимости, согласованную в нем.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что не был ознакомлен с отчетом по оценке в связи с чем, считает ошибочным вывод суд апелляционной инстанции о том, что право на обжалование заключения оценщика истцом утрачено.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 17281, 307282), однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, предприниматель Колобов В.В. являлся арендатором нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, пом. 81, общей площадью 75,4 кв. м, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию "Поселок Чернышевский" Мирнинского района Республики Саха (Якутия).
В порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предприниматель Колобов В.В. 16.02.2009 обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды с правом выкупа.
Письмом N 852 от 21.09.2009 администрация сообщила о невозможности предоставления преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения, так как в течение 3-х лет, предшествующих дате подачи заявления на приватизацию заявителем нарушались сроки внесения арендной платы.
Выраженное в указанном письме решение администрации об отказе предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения, выступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 ноября 2010 года по делу N А58-2155/10 признано недействительным.
Между тем, администрация 11.01.2010 направила предпринимателю договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.2010, который истец подписал 01.02.2010 с протоколом разногласий, предложив иную дату начала действия договора и иную редакцию пунктов 1.2, 2.1, 4.2 договора.
С протоколом согласования разногласий, в свою очередь направленным администрацией, предприниматель Колобов В.В. не согласился.
В отчете N 151-12/09 ООО "Агентство оценки и консалтинга" произвело оценку спорного помещения на 24.11.2009, определив наиболее вероятную его рыночную стоимость в размере 882 000 рублей с НДС, и 747 000 рублей без НДС.
Чернышевским поселковым Советом 28.12.2009 было принято решение N 24-4 об отчуждении предпринимателю Колобову В.В. арендуемого помещения по цене 882 000 рублей (с НДС).
28.05.2012 администрация (продавец) и Колобов В.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (л.д., являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.2010 пункты 1.2 и 4.2 которого изложены в ранее предлагавшейся продавцом редакции, а пункт 2.1 (условие о цене объекта помещения), в следующей редакции:
"2.1 Стоимость Объекта определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет с учетом налога на добавленную стоимость 882 000,00 (Восемьсот восемьдесят две тысячи рублей).
2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость в сумме 747 000,00 (семьсот сорок семь тысяч) рублей на расчетный счет продавца в порядке, указанном в пункте 3 настоящего Договора".
15.06.2012 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости N 03-К зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Чернышевский, ул. Космонавтов, д. 20, пом. 81, общей площадью 75,4 кв. м.
Согласно отчету об оценке от 19.07.2012 N 203-оц-12, составленному членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков" Шаровой Т.Б по обращению Колобова В.В., рыночная стоимость нежилого помещения на 11.06.2012 составляет 462 808 рублей без НДС.
Ссылаясь на уклонение администрации от заключения договора купли-продажи в период с 17.02.2009 по 28.05.2012, которое привело к образованию убытков в размере уплаченной арендной платы, а также на то, что согласованная в договоре рыночная стоимость объекта недвижимости является завышенной, предприниматель Колобов В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались требованиями статьей 2, 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008), разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Признав недоказанными: совокупность элементов ответственности для взыскания убытков; наличие правовых оснований для внесения изменений в существующий договор купли-продажи недвижимого имущества, суды первой и апелляционной инстанций признали требования истца необоснованными и отказали в удовлетворении иска.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов, вынесенных в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Под убытками в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При обращении в арбитражный суд с иском о взыскании убытков истцу необходимо доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя вреда и причинно-следственную связь между поведением указанного лица и наступившим вредом.
Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.
В соответствии с положениями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено отсутствие в материалах дела доказательств: неправомерности действий ответчика в период с 01.03.2009 по 20.09.2009 и в период с 16.11.2009 по 31.12.2009; наличия причинно-следственной связи между неправомерными действиями (бездействием) ответчика в период с 21.09.2009 по 15.11.2009 и уплатой предпринимателем арендной платы; неправомерности действий администрации после 16.11.2009.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что внесение истцом арендной платы в период с марта по декабрь 2009 года не связано с неправомерными действиями ответчика, а являлось договорным обязательством истца, как арендатора по договору аренды от 01.01.2009.
В связи с недоказанностью совокупности элементов ответственности для взыскания убытков, суды обоснованно отказали в их взыскании.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, до момента заключения договора возможно оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, способом, названным в указанной законодательной норме.
Однако, достоверность стоимости объекта определенная ООО "Агентство оценки и консалтинга" в отчете N 151-12/09 истцом не оспаривалась.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что администрация своевременно не предоставила ему указанный отчет, доказательствами не подтвержден.
Арбитражными судами установлено, что договор сторонами заключен 28 мая 2012 года, после подписания его предпринимателем без разногласий.
Возможность изменения договора предусмотрена главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора.
Исходя из системного толкования положений указанной главы Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.
В обоснование исковых требований истец сослался на неправильное определение рыночной стоимости имущества, являющегося предметом договора, на основании отчета N 151-12/09.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, предусмотрена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 12 названного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Подписывая 28.05.2012 договор купли-продажи N 03-К покупатель тем самым выразил свою волю на его заключение, и в результате согласился с существенным условием данного договора о размере выкупной стоимости имущества, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Агентство оценки и консалтинга"; рыночная стоимость выкупаемого объекта муниципальной собственности утверждена решением Чернышевского поселкового Совета 28.12.2009 N 24-4, данный ненормативный акт истцом не оспорен.
Судами правильно со ссылкой на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отмечено, что требование об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки предпринимателем могло быть предъявлено до момента заключения сторонами договора N 03-К от 01.01.2010.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы и возражения сторон, суды пришли к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, предусмотренных условиями договора либо законом для понуждения внесения изменений в договор купли-продажи в части, касающейся цены продаваемого объекта.
При указанных обстоятельствах у арбитражного суда отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований.
Все доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах обеих инстанций, получили правильную, объективную оценку и фактически сводятся к иной, чем у судов оценке доказательств по делу. Между тем полномочия по переоценке выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года по делу N А58-4545/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2012 года по делу N А58-4545/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Т.А.БРЮХАНОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)