Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Баканова А.П.,
судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, при использовании систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.12.2012 по делу N А15-2409/2012 (судья Магомедов Т.А.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ИНН 0562076424, ОГРН 1090562002662, 367950, Республика Дагестан, г. Махачкала, пр-кт Ленина, 2)
к индивидуальному предпринимателю Гаджиеву Далгату Курамагомедовичу (ИНН 056000300529, ОГРНИП 304056004700091)
о расторжении договора аренды и взыскании 896 907 рублей арендной платы,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан - Ханмагомедов Н.С. (доверенность от 19.11.2012 N 403-Д);
- от ответчика - индивидуального предпринимателя Гаджиева Д.К. - Савельев В.Г. (доверенность от 28.08.2012), Алибутаев Ю.А. (доверенность от 15.11.2012),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее - ТУ Росимущества в РД, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гаджиеву Далгату Курамагомедовичу (далее - ИП Гаджиев Д.К., предприниматель) о расторжении договора аренды от 10.07.2009 N 16 и взыскании 896 907 руб. задолженности по арендной плате.
Определением суда от 19.11.2012, вступившим в законную силу, возвращено встречное исковое заявление ИП Гаджиева Д.К. о признании недействительной односторонней сделки управления по увеличению размера арендной платы, оформленной письмом от 24.01.2012 N 02-199/08, и обязании установить в договоре аренды стоимость арендной платы в размере 123 376 руб. в год исходя из размера 80 руб. за 1 кв. м на основании отчета об оценке от 05.03.2012.
Решением от 05.12.2012 исковое заявление управления в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований в части взыскания 896 907 руб. отказано. ИП Гаджиеву Д.К. из федерального бюджета возвращено 4 000 руб. государственной пошлины за подачу встречного иска. Судебный акт в части оставления иска без рассмотрения мотивирован несоблюдением управлением досудебного порядка урегулирования спора, в остальной части отказано в связи с ее погашением ответчиком до рассмотрения дела.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение 05.12.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования управления удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению истца, судом необоснованно не были приняты во внимание названные в иске основания, предусмотренные подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для досрочного расторжения договора в судебном порядке. Полагает, что такое основание досрочного расторжения договора как неоднократное невнесение или неполное внесение арендной платы остается таковым, даже если погашение задолженности по арендной плате произведено после предъявления иска в суд. Соблюдение управлением досудебного порядка урегулирования спора подтверждено материалами дела. Претензии оставлены предпринимателем без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Определениями от 17.01.2013 и 18.01.2012 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании с использованием систем видиоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Дагестан на 05.03.2013.
Представитель истца, явившийся в судебное заседание суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований управления.
Представители ответчика, также явившиеся в судебное заседание суда первой инстанции, против доводов апелляционной жалобы возражали, поддержали отзыв на жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив правильность решения от 05.12.2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в полном объеме, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции правильно указано на то, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.09.2012 по делу N А15-1412/2012, вступившее в законную силу, по иску ИП Гаджиева Д.К. к ТУ Росимущества по РД о признании незаконными действий управления, направленных на расторжение договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2009 N 10, на основании письма от 24.05.2012 N 03-1376/08 и признании незаконными действий управления по увеличению стоимости арендной платы в размере 750 руб. за 1 кв. м на основании отчета об оценке от 08.11.2011 N П-05/11/2011, в соответствии со статьей 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Как следует из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.09.2012 по делу N А15-1412/2012, управлением 20.03.2009 издано распоряжение N 69-р, которым поручено провести независимую оценку стартовой величины годовой арендной платы за пользование нежилым помещением, являющимся имуществом казны РФ и расположенным по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, N 3, и провести торги в форме открытого аукциона по закрытой форме подачи предложений о размере арендной платы на право заключения договора аренды нежилого здания, расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, N 3, сроком на 49 лет для использования его по назначению.
30 апреля 2009 года управлением издано распоряжение N 100-р о проведении торгов в форме открытого аукциона по закрытой форме подачи предложений о размере арендной платы на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3; образована конкурсная комиссия, организатором торгов определено управление, утверждена конкурсная документация, начальный размер годовой арендной платы установлен в размере 64 772,4 руб., срок договора - 49 лет.
Согласно протоколу от 08.06.2009 N 3/09 о результатах торгов управление и предприниматель обязались заключить в течение 5 календарных дней договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью (имущества казны РФ), расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3, на условиях, указанных в приложении N 1 к конкурсной (аукционной) документации и представленных предложений.
10 июня 2009 года управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 16 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью (имущества казны РФ), в соответствии с которым арендодатель сдает в аренду арендатору здания и сооружения согласно приложению к договору по адресу: г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3 сроком на 49 лет для оказания коммунально-бытовых услуг и для использования под коммерческую деятельность на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1).
В пункте 2.1 договора и в приложении N 1 к договору стороны согласовали перечень объектов аренды, установили общую площадь - 1542,2 кв. м; в пункте 2.2 определили срок действия договора равным 49 годам со дня государственной регистрации.
Согласно пункту 2.3 договора стоимость годовой аренды имущества определяется в соответствии с предложением победителя торгов и отражается в протоколе от 08.06.2009 N 3-3/09 заседания конкурсной (аукционной) комиссии.
Арендодатель обязался предоставить объекты аренды арендатору в десятидневный срок после подписания договора по акту приема-передачи (пункт 3.1.1), а арендатор - принять их в такой же срок (пункт 3.2.2), вносить арендную плату в установленный договором срок и ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца представлять арендодателю копии платежных документов о перечислении арендной платы и неустойки (пункты 3.2.3 и 3.2.9), произвести за свой счет капитальный ремонт и реконструкцию зданий и сооружений, включая подведение всех коммуникаций (пункт 3.2.4), после получения письменного уведомления арендодателя, а также в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную договором (пункт 3.2.5).
Из пункта 4.1 договора следует, что согласно расчету (приложение N 2), произведенному в соответствии с протоколом от 08.06.2009 N 3-3/09, при подписании договора за арендуемые здания и сооружения устанавливается годовая арендная плата без НДС в сумме 68 000 руб., а кроме того, НДС - 12 240 руб., месячная арендная плата без учета НДС - 5 666 руб. 66 коп., месячный размер НДС - 1 020 руб.
Согласно пункту 4.2 оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, сумму НДС арендатор самостоятельно перечисляет в доход бюджета отдельным платежным поручением.
Согласно пункту 4.5 договора размер арендной платы (приложение N 2) может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых зданий и сооружений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Размер годовой арендной платы может быть также пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке на основании отчета независимого оценщика, но не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.
Изменение условий и досрочное прекращение договора допускаются по соглашению сторон (пункт 6.1). Досрочное расторжение по требованию одной из сторон возможно в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 6.2). Договор подлежит досрочному расторжению в случае ухудшения состояния зданий и сооружений или их использования в несоответствии с договором, а также если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца или неоднократно нарушил условия договора (пункт 6.3).
Стороны подписали договор и приложения к нему (состав и перечень передаваемых в аренду зданий и сооружений, расчет годовой арендной платы) и скрепили их своими печатями, согласно сделанной на договоре отметке 12.08.2009 произведена государственная регистрация договора аренды.
В приложении N 1 к договору указано, что величина арендной платы определена в соответствии с протоколом от 08.06.2009 N 3-3/09 заседания конкурсной (аукционной) комиссии.
В приложении N 2 к договору указано, что в соответствии с протоколом от 08.06.2009 N 3-3/09 заседания конкурсной (аукционной) комиссии величина годовой арендной платы, предложенная победителем торгов (предпринимателем), составляет 68 000 руб. Принято 68 000 руб., кроме того, НДС - 12 240 руб. Ежемесячная арендная плата без НДС - 5 666 руб. 66 коп.
15 июня 2009 года по акту приема-передачи здания и сооружения переданы управлением и приняты предпринимателем.
Согласно акту на момент приема-передачи здания и сооружения находятся в запущенном состоянии, требуют капитального ремонта.
Управление, считая, что предпринимателем нарушены договорные обязательства по своевременной выплате арендных платежей, размер которых изменен на основании отчета независимого оценщика более чем за три месяца, а также ухудшением арендуемого ответчиком имущества и нахождением в арендуемых помещения третьих организаций, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора и взыскании суммы задолженности.
В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, условие договора аренды о возможности одностороннего изменения размера арендной платы на основании отчета оценщика не противоречит указанной правовой норме.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что стороны не представили доказательств признания договора аренды недействительным или незаключенным, его расторжения по соглашению сторон.
По делу N А15-1412/2012 суд пришел к выводу о заключенности спорного договора.
Возражения относительно согласования существенных условий договора аренды при рассмотрении настоящего дела и дела N А15-1412/2012 стороны не заявляли.
Кроме того, сторонами не оспаривается фактическое исполнение договора и отсутствие в предыдущий период споров относительно его условий (за исключением условия о размере арендной платы), а исполняемый договор незаключенным признан быть не может.
Согласно отчету 2011 года ООО "Институт профессиональной оценки" в лице оценщика Алиева Г.М. (являющегося одновременно руководителем - директором ООО "Институт профессиональной оценки") провело по поручению управления оценку на 08.11.2011 нежилых помещений общей площадью 1542,2 кв. м, расположенных по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3.
Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки в текущем состоянии без учета НДС составляет 5 217 000 руб., а рыночная стоимость размера арендной платы - 750 руб. за 1 кв. м в год.
Согласно письму от 21.11.2011 N 02-2979/08 управление уведомило предпринимателя об увеличении ставки ежемесячной арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы до 96 387 руб. Доказательства направления, вручения предпринимателю, получения им указанного письма управление не представило.
Письмом от 24.01.2012 N 02-199/08 управление уведомило предпринимателя об увеличении ежемесячной арендной платы в соответствии с пунктом 3.2.5 договора до 96 387 руб. с января 2012 года. Письмо получено 27.01.2012 (уведомление N 36700043155204).
Письмом от 12.03.2012 N 02-625/08 управление направило предпринимателю дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стоимость ежемесячной арендной платы составляет 96 387,5 руб. (750 руб. за 1 кв. м в год). Письмо получено 22.03.2012 (уведомление N 36700043035711).
Письмом от 04.04.2012 N 02-880/08 управление сообщило предпринимателю, что письмом от 24.01.2012 N 02-199/08 уведомило об увеличении ежемесячной арендной платы, направило дополнительное соглашение к договору, указало на размер ежемесячной арендной платы с января 2012 года 96 387 руб., наличие задолженности в сумме 318 585 руб. (из которых 29 424 руб. за 2011 год и 289 161 руб. за 2012 год) и предложило погасить задолженность в кратчайшие сроки и осуществить мероприятия по регистрации дополнительного соглашения. Письмо получено 14.04.2012 (уведомление N 36700048156985).
Письмом от 10.04.2012 N 01 предприниматель заявил об ином размере аренной платы в соответствии с отчетом 2012 года и наличие разъяснений относительно расхождений от оценщика, просил произвести перерасчет арендной платы по фактическому состоянию объекта, поскольку вложение инвестиций, учтенных оценщиком в отчете 2011 года, в реконструкцию и капитальный ремонт помещений на 2012 год сторонами не планируются.
Письмом от 24.05.2012 N 03-1376/08 управление сообщило предпринимателю, что направляло уведомления об увеличении арендной платы (от 21.11.2011 N 02-2979/08, от 24.01.2012 N 02-199/08), включая дополнительное соглашение к договору, о наличии задолженности (составившей 414 972 руб.), непроведение предпринимателем ремонта задний и сооружений, в связи с чем согласно пунктам 6.3 и 6.3.3 управление расторгает договор аренды. Письмо получено 28.05.2012 (уведомление N 36700048106997).
На запрос предпринимателя от 14.06.2012 N 5/06 оценщик пояснил в ответе от 15.06.2012 N 139/1, что в отчете 2011 года рыночная стоимость объекта в размере 750 руб. за 1 кв. м в год актуальна лишь в результате произведенных инвестиций на реконструкцию данных помещений. С учетом текущего состояния помещения в связи с отсутствием инвестиции и капитального ремонта помещений рыночная стоимость арендной платы определена в отчете 2012 года и составила 80 руб. за 1 кв. м в год.
Данные обстоятельства установлены решением арбитражного суда от 17.09.2012 по делу N А15-1412/2012 и в настоящем деле не опровергнуты, они имеют при разрешении настоящего спора преюдициальное значение.
В судебном заседании оценщик - директор ООО "Институт профессиональной оценки" Алиев Г.М. пояснил, что выводы в отчете 2011 года основаны на допущении инвестиций в арендуемые здания и помещения в сумме 6 425 468 руб., а в отчете 2012 года - без учета инвестиций. По тексту обоих отчетов допущены опечатки в наименовании оценивавшихся зданий и сооружений.
Платежным поручением от 25.05.2009 N 10 предприниматель уплатил 12 954 руб. 48 коп. арендной платы.
Из представленных сторонами актов сверки расчетов следует, что задолженность предпринимателя на 01.01.2011 составляла 45 432 руб., в январе 2011 года им уплачено 84 000 руб. (платежное поручение от 24.01.2011 N 143), на 01.01.2012 задолженность предпринимателя составила 29 424 руб. с учетом ежемесячной арендной платы в течение 2011 года в размере 5 666 руб.
В 2012 году управление ежемесячную арендную плату принимает равной 96 387 руб., предприниматель согласен с увеличением размера ежемесячной арендной платы с 01.01.2012 до 10 281 руб. (80 руб./кв. м x 1542,2 кв. м: 12 месяцев).
Поскольку доказательства получения предпринимателем письма от 21.11.2011 N 02-2979/08 управление не представило, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что первым уведомлением об изменении размера арендной платы является письмо управления от 24.01.2012 N 02-199/08 полученное предпринимателем 27.01.2012, и с учетом заявлений предпринимателя новый размер арендной платы мог применяться в отношениях сторон с начала января 2012 года.
С учетом представленных сторонами доказательств судом при рассмотрении дела N А15-1412/2012 установлено, что на 01.11.2011 имелась неуплата арендной платы в течение трех месяцев - август - октябрь 2011 года, на 01.12.2011 - четырех, на 01.01.2012 - пяти, на 01.05.2012 - девяти месяцев независимо от фактического размера арендной платы.
Судом установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что платежным поручением от 14.11.2012 N 166455 предприниматель уплатил в счет арендной платы 91 750 руб., и 50 769 руб. платежным поручением от 26.11.2012 N 264153.
При определении размера ежемесячной арендной платы, подлежащей уплате с 01.01.2012, судом приняты во внимание представленные сторонами отчеты об оценке 2011 года и 2012 года, данные при рассмотрении дела N А15-1412/2012 пояснения оценщика Алиева Г.М., а также переписка сторон и оценщика. О проведении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости размера арендной платы, а равно экспертизы отчетов об оценке стороны не ходатайствовали и согласия на ее проведение по предложению суда не дали.
С учетом установленных обстоятельств и письменных разъяснений оценщика и его пояснений в судебном заседании в результате исследования и сопоставления содержания отчета 2011 года с отчетом 2012 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отчет 2011 года содержит выводы, основанные на предположении о вложении в арендуемые объекты инвестиций, существенно влияющих на размер арендной платы.
Так, из отчета 2011 года следует, что при определении стоимости объекта оценки методом ДДП учтен показатель "инвестиции" - 6 425 468 руб.
В отчете 2012 года данный показатель не учтен, что также подтверждено письменным ответом оценщика, его пояснениями и показаниями.
В судебном заседании оценщик Алиев Г.М. показал, что при проведении оценки в 2011 году без учета показателя "инвестиции" - 6 425 468 руб., результаты оценки совпали с результатами оценки в отчете 2012 года.
Управлением не оспаривается факт отсутствия инвестиций и капитального ремонта арендуемых зданий и сооружений и доказательств совершения таких инвестиций не представлено, а предприниматель заявил об отсутствии с его стороны таких инвестиций, в связи с чем увеличение размера арендной платы на основании указанного отчета 2011 года до 750 руб. за 1 кв. м в год не является достаточно обоснованным в части превышения над ставкой в размере 80 руб. за 1 кв. м в год.
Таким образом, за период с 01.01.2012 до 01.12.2012 предприниматель обязан уплатить арендную плату в сумме 113 094 руб. 67 коп. (10 281 руб. 33 коп. x 11 мес.), а долг предпринимателя составил 142 518 руб. 67 коп. (29 424 руб. + 113 094 руб. 67 коп.).
Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что указанная сумма полностью уплачена предпринимателем до принятия судом решения по настоящему делу, в связи с чем в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате обоснованно отказано.
Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что письмо управления от 04.04.2012 N 02-880/08, полученное истцом 14.04.2012, фактически является уведомлением о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы в разумный срок.
Спорным договором аренды не предусмотрено право на одностороннее расторжение договора. Указание на возможность расторжения договора в случае неоднократного нарушения условий договора не распространяется на случай просрочки арендных платежей, специально оговоренный в договоре. Неуплата арендной платы более трех месяцев как основание расторжения договора не противоречит пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ и дополняет его, поскольку условие договора предусматривает случай невнесения арендной платы за любые три месяца, а пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ - случай невнесения арендной платы более двух раз подряд.
Таким образом, расторжение спорного договора в отсутствие соглашения сторон возможно исключительно в судебном порядке.
Судом установлено, что письмо управления от 24.05.2012 N 03-1376/08, исходя из его буквального толкования, не является предложением расторгнуть договор.
Из дополнительного отзыва управления от 31.08.2012 по делу N А15-1412/2012 также следует, что данное письмо фактически является не предложением управления о расторжении договора, а уведомлением предпринимателя о его расторжении.
Управление вправе с соблюдением досудебного порядка требовать в судебном порядке расторжения договора в связи с невнесением арендной платы более 2 месяцев подряд на основании статьи 619 ГК РФ и более трех месяцев на основании пункта 6.3.3 договора.
Вместе с тем, как правильно установлено судом, доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора управление не представило.
В обоснование требования о расторжении договора управление ссылается на просрочку арендных платежей, ухудшение имущества и занятие помещений третьими организациями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Доказательства направления ответчику предложения расторгнуть договор в материалах дела отсутствуют и в ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанций истцом не представлены.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно положениям статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждении арендодателя об исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" нарушения договора могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Из материалов дела следует, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истцом не представлены доказательства направления ответчику предложений принять меры по освобождению помещений от третьих лиц, принять меры по недопущению ухудшения арендуемых объектов и меры по улучшения их состояния.
Более того, управление не представило доказательства того, что в досудебном порядке направляло предложение предпринимателю расторгнуть договор аренды в связи с указанными обстоятельствами.
В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон и состязательности.
Как установлено ранее, письмо управления от 04.04.2012 является предложением исполнить обязательства по уплате арендной платы, но не расторжению договора.
Кроме того, требование о расторжении договора аренды может не быть удовлетворено, если оно основано на наличии задолженности арендатора, который до принятия судом решения по делу погасил задолженность.
Судом первой инстанции правомерно не приняты ссылки управления на соответствие нового размера арендной платы ставкам арендной платы за пользование муниципальным и республиканским имуществом, поскольку договор аренды от 10.06.2009 N 16 не связывает размер арендной платы с такими ставками, а из писем Комитета по управлению имуществом администрации города Махачкалы и Минимущества РД (в деле N А15-1412/2012) не представляется возможность установить применение к спорным арендуемым объектам; в данных письмах приведены лишь усредненные значения арендных платежей.
Доводы управления о нарушении арендатором условий договора в связи с установленным фактом занятия помещений третьими организациями судом также правомерно отклонен за недоказанностью, поскольку предприниматель не был уведомлен управлением о проверке, участия в ней он не принимал, акт проверки предпринимателем и заинтересованным лицом не подписан.
Судом первой инстанции также правомерно отклонены доводы истца об ухудшении состояния имущества, поскольку из акта приема-передачи к договору аренды следует, что на момент приема-передачи здания и сооружения находятся в запущенном состоянии, требуют капитального ремонта.
При этом односторонний акт управления не является доказательством ухудшения состояния объектов, поскольку предприниматель об обследовании помещений не уведомлялся, в осмотре не участвовал, акт не подписал.
Из представленных истцом документов не представляется возможным установить фактическое состояние помещений на момент приема-передачи и на дату проверки состояния, в связи с чем достаточных оснований для вывода об ухудшении состояния объекта нет. О проведении экспертизы стороны не заявляли.
Кроме того, доводы о занятии объектов третьими организациями и об ухудшении состояния объектов правового значения при разрешении настоящего спора не имеют, так как связаны с проверкой оснований расторжения договора аренды, а ввиду несоблюдения досудебного порядка спор о расторжении договора в настоящем деле по существу не рассматривается.
Таким образом, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в части взыскания задолженности, ввиду ее отсутствия, в связи с чем в иске в данной части отказал, и в части требований о расторжении договора оставил иск без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора.
Судебные расходы распределены судом в соответствии с положениями статей 110 АПК РФ и 333.37, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора; представленным сторонами доказательствам, дана надлежащая оценка, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка.
Истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств в обоснование своих доводов по иску и апелляционной жалобе. Доводы управления основаны на неверном толковании норм материального права.
Кроме того, из анализа положений статьи 619 ГК РФ следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
Между тем, несмотря на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, арендатор в ходе рассмотрения дела погасил задолженность, непогашенную ранее ввиду наличия спора между сторонами о размере арендных платежей, поэтому сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 ГК РФ.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает решение от 05.12.2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.12.2012 по делу N А15-2409/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.П.БАКАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2013 ПО ДЕЛУ N А15-2409/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. по делу N А15-2409/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Баканова А.П.,
судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, при использовании систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.12.2012 по делу N А15-2409/2012 (судья Магомедов Т.А.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ИНН 0562076424, ОГРН 1090562002662, 367950, Республика Дагестан, г. Махачкала, пр-кт Ленина, 2)
к индивидуальному предпринимателю Гаджиеву Далгату Курамагомедовичу (ИНН 056000300529, ОГРНИП 304056004700091)
о расторжении договора аренды и взыскании 896 907 рублей арендной платы,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан - Ханмагомедов Н.С. (доверенность от 19.11.2012 N 403-Д);
- от ответчика - индивидуального предпринимателя Гаджиева Д.К. - Савельев В.Г. (доверенность от 28.08.2012), Алибутаев Ю.А. (доверенность от 15.11.2012),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее - ТУ Росимущества в РД, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гаджиеву Далгату Курамагомедовичу (далее - ИП Гаджиев Д.К., предприниматель) о расторжении договора аренды от 10.07.2009 N 16 и взыскании 896 907 руб. задолженности по арендной плате.
Определением суда от 19.11.2012, вступившим в законную силу, возвращено встречное исковое заявление ИП Гаджиева Д.К. о признании недействительной односторонней сделки управления по увеличению размера арендной платы, оформленной письмом от 24.01.2012 N 02-199/08, и обязании установить в договоре аренды стоимость арендной платы в размере 123 376 руб. в год исходя из размера 80 руб. за 1 кв. м на основании отчета об оценке от 05.03.2012.
Решением от 05.12.2012 исковое заявление управления в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований в части взыскания 896 907 руб. отказано. ИП Гаджиеву Д.К. из федерального бюджета возвращено 4 000 руб. государственной пошлины за подачу встречного иска. Судебный акт в части оставления иска без рассмотрения мотивирован несоблюдением управлением досудебного порядка урегулирования спора, в остальной части отказано в связи с ее погашением ответчиком до рассмотрения дела.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение 05.12.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования управления удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению истца, судом необоснованно не были приняты во внимание названные в иске основания, предусмотренные подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для досрочного расторжения договора в судебном порядке. Полагает, что такое основание досрочного расторжения договора как неоднократное невнесение или неполное внесение арендной платы остается таковым, даже если погашение задолженности по арендной плате произведено после предъявления иска в суд. Соблюдение управлением досудебного порядка урегулирования спора подтверждено материалами дела. Претензии оставлены предпринимателем без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Определениями от 17.01.2013 и 18.01.2012 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании с использованием систем видиоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Дагестан на 05.03.2013.
Представитель истца, явившийся в судебное заседание суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований управления.
Представители ответчика, также явившиеся в судебное заседание суда первой инстанции, против доводов апелляционной жалобы возражали, поддержали отзыв на жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив правильность решения от 05.12.2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в полном объеме, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции правильно указано на то, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.09.2012 по делу N А15-1412/2012, вступившее в законную силу, по иску ИП Гаджиева Д.К. к ТУ Росимущества по РД о признании незаконными действий управления, направленных на расторжение договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2009 N 10, на основании письма от 24.05.2012 N 03-1376/08 и признании незаконными действий управления по увеличению стоимости арендной платы в размере 750 руб. за 1 кв. м на основании отчета об оценке от 08.11.2011 N П-05/11/2011, в соответствии со статьей 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Как следует из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.09.2012 по делу N А15-1412/2012, управлением 20.03.2009 издано распоряжение N 69-р, которым поручено провести независимую оценку стартовой величины годовой арендной платы за пользование нежилым помещением, являющимся имуществом казны РФ и расположенным по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, N 3, и провести торги в форме открытого аукциона по закрытой форме подачи предложений о размере арендной платы на право заключения договора аренды нежилого здания, расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, N 3, сроком на 49 лет для использования его по назначению.
30 апреля 2009 года управлением издано распоряжение N 100-р о проведении торгов в форме открытого аукциона по закрытой форме подачи предложений о размере арендной платы на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3; образована конкурсная комиссия, организатором торгов определено управление, утверждена конкурсная документация, начальный размер годовой арендной платы установлен в размере 64 772,4 руб., срок договора - 49 лет.
Согласно протоколу от 08.06.2009 N 3/09 о результатах торгов управление и предприниматель обязались заключить в течение 5 календарных дней договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью (имущества казны РФ), расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3, на условиях, указанных в приложении N 1 к конкурсной (аукционной) документации и представленных предложений.
10 июня 2009 года управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 16 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью (имущества казны РФ), в соответствии с которым арендодатель сдает в аренду арендатору здания и сооружения согласно приложению к договору по адресу: г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3 сроком на 49 лет для оказания коммунально-бытовых услуг и для использования под коммерческую деятельность на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1).
В пункте 2.1 договора и в приложении N 1 к договору стороны согласовали перечень объектов аренды, установили общую площадь - 1542,2 кв. м; в пункте 2.2 определили срок действия договора равным 49 годам со дня государственной регистрации.
Согласно пункту 2.3 договора стоимость годовой аренды имущества определяется в соответствии с предложением победителя торгов и отражается в протоколе от 08.06.2009 N 3-3/09 заседания конкурсной (аукционной) комиссии.
Арендодатель обязался предоставить объекты аренды арендатору в десятидневный срок после подписания договора по акту приема-передачи (пункт 3.1.1), а арендатор - принять их в такой же срок (пункт 3.2.2), вносить арендную плату в установленный договором срок и ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца представлять арендодателю копии платежных документов о перечислении арендной платы и неустойки (пункты 3.2.3 и 3.2.9), произвести за свой счет капитальный ремонт и реконструкцию зданий и сооружений, включая подведение всех коммуникаций (пункт 3.2.4), после получения письменного уведомления арендодателя, а также в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную договором (пункт 3.2.5).
Из пункта 4.1 договора следует, что согласно расчету (приложение N 2), произведенному в соответствии с протоколом от 08.06.2009 N 3-3/09, при подписании договора за арендуемые здания и сооружения устанавливается годовая арендная плата без НДС в сумме 68 000 руб., а кроме того, НДС - 12 240 руб., месячная арендная плата без учета НДС - 5 666 руб. 66 коп., месячный размер НДС - 1 020 руб.
Согласно пункту 4.2 оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, сумму НДС арендатор самостоятельно перечисляет в доход бюджета отдельным платежным поручением.
Согласно пункту 4.5 договора размер арендной платы (приложение N 2) может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых зданий и сооружений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Размер годовой арендной платы может быть также пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке на основании отчета независимого оценщика, но не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.
Изменение условий и досрочное прекращение договора допускаются по соглашению сторон (пункт 6.1). Досрочное расторжение по требованию одной из сторон возможно в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 6.2). Договор подлежит досрочному расторжению в случае ухудшения состояния зданий и сооружений или их использования в несоответствии с договором, а также если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца или неоднократно нарушил условия договора (пункт 6.3).
Стороны подписали договор и приложения к нему (состав и перечень передаваемых в аренду зданий и сооружений, расчет годовой арендной платы) и скрепили их своими печатями, согласно сделанной на договоре отметке 12.08.2009 произведена государственная регистрация договора аренды.
В приложении N 1 к договору указано, что величина арендной платы определена в соответствии с протоколом от 08.06.2009 N 3-3/09 заседания конкурсной (аукционной) комиссии.
В приложении N 2 к договору указано, что в соответствии с протоколом от 08.06.2009 N 3-3/09 заседания конкурсной (аукционной) комиссии величина годовой арендной платы, предложенная победителем торгов (предпринимателем), составляет 68 000 руб. Принято 68 000 руб., кроме того, НДС - 12 240 руб. Ежемесячная арендная плата без НДС - 5 666 руб. 66 коп.
15 июня 2009 года по акту приема-передачи здания и сооружения переданы управлением и приняты предпринимателем.
Согласно акту на момент приема-передачи здания и сооружения находятся в запущенном состоянии, требуют капитального ремонта.
Управление, считая, что предпринимателем нарушены договорные обязательства по своевременной выплате арендных платежей, размер которых изменен на основании отчета независимого оценщика более чем за три месяца, а также ухудшением арендуемого ответчиком имущества и нахождением в арендуемых помещения третьих организаций, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора и взыскании суммы задолженности.
В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, условие договора аренды о возможности одностороннего изменения размера арендной платы на основании отчета оценщика не противоречит указанной правовой норме.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что стороны не представили доказательств признания договора аренды недействительным или незаключенным, его расторжения по соглашению сторон.
По делу N А15-1412/2012 суд пришел к выводу о заключенности спорного договора.
Возражения относительно согласования существенных условий договора аренды при рассмотрении настоящего дела и дела N А15-1412/2012 стороны не заявляли.
Кроме того, сторонами не оспаривается фактическое исполнение договора и отсутствие в предыдущий период споров относительно его условий (за исключением условия о размере арендной платы), а исполняемый договор незаключенным признан быть не может.
Согласно отчету 2011 года ООО "Институт профессиональной оценки" в лице оценщика Алиева Г.М. (являющегося одновременно руководителем - директором ООО "Институт профессиональной оценки") провело по поручению управления оценку на 08.11.2011 нежилых помещений общей площадью 1542,2 кв. м, расположенных по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3.
Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки в текущем состоянии без учета НДС составляет 5 217 000 руб., а рыночная стоимость размера арендной платы - 750 руб. за 1 кв. м в год.
Согласно письму от 21.11.2011 N 02-2979/08 управление уведомило предпринимателя об увеличении ставки ежемесячной арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы до 96 387 руб. Доказательства направления, вручения предпринимателю, получения им указанного письма управление не представило.
Письмом от 24.01.2012 N 02-199/08 управление уведомило предпринимателя об увеличении ежемесячной арендной платы в соответствии с пунктом 3.2.5 договора до 96 387 руб. с января 2012 года. Письмо получено 27.01.2012 (уведомление N 36700043155204).
Письмом от 12.03.2012 N 02-625/08 управление направило предпринимателю дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стоимость ежемесячной арендной платы составляет 96 387,5 руб. (750 руб. за 1 кв. м в год). Письмо получено 22.03.2012 (уведомление N 36700043035711).
Письмом от 04.04.2012 N 02-880/08 управление сообщило предпринимателю, что письмом от 24.01.2012 N 02-199/08 уведомило об увеличении ежемесячной арендной платы, направило дополнительное соглашение к договору, указало на размер ежемесячной арендной платы с января 2012 года 96 387 руб., наличие задолженности в сумме 318 585 руб. (из которых 29 424 руб. за 2011 год и 289 161 руб. за 2012 год) и предложило погасить задолженность в кратчайшие сроки и осуществить мероприятия по регистрации дополнительного соглашения. Письмо получено 14.04.2012 (уведомление N 36700048156985).
Письмом от 10.04.2012 N 01 предприниматель заявил об ином размере аренной платы в соответствии с отчетом 2012 года и наличие разъяснений относительно расхождений от оценщика, просил произвести перерасчет арендной платы по фактическому состоянию объекта, поскольку вложение инвестиций, учтенных оценщиком в отчете 2011 года, в реконструкцию и капитальный ремонт помещений на 2012 год сторонами не планируются.
Письмом от 24.05.2012 N 03-1376/08 управление сообщило предпринимателю, что направляло уведомления об увеличении арендной платы (от 21.11.2011 N 02-2979/08, от 24.01.2012 N 02-199/08), включая дополнительное соглашение к договору, о наличии задолженности (составившей 414 972 руб.), непроведение предпринимателем ремонта задний и сооружений, в связи с чем согласно пунктам 6.3 и 6.3.3 управление расторгает договор аренды. Письмо получено 28.05.2012 (уведомление N 36700048106997).
На запрос предпринимателя от 14.06.2012 N 5/06 оценщик пояснил в ответе от 15.06.2012 N 139/1, что в отчете 2011 года рыночная стоимость объекта в размере 750 руб. за 1 кв. м в год актуальна лишь в результате произведенных инвестиций на реконструкцию данных помещений. С учетом текущего состояния помещения в связи с отсутствием инвестиции и капитального ремонта помещений рыночная стоимость арендной платы определена в отчете 2012 года и составила 80 руб. за 1 кв. м в год.
Данные обстоятельства установлены решением арбитражного суда от 17.09.2012 по делу N А15-1412/2012 и в настоящем деле не опровергнуты, они имеют при разрешении настоящего спора преюдициальное значение.
В судебном заседании оценщик - директор ООО "Институт профессиональной оценки" Алиев Г.М. пояснил, что выводы в отчете 2011 года основаны на допущении инвестиций в арендуемые здания и помещения в сумме 6 425 468 руб., а в отчете 2012 года - без учета инвестиций. По тексту обоих отчетов допущены опечатки в наименовании оценивавшихся зданий и сооружений.
Платежным поручением от 25.05.2009 N 10 предприниматель уплатил 12 954 руб. 48 коп. арендной платы.
Из представленных сторонами актов сверки расчетов следует, что задолженность предпринимателя на 01.01.2011 составляла 45 432 руб., в январе 2011 года им уплачено 84 000 руб. (платежное поручение от 24.01.2011 N 143), на 01.01.2012 задолженность предпринимателя составила 29 424 руб. с учетом ежемесячной арендной платы в течение 2011 года в размере 5 666 руб.
В 2012 году управление ежемесячную арендную плату принимает равной 96 387 руб., предприниматель согласен с увеличением размера ежемесячной арендной платы с 01.01.2012 до 10 281 руб. (80 руб./кв. м x 1542,2 кв. м: 12 месяцев).
Поскольку доказательства получения предпринимателем письма от 21.11.2011 N 02-2979/08 управление не представило, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что первым уведомлением об изменении размера арендной платы является письмо управления от 24.01.2012 N 02-199/08 полученное предпринимателем 27.01.2012, и с учетом заявлений предпринимателя новый размер арендной платы мог применяться в отношениях сторон с начала января 2012 года.
С учетом представленных сторонами доказательств судом при рассмотрении дела N А15-1412/2012 установлено, что на 01.11.2011 имелась неуплата арендной платы в течение трех месяцев - август - октябрь 2011 года, на 01.12.2011 - четырех, на 01.01.2012 - пяти, на 01.05.2012 - девяти месяцев независимо от фактического размера арендной платы.
Судом установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что платежным поручением от 14.11.2012 N 166455 предприниматель уплатил в счет арендной платы 91 750 руб., и 50 769 руб. платежным поручением от 26.11.2012 N 264153.
При определении размера ежемесячной арендной платы, подлежащей уплате с 01.01.2012, судом приняты во внимание представленные сторонами отчеты об оценке 2011 года и 2012 года, данные при рассмотрении дела N А15-1412/2012 пояснения оценщика Алиева Г.М., а также переписка сторон и оценщика. О проведении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости размера арендной платы, а равно экспертизы отчетов об оценке стороны не ходатайствовали и согласия на ее проведение по предложению суда не дали.
С учетом установленных обстоятельств и письменных разъяснений оценщика и его пояснений в судебном заседании в результате исследования и сопоставления содержания отчета 2011 года с отчетом 2012 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отчет 2011 года содержит выводы, основанные на предположении о вложении в арендуемые объекты инвестиций, существенно влияющих на размер арендной платы.
Так, из отчета 2011 года следует, что при определении стоимости объекта оценки методом ДДП учтен показатель "инвестиции" - 6 425 468 руб.
В отчете 2012 года данный показатель не учтен, что также подтверждено письменным ответом оценщика, его пояснениями и показаниями.
В судебном заседании оценщик Алиев Г.М. показал, что при проведении оценки в 2011 году без учета показателя "инвестиции" - 6 425 468 руб., результаты оценки совпали с результатами оценки в отчете 2012 года.
Управлением не оспаривается факт отсутствия инвестиций и капитального ремонта арендуемых зданий и сооружений и доказательств совершения таких инвестиций не представлено, а предприниматель заявил об отсутствии с его стороны таких инвестиций, в связи с чем увеличение размера арендной платы на основании указанного отчета 2011 года до 750 руб. за 1 кв. м в год не является достаточно обоснованным в части превышения над ставкой в размере 80 руб. за 1 кв. м в год.
Таким образом, за период с 01.01.2012 до 01.12.2012 предприниматель обязан уплатить арендную плату в сумме 113 094 руб. 67 коп. (10 281 руб. 33 коп. x 11 мес.), а долг предпринимателя составил 142 518 руб. 67 коп. (29 424 руб. + 113 094 руб. 67 коп.).
Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что указанная сумма полностью уплачена предпринимателем до принятия судом решения по настоящему делу, в связи с чем в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате обоснованно отказано.
Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что письмо управления от 04.04.2012 N 02-880/08, полученное истцом 14.04.2012, фактически является уведомлением о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы в разумный срок.
Спорным договором аренды не предусмотрено право на одностороннее расторжение договора. Указание на возможность расторжения договора в случае неоднократного нарушения условий договора не распространяется на случай просрочки арендных платежей, специально оговоренный в договоре. Неуплата арендной платы более трех месяцев как основание расторжения договора не противоречит пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ и дополняет его, поскольку условие договора предусматривает случай невнесения арендной платы за любые три месяца, а пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ - случай невнесения арендной платы более двух раз подряд.
Таким образом, расторжение спорного договора в отсутствие соглашения сторон возможно исключительно в судебном порядке.
Судом установлено, что письмо управления от 24.05.2012 N 03-1376/08, исходя из его буквального толкования, не является предложением расторгнуть договор.
Из дополнительного отзыва управления от 31.08.2012 по делу N А15-1412/2012 также следует, что данное письмо фактически является не предложением управления о расторжении договора, а уведомлением предпринимателя о его расторжении.
Управление вправе с соблюдением досудебного порядка требовать в судебном порядке расторжения договора в связи с невнесением арендной платы более 2 месяцев подряд на основании статьи 619 ГК РФ и более трех месяцев на основании пункта 6.3.3 договора.
Вместе с тем, как правильно установлено судом, доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора управление не представило.
В обоснование требования о расторжении договора управление ссылается на просрочку арендных платежей, ухудшение имущества и занятие помещений третьими организациями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Доказательства направления ответчику предложения расторгнуть договор в материалах дела отсутствуют и в ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанций истцом не представлены.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно положениям статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждении арендодателя об исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" нарушения договора могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Из материалов дела следует, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истцом не представлены доказательства направления ответчику предложений принять меры по освобождению помещений от третьих лиц, принять меры по недопущению ухудшения арендуемых объектов и меры по улучшения их состояния.
Более того, управление не представило доказательства того, что в досудебном порядке направляло предложение предпринимателю расторгнуть договор аренды в связи с указанными обстоятельствами.
В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон и состязательности.
Как установлено ранее, письмо управления от 04.04.2012 является предложением исполнить обязательства по уплате арендной платы, но не расторжению договора.
Кроме того, требование о расторжении договора аренды может не быть удовлетворено, если оно основано на наличии задолженности арендатора, который до принятия судом решения по делу погасил задолженность.
Судом первой инстанции правомерно не приняты ссылки управления на соответствие нового размера арендной платы ставкам арендной платы за пользование муниципальным и республиканским имуществом, поскольку договор аренды от 10.06.2009 N 16 не связывает размер арендной платы с такими ставками, а из писем Комитета по управлению имуществом администрации города Махачкалы и Минимущества РД (в деле N А15-1412/2012) не представляется возможность установить применение к спорным арендуемым объектам; в данных письмах приведены лишь усредненные значения арендных платежей.
Доводы управления о нарушении арендатором условий договора в связи с установленным фактом занятия помещений третьими организациями судом также правомерно отклонен за недоказанностью, поскольку предприниматель не был уведомлен управлением о проверке, участия в ней он не принимал, акт проверки предпринимателем и заинтересованным лицом не подписан.
Судом первой инстанции также правомерно отклонены доводы истца об ухудшении состояния имущества, поскольку из акта приема-передачи к договору аренды следует, что на момент приема-передачи здания и сооружения находятся в запущенном состоянии, требуют капитального ремонта.
При этом односторонний акт управления не является доказательством ухудшения состояния объектов, поскольку предприниматель об обследовании помещений не уведомлялся, в осмотре не участвовал, акт не подписал.
Из представленных истцом документов не представляется возможным установить фактическое состояние помещений на момент приема-передачи и на дату проверки состояния, в связи с чем достаточных оснований для вывода об ухудшении состояния объекта нет. О проведении экспертизы стороны не заявляли.
Кроме того, доводы о занятии объектов третьими организациями и об ухудшении состояния объектов правового значения при разрешении настоящего спора не имеют, так как связаны с проверкой оснований расторжения договора аренды, а ввиду несоблюдения досудебного порядка спор о расторжении договора в настоящем деле по существу не рассматривается.
Таким образом, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в части взыскания задолженности, ввиду ее отсутствия, в связи с чем в иске в данной части отказал, и в части требований о расторжении договора оставил иск без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора.
Судебные расходы распределены судом в соответствии с положениями статей 110 АПК РФ и 333.37, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора; представленным сторонами доказательствам, дана надлежащая оценка, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка.
Истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств в обоснование своих доводов по иску и апелляционной жалобе. Доводы управления основаны на неверном толковании норм материального права.
Кроме того, из анализа положений статьи 619 ГК РФ следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
Между тем, несмотря на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, арендатор в ходе рассмотрения дела погасил задолженность, непогашенную ранее ввиду наличия спора между сторонами о размере арендных платежей, поэтому сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 ГК РФ.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает решение от 05.12.2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.12.2012 по делу N А15-2409/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.П.БАКАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)