Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Антипова Е.Л.
2 инстанция: Игнатенкова Т.А. - пред.
Курдюкова Н.А. - докл., Жукова Н.Н.
Президиум Липецкого областного суда в составе:
Председательствующего Маркова И.И., членов президиума Беседина А.В., Брик Г.С., Лепехиной Н.В., Фоминой Н.В.,
при секретаре П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ответчика ООО "Главлипецкстрой" на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 02 ноября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 марта 2013 года по делу по иску Ч.Е.Г. к ООО "Главлипецкстрой", АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) о защите прав потребителей, по встречному иску ООО "Главлипецкстрой" к Ч.Е.Г., ОАО АБ "ГПБ - Ипотека", ЗАО "Регион Ипотека Курск" о прекращении залога,
заслушав доклад судьи Давыдовой Н.А., президиум
установил:
Ч.Е.Г. обратилась с иском к ООО "Главлипецкстрой" о защите прав потребителя, ссылаясь на то, что ответчик не исполнил условия договора долевого участия в строительстве жилья и в срок, установленный договором, не передал ей в собственность квартиру.
В добровольном порядке отказался от расторжения договора и выплаты причитающихся ей денежных сумм. Просила взыскать с ответчика <данные изъяты> копеек в пользу ОАО АБ "ГПБ - Ипотека", в ее пользу просила взыскать <данные изъяты> копеек, неустойку за пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты> копеек, убытки, связанные с уплатой банку по договору целевого займа процентов по кредиту, в сумме <данные изъяты> копеек, убытки в сумме <данные изъяты> рублей в связи с арендой квартиры, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штраф <данные изъяты> копеек, расходы на оплату услуг представителя.
Определением от 21 августа 2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ОАО АБ "ГПБ - Ипотека".
Ответчик иск не признал, предъявил встречные исковые требования к Ч.Е.Г., ЗАО "Регион Ипотека Курск", ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры, ссылаясь на заключение истцом (залогодателем по договору) и ОАО "Регион Ипотека Курск" (залогодержатель по договору) договора целевого займа на сумме <данные изъяты> рублей на приобретение квартиры и на заключение договора залога принадлежащего истице права на получение и оформление в собственность квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств со стороны Ч.Е.Г.
Расторжение договора долевого участия в строительстве жилья с Ч.Е.Г. невозможно без согласия залогодержателя, поскольку договор о залоге имущественных прав зарегистрирован и наложено ограничение в виде ипотеки в силу закона на 300 месяцев со 02 марта 2011 года на право требования квартиры. Права по договору залога в настоящий момент переданы ОАО АБ "ГПБ - Ипотека".
Полагает, что при расторжении договора долевого участия в строительстве жилья подлежит прекращению и договор залога на квартиру, поскольку у залогодателя прекращается право требования передачи квартиры.
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 02 ноября 2012 года признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве с использованием заемных средств N N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО "Главлипецкстрой" и Ч.Е.Г., с ООО "Главлипецкстрой" в пользу ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" взыскана сумма, уплаченная по договору в размере <данные изъяты> копеек, и являющаяся остатком задолженности на 02 ноября 2012 года по договору целевого займа, заключенного между Ч.Е.Г. и ЗАО "Регион Ипотека Курск" ДД.ММ.ГГГГ года; в пользу истца взыскана сумма <данные изъяты> рублей, неустойка в сумме <данные изъяты> рублей, убытки в связи с исполнением договора целевого займа в сумме <данные изъяты> копеек, убытки в связи с арендой жилого помещения в сумме <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штраф в сумме <данные изъяты> копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, возврат госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей, всего на общую сумму <данные изъяты> копеек. В остальной части отказано.
Прекращено ограничение права на земельный участок N в пользу ЗАО "Регион Ипотека Курск" по договору о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) N N от ДД.ММ.ГГГГ года (регистрации N).
С ООО "Главлипецкстрой" взыскана государственная пошлина в доход бюджета г. Липецка в сумме <данные изъяты> копеек.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 марта 2013 года заочное решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 02 ноября 2012 года в части взыскания денежных сумм изменено, признано считать подлежащей взысканию с ООО "Главлипецкстрой" в пользу Ч.Е.Г. <данные изъяты> копеек. Считать подлежащей взысканию госпошлину в доход бюджета г. Липецка с ООО "Главлипецкстрой" <данные изъяты> рублей.
В части удовлетворения исковых требований ООО "Главлипецкстрой" решение отменено и постановлено новое решение, которым в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Главлипецкстрой" просит об отмене судебных постановлений как незаконных и необоснованных, вынесенных с нарушением норм материального права, полагает, что ссылка суда на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной и противоречащей обстоятельствам дела. Считает, что суд необоснованно вышел за пределы заявленных исковых требований, взыскал с ответчика в пользу ЗАО "ГПБ-Ипотека" в счет суммы остатка целевого займа денежные средства без письменных доказательств, подтверждающих переход всех прав требования от ОАО "Регион Ипотека Курск" к ЗАО "ГПБ-Ипотека". Ссылается, что суд первой инстанции в мотивировочной части указал, что встречный иск ОАО "Главлипецкстрой" подлежит удовлетворению, однако в резолютивной части прекратил залог на земельный участок, а не на предмет залога - незавершенный строительством объект в виде квартиры. Отказ в требовании о прекращении залога нарушает права ответчика, так как ответчик обязан выплатить истцу стоимость квартиры, а право требования на квартиру по залогу остается у банка-кредитора по долгам истца, полагает, что залог должен быть прекращен в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве.
Определением судьи Липецкого областного суда Уколовой О.В. от 11 июня 2013 года гражданское дело передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Липецкого областного суда.
Президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции в части принятия решения по встречным исковым требованиям ответчика ООО "Главлипецкстрой" к Ч.Е.Г., ЗАО "Регион Ипотека Курск", ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры были допущены существенные нарушения норм материального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав ответчика, решение вынесено с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно статье 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданский Кодексом российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частью 1 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрена возможность расторжения договора потребителем в случае, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
На основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Ч.Е.Г. и ООО "Главлипецкстрой" заключен договор участия в долевом строительстве с использованием заемных средств N N, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный 14-ти этажный жилой дом NN на <адрес> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала ДД.ММ.ГГГГ года и в течение двух месяцев передать двухкомнатную квартиру NN в указанном доме Ч.Е.Г.
Установлено, что Ч.Е.Г. исполнила обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> рублей в полном объеме, используя <данные изъяты> рублей собственных денежных средств, и <данные изъяты> рублей - заемных.
Истец обращалась к ответчику с претензией и требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и возврате уплаченной денежной суммы в связи с нарушением условий договора о сроке завершения строительства и передаче ей квартиры в собственность (т. 1 л.д. 165-167), однако в добровольном порядке ООО "Главлипецкстрой" не выполнил требования истца
Также установлено, что ответчик на момент рассмотрения дела квартиру истцу в собственность не передал, нарушив сроки исполнения обязательства по передаче квартиры.
Основываясь на исследованных материалах дела, суд первой инстанции удовлетворил требования Ч.Е.Г. и расторг договор участия в долевом строительстве, заключенный между Ч.Е.Г. и ответчиком, взыскав с ответчика в пользу ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" остаток задолженности основного долга по договору целевого займа - <данные изъяты> копеек, в пользу Ч.Е.Г. сумму в размере <данные изъяты> рублей, неустойку с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме <данные изъяты> рублей за неудовлетворение требований в добровольном порядке, убытки, связанные с исполнением истцом договора целевого займа - <данные изъяты> копеек, убытки в связи с арендой жилого помещения - <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда - <данные изъяты> рублей, штраф - <данные изъяты> копеек и судебные расходы по делу - <данные изъяты> рублей, всего на общую сумму <данные изъяты> <данные изъяты> копеек.
Апелляционная инстанция, проверяя законность решения суда первой инстанции, внесла изменения в решение в части взыскания денежных сумм в пользу Ч.Е.Г. и признала подлежащим взысканию общую сумму <данные изъяты> копеек, отказав во взыскании убытков, связанных с арендой жилого помещения в сумме <данные изъяты> рублей, также отменила решение в части удовлетворения встречного иска ООО "Главлипецкстрой" и отказала в иске о прекращении залога.
Доводы кассационной жалобы о необоснованно примененной судом статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации выражают ошибочную позицию толкования действующего законодательства. Ссылка на указанную норму права приведена судебными инстанциями в обоснование выводов суда по заявленным исковым требованиям о расторжении договора участия в долевом строительстве с использованием заемных средств.
Районный суд правильно взыскал с ответчика в пользу ЗАО "ГПБ-Ипотека" в счет суммы остатка целевого займа денежные средства <данные изъяты> копеек.
Отменяя решение об удовлетворении встречных исковых требований ООО "Главлипецкстрой", судебная коллегия верно признала, что суд первой инстанции в отсутствие требований ошибочно постановил решение о прекращении ограничений права на земельный участок N в пользу ЗАО "Регион Ипотека Курск".
Суд апелляционной инстанции, учитывая, что в обеспечение договора займа NN от ДД.ММ.ГГГГ года с ЗАО "Регион Ипотека Курск" ДД.ММ.ГГГГ года был заключен договор залога имущественных прав NN, предметом которого является принадлежащее в будущем истцу право на получение и оформление в собственность строящейся по договору долевого участия квартиры по строительному адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, признал, что квартира <адрес>, указанная во встречном иске предметом залога, по данному договору не является, отказал в удовлетворении встречного иска ООО "Главлипецкстрой" о прекращении залога на данный объект недвижимости.
Президиум находит данную позицию суда апелляционной инстанции не основанной на материалах дела и не отвечающей требованиям действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, договор от ДД.ММ.ГГГГ года долевого участия в строительстве жилья был заключен истцом с ответчиком с использованием заемных средств <данные изъяты> рублей и с указанием прав залогодержателя по ипотеке в силу закона залога на квартиру с момента государственной регистрации права собственности участника строительства (п. 4.1., 4.2., 4.3. договора), ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Регион Ипотека Курск" заключило с Ч.Е.Г. договор N N о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) (л.д. 178-183 том 1) в обеспечение надлежащего исполнения Залогодателем своих обязательств перед Залогодержателем по договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ года. Цель предоставления займа - приобретение в собственность Ч.Е.Г. квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> (пункт 1.2.2 Договора).
Из п. 4.1.12. выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрировано обременение на 300 месяцев по договору о залоге имущественных прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества N N от ДД.ММ.ГГГГ года за ЗАО "Регион Ипотека Курск" (л.д. 49 т. 1).
Обращаясь со встречным иском, ООО "Главлипецкстрой" просил прекратить залог Ч.Е.Г. в пользу ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, возникший на основании договора N N о залоге имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ года и договора уступки права требования N N от ДД.ММ.ГГГГ года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога могут быть имущественные права.
Имущественное право требовать передачи квартиры в собственность принадлежало истцу Ч.Е.Г., которое она передала в залог по договору от ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Регион Ипотека Курск" в обеспечение исполнения кредитных обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ года, обременение обязательств в виде залога прошло государственную регистрацию.
Исходя из того, что при расторжении договора долевого участия на квартиру между ООО "Главлипецкстрой" и Ч.Е.Г., взыскании с застройщика в пользу участника долевого строительства уплаченной стоимости квартиры и штрафных санкций, Ч.Е.Г. утрачивает право требования передачи ей квартиры в собственность и взаимные обязательства по исполнению договора прекращаются, при этом действие залога на имущественное право истца, переданное банку, сохраняется, что и следовало учитывать суду при разрешении спора.
Суд первой инстанции сделал вывод об обоснованности заявленного встречного иска и необходимости его удовлетворения с прекращением залога в связи с расторжением договора долевого участия и взысканием остатка долга по кредитным обязательствам истца с ООО "Главлипецкстрой" в пользу банка правопреемника кредитора ОАО АБ "ГПБ - Ипотека", однако в резолютивной части указал на прекращение ограничения права на земельный участок N в пользу ЗАО "Регион Ипотека Курск" по договору о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) N N от ДД.ММ.ГГГГ. (регистрации N), исходя из данных Россреестра о перечне документов, представленных на регистрацию обременения.
Суд апелляционной инстанции признал, что районный суд произвольно изменил предмет спора по встречному иску, поскольку иск ООО "Главлипецкстрой" был заявлен о прекращении залога на квартиру N <адрес>, при этом указал, что предметом залога по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ г. являлись имущественные права на квартиру <адрес> и отказал в удовлетворении встречных исковых требований, признав, что указанный в иске предмет спора в залоге не находится.
Суд апелляционной инстанции не учел того, что указанный в договоре N N незавершенный строительством адрес объекта недвижимости в виде квартиры <адрес> был предварительным - строительным, заложено было имущественное право требования объекта строительства по его завершению, тогда как с окончанием строительства дому был присвоен почтовый адрес, улица получила название.
Судебная коллегия не учла, что в деле имеется справка, подтверждающая присвоение строительному объекту в N микрорайоне жилому дому N с офисами врачей общей практики, административными помещениями и др. почтового адреса: <адрес> (л.д. 264 т. 1), данное обстоятельство сторонами не оспаривается, а потому судебная коллегия должна была учесть, что спор идет о правах на N квартиру, необходимо было обсудить вопрос взаимосвязи прекращения договора долевого участия в строительстве в связи с его расторжением с действием договора залога имущественных прав по требованию той же самой квартиры.
Судебная коллегия не учла, что сохранение залога на имущественное право требования конкретной квартиры, переданное банку в связи с кредитными обязательствами участника долевого строительства, при расторжении договора долевого участия заемщика и прекращении права Ч.Е.Г. требования исполнения договора и передачи выстроенного объекта недвижимости, приведет к нарушению прав застройщика ООО "Главлипецкстрой", с которого взыскана полная стоимость строящейся квартиры как объекта договора долевого участия, при сохранении залоговых имущественных прав на тот же объект за банком.
Данные обстоятельства при рассмотрении гражданского дела не были учтены судебной коллегией, поэтому состоявшееся по делу апелляционное определение нельзя признать законными и обоснованными.
Президиум находит вышеуказанные нарушения существенными, повлиявшими на исход дела, что является основанием к отмене апелляционного определения судебной коллегии в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Главлипецкстрой" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры, возникшего на основании договора N N о залоге имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ года и договора уступки права требования N N от ДД.ММ.ГГГГ года с вынесением нового судебного постановления об удовлетворении заявленных требований ООО "Главлпецкстрой" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 387, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Липецкого областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 марта 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Главлипецкстрой" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры отменить и постановить в этой части новое решение, которым прекратить залог Ч.Е.Г. в пользу ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, возникший на основании договора N N о залоге имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ года и договора уступки права требования N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в остальной части апелляционное определение оставить без изменения.
Председательствующий
И.И.МАРКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.07.2013 ПО ДЕЛУ N 44Г-34/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. по делу N 44г-34/2013
Судья: Антипова Е.Л.
2 инстанция: Игнатенкова Т.А. - пред.
Курдюкова Н.А. - докл., Жукова Н.Н.
Президиум Липецкого областного суда в составе:
Председательствующего Маркова И.И., членов президиума Беседина А.В., Брик Г.С., Лепехиной Н.В., Фоминой Н.В.,
при секретаре П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ответчика ООО "Главлипецкстрой" на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 02 ноября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 марта 2013 года по делу по иску Ч.Е.Г. к ООО "Главлипецкстрой", АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) о защите прав потребителей, по встречному иску ООО "Главлипецкстрой" к Ч.Е.Г., ОАО АБ "ГПБ - Ипотека", ЗАО "Регион Ипотека Курск" о прекращении залога,
заслушав доклад судьи Давыдовой Н.А., президиум
установил:
Ч.Е.Г. обратилась с иском к ООО "Главлипецкстрой" о защите прав потребителя, ссылаясь на то, что ответчик не исполнил условия договора долевого участия в строительстве жилья и в срок, установленный договором, не передал ей в собственность квартиру.
В добровольном порядке отказался от расторжения договора и выплаты причитающихся ей денежных сумм. Просила взыскать с ответчика <данные изъяты> копеек в пользу ОАО АБ "ГПБ - Ипотека", в ее пользу просила взыскать <данные изъяты> копеек, неустойку за пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты> копеек, убытки, связанные с уплатой банку по договору целевого займа процентов по кредиту, в сумме <данные изъяты> копеек, убытки в сумме <данные изъяты> рублей в связи с арендой квартиры, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штраф <данные изъяты> копеек, расходы на оплату услуг представителя.
Определением от 21 августа 2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ОАО АБ "ГПБ - Ипотека".
Ответчик иск не признал, предъявил встречные исковые требования к Ч.Е.Г., ЗАО "Регион Ипотека Курск", ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры, ссылаясь на заключение истцом (залогодателем по договору) и ОАО "Регион Ипотека Курск" (залогодержатель по договору) договора целевого займа на сумме <данные изъяты> рублей на приобретение квартиры и на заключение договора залога принадлежащего истице права на получение и оформление в собственность квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств со стороны Ч.Е.Г.
Расторжение договора долевого участия в строительстве жилья с Ч.Е.Г. невозможно без согласия залогодержателя, поскольку договор о залоге имущественных прав зарегистрирован и наложено ограничение в виде ипотеки в силу закона на 300 месяцев со 02 марта 2011 года на право требования квартиры. Права по договору залога в настоящий момент переданы ОАО АБ "ГПБ - Ипотека".
Полагает, что при расторжении договора долевого участия в строительстве жилья подлежит прекращению и договор залога на квартиру, поскольку у залогодателя прекращается право требования передачи квартиры.
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 02 ноября 2012 года признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве с использованием заемных средств N N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО "Главлипецкстрой" и Ч.Е.Г., с ООО "Главлипецкстрой" в пользу ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" взыскана сумма, уплаченная по договору в размере <данные изъяты> копеек, и являющаяся остатком задолженности на 02 ноября 2012 года по договору целевого займа, заключенного между Ч.Е.Г. и ЗАО "Регион Ипотека Курск" ДД.ММ.ГГГГ года; в пользу истца взыскана сумма <данные изъяты> рублей, неустойка в сумме <данные изъяты> рублей, убытки в связи с исполнением договора целевого займа в сумме <данные изъяты> копеек, убытки в связи с арендой жилого помещения в сумме <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штраф в сумме <данные изъяты> копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, возврат госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей, всего на общую сумму <данные изъяты> копеек. В остальной части отказано.
Прекращено ограничение права на земельный участок N в пользу ЗАО "Регион Ипотека Курск" по договору о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) N N от ДД.ММ.ГГГГ года (регистрации N).
С ООО "Главлипецкстрой" взыскана государственная пошлина в доход бюджета г. Липецка в сумме <данные изъяты> копеек.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 марта 2013 года заочное решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 02 ноября 2012 года в части взыскания денежных сумм изменено, признано считать подлежащей взысканию с ООО "Главлипецкстрой" в пользу Ч.Е.Г. <данные изъяты> копеек. Считать подлежащей взысканию госпошлину в доход бюджета г. Липецка с ООО "Главлипецкстрой" <данные изъяты> рублей.
В части удовлетворения исковых требований ООО "Главлипецкстрой" решение отменено и постановлено новое решение, которым в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Главлипецкстрой" просит об отмене судебных постановлений как незаконных и необоснованных, вынесенных с нарушением норм материального права, полагает, что ссылка суда на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной и противоречащей обстоятельствам дела. Считает, что суд необоснованно вышел за пределы заявленных исковых требований, взыскал с ответчика в пользу ЗАО "ГПБ-Ипотека" в счет суммы остатка целевого займа денежные средства без письменных доказательств, подтверждающих переход всех прав требования от ОАО "Регион Ипотека Курск" к ЗАО "ГПБ-Ипотека". Ссылается, что суд первой инстанции в мотивировочной части указал, что встречный иск ОАО "Главлипецкстрой" подлежит удовлетворению, однако в резолютивной части прекратил залог на земельный участок, а не на предмет залога - незавершенный строительством объект в виде квартиры. Отказ в требовании о прекращении залога нарушает права ответчика, так как ответчик обязан выплатить истцу стоимость квартиры, а право требования на квартиру по залогу остается у банка-кредитора по долгам истца, полагает, что залог должен быть прекращен в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве.
Определением судьи Липецкого областного суда Уколовой О.В. от 11 июня 2013 года гражданское дело передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Липецкого областного суда.
Президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции в части принятия решения по встречным исковым требованиям ответчика ООО "Главлипецкстрой" к Ч.Е.Г., ЗАО "Регион Ипотека Курск", ОАО АБ "ГПБ - Ипотека" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры были допущены существенные нарушения норм материального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав ответчика, решение вынесено с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно статье 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданский Кодексом российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частью 1 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрена возможность расторжения договора потребителем в случае, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
На основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Ч.Е.Г. и ООО "Главлипецкстрой" заключен договор участия в долевом строительстве с использованием заемных средств N N, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный 14-ти этажный жилой дом NN на <адрес> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала ДД.ММ.ГГГГ года и в течение двух месяцев передать двухкомнатную квартиру NN в указанном доме Ч.Е.Г.
Установлено, что Ч.Е.Г. исполнила обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> рублей в полном объеме, используя <данные изъяты> рублей собственных денежных средств, и <данные изъяты> рублей - заемных.
Истец обращалась к ответчику с претензией и требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и возврате уплаченной денежной суммы в связи с нарушением условий договора о сроке завершения строительства и передаче ей квартиры в собственность (т. 1 л.д. 165-167), однако в добровольном порядке ООО "Главлипецкстрой" не выполнил требования истца
Также установлено, что ответчик на момент рассмотрения дела квартиру истцу в собственность не передал, нарушив сроки исполнения обязательства по передаче квартиры.
Основываясь на исследованных материалах дела, суд первой инстанции удовлетворил требования Ч.Е.Г. и расторг договор участия в долевом строительстве, заключенный между Ч.Е.Г. и ответчиком, взыскав с ответчика в пользу ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" остаток задолженности основного долга по договору целевого займа - <данные изъяты> копеек, в пользу Ч.Е.Г. сумму в размере <данные изъяты> рублей, неустойку с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме <данные изъяты> рублей за неудовлетворение требований в добровольном порядке, убытки, связанные с исполнением истцом договора целевого займа - <данные изъяты> копеек, убытки в связи с арендой жилого помещения - <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда - <данные изъяты> рублей, штраф - <данные изъяты> копеек и судебные расходы по делу - <данные изъяты> рублей, всего на общую сумму <данные изъяты> <данные изъяты> копеек.
Апелляционная инстанция, проверяя законность решения суда первой инстанции, внесла изменения в решение в части взыскания денежных сумм в пользу Ч.Е.Г. и признала подлежащим взысканию общую сумму <данные изъяты> копеек, отказав во взыскании убытков, связанных с арендой жилого помещения в сумме <данные изъяты> рублей, также отменила решение в части удовлетворения встречного иска ООО "Главлипецкстрой" и отказала в иске о прекращении залога.
Доводы кассационной жалобы о необоснованно примененной судом статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации выражают ошибочную позицию толкования действующего законодательства. Ссылка на указанную норму права приведена судебными инстанциями в обоснование выводов суда по заявленным исковым требованиям о расторжении договора участия в долевом строительстве с использованием заемных средств.
Районный суд правильно взыскал с ответчика в пользу ЗАО "ГПБ-Ипотека" в счет суммы остатка целевого займа денежные средства <данные изъяты> копеек.
Отменяя решение об удовлетворении встречных исковых требований ООО "Главлипецкстрой", судебная коллегия верно признала, что суд первой инстанции в отсутствие требований ошибочно постановил решение о прекращении ограничений права на земельный участок N в пользу ЗАО "Регион Ипотека Курск".
Суд апелляционной инстанции, учитывая, что в обеспечение договора займа NN от ДД.ММ.ГГГГ года с ЗАО "Регион Ипотека Курск" ДД.ММ.ГГГГ года был заключен договор залога имущественных прав NN, предметом которого является принадлежащее в будущем истцу право на получение и оформление в собственность строящейся по договору долевого участия квартиры по строительному адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, признал, что квартира <адрес>, указанная во встречном иске предметом залога, по данному договору не является, отказал в удовлетворении встречного иска ООО "Главлипецкстрой" о прекращении залога на данный объект недвижимости.
Президиум находит данную позицию суда апелляционной инстанции не основанной на материалах дела и не отвечающей требованиям действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, договор от ДД.ММ.ГГГГ года долевого участия в строительстве жилья был заключен истцом с ответчиком с использованием заемных средств <данные изъяты> рублей и с указанием прав залогодержателя по ипотеке в силу закона залога на квартиру с момента государственной регистрации права собственности участника строительства (п. 4.1., 4.2., 4.3. договора), ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Регион Ипотека Курск" заключило с Ч.Е.Г. договор N N о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) (л.д. 178-183 том 1) в обеспечение надлежащего исполнения Залогодателем своих обязательств перед Залогодержателем по договору займа N N от ДД.ММ.ГГГГ года. Цель предоставления займа - приобретение в собственность Ч.Е.Г. квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> (пункт 1.2.2 Договора).
Из п. 4.1.12. выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрировано обременение на 300 месяцев по договору о залоге имущественных прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества N N от ДД.ММ.ГГГГ года за ЗАО "Регион Ипотека Курск" (л.д. 49 т. 1).
Обращаясь со встречным иском, ООО "Главлипецкстрой" просил прекратить залог Ч.Е.Г. в пользу ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, возникший на основании договора N N о залоге имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ года и договора уступки права требования N N от ДД.ММ.ГГГГ года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога могут быть имущественные права.
Имущественное право требовать передачи квартиры в собственность принадлежало истцу Ч.Е.Г., которое она передала в залог по договору от ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Регион Ипотека Курск" в обеспечение исполнения кредитных обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ года, обременение обязательств в виде залога прошло государственную регистрацию.
Исходя из того, что при расторжении договора долевого участия на квартиру между ООО "Главлипецкстрой" и Ч.Е.Г., взыскании с застройщика в пользу участника долевого строительства уплаченной стоимости квартиры и штрафных санкций, Ч.Е.Г. утрачивает право требования передачи ей квартиры в собственность и взаимные обязательства по исполнению договора прекращаются, при этом действие залога на имущественное право истца, переданное банку, сохраняется, что и следовало учитывать суду при разрешении спора.
Суд первой инстанции сделал вывод об обоснованности заявленного встречного иска и необходимости его удовлетворения с прекращением залога в связи с расторжением договора долевого участия и взысканием остатка долга по кредитным обязательствам истца с ООО "Главлипецкстрой" в пользу банка правопреемника кредитора ОАО АБ "ГПБ - Ипотека", однако в резолютивной части указал на прекращение ограничения права на земельный участок N в пользу ЗАО "Регион Ипотека Курск" по договору о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) N N от ДД.ММ.ГГГГ. (регистрации N), исходя из данных Россреестра о перечне документов, представленных на регистрацию обременения.
Суд апелляционной инстанции признал, что районный суд произвольно изменил предмет спора по встречному иску, поскольку иск ООО "Главлипецкстрой" был заявлен о прекращении залога на квартиру N <адрес>, при этом указал, что предметом залога по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ г. являлись имущественные права на квартиру <адрес> и отказал в удовлетворении встречных исковых требований, признав, что указанный в иске предмет спора в залоге не находится.
Суд апелляционной инстанции не учел того, что указанный в договоре N N незавершенный строительством адрес объекта недвижимости в виде квартиры <адрес> был предварительным - строительным, заложено было имущественное право требования объекта строительства по его завершению, тогда как с окончанием строительства дому был присвоен почтовый адрес, улица получила название.
Судебная коллегия не учла, что в деле имеется справка, подтверждающая присвоение строительному объекту в N микрорайоне жилому дому N с офисами врачей общей практики, административными помещениями и др. почтового адреса: <адрес> (л.д. 264 т. 1), данное обстоятельство сторонами не оспаривается, а потому судебная коллегия должна была учесть, что спор идет о правах на N квартиру, необходимо было обсудить вопрос взаимосвязи прекращения договора долевого участия в строительстве в связи с его расторжением с действием договора залога имущественных прав по требованию той же самой квартиры.
Судебная коллегия не учла, что сохранение залога на имущественное право требования конкретной квартиры, переданное банку в связи с кредитными обязательствами участника долевого строительства, при расторжении договора долевого участия заемщика и прекращении права Ч.Е.Г. требования исполнения договора и передачи выстроенного объекта недвижимости, приведет к нарушению прав застройщика ООО "Главлипецкстрой", с которого взыскана полная стоимость строящейся квартиры как объекта договора долевого участия, при сохранении залоговых имущественных прав на тот же объект за банком.
Данные обстоятельства при рассмотрении гражданского дела не были учтены судебной коллегией, поэтому состоявшееся по делу апелляционное определение нельзя признать законными и обоснованными.
Президиум находит вышеуказанные нарушения существенными, повлиявшими на исход дела, что является основанием к отмене апелляционного определения судебной коллегии в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Главлипецкстрой" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры, возникшего на основании договора N N о залоге имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ года и договора уступки права требования N N от ДД.ММ.ГГГГ года с вынесением нового судебного постановления об удовлетворении заявленных требований ООО "Главлпецкстрой" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 387, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Липецкого областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 18 марта 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Главлипецкстрой" о прекращении залога на незавершенный строительством объект в виде квартиры отменить и постановить в этой части новое решение, которым прекратить залог Ч.Е.Г. в пользу ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, возникший на основании договора N N о залоге имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ года и договора уступки права требования N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в остальной части апелляционное определение оставить без изменения.
Председательствующий
И.И.МАРКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)