Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Сериковой И.А.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Мартынова Д.А.: Вересовой Н.А. по доверенности от 20.03.3013 г.,
от ООО "Галерея-АЛЕКС": Чекстер Т.В. по доверенности от 14.01.2013 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-9004/2013, 13АП-10375/2013) Индивидуального предпринимателя Мартынова Дмитрия Анатольевича и ООО "Галерея-АЛЕКС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по делу N А56-69651/2012 (судья Филиппов А.Е.), принятое
по иску Индивидуального предпринимателя Мартынова Дмитрия Анатольевича
к ООО "Галерея-АЛЕКС"
о взыскании платы за пользование помещением, неустойки, убытков и выселении
и по встречному иску ООО "Галерея-АЛЕКС"
к Индивидуальному предпринимателю Мартынову Дмитрию Анатольевичу
о взыскании переплаты
установил:
Индивидуальный предприниматель Мартынов Дмитрий Анатольевич (ОГРНИП 307784733800409, далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Галерея-АЛЕКС" (местонахождение: г. Москва, ул. Арбат, д. 44, стр. 1, ОГРН 1047796357179, далее - Общество) 1658740 руб. платы за фактическое пользование арендованным имуществом, ранее арендованным на основании договора аренды от 01.09.2005 г. N 01/09, за период с сентября 2012 по январь 2013 года включительно, 235004 руб. неустойки за нарушение сроков возврата арендованного имущества, 591259 руб. 05 коп. убытков и выселении Общества из части нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, пом. 11Н, лит. А. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ООО "Галерея-АЛЕКС" обратилось со встречным иском о взыскании с Предпринимателя Мартынова Д.А. 118480 руб. 93 коп. переплаты по договору аренды от 01.09.2005 г. N 01/09.
Решением суда от 20.03.2013 г. ООО "Галерея-АЛЕКС" выселено из части нежилого помещения площадью 130,7 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1061:0:132:35, расположенного по адресу: Московский пр., д. 7, пом. 11Н, литера А; с ООО "Галерея-АЛЕКС" в пользу Предпринимателя Мартынова Д.А. взыскано 233593 руб. неустойки за нарушение сроков возврата помещения за период с 19.09.2012 г. по 31.01.2013 г. по договору аренды от 01.09.2005 г. N 01/09; в остальной части в иске отказано. Встречное исковое заявление оставлено судом без рассмотрения.
Предприниматель Мартынов Д.А. обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении его требования о взыскании с Общества убытков в размере 591259 руб. 05 коп. Предприниматель ссылается на договор аренды от 04.09.2012 г. N 09-12, подписанный с ЗАО "Фармакор" и указывает на то, что до момента принудительного выселения ООО "Галерея-АЛЕКС" из занимаемого им помещения, Предприниматель был лишен возможности зарегистрировать договор с новым арендатором и получать арендную плату в согласованном с ЗАО "Фармакор" размере - 450000 руб. Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N 13 Предприниматель указывает на то, что соглашение о размере платы за пользование имуществом в размере 450000 руб. является действительным вне зависимости от государственной регистрации договора аренды от 04.09.2012 г. N 09-12.
ООО "Галерея-АЛЕКС" обратилось с апелляционной жалобой на вышеуказанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе Предпринимателю Мартынову Д.А. в иске. Общество полагает, что после истечения срока действия договора аренды N 01/09 от 01.09.2012 г., действие данного договора было возобновлено на неопределенный срок.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как установлено, 01.09.2005 г. между ООО "ВидеоМир" (арендодатель) и ООО "Галерея-АЛЕКС" (арендатор) заключен договор N 01/09 аренды нежилого помещения площадью 185,9 кв. м, с кадастровым номером 78:1061:13:113:35, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, пом. 11Н, лит. А.
Договор заключен сроком по 01.09.2012 г. и зарегистрирован в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 01.03.2009 г. в связи со сменой собственника имущества, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Предпринимателю Мартынову Д.А. Также указанным дополнительным соглашением внесены изменения в предмет договора: в аренду переданы части 1, 3, 4, 6, 8 и часть помещения 7, расположенные в помещении 11Н и обозначенные на поэтажном плане, являющимся приложением к договору.
Дополнительным соглашением от 31.12.2009 г. внесены изменения в условие договора о размере арендной платы на период с 01.01.2010 г. по 31.06.2010 г.
27.06.2013 г. Предприниматель направил ООО "Галерея-АЛЕКС" уведомление от 27.06.2012 г. N 7, в котором в связи с истечением 01.09.2012 г. срока действия договора аренды от 01.09.2005 г. N 01/09 предложил Обществу заключить новый договор аренды помещений на условиях, изложенных в проекте договора, приложенном к уведомлению, в частности установив арендную плату в размере 450000 руб. в месяц. Уведомление получено Обществом 05.07.2012 г., проект договора подписан не был.
Письмом N 4 от 12.09.2012 г. Предприниматель уведомил Общество о необходимости возвратить помещение в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.09.2005 г. N 01/09.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Предприниматель Мартынов Д.А. указывает на то, что помещение Обществом не возвращено, в связи с чем просил взыскать с ответчика плату за фактическое пользование помещением, неустойку и убытки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 (далее - Информационное письмо N 66) извещение арендодателем арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
С учетом вышеуказанных разъяснений, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2005 г. N 01/09 прекратил свое действие, в связи с направлением Предпринимателем письма от 27.06.2012 г. N 7.
Доводы Общества о том, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок являются ошибочными, в связи с чем правомерно отклонены судом первой инстанции. Предусмотренная ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность Общества оплачивать пользование занимаемыми помещениями до их возвращения арендодателю, судом установлена.
Расчет платы, произведенный судом в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.03.2009 г. к договору, является правильным. Поскольку из материалов дела следует, что в период с 01.09.2012 г. по 31.01.2013 г. Общество перечислило Предпринимателю 1674933 руб. 61 коп., в то время как сумма денежных средств, подлежащая перечислению в счет оплаты арендной платы составляет 1644915 руб. 45 коп., суд обоснованно отказал Предпринимателю в иске в данной части.
На основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.5 договора судом правомерно удовлетворено требование Предпринимателя о взыскании 233593 руб. неустойки за нарушение сроков возврата арендованного имущества.
Требование Предпринимателя о взыскании 591259 руб. 05 коп. убытков в виде упущенной выгоды правомерно отклонены судом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.
В данном случае Предприниматель Мартынов Д.А. ссылается на то, что между ним (арендодатель) и ЗАО "Фармакор" (арендатор) подписан договор от 04.09.2012 г. N 09-12 аренды спорных помещений, арендная плата установлена в размере 450000 руб. в месяц. Поскольку ООО "Галерея-АЛЕКС" не возвратило помещения в установленный договором срок, и Предприниматель был лишен возможности получать арендную плату в размере, установленном договором с ЗАО "Фармакор".
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив указанные обстоятельства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доводы Предпринимателя о получении им арендной платы в размере 450000 руб. носят предположительный характер.
Встречный иск ООО "Галерея-АЛЕКС" правомерно оставлен судом без рассмотрения на основании пункта 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку Обществом не представлено доказательств соблюдения установленного договором претензионного порядка урегулирования спора до предъявления встречного иска.
Поскольку суд первой инстанции всесторонне и полно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку взаимоотношениям сторон, правильно применил нормы материального и процессуального права, основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 г. по делу N А56-69651/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
И.А.СЕРИКОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-69651/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2013 г. по делу N А56-69651/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Сериковой И.А.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Мартынова Д.А.: Вересовой Н.А. по доверенности от 20.03.3013 г.,
от ООО "Галерея-АЛЕКС": Чекстер Т.В. по доверенности от 14.01.2013 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-9004/2013, 13АП-10375/2013) Индивидуального предпринимателя Мартынова Дмитрия Анатольевича и ООО "Галерея-АЛЕКС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по делу N А56-69651/2012 (судья Филиппов А.Е.), принятое
по иску Индивидуального предпринимателя Мартынова Дмитрия Анатольевича
к ООО "Галерея-АЛЕКС"
о взыскании платы за пользование помещением, неустойки, убытков и выселении
и по встречному иску ООО "Галерея-АЛЕКС"
к Индивидуальному предпринимателю Мартынову Дмитрию Анатольевичу
о взыскании переплаты
установил:
Индивидуальный предприниматель Мартынов Дмитрий Анатольевич (ОГРНИП 307784733800409, далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Галерея-АЛЕКС" (местонахождение: г. Москва, ул. Арбат, д. 44, стр. 1, ОГРН 1047796357179, далее - Общество) 1658740 руб. платы за фактическое пользование арендованным имуществом, ранее арендованным на основании договора аренды от 01.09.2005 г. N 01/09, за период с сентября 2012 по январь 2013 года включительно, 235004 руб. неустойки за нарушение сроков возврата арендованного имущества, 591259 руб. 05 коп. убытков и выселении Общества из части нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, пом. 11Н, лит. А. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ООО "Галерея-АЛЕКС" обратилось со встречным иском о взыскании с Предпринимателя Мартынова Д.А. 118480 руб. 93 коп. переплаты по договору аренды от 01.09.2005 г. N 01/09.
Решением суда от 20.03.2013 г. ООО "Галерея-АЛЕКС" выселено из части нежилого помещения площадью 130,7 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1061:0:132:35, расположенного по адресу: Московский пр., д. 7, пом. 11Н, литера А; с ООО "Галерея-АЛЕКС" в пользу Предпринимателя Мартынова Д.А. взыскано 233593 руб. неустойки за нарушение сроков возврата помещения за период с 19.09.2012 г. по 31.01.2013 г. по договору аренды от 01.09.2005 г. N 01/09; в остальной части в иске отказано. Встречное исковое заявление оставлено судом без рассмотрения.
Предприниматель Мартынов Д.А. обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении его требования о взыскании с Общества убытков в размере 591259 руб. 05 коп. Предприниматель ссылается на договор аренды от 04.09.2012 г. N 09-12, подписанный с ЗАО "Фармакор" и указывает на то, что до момента принудительного выселения ООО "Галерея-АЛЕКС" из занимаемого им помещения, Предприниматель был лишен возможности зарегистрировать договор с новым арендатором и получать арендную плату в согласованном с ЗАО "Фармакор" размере - 450000 руб. Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N 13 Предприниматель указывает на то, что соглашение о размере платы за пользование имуществом в размере 450000 руб. является действительным вне зависимости от государственной регистрации договора аренды от 04.09.2012 г. N 09-12.
ООО "Галерея-АЛЕКС" обратилось с апелляционной жалобой на вышеуказанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе Предпринимателю Мартынову Д.А. в иске. Общество полагает, что после истечения срока действия договора аренды N 01/09 от 01.09.2012 г., действие данного договора было возобновлено на неопределенный срок.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как установлено, 01.09.2005 г. между ООО "ВидеоМир" (арендодатель) и ООО "Галерея-АЛЕКС" (арендатор) заключен договор N 01/09 аренды нежилого помещения площадью 185,9 кв. м, с кадастровым номером 78:1061:13:113:35, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, пом. 11Н, лит. А.
Договор заключен сроком по 01.09.2012 г. и зарегистрирован в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 01.03.2009 г. в связи со сменой собственника имущества, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Предпринимателю Мартынову Д.А. Также указанным дополнительным соглашением внесены изменения в предмет договора: в аренду переданы части 1, 3, 4, 6, 8 и часть помещения 7, расположенные в помещении 11Н и обозначенные на поэтажном плане, являющимся приложением к договору.
Дополнительным соглашением от 31.12.2009 г. внесены изменения в условие договора о размере арендной платы на период с 01.01.2010 г. по 31.06.2010 г.
27.06.2013 г. Предприниматель направил ООО "Галерея-АЛЕКС" уведомление от 27.06.2012 г. N 7, в котором в связи с истечением 01.09.2012 г. срока действия договора аренды от 01.09.2005 г. N 01/09 предложил Обществу заключить новый договор аренды помещений на условиях, изложенных в проекте договора, приложенном к уведомлению, в частности установив арендную плату в размере 450000 руб. в месяц. Уведомление получено Обществом 05.07.2012 г., проект договора подписан не был.
Письмом N 4 от 12.09.2012 г. Предприниматель уведомил Общество о необходимости возвратить помещение в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.09.2005 г. N 01/09.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Предприниматель Мартынов Д.А. указывает на то, что помещение Обществом не возвращено, в связи с чем просил взыскать с ответчика плату за фактическое пользование помещением, неустойку и убытки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 (далее - Информационное письмо N 66) извещение арендодателем арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
С учетом вышеуказанных разъяснений, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2005 г. N 01/09 прекратил свое действие, в связи с направлением Предпринимателем письма от 27.06.2012 г. N 7.
Доводы Общества о том, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок являются ошибочными, в связи с чем правомерно отклонены судом первой инстанции. Предусмотренная ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность Общества оплачивать пользование занимаемыми помещениями до их возвращения арендодателю, судом установлена.
Расчет платы, произведенный судом в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.03.2009 г. к договору, является правильным. Поскольку из материалов дела следует, что в период с 01.09.2012 г. по 31.01.2013 г. Общество перечислило Предпринимателю 1674933 руб. 61 коп., в то время как сумма денежных средств, подлежащая перечислению в счет оплаты арендной платы составляет 1644915 руб. 45 коп., суд обоснованно отказал Предпринимателю в иске в данной части.
На основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.5 договора судом правомерно удовлетворено требование Предпринимателя о взыскании 233593 руб. неустойки за нарушение сроков возврата арендованного имущества.
Требование Предпринимателя о взыскании 591259 руб. 05 коп. убытков в виде упущенной выгоды правомерно отклонены судом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.
В данном случае Предприниматель Мартынов Д.А. ссылается на то, что между ним (арендодатель) и ЗАО "Фармакор" (арендатор) подписан договор от 04.09.2012 г. N 09-12 аренды спорных помещений, арендная плата установлена в размере 450000 руб. в месяц. Поскольку ООО "Галерея-АЛЕКС" не возвратило помещения в установленный договором срок, и Предприниматель был лишен возможности получать арендную плату в размере, установленном договором с ЗАО "Фармакор".
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив указанные обстоятельства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доводы Предпринимателя о получении им арендной платы в размере 450000 руб. носят предположительный характер.
Встречный иск ООО "Галерея-АЛЕКС" правомерно оставлен судом без рассмотрения на основании пункта 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку Обществом не представлено доказательств соблюдения установленного договором претензионного порядка урегулирования спора до предъявления встречного иска.
Поскольку суд первой инстанции всесторонне и полно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку взаимоотношениям сторон, правильно применил нормы материального и процессуального права, основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 г. по делу N А56-69651/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
И.А.СЕРИКОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)