Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Дата объявления резолютивной части постановления - 20 декабря 2007 г.
Дата изготовления полного текста постановления - 21 декабря 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Полынкиной Н.А.
судей - Можеевой Е.И., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковальчук Т.О.
при участии в заседании:
от истца - Воробьев Д.Ю. по дов.
ответчик не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "САГРИ" на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.10.2007 г. по делу N А23-1835/07Г-7-95 (судья Глазкова С.В.)
установил:
ЗАО "САГРИ" г. Обнинск Калужской обл. обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации г. Обнинска Калужской обл. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 172550,41 руб., возникшего вследствие переплаты арендной платы за пользование земельным участком в период с 31.03.2004 г. по 30.06.2007 г.
Принятым по делу судом первой инстанции решением от 15.10.2007 г. в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из недоказанности истцом того обстоятельства, что в состав арендной платы за нежилые помещения включена плата за пользование земельным участком, занятым этой недвижимостью. Суд пришел к выводу, что плата за пользование земельным участком производилась ЗАО "САГРИ" на основании заключенного сторонами договора аренды земельного участка, в связи с чем полученные ответчиком денежные средства за пользование земельным участком не могут считаться неосновательным обогащением.
ЗАО "САГРИ", не согласившись с вышеуказанным решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и удовлетворить заявленные им требования. Оспаривая данный судебный акт, заявитель жалобы ссылается на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. В частности, он считает, что диспозитивная норма п. 2 ст. 654 ГК РФ допускает исключение ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, только договором или федеральными законами. Между тем, отсутствие в протоколе согласования арендной платы за нежилые помещения указания на включение в ее состав платы за пользование земельным участком не исключает того, что она входит в базовую ставку арендной платы. В связи с этим истец считает обоснованным его довод о двойной оплате за пользование земельным участком, которому суд в нарушение требований ст. 170 АПК РФ не дал надлежащей оценки.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 15.10.2007 г. проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.12.98 г. между администрацией г. Обнинска и АОЗТ "САГРИ" был заключен договор аренды N 133 земельного участка, в соответствии с которым обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,1783 га с кадастровым номером 2-3-19-0-5, расположенный по адресу: г. Обнинск, ул. Ленина, 79а для организации предприятия питания на срок до 31.03.2000 г.
В соответствии с постановлением администрации г. Обнинска от 21.04.2003 г. N 361-П срок действия договора был продлен до 31.12.2004 г.
12.04.2004 г. на основании вышеуказанного постановления, а также постановления администрации г. Обнинска от 31.03.2004 г. N 398-П, которым были уточнены границы арендуемого ЗАО "САГРИ" земельного участка, к договору аренды земельного участка от 02.12.98 г. N 133 сторонами было заключено дополнительное соглашение N А-79-2004, которым была изменена площадь земельного участка до 1491 кв. м и продлен срок действия договора до 31.12.2004 г. В приложении N 2 к указанному соглашению установлена ставка арендной платы за 1 кв. м, которая составила с 01.01.2004 г. 40 руб. в месяц.
15.05.2005 г. между администрацией г. Обнинска и ЗАО "САГРИ" был заключен договор N 1330 аренды нежилых помещений, площадью 472,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Обнинск, пр. Ленина, 79а.
Исходя из нормы, содержащейся в п. 2 ст. 654 ГК РФ, и полагая, что арендатором фактически дважды произведена уплата арендной платы за земельный участок площадью 668,35 кв. м, находящийся под арендуемым объектом недвижимости (в составе арендной платы за пользование помещениями и арендной платы непосредственно по договору аренды земельного участка), истец обратился с требованием о взыскании неосновательного обогащения в сумме 172550, 41 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. Однако оснований считать, что ЗАО "САГРИ" производило уплату в заявленном им периоде арендной платы в большем размере по сравнению с предусмотренным условиями договора аренды земельного участка, не имеется.
В силу ст. 652 ГК РФ арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.
Согласно ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.
В связи с этим, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Довод заявителя жалобы относительно того, что отсутствие в тексте договора аренды нежилых помещений отдельного указания о том, что плата за землю не входит в арендную плату за пользование помещениями, свидетельствует о включении в нее платы за земельный участок, занятый недвижимостью, является несостоятельным и не может быть принят во внимание.
Пунктом 3.2 договора N 1330 от 15.05.2005 г. установлено, что определение и изменение арендной платы осуществляется на основании Положения об аренде отдельных видов объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Обнинск" и методики, утверждаемой городским Собранием, которая публикуется в городской печати.
В соответствии с п. 15 Положения об аренде отдельных объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Обнинск", утвержденным решением Обнинского городского Собрания от 19.05.2003 г. N 05-11 размер арендной платы определяется в соответствии с методикой, утверждаемой решением Обнинского городского Собрания.
Решением Обнинского городского собрания от 13.11.2003 г. N 05-15 утверждена Временная методика определения размеров арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями, сдаваемыми в аренду, согласно которой плата за землю в состав арендной платы за арендуемые муниципальные помещения не включена.
Об отсутствии в составе арендной платы за помещения земельной составляющей свидетельствует и пункт 11 вышеназванного Положения, которым установлено, что при сдаче в аренду здания арендатору предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок. Реализуя данное право, ответчик заключил с администрацией г. Обнинска договор аренды земельного участка, которым установлена арендная плата за пользование землей, в том числе, под расположенными на нем арендуемыми помещениями.
Таким образом, при заключении как договора аренды помещений, так и земельного участка стороны согласовали размер арендной платы для каждого из объектов недвижимости, уплата которой производилась истцом в рамках исполнения принятых на себя обязательств.
В силу вышеизложенных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу о том, что со стороны администрации г. Обнинска неосновательного обогащения не имелось, поскольку арендная плата была уплачена ООО "САГРИ" в полном соответствии с условиями договора аренды земельного участка, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя и отмены принятого по делу законного и обоснованного решения не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 15 октября 2007 года по делу N А23-1835/07Г-7-95 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Е.И.МОЖЕЕВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2007 ПО ДЕЛУ N А23-1835/07Г-7-95
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2007 г. по делу N А23-1835/07Г-7-95
Дата объявления резолютивной части постановления - 20 декабря 2007 г.
Дата изготовления полного текста постановления - 21 декабря 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Полынкиной Н.А.
судей - Можеевой Е.И., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковальчук Т.О.
при участии в заседании:
от истца - Воробьев Д.Ю. по дов.
ответчик не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "САГРИ" на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.10.2007 г. по делу N А23-1835/07Г-7-95 (судья Глазкова С.В.)
установил:
ЗАО "САГРИ" г. Обнинск Калужской обл. обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации г. Обнинска Калужской обл. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 172550,41 руб., возникшего вследствие переплаты арендной платы за пользование земельным участком в период с 31.03.2004 г. по 30.06.2007 г.
Принятым по делу судом первой инстанции решением от 15.10.2007 г. в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из недоказанности истцом того обстоятельства, что в состав арендной платы за нежилые помещения включена плата за пользование земельным участком, занятым этой недвижимостью. Суд пришел к выводу, что плата за пользование земельным участком производилась ЗАО "САГРИ" на основании заключенного сторонами договора аренды земельного участка, в связи с чем полученные ответчиком денежные средства за пользование земельным участком не могут считаться неосновательным обогащением.
ЗАО "САГРИ", не согласившись с вышеуказанным решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и удовлетворить заявленные им требования. Оспаривая данный судебный акт, заявитель жалобы ссылается на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. В частности, он считает, что диспозитивная норма п. 2 ст. 654 ГК РФ допускает исключение ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, только договором или федеральными законами. Между тем, отсутствие в протоколе согласования арендной платы за нежилые помещения указания на включение в ее состав платы за пользование земельным участком не исключает того, что она входит в базовую ставку арендной платы. В связи с этим истец считает обоснованным его довод о двойной оплате за пользование земельным участком, которому суд в нарушение требований ст. 170 АПК РФ не дал надлежащей оценки.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 15.10.2007 г. проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.12.98 г. между администрацией г. Обнинска и АОЗТ "САГРИ" был заключен договор аренды N 133 земельного участка, в соответствии с которым обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,1783 га с кадастровым номером 2-3-19-0-5, расположенный по адресу: г. Обнинск, ул. Ленина, 79а для организации предприятия питания на срок до 31.03.2000 г.
В соответствии с постановлением администрации г. Обнинска от 21.04.2003 г. N 361-П срок действия договора был продлен до 31.12.2004 г.
12.04.2004 г. на основании вышеуказанного постановления, а также постановления администрации г. Обнинска от 31.03.2004 г. N 398-П, которым были уточнены границы арендуемого ЗАО "САГРИ" земельного участка, к договору аренды земельного участка от 02.12.98 г. N 133 сторонами было заключено дополнительное соглашение N А-79-2004, которым была изменена площадь земельного участка до 1491 кв. м и продлен срок действия договора до 31.12.2004 г. В приложении N 2 к указанному соглашению установлена ставка арендной платы за 1 кв. м, которая составила с 01.01.2004 г. 40 руб. в месяц.
15.05.2005 г. между администрацией г. Обнинска и ЗАО "САГРИ" был заключен договор N 1330 аренды нежилых помещений, площадью 472,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Обнинск, пр. Ленина, 79а.
Исходя из нормы, содержащейся в п. 2 ст. 654 ГК РФ, и полагая, что арендатором фактически дважды произведена уплата арендной платы за земельный участок площадью 668,35 кв. м, находящийся под арендуемым объектом недвижимости (в составе арендной платы за пользование помещениями и арендной платы непосредственно по договору аренды земельного участка), истец обратился с требованием о взыскании неосновательного обогащения в сумме 172550, 41 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. Однако оснований считать, что ЗАО "САГРИ" производило уплату в заявленном им периоде арендной платы в большем размере по сравнению с предусмотренным условиями договора аренды земельного участка, не имеется.
В силу ст. 652 ГК РФ арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.
Согласно ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.
В связи с этим, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Довод заявителя жалобы относительно того, что отсутствие в тексте договора аренды нежилых помещений отдельного указания о том, что плата за землю не входит в арендную плату за пользование помещениями, свидетельствует о включении в нее платы за земельный участок, занятый недвижимостью, является несостоятельным и не может быть принят во внимание.
Пунктом 3.2 договора N 1330 от 15.05.2005 г. установлено, что определение и изменение арендной платы осуществляется на основании Положения об аренде отдельных видов объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Обнинск" и методики, утверждаемой городским Собранием, которая публикуется в городской печати.
В соответствии с п. 15 Положения об аренде отдельных объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Обнинск", утвержденным решением Обнинского городского Собрания от 19.05.2003 г. N 05-11 размер арендной платы определяется в соответствии с методикой, утверждаемой решением Обнинского городского Собрания.
Решением Обнинского городского собрания от 13.11.2003 г. N 05-15 утверждена Временная методика определения размеров арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями, сдаваемыми в аренду, согласно которой плата за землю в состав арендной платы за арендуемые муниципальные помещения не включена.
Об отсутствии в составе арендной платы за помещения земельной составляющей свидетельствует и пункт 11 вышеназванного Положения, которым установлено, что при сдаче в аренду здания арендатору предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок. Реализуя данное право, ответчик заключил с администрацией г. Обнинска договор аренды земельного участка, которым установлена арендная плата за пользование землей, в том числе, под расположенными на нем арендуемыми помещениями.
Таким образом, при заключении как договора аренды помещений, так и земельного участка стороны согласовали размер арендной платы для каждого из объектов недвижимости, уплата которой производилась истцом в рамках исполнения принятых на себя обязательств.
В силу вышеизложенных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу о том, что со стороны администрации г. Обнинска неосновательного обогащения не имелось, поскольку арендная плата была уплачена ООО "САГРИ" в полном соответствии с условиями договора аренды земельного участка, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя и отмены принятого по делу законного и обоснованного решения не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 15 октября 2007 года по делу N А23-1835/07Г-7-95 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Е.И.МОЖЕЕВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)