Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Гуляковой Г.Н., Сафоновой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.,
при участии:
- от истца ООО "КОМОС ГРУПП" (ИНН 1831089218, ОГРН 1031800558679) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика ИП Фонаревой Е.А. (ИНН 182800479090, ОГРН 304182835700142) - Швецов Э.В., доверенность от 28.01.2011 серии 18АА N 0133695, предъявлен паспорт;
- от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "КОМОС ГРУПП"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 18 февраля 2012 года
по делу N А71-12984/2012,
принятое судьей Кислухиным А.В.,
по иску ООО "КОМОС ГРУПП"
к ИП Фонаревой Е.А.
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике
о расторжении договора аренды от 03.07.2008 N 198/08,
установил:
ООО "КОМОС ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ИП Фонаревой Е.А. о расторжении договора аренды от 03.07.2008 N 198/08.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "КОМОС ГРУПП" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные исковые требования, поскольку судом нарушены нормы материального права. Заявитель жалобы указывает, что заключение договоров субаренды без согласия арендодателя в соответствии с п. 6.2.3 договора недопустимо, следовательно, нарушение арендатором указанного условия договора является основанием для расторжения договора аренды по иску арендодателя без оценки существенности нарушения условий договора.
ИП Фонарева Е.А. в письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, отсутствуют основания для отмены решения суда.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 03.07.2008 между ООО "КОМОС ГРУПП" (арендодатель) и ИП Фонаревым А.Л. (арендатор) заключен договор аренды N 198/08, согласно которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование объект недвижимого имущества - торговые помещения внутр. N с 1 по 3, с 5 по 15, 24, торгового назначения, общая площадь 210,1 кв. м, этаж 1, расположенный по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а.
В соответствии с п. 2.1 договор вступает в силу с 03.07.2008 и действует до 31.08.2016, в связи с чем договор зарегистрирован в Управлении Федерального регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2008.
10.02.2009 между ИП Фонаревым А.Л. (арендатор 1) и ИП Фонаревой Е.А. (арендатор 2) заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендатор 1 уступает арендатору 2 все свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества N 198/08 от 03.07.2008 (торговое помещение общей площадью 210,1 кв. м).
Замена стороны в договоре не влечет его расторжения (п. 2 соглашения).
Все права и обязанности по договору возникают у арендатора 2 с момента подписания соглашения и проведения государственной регистрации, которая осуществлена 12.08.2009.
01.01.2010 между ИП Фонаревой Е.А. и ООО "Удмуртская шинная компания" заключен договор субаренды здания (нежилого помещения) N 01-01/10/А, согласно которого (п. 1.2) передается имущество: часть нежилого торгового помещения общей площадью 123 кв. м, в том числе торговой 50 кв. м, находящихся по адресу: г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12А, расположенное на 1 этаже здания.
Срок договора определен с 01.01.2010 по 30.11.2010 включительно и при взаимном согласии сторон пролонгируется на каждый следующий год с преимущественным правом заключения договора субаренды на новый срок.
26.04.2012 в адрес ответчика было направлено уведомление за N 09-12-0785, согласно которому истец просит в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления внести на расчетный счет компенсационный платеж, представить документы о согласовании сдачи в субаренду арендуемых платежей.
14.05.2012 ответчик направил ответ за N 27, согласно которому указывает, что компенсационный платеж был уплачен первоначальному собственнику арендуемых помещений.
29.05.2012 истец направил в адрес ответчика повторное уведомление за N 09-12-0985, где просит вернуть арендуемые помещения 13.06.2012 в связи с грубым нарушением договора аренды.
Истец, указывая, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции не установил оснований для расторжения договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно положениям ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В качестве основания для расторжения договора аренды истец назвал заключение договора субаренды без получения письменного согласия арендодателя и неуплату компенсационного платежа.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом первой инстанции верно установлено, что допущенные арендатором нарушения условий договора, послужившие причиной для обращения арендодателя в суд, устранены в разумный срок, ответчиком произведена уплата компенсационного платежа, договор субаренды расторгнут, имущество возвращено арендатору.
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что поскольку у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам по договору, нарушения условий договора были устранены в разумный срок, основания для расторжения данного договора по заявленным истцом основаниям отсутствуют.
Указанный вывод не противоречит рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 8), согласно которым требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следовательно, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия на момент рассмотрения дела в суде заявленных оснований для расторжения договора аренды.
В силу пункта 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец не представил суду доказательств невыполнения арендатором обязательств по договору, также как не представил доказательств причинения истцу существенного ущерба, причиненного такими нарушениями.
Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на заявителя жалобы подлежат отнесению расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 по делу N А71-12984/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
Г.Н.ГУЛЯКОВА
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2013 N 17АП-3028/2013-АК ПО ДЕЛУ N А71-12984/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2013 г. N 17АП-3028/2013-АК
Дело N А71-12984/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Гуляковой Г.Н., Сафоновой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.,
при участии:
- от истца ООО "КОМОС ГРУПП" (ИНН 1831089218, ОГРН 1031800558679) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика ИП Фонаревой Е.А. (ИНН 182800479090, ОГРН 304182835700142) - Швецов Э.В., доверенность от 28.01.2011 серии 18АА N 0133695, предъявлен паспорт;
- от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "КОМОС ГРУПП"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 18 февраля 2012 года
по делу N А71-12984/2012,
принятое судьей Кислухиным А.В.,
по иску ООО "КОМОС ГРУПП"
к ИП Фонаревой Е.А.
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике
о расторжении договора аренды от 03.07.2008 N 198/08,
установил:
ООО "КОМОС ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ИП Фонаревой Е.А. о расторжении договора аренды от 03.07.2008 N 198/08.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "КОМОС ГРУПП" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные исковые требования, поскольку судом нарушены нормы материального права. Заявитель жалобы указывает, что заключение договоров субаренды без согласия арендодателя в соответствии с п. 6.2.3 договора недопустимо, следовательно, нарушение арендатором указанного условия договора является основанием для расторжения договора аренды по иску арендодателя без оценки существенности нарушения условий договора.
ИП Фонарева Е.А. в письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, отсутствуют основания для отмены решения суда.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 03.07.2008 между ООО "КОМОС ГРУПП" (арендодатель) и ИП Фонаревым А.Л. (арендатор) заключен договор аренды N 198/08, согласно которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование объект недвижимого имущества - торговые помещения внутр. N с 1 по 3, с 5 по 15, 24, торгового назначения, общая площадь 210,1 кв. м, этаж 1, расположенный по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а.
В соответствии с п. 2.1 договор вступает в силу с 03.07.2008 и действует до 31.08.2016, в связи с чем договор зарегистрирован в Управлении Федерального регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2008.
10.02.2009 между ИП Фонаревым А.Л. (арендатор 1) и ИП Фонаревой Е.А. (арендатор 2) заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендатор 1 уступает арендатору 2 все свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества N 198/08 от 03.07.2008 (торговое помещение общей площадью 210,1 кв. м).
Замена стороны в договоре не влечет его расторжения (п. 2 соглашения).
Все права и обязанности по договору возникают у арендатора 2 с момента подписания соглашения и проведения государственной регистрации, которая осуществлена 12.08.2009.
01.01.2010 между ИП Фонаревой Е.А. и ООО "Удмуртская шинная компания" заключен договор субаренды здания (нежилого помещения) N 01-01/10/А, согласно которого (п. 1.2) передается имущество: часть нежилого торгового помещения общей площадью 123 кв. м, в том числе торговой 50 кв. м, находящихся по адресу: г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12А, расположенное на 1 этаже здания.
Срок договора определен с 01.01.2010 по 30.11.2010 включительно и при взаимном согласии сторон пролонгируется на каждый следующий год с преимущественным правом заключения договора субаренды на новый срок.
26.04.2012 в адрес ответчика было направлено уведомление за N 09-12-0785, согласно которому истец просит в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления внести на расчетный счет компенсационный платеж, представить документы о согласовании сдачи в субаренду арендуемых платежей.
14.05.2012 ответчик направил ответ за N 27, согласно которому указывает, что компенсационный платеж был уплачен первоначальному собственнику арендуемых помещений.
29.05.2012 истец направил в адрес ответчика повторное уведомление за N 09-12-0985, где просит вернуть арендуемые помещения 13.06.2012 в связи с грубым нарушением договора аренды.
Истец, указывая, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции не установил оснований для расторжения договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно положениям ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В качестве основания для расторжения договора аренды истец назвал заключение договора субаренды без получения письменного согласия арендодателя и неуплату компенсационного платежа.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом первой инстанции верно установлено, что допущенные арендатором нарушения условий договора, послужившие причиной для обращения арендодателя в суд, устранены в разумный срок, ответчиком произведена уплата компенсационного платежа, договор субаренды расторгнут, имущество возвращено арендатору.
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что поскольку у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам по договору, нарушения условий договора были устранены в разумный срок, основания для расторжения данного договора по заявленным истцом основаниям отсутствуют.
Указанный вывод не противоречит рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 8), согласно которым требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следовательно, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия на момент рассмотрения дела в суде заявленных оснований для расторжения договора аренды.
В силу пункта 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец не представил суду доказательств невыполнения арендатором обязательств по договору, также как не представил доказательств причинения истцу существенного ущерба, причиненного такими нарушениями.
Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на заявителя жалобы подлежат отнесению расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 по делу N А71-12984/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
Г.Н.ГУЛЯКОВА
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)