Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик - Никулин П.Н.
Судья - Ильина Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Писаревой З.В.
судей Яковлевой Д.В., Никулина П.Н.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 30 августа 2011 г. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ответчика ООО "Вереск" Г. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 16 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Л., К.Т., К.С., К.З., Т.В., М.В., С.И., Ш.О., И.М., И.Н., Т.Е., Ч., Е., П.Е., А.Р., А.А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Вереск" и Обществу с ограниченной ответственностью "Ника-Строй" - удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Вереск" представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ****, следующие документы: договор аренды земельного участка **** от 19 марта 2004 года с дополнительным соглашением о продлении срока аренды; договор об инвестировании в строительство от 12 апреля 2006 года, заключенный между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" с приложением; учредительные документы ООО "Вереск" или их нотариально удостоверенные копии, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о государственной регистрации ООО "Вереск"; свидетельство о постановке ООО "Вереск" на налоговый учет; письмо из Комитета государственной статистики о внесении записи в ЕГРПО; документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени ООО "Вереск"; документ, подтверждающий право представителя ООО "Вереск" действовать от его имени либо его нотариально удостоверенную копию; кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральный законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества (кадастровый номер участка ****); разрешения на строительство **** от 14 апреля 2006 года и N**** от 30 июля 2008 года; проектную декларацию; план создаваемого объекта с указанием его местоположения и количества входящих в его состав жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из помещений.
Осуществить государственную регистрацию в качестве договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: **** (**** по генеральному плану ****; кадастровый номер земельного участка ****) следующих договоров:
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и ООО "Д." в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 13 июля 2006 года уступки прав и перевода долга по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между ООО "Д." и С.М. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 02 июля 2007 года уступки прав (цессии) по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, договору от 13 июля 2006 года уступки прав и перевода долга по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между С.М. и Л. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 июня 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и К.Т. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 14 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и К.С. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 17 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и П.И. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 01 февраля 2008 года уступки прав (цессии) по договору N **** о соинвестировании в строительство от 17 июля 2006 года, заключенный между П.И. и К.З., в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 25 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и С.Е. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве договор от 22 января 2008 года уступки прав требования по договору **** о соинвестировании в строительство от 25 июля 2006 года, заключенный между С.Е. и Т.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 10 августа 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и М.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 08.09.2006 г., заключенный между ООО "Ника-Строй" и С.И. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 07 ноября 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и ООО "О." в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 07 декабря 2006 года цессии **** (уступки прав требования по договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), заключенный между ООО "О." и ООО "П." в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 08 февраля 2007 года цессии **** (уступки прав требования по. договору цессии **** от 07 декабря 2006 года и договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), заключенный между ООО "П." и М.А. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 01 апреля 2008 года цессии **** (уступки прав требования по договору цессии **** от 08 февраля 2007 года, договору цессии **** от 07 декабря 2006 года и договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), между М.А. и Ш.О. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 01 декабря 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй", ООО "Вереск", И.М. и И.Н. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор N **** о соинвестировании в строительство от 08 " декабря 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и Т.Е. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и Ч. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и Е. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и П.Е. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 20 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и ООО "О." в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав цо договору участия в долевом строительстве - договор от 06 октября 2006 года **** уступки права требования доли в виде квартиры по договору о соинвестировании в строительство **** от 20 июля 2006 года, заключенный между ООО "О.", А.Р. и А.А.А. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****.
По вступлении решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, наложенные определением судьи от 28 сентября 2010 года, и отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществлять государственную регистрацию сделок по отчуждению, а также договоров участия в долевом строительстве в отношении строящихся объектов недвижимости, расположенных по адресу: ****, а именно; однокомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****.
Заслушав доклад судьи Никулина П.Н., выслушав объяснения представителей ответчика ООО "Вереск", действующих по доверенностям, К.И. и Ш.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, истцов Л., К.З., С.И., Ч., Е., Т.Е., К.Т., М.В., А.А.А., представителя Т.В., действующей по доверенности Т.Н., представителя названных истцов Д., представителя Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области Б.Е., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
установила:
Л., К.Т., К.С., К.З., Т.В., М.В., С.И., Ш.О., И.М., И.Н., Т.Е., Ч., Е., П.Е., а также А.Р. и А.А.А. обратились в суд с исками и с учетом последующего объединения их дел и заявленного впоследствии ими вместе уточненного иска, предъявленного к Обществу с ограниченной ответственностью "Вереск" и Обществу с ограниченной ответственностью "Ника-Строй" просили суд обязать их представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области документы для государственной регистрации прав и принять решение об осуществлении государственной регистрации договоров о соинвестировании в строительство в качестве договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав по договорам соинвестирования в строительство в качестве договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве.
В обоснование иска сослались на то, что 12 апреля 2006 года между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" был заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: ****. ООО "Ника-Строй" в реализации инвестиционного проекта совместила одновременно функции инвестора и подрядчика, о чем между ними в этот же день был заключен договор генерального подряда. После чего, ООО "Вереск" было получено разрешение на строительство этого дома. Таким образом, ООО "Вереск" помимо функции инвестора и заказчика строительства выступало застройщиком по Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В дальнейшем, между истцами и ООО "Ника-Строй" либо третьими лицами, состоявшими в договорных отношениях с ООО "Ника-Строй", были заключены договоры на соинвестирование в строительство либо договоры уступки права требования (цессии) по договорам на соинвестирование в строительство. При этом руководство ООО "Вереск" в рамках заключенных с ООО "Ника-Строй" договоров и сложившихся отношений, не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства указанного жилого дома. Вместе с тем, до настоящего времени договоры участия в долевом строительстве либо договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве, не зарегистрированы согласно положений названного закона и в соответствии с требованиями ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, поскольку для такой регистрации застройщиком должен быть представлен ряд дополнительных документов, которыми истцы в настоящее время не располагают. В связи с тем, что ООО "Вереск" как застройщик уклоняется от предоставления необходимых на регистрацию документов, истцы обратились в суд в целях защиты и реализации своих прав, предусмотренных приведенным Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
В судебном заседании истцы Ш.О., И.Н., Ч., А.Р., а также Д., представляющий интересы всех истцов по делу, поддержали заявленный иск по изложенным в нем основаниям.
Представитель Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, привлеченного в качестве третьего лица на стороне истцов без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не прибыл. На предыдущем судебном заседании действующая по доверенности от него Б.Е. полагала иск обоснованным и подлежащим удовлетворению. Согласилась с правовой позицией истцов и не усматривала препятствий для государственной регистрации, заключенных с ними договоров. При этом указала, что согласно выписки из ЕГРП от 28 февраля 2011 года, ООО "Вереск" зарегистрировало в Управлении Росреестра 7 договоров долевого участия в строительстве дома N ****.
Представители ответчика ООО "Вереск" К.И., В., Ш.И. и Р. иск не признали, считая, что Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на правоотношения с участием истцов не распространяется, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома получено 01.10.2004 года, т.е. до введения его в действие. Полагали, что заключенные истцами договоры не отвечают требованиям данного закона, так как не содержат всех существенных условий. Просили учесть, что договор соинвестирования от 12.04.2006 года, заключенный ими с ООО "Ника-Строй", в настоящее время расторгнут, а истцами не представлено достоверных доказательств полного исполнения своих обязанностей по договорам.
Представитель ответчика ООО "Ника-Строй" в судебное заседание не явился, несмотря на принятые судом меры к его надлежащему извещению.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчиков без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело его отсутствие. В письменном отзыве на иск полагал, что заключенные с участием истцов договоры не соответствуют положениям Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Представитель Управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, привлеченного в качестве третьего лица на стороне ответчиков без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск указал, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного им 19.03.2004 года с ООО "Вереск", последнему 01.10.2004 г. было выдано разрешение **** сроком до 31 декабря 2004 года на устройство ограждения под строительство и проектирование 1-й очереди жилого квартала, многоэтажного жилого дома, пристроенного магазина, секционных жилых домов, которое не соответствует обычной форме разрешения на строительство и не является разрешением на строительство жилого дома ****, который до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Работы по строительству дома начаты в соответствии с разрешением на строительство от 14 апреля 2006 года, которое получено застройщиком в установленном порядке (в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) на 1 и 2 этапы подготовительных работ и устройство подземной части. Данное разрешение указано в перечне застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных жилых домов на территории г. Владимира.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Вереск" просит решение суда отменить ввиду неправильного установления обстоятельств, имеющих значение по делу, неверного применения материального закона и недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, обосновывая ее теми же доводами, что приводились его представителями при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
В представленном Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира отзыве на кассационную жалобу ООО "Вереск" его позиция по рассмотренному делу кардинально поменялась. Начальник управления А.А.А. надлежащим разрешением на строительство полагал считать выданное 01.10.2004 г. ****, в связи с чем просил решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истцов И.М., И.Н., Ш.О., Т.В., П.Е., К.С., А.Р., представителя ответчика ООО "Ника-Строй", представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, надлежащим образом извещавшихся о слушании дела, но не явившихся в судебное заседание, что в силу ст. 354 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка ****, заключенного 19 марта 2004 года между администрацией г. Владимира и ООО "Вереск", последнему передан в пользование земельный участок общей площадью **** кв. м с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, сроком до 01 апреля 2007 года (т. 1 л.д. 50-53). Дополнительным соглашением к договору от 24 мая 2007 года за N 1 срок арендыземельного участка установлен по 01 июня 2012 года (т. 1 л.д. 54).
01 октября 2004 года Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира ООО "Вереск" выдано разрешение **** на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование 1-ой очереди жилого квартала, многоэтажного жилого дома, пристроенного магазина, секционных жилых домов, срок действия которого установлен до 31 декабря 2004 года (том 3 л.д. 15).
12 апреля 2006 года между ООО "Вереск" (заказчик) и ООО "Ника-Строй" (инвестор) заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является строительство инвестиционного объекта: многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями (**** по генплану), расположенного по адресу: **** (л.д. 43-46 том 2), по п. п. 1.3, 1.6 и 1.8 которого, ООО "Вереск" приняло на себя обязательство выступить заказчиком с осуществлением функции технического надзора за строительством инвестиционного объекта, а ООО "Ника-Строй" обязалось осуществить его строительство за счет собственных и/или привлеченных инвестиций. Инвестиционный объект поступал в собственность инвестора (соинвестора (ов) по окончания строительства пропорционально доли установленного базового соотношения. При этом, в п. 4.1. названного договора было указано, что его стороны имеют право привлекать в строительство указанного Инвестиционного Объекта денежные средства третьих лиц (Соинвесторов) с заключением с ними Договоров о соинвестировании (привлечении финансовых средств в строительство), кредиты банков, денежные средства юридических и (или) физических лиц, улучшающих свои жилищные условия, без согласования с другой Стороной и нести ответственность за исполнение по эти договорам. (л.д. 45 том 2)
12 апреля 2006 года между ООО "Вереск" (заказчик) и ООО "Ника-Строй" (генподрядчик) заключен договор генерального подряда ****, согласно которому заказчик сдает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству указанного многоэтажного секционного жилого дома (т. 2 л.д. 36-42), по п. п. 1.2, 6.1 и 6.2 которого, выполняемые работы являются инвестициями в строительство объекта по вышеуказанному договору и оплачиваются, в соответствии с ним, выделением части объекта в виде жилых и нежилых площадей в соответствии с договором об инвестиционной деятельности.
14 апреля 2006 года Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира ООО "Вереск" выдано разрешение на строительство **** этап многоэтажного секционного жилого дома (**** по генплану) во встроенными помещениями 1 этап - подготовительные работы, 2 этап - возведение подземной части, расположенного по адресу: ****, со сроком его действия разрешения, с учетом продления, до 01 ноября 2007 года (л.д. 13 том 3).
30 июля 2008 года ООО "Вереск" выдано разрешение **** на строительство многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями (**** по генплану) в объеме рабочего проекта со сроком действия, с учетом продления, до 14 июля 2010 года (л.д. 14 том 3).
04 сентября 2008 года ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" подписали соглашение о расторжении вышеуказанных договоров от 12 апреля 2006 года об инвестировании в строительство и генерального подряда (л.д. 47 том 2).
Далее, как правильно установлено судом и не оспаривалось сторонами начиная с 27 июня 2006 года ООО "Ника-Строй", реализуя свои полномочия по привлечению инвестиций, установленные п. 4.1. их договора об инвестировании в строительство с ООО "Вереск", со ссылкой на него, заключило ряд договоров о соинвестировании в указанное строительство с юридическими лицами и гражданами, часть из которых уступили свои права другим лицам по договорам цессии и в результате право требования исполнения обязательств по заключенным договорам оказалось у истцов по рассмотренному делу.
При этом, суд, проанализировав сами договора и платежные документы по ним, пришел к верному выводу, что часть истцов по делу свои обязательства по ним выполнили в полном объеме, а отсутствие у некоторых из них на момент рассмотрения дела документов, подтверждающих полное исполнение денежных обязательств по договору цессии, не затрагивает права и законные интересы ответчиков, не являющихся стороной по указанным договорам уступки права требования. Следует отметить, что на момент рассмотрения дела в суде никто из участников этих договоров их условия не оспаривал, прав требования к истцам по ним не предъявлял, ничтожными они не являются.
Из реестра соинвесторов дома N ****, (**** по генплану), являющемуся приложением к протоколу совещания в департаменте строительства и архитектуры администрации Владимирской области от 16 января 2009 года, подписанному директором ООО "Вереск" Г. и генеральным директором ООО "Ника-Строй" К.В., усматривается, что в него включены истцы и квартиры, на которые они претендуют (т. 2 л.д. 58-63).
Из протокола указанного совещания от 16 января 2009 года следует, что по вопросу защиты прав соинвесторов данного дома принято решение обязать директора ООО "Вереск" Г. перезаключить в срок до 01 марта 2009 года все договоры соинвестирования строительства объекта на договоры участия в долевом строительстве и осуществить их государственную регистрацию (том 1 л.д. 62-63).
24 марта 2010 года ООО "Вереск" заключило с ООО "Ника-Строй" соглашение об установлении базового соотношения раздела инвестиционного объекта - спорного дома по факту выполненных работ и данным Владимирского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (л.д. 124 том 2). Соглашением N **** от 21 октября 2010 года ООО "Ника-Строй" выделены жилые помещения, в которые, указанные в реестре квартиры истцов уже не вошли (л.д. 127 том 2).
Следуя выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 февраля 2011 года ****, произведена государственная регистрация 7 договоров участия в долевом строительстве дома N ****(л.д. 114-118 том 3).
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 2 данного Федерального закона, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
На основании ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В силу ч. 2 ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Основываясь на приведенных нормах закона, применив ст. 431 ГК РФ, суд правильно растолковал условия договоров о соинвестировании в строительство, заключенных ООО "Ника-Строй" с соинвесторами, посчитав, что последнее передает соинвестору право долевого участия и инвестирования строительства с правом получения каждым в собственность конкретной квартиры в многоквартирном доме по адресу: **** (**** по генплану). Такое право впоследствии перешло и к истцам Л., К.З., Т.В., Ш.О., А.Р. и А.А.А. на основании договоров цессии в соответствии с положениями ст. ст. 382, 384 ГК РФ.
Обоснованный анализ условий заключенных с истцами договоров на соинвестирование в строительство и последующих договоров цессии показал, что все они связанны с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а значит сложившиеся между сторонами отношения должны регулироваться Законом о долевом участии в строительстве, который вступил в силу 01 апреля 2005 года.
При этом, следует отметить, что согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ в ч. 2 ст. 2 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", последний не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, теперь эти отношения регулируются Законом N 214-ФЗ. Изменения вступили в силу с 21 июня 2010 г.
Таким образом, деятельность застройщиков по привлечению денежных средств участников по договорам участия в долевом строительстве не признается инвестиционной деятельностью. Денежные средства участников долевого строительства не признаются инвестициями, а сами участники не являются инвесторами.
Доводы представителей ответчика ООО "Вереск" о том, что государственная регистрация договоров не требуется, поскольку разрешение на строительство было получено в октябре 2004 года, то есть до введения в действие указанного закона, являются несостоятельными.
Как усматривается из разрешения от 01 октября 2004 года, оно выдавалось ООО "Вереск" не на строительство спорного жилого дома, а на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование первой очереди жилого квартала, носило временный характер, поскольку в нем прямо указано, что оно действительно до 31 декабря 2004 года и в последующем его срок не продлевался.
Разрешение на строительство непосредственно многоэтажного жилого дома N **** по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 698 от 24.11.2005 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", выдано Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира 14 апреля 2006 года, то есть после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве. На основании данного разрешения на строительство осуществлялось исполнение договоров об инвестировании и генерального подряда, заключенных между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" 12 апреля 2006 года, а также заключены спорные договоры с истцами.
Представленные в обоснование своей позиции ООО "Вереск" заключение специалиста от 21 декабря 2010 года, выполненное ООО Агентство "Э.", и заключение эксперта частного учреждения "В." от 25 апреля 2011 года, обоснованно судом во внимание приняты не были, поскольку даны они были безотносительно к рассматриваемому делу и установленным судом обстоятельствам, а поставленные в них вопросы по юридической оценке разрешения **** от 01 октября 2004 года относятся к исключительной компетенции суда.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, об обоснованности исковых требований истцов, справедливо отметив, что ООО "Вереск" не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства дома и само участвовало в качестве стороны по некоторым договорам, что свидетельствует об его осведомленности о деятельности ООО "Ника-Строй" по привлечению денежных средств граждан для строительства дома в соответствии с заключенным между ними 12 апреля 2006 года договором соинвестирования. Последующие отношения между ООО "Вереск" и ООО "Ника - Строй" по расторжению договоров и заключению дополнительных соглашений, не могут негативно отражаться на правах истцов, защищаемых, в том числе положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-1, перед которыми у них уже имеются договорные обязательства.
При изложенных данных, оценив в совокупности установленные обстоятельства применительно к требованиям ст. ст. 17 и 25.1 Закона о долевом участии в строительстве, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд правильно посчитал, что поскольку заключенные ООО "Ника-Строй" с истцами договоры фактически представляют собой договоры долевого участия в строительстве жилья, а в случае, когда имела место уступка права требования по договору соинвестирования - договоры уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве жилья, то данные договоры подлежат государственной регистрации в силу ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве.
Исходя из пункта 3.2 заключенного между ООО "Вереск" и ООО Ника-Строй" договора об инвестировании в строительство от 12 апреля 2006 года, обязанность по оформлению исходно-разрешительной документации, подготовке и передаче в учреждение юстиции необходимого пакета документов для регистрации права собственности на нежилые и жилые помещения всех договоров и соинвесторов лежит на заказчике строительства ООО "Вереск".
Поэтому совершенно обоснованно суд возложил на последнее обязанность по представлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области всех необходимых документов, предусмотренных ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для дальнейшей государственной регистрации представленных истцами договоров и руководствуясь ч. 3 ст. 433 ГК РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вынес решение о государственной регистрации вышеуказанных договоров, заключенных с истцами, как договоров о долевом участии в строительстве и договоров уступки прав по договору участия в долевом строительстве.
При разрешении спора, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены верно, материальный закон к спорным правоотношениям применен правильно. Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда законно и обоснованно, нарушений процессуальных норм, предусмотренных ст. 364 ГПК РФ, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении данного дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 16 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО "Вереск" Г. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.В.ПИСАРЕВА
Судьи
Д.В.ЯКОВЛЕВА
П.Н.НИКУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2741/11
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2011 г. по делу N 33-2741/11
Докладчик - Никулин П.Н.
Судья - Ильина Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Писаревой З.В.
судей Яковлевой Д.В., Никулина П.Н.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 30 августа 2011 г. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ответчика ООО "Вереск" Г. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 16 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Л., К.Т., К.С., К.З., Т.В., М.В., С.И., Ш.О., И.М., И.Н., Т.Е., Ч., Е., П.Е., А.Р., А.А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Вереск" и Обществу с ограниченной ответственностью "Ника-Строй" - удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Вереск" представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ****, следующие документы: договор аренды земельного участка **** от 19 марта 2004 года с дополнительным соглашением о продлении срока аренды; договор об инвестировании в строительство от 12 апреля 2006 года, заключенный между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" с приложением; учредительные документы ООО "Вереск" или их нотариально удостоверенные копии, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о государственной регистрации ООО "Вереск"; свидетельство о постановке ООО "Вереск" на налоговый учет; письмо из Комитета государственной статистики о внесении записи в ЕГРПО; документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени ООО "Вереск"; документ, подтверждающий право представителя ООО "Вереск" действовать от его имени либо его нотариально удостоверенную копию; кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральный законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества (кадастровый номер участка ****); разрешения на строительство **** от 14 апреля 2006 года и N**** от 30 июля 2008 года; проектную декларацию; план создаваемого объекта с указанием его местоположения и количества входящих в его состав жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из помещений.
Осуществить государственную регистрацию в качестве договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: **** (**** по генеральному плану ****; кадастровый номер земельного участка ****) следующих договоров:
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и ООО "Д." в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 13 июля 2006 года уступки прав и перевода долга по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между ООО "Д." и С.М. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 02 июля 2007 года уступки прав (цессии) по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, договору от 13 июля 2006 года уступки прав и перевода долга по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между С.М. и Л. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 июня 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и К.Т. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 14 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и К.С. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 17 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и П.И. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 01 февраля 2008 года уступки прав (цессии) по договору N **** о соинвестировании в строительство от 17 июля 2006 года, заключенный между П.И. и К.З., в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 25 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и С.Е. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве договор от 22 января 2008 года уступки прав требования по договору **** о соинвестировании в строительство от 25 июля 2006 года, заключенный между С.Е. и Т.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 10 августа 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и М.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 08.09.2006 г., заключенный между ООО "Ника-Строй" и С.И. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 07 ноября 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и ООО "О." в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 07 декабря 2006 года цессии **** (уступки прав требования по договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), заключенный между ООО "О." и ООО "П." в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 08 февраля 2007 года цессии **** (уступки прав требования по. договору цессии **** от 07 декабря 2006 года и договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), заключенный между ООО "П." и М.А. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 01 апреля 2008 года цессии **** (уступки прав требования по договору цессии **** от 08 февраля 2007 года, договору цессии **** от 07 декабря 2006 года и договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), между М.А. и Ш.О. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 01 декабря 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй", ООО "Вереск", И.М. и И.Н. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор N **** о соинвестировании в строительство от 08 " декабря 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и Т.Е. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и Ч. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и Е. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и П.Е. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 20 июля 2006 года, заключенный между ООО "Ника-Строй" и ООО "О." в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
- в качестве договора уступки прав цо договору участия в долевом строительстве - договор от 06 октября 2006 года **** уступки права требования доли в виде квартиры по договору о соинвестировании в строительство **** от 20 июля 2006 года, заключенный между ООО "О.", А.Р. и А.А.А. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****.
По вступлении решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, наложенные определением судьи от 28 сентября 2010 года, и отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществлять государственную регистрацию сделок по отчуждению, а также договоров участия в долевом строительстве в отношении строящихся объектов недвижимости, расположенных по адресу: ****, а именно; однокомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****.
Заслушав доклад судьи Никулина П.Н., выслушав объяснения представителей ответчика ООО "Вереск", действующих по доверенностям, К.И. и Ш.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, истцов Л., К.З., С.И., Ч., Е., Т.Е., К.Т., М.В., А.А.А., представителя Т.В., действующей по доверенности Т.Н., представителя названных истцов Д., представителя Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области Б.Е., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
установила:
Л., К.Т., К.С., К.З., Т.В., М.В., С.И., Ш.О., И.М., И.Н., Т.Е., Ч., Е., П.Е., а также А.Р. и А.А.А. обратились в суд с исками и с учетом последующего объединения их дел и заявленного впоследствии ими вместе уточненного иска, предъявленного к Обществу с ограниченной ответственностью "Вереск" и Обществу с ограниченной ответственностью "Ника-Строй" просили суд обязать их представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области документы для государственной регистрации прав и принять решение об осуществлении государственной регистрации договоров о соинвестировании в строительство в качестве договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав по договорам соинвестирования в строительство в качестве договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве.
В обоснование иска сослались на то, что 12 апреля 2006 года между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" был заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: ****. ООО "Ника-Строй" в реализации инвестиционного проекта совместила одновременно функции инвестора и подрядчика, о чем между ними в этот же день был заключен договор генерального подряда. После чего, ООО "Вереск" было получено разрешение на строительство этого дома. Таким образом, ООО "Вереск" помимо функции инвестора и заказчика строительства выступало застройщиком по Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В дальнейшем, между истцами и ООО "Ника-Строй" либо третьими лицами, состоявшими в договорных отношениях с ООО "Ника-Строй", были заключены договоры на соинвестирование в строительство либо договоры уступки права требования (цессии) по договорам на соинвестирование в строительство. При этом руководство ООО "Вереск" в рамках заключенных с ООО "Ника-Строй" договоров и сложившихся отношений, не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства указанного жилого дома. Вместе с тем, до настоящего времени договоры участия в долевом строительстве либо договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве, не зарегистрированы согласно положений названного закона и в соответствии с требованиями ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, поскольку для такой регистрации застройщиком должен быть представлен ряд дополнительных документов, которыми истцы в настоящее время не располагают. В связи с тем, что ООО "Вереск" как застройщик уклоняется от предоставления необходимых на регистрацию документов, истцы обратились в суд в целях защиты и реализации своих прав, предусмотренных приведенным Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
В судебном заседании истцы Ш.О., И.Н., Ч., А.Р., а также Д., представляющий интересы всех истцов по делу, поддержали заявленный иск по изложенным в нем основаниям.
Представитель Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, привлеченного в качестве третьего лица на стороне истцов без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не прибыл. На предыдущем судебном заседании действующая по доверенности от него Б.Е. полагала иск обоснованным и подлежащим удовлетворению. Согласилась с правовой позицией истцов и не усматривала препятствий для государственной регистрации, заключенных с ними договоров. При этом указала, что согласно выписки из ЕГРП от 28 февраля 2011 года, ООО "Вереск" зарегистрировало в Управлении Росреестра 7 договоров долевого участия в строительстве дома N ****.
Представители ответчика ООО "Вереск" К.И., В., Ш.И. и Р. иск не признали, считая, что Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на правоотношения с участием истцов не распространяется, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома получено 01.10.2004 года, т.е. до введения его в действие. Полагали, что заключенные истцами договоры не отвечают требованиям данного закона, так как не содержат всех существенных условий. Просили учесть, что договор соинвестирования от 12.04.2006 года, заключенный ими с ООО "Ника-Строй", в настоящее время расторгнут, а истцами не представлено достоверных доказательств полного исполнения своих обязанностей по договорам.
Представитель ответчика ООО "Ника-Строй" в судебное заседание не явился, несмотря на принятые судом меры к его надлежащему извещению.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчиков без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело его отсутствие. В письменном отзыве на иск полагал, что заключенные с участием истцов договоры не соответствуют положениям Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Представитель Управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, привлеченного в качестве третьего лица на стороне ответчиков без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск указал, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного им 19.03.2004 года с ООО "Вереск", последнему 01.10.2004 г. было выдано разрешение **** сроком до 31 декабря 2004 года на устройство ограждения под строительство и проектирование 1-й очереди жилого квартала, многоэтажного жилого дома, пристроенного магазина, секционных жилых домов, которое не соответствует обычной форме разрешения на строительство и не является разрешением на строительство жилого дома ****, который до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Работы по строительству дома начаты в соответствии с разрешением на строительство от 14 апреля 2006 года, которое получено застройщиком в установленном порядке (в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) на 1 и 2 этапы подготовительных работ и устройство подземной части. Данное разрешение указано в перечне застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных жилых домов на территории г. Владимира.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Вереск" просит решение суда отменить ввиду неправильного установления обстоятельств, имеющих значение по делу, неверного применения материального закона и недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, обосновывая ее теми же доводами, что приводились его представителями при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
В представленном Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира отзыве на кассационную жалобу ООО "Вереск" его позиция по рассмотренному делу кардинально поменялась. Начальник управления А.А.А. надлежащим разрешением на строительство полагал считать выданное 01.10.2004 г. ****, в связи с чем просил решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истцов И.М., И.Н., Ш.О., Т.В., П.Е., К.С., А.Р., представителя ответчика ООО "Ника-Строй", представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, надлежащим образом извещавшихся о слушании дела, но не явившихся в судебное заседание, что в силу ст. 354 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка ****, заключенного 19 марта 2004 года между администрацией г. Владимира и ООО "Вереск", последнему передан в пользование земельный участок общей площадью **** кв. м с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, сроком до 01 апреля 2007 года (т. 1 л.д. 50-53). Дополнительным соглашением к договору от 24 мая 2007 года за N 1 срок арендыземельного участка установлен по 01 июня 2012 года (т. 1 л.д. 54).
01 октября 2004 года Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира ООО "Вереск" выдано разрешение **** на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование 1-ой очереди жилого квартала, многоэтажного жилого дома, пристроенного магазина, секционных жилых домов, срок действия которого установлен до 31 декабря 2004 года (том 3 л.д. 15).
12 апреля 2006 года между ООО "Вереск" (заказчик) и ООО "Ника-Строй" (инвестор) заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является строительство инвестиционного объекта: многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями (**** по генплану), расположенного по адресу: **** (л.д. 43-46 том 2), по п. п. 1.3, 1.6 и 1.8 которого, ООО "Вереск" приняло на себя обязательство выступить заказчиком с осуществлением функции технического надзора за строительством инвестиционного объекта, а ООО "Ника-Строй" обязалось осуществить его строительство за счет собственных и/или привлеченных инвестиций. Инвестиционный объект поступал в собственность инвестора (соинвестора (ов) по окончания строительства пропорционально доли установленного базового соотношения. При этом, в п. 4.1. названного договора было указано, что его стороны имеют право привлекать в строительство указанного Инвестиционного Объекта денежные средства третьих лиц (Соинвесторов) с заключением с ними Договоров о соинвестировании (привлечении финансовых средств в строительство), кредиты банков, денежные средства юридических и (или) физических лиц, улучшающих свои жилищные условия, без согласования с другой Стороной и нести ответственность за исполнение по эти договорам. (л.д. 45 том 2)
12 апреля 2006 года между ООО "Вереск" (заказчик) и ООО "Ника-Строй" (генподрядчик) заключен договор генерального подряда ****, согласно которому заказчик сдает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству указанного многоэтажного секционного жилого дома (т. 2 л.д. 36-42), по п. п. 1.2, 6.1 и 6.2 которого, выполняемые работы являются инвестициями в строительство объекта по вышеуказанному договору и оплачиваются, в соответствии с ним, выделением части объекта в виде жилых и нежилых площадей в соответствии с договором об инвестиционной деятельности.
14 апреля 2006 года Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира ООО "Вереск" выдано разрешение на строительство **** этап многоэтажного секционного жилого дома (**** по генплану) во встроенными помещениями 1 этап - подготовительные работы, 2 этап - возведение подземной части, расположенного по адресу: ****, со сроком его действия разрешения, с учетом продления, до 01 ноября 2007 года (л.д. 13 том 3).
30 июля 2008 года ООО "Вереск" выдано разрешение **** на строительство многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями (**** по генплану) в объеме рабочего проекта со сроком действия, с учетом продления, до 14 июля 2010 года (л.д. 14 том 3).
04 сентября 2008 года ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" подписали соглашение о расторжении вышеуказанных договоров от 12 апреля 2006 года об инвестировании в строительство и генерального подряда (л.д. 47 том 2).
Далее, как правильно установлено судом и не оспаривалось сторонами начиная с 27 июня 2006 года ООО "Ника-Строй", реализуя свои полномочия по привлечению инвестиций, установленные п. 4.1. их договора об инвестировании в строительство с ООО "Вереск", со ссылкой на него, заключило ряд договоров о соинвестировании в указанное строительство с юридическими лицами и гражданами, часть из которых уступили свои права другим лицам по договорам цессии и в результате право требования исполнения обязательств по заключенным договорам оказалось у истцов по рассмотренному делу.
При этом, суд, проанализировав сами договора и платежные документы по ним, пришел к верному выводу, что часть истцов по делу свои обязательства по ним выполнили в полном объеме, а отсутствие у некоторых из них на момент рассмотрения дела документов, подтверждающих полное исполнение денежных обязательств по договору цессии, не затрагивает права и законные интересы ответчиков, не являющихся стороной по указанным договорам уступки права требования. Следует отметить, что на момент рассмотрения дела в суде никто из участников этих договоров их условия не оспаривал, прав требования к истцам по ним не предъявлял, ничтожными они не являются.
Из реестра соинвесторов дома N ****, (**** по генплану), являющемуся приложением к протоколу совещания в департаменте строительства и архитектуры администрации Владимирской области от 16 января 2009 года, подписанному директором ООО "Вереск" Г. и генеральным директором ООО "Ника-Строй" К.В., усматривается, что в него включены истцы и квартиры, на которые они претендуют (т. 2 л.д. 58-63).
Из протокола указанного совещания от 16 января 2009 года следует, что по вопросу защиты прав соинвесторов данного дома принято решение обязать директора ООО "Вереск" Г. перезаключить в срок до 01 марта 2009 года все договоры соинвестирования строительства объекта на договоры участия в долевом строительстве и осуществить их государственную регистрацию (том 1 л.д. 62-63).
24 марта 2010 года ООО "Вереск" заключило с ООО "Ника-Строй" соглашение об установлении базового соотношения раздела инвестиционного объекта - спорного дома по факту выполненных работ и данным Владимирского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (л.д. 124 том 2). Соглашением N **** от 21 октября 2010 года ООО "Ника-Строй" выделены жилые помещения, в которые, указанные в реестре квартиры истцов уже не вошли (л.д. 127 том 2).
Следуя выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 февраля 2011 года ****, произведена государственная регистрация 7 договоров участия в долевом строительстве дома N ****(л.д. 114-118 том 3).
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 2 данного Федерального закона, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
На основании ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В силу ч. 2 ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Основываясь на приведенных нормах закона, применив ст. 431 ГК РФ, суд правильно растолковал условия договоров о соинвестировании в строительство, заключенных ООО "Ника-Строй" с соинвесторами, посчитав, что последнее передает соинвестору право долевого участия и инвестирования строительства с правом получения каждым в собственность конкретной квартиры в многоквартирном доме по адресу: **** (**** по генплану). Такое право впоследствии перешло и к истцам Л., К.З., Т.В., Ш.О., А.Р. и А.А.А. на основании договоров цессии в соответствии с положениями ст. ст. 382, 384 ГК РФ.
Обоснованный анализ условий заключенных с истцами договоров на соинвестирование в строительство и последующих договоров цессии показал, что все они связанны с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а значит сложившиеся между сторонами отношения должны регулироваться Законом о долевом участии в строительстве, который вступил в силу 01 апреля 2005 года.
При этом, следует отметить, что согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ в ч. 2 ст. 2 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", последний не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, теперь эти отношения регулируются Законом N 214-ФЗ. Изменения вступили в силу с 21 июня 2010 г.
Таким образом, деятельность застройщиков по привлечению денежных средств участников по договорам участия в долевом строительстве не признается инвестиционной деятельностью. Денежные средства участников долевого строительства не признаются инвестициями, а сами участники не являются инвесторами.
Доводы представителей ответчика ООО "Вереск" о том, что государственная регистрация договоров не требуется, поскольку разрешение на строительство было получено в октябре 2004 года, то есть до введения в действие указанного закона, являются несостоятельными.
Как усматривается из разрешения от 01 октября 2004 года, оно выдавалось ООО "Вереск" не на строительство спорного жилого дома, а на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование первой очереди жилого квартала, носило временный характер, поскольку в нем прямо указано, что оно действительно до 31 декабря 2004 года и в последующем его срок не продлевался.
Разрешение на строительство непосредственно многоэтажного жилого дома N **** по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 698 от 24.11.2005 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", выдано Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира 14 апреля 2006 года, то есть после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве. На основании данного разрешения на строительство осуществлялось исполнение договоров об инвестировании и генерального подряда, заключенных между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" 12 апреля 2006 года, а также заключены спорные договоры с истцами.
Представленные в обоснование своей позиции ООО "Вереск" заключение специалиста от 21 декабря 2010 года, выполненное ООО Агентство "Э.", и заключение эксперта частного учреждения "В." от 25 апреля 2011 года, обоснованно судом во внимание приняты не были, поскольку даны они были безотносительно к рассматриваемому делу и установленным судом обстоятельствам, а поставленные в них вопросы по юридической оценке разрешения **** от 01 октября 2004 года относятся к исключительной компетенции суда.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, об обоснованности исковых требований истцов, справедливо отметив, что ООО "Вереск" не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства дома и само участвовало в качестве стороны по некоторым договорам, что свидетельствует об его осведомленности о деятельности ООО "Ника-Строй" по привлечению денежных средств граждан для строительства дома в соответствии с заключенным между ними 12 апреля 2006 года договором соинвестирования. Последующие отношения между ООО "Вереск" и ООО "Ника - Строй" по расторжению договоров и заключению дополнительных соглашений, не могут негативно отражаться на правах истцов, защищаемых, в том числе положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-1, перед которыми у них уже имеются договорные обязательства.
При изложенных данных, оценив в совокупности установленные обстоятельства применительно к требованиям ст. ст. 17 и 25.1 Закона о долевом участии в строительстве, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд правильно посчитал, что поскольку заключенные ООО "Ника-Строй" с истцами договоры фактически представляют собой договоры долевого участия в строительстве жилья, а в случае, когда имела место уступка права требования по договору соинвестирования - договоры уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве жилья, то данные договоры подлежат государственной регистрации в силу ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве.
Исходя из пункта 3.2 заключенного между ООО "Вереск" и ООО Ника-Строй" договора об инвестировании в строительство от 12 апреля 2006 года, обязанность по оформлению исходно-разрешительной документации, подготовке и передаче в учреждение юстиции необходимого пакета документов для регистрации права собственности на нежилые и жилые помещения всех договоров и соинвесторов лежит на заказчике строительства ООО "Вереск".
Поэтому совершенно обоснованно суд возложил на последнее обязанность по представлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области всех необходимых документов, предусмотренных ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для дальнейшей государственной регистрации представленных истцами договоров и руководствуясь ч. 3 ст. 433 ГК РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вынес решение о государственной регистрации вышеуказанных договоров, заключенных с истцами, как договоров о долевом участии в строительстве и договоров уступки прав по договору участия в долевом строительстве.
При разрешении спора, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены верно, материальный закон к спорным правоотношениям применен правильно. Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда законно и обоснованно, нарушений процессуальных норм, предусмотренных ст. 364 ГПК РФ, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении данного дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 16 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО "Вереск" Г. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.В.ПИСАРЕВА
Судьи
Д.В.ЯКОВЛЕВА
П.Н.НИКУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)