Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "18" октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" октября 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Смирникова А.В.,
судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бусянковой Е.И.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 августа 2011 года по делу N А12-9431/2011, принятое судьей Зотовой Н.П., по иску Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Книготорговое предприятие "Кассандра", г. Волгоград,
о взыскании 29566, 91 рублей
установил:
В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда (далее - Департамент, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Книготорговое предприятие "Кассандра" (далее - ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра", Общество, ответчик) о взыскании 29566, 91 рублей, из которых 23027, 19 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.08.2010 г. по 12.08.2010 г., 6539, 72 рубля пени за период с 21.08.2010 г. по 31.05.2011 г. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные (почтовые) расходы в сумме 40, 65 рублей.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец отказался от взыскания арендной платы в размере 23027, 19 рублей ввиду добровольной ее уплаты и увеличил исковые требования в части взыскания пени и просит взыскать пени за период с 21.08.2010 г. по 08.06.2011 г. в связи с просрочкой (292 дня) внесения арендной платы за первые 12 дней августа 2010 года в размере 6723, 94 рубля (л.д. 72).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 августа 2011 года в части отказа от заявленных исковых требований производство по делу прекращено, в остальной части исковых требований отказано.
Департамент не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании пени по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 93599, 93600.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 05.09.2007 г. между Департаментом (Арендодатель), МУ "ЖКХ Ворошиловского района Волгограда" (Балансодержатель) и ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра" (Арендатор) заключен договор N 5/951-07 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда площадью 478, 40 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 3, для розничной торговли книжной продукцией.
Из пункта 8. 1. договора следует, что срок действия договора сторонами определен с 05.09.2007 г. по 03.09.2008 г.
Договор заключен на срок менее года и в силу ст. 609 ГК РФ государственной регистрации не подлежит.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2007 г. указанное нежилое помещение было передано арендодателем, а арендатор принял его.
Поскольку по окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
01.07.2010 г. между Департаментом (Продавец) и ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра" (Покупатель) заключен договор N 475в купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 503, 90 кв. м (1 этаж - 113, 0 кв. м; подвал - 390, 9 кв. м), расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Козловская, 3.
Переход права собственности на встроенное нежилое помещение площадью 503, 90 кв. м, расположенное по адрес: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Козловская, 3, от истца к ответчику по договору купли-продажи N 475в от 01.07.2010 г. был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 13.08.2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.08.2010 г. серии 34 АА N 112145.
В связи со сложившейся задолженностью по арендной плате за период с 01 по 13.08.2010 г. Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением, считая, что в период между заключением договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности на продаваемое помещение договор аренды не прекратил свое действие, собственником и законным владельцем имущества продолжал оставаться Департамент, который имел право в этот период извлекать выгоду из владения имуществом.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра" на основании договора аренды, следовательно, недвижимость признается переданной Обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Заключение договора купли-продажи арендованного имущества 01.07.2010 г. прекращает на будущее время обязательство Общества по внесению арендной платы. С момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества изменяется кауза владения этим имуществом. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 г. по делу N А68-6859/10, которая является обязательной для нижестоящих судов.
Таким образом, верным является вывод суда первой инстанции о том, что Общество с момента заключения договора купли-продажи объекта муниципального имущества, а именно с 01.07.2010 г., является законным владельцем нежилого помещения, в связи с чем с этого времени прекратились обязательства Общества по оплате арендных платежей по договору N 5/951-07 от 05.09.2007 г.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования о взыскании с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы за 12 дней августа 2010 года не подлежат удовлетворению, является обоснованным.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 7.1 договора купли-продажи N 475в от 01.07.2010 г., предусматривающее, что обязанности Арендодателя по договору аренды N 6/433/КН от 05.09.2007 г. прекращаются после государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда. В связи с этим полагает, что, исходя из принципа свободы договора, обязательства по внесению арендных платежей с заключением договора купли-продажи не прекратились.
Довод жалобы не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Включение в договор купли-продажи условия продлении арендных отношений до регистрации перехода права собственности противоречит положениям пункта 2 статьи 224, статьи 425 и пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 августа 2011 года по делу N А12-9431/2011 в обжалованной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.СМИРНИКОВ
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
М.Г.ЦУЦКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2011 ПО ДЕЛУ N А12-9431/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2011 г. по делу N А12-9431/2011
Резолютивная часть постановления объявлена "18" октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" октября 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Смирникова А.В.,
судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бусянковой Е.И.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 августа 2011 года по делу N А12-9431/2011, принятое судьей Зотовой Н.П., по иску Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Книготорговое предприятие "Кассандра", г. Волгоград,
о взыскании 29566, 91 рублей
установил:
В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда (далее - Департамент, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Книготорговое предприятие "Кассандра" (далее - ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра", Общество, ответчик) о взыскании 29566, 91 рублей, из которых 23027, 19 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.08.2010 г. по 12.08.2010 г., 6539, 72 рубля пени за период с 21.08.2010 г. по 31.05.2011 г. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные (почтовые) расходы в сумме 40, 65 рублей.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец отказался от взыскания арендной платы в размере 23027, 19 рублей ввиду добровольной ее уплаты и увеличил исковые требования в части взыскания пени и просит взыскать пени за период с 21.08.2010 г. по 08.06.2011 г. в связи с просрочкой (292 дня) внесения арендной платы за первые 12 дней августа 2010 года в размере 6723, 94 рубля (л.д. 72).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 августа 2011 года в части отказа от заявленных исковых требований производство по делу прекращено, в остальной части исковых требований отказано.
Департамент не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании пени по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 93599, 93600.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 05.09.2007 г. между Департаментом (Арендодатель), МУ "ЖКХ Ворошиловского района Волгограда" (Балансодержатель) и ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра" (Арендатор) заключен договор N 5/951-07 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда площадью 478, 40 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Козловская, 3, для розничной торговли книжной продукцией.
Из пункта 8. 1. договора следует, что срок действия договора сторонами определен с 05.09.2007 г. по 03.09.2008 г.
Договор заключен на срок менее года и в силу ст. 609 ГК РФ государственной регистрации не подлежит.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2007 г. указанное нежилое помещение было передано арендодателем, а арендатор принял его.
Поскольку по окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
01.07.2010 г. между Департаментом (Продавец) и ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра" (Покупатель) заключен договор N 475в купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 503, 90 кв. м (1 этаж - 113, 0 кв. м; подвал - 390, 9 кв. м), расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Козловская, 3.
Переход права собственности на встроенное нежилое помещение площадью 503, 90 кв. м, расположенное по адрес: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Козловская, 3, от истца к ответчику по договору купли-продажи N 475в от 01.07.2010 г. был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 13.08.2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.08.2010 г. серии 34 АА N 112145.
В связи со сложившейся задолженностью по арендной плате за период с 01 по 13.08.2010 г. Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением, считая, что в период между заключением договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности на продаваемое помещение договор аренды не прекратил свое действие, собственником и законным владельцем имущества продолжал оставаться Департамент, который имел право в этот период извлекать выгоду из владения имуществом.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у ООО "Книготорговое предприятие "Кассандра" на основании договора аренды, следовательно, недвижимость признается переданной Обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Заключение договора купли-продажи арендованного имущества 01.07.2010 г. прекращает на будущее время обязательство Общества по внесению арендной платы. С момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества изменяется кауза владения этим имуществом. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 г. по делу N А68-6859/10, которая является обязательной для нижестоящих судов.
Таким образом, верным является вывод суда первой инстанции о том, что Общество с момента заключения договора купли-продажи объекта муниципального имущества, а именно с 01.07.2010 г., является законным владельцем нежилого помещения, в связи с чем с этого времени прекратились обязательства Общества по оплате арендных платежей по договору N 5/951-07 от 05.09.2007 г.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования о взыскании с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы за 12 дней августа 2010 года не подлежат удовлетворению, является обоснованным.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 7.1 договора купли-продажи N 475в от 01.07.2010 г., предусматривающее, что обязанности Арендодателя по договору аренды N 6/433/КН от 05.09.2007 г. прекращаются после государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда. В связи с этим полагает, что, исходя из принципа свободы договора, обязательства по внесению арендных платежей с заключением договора купли-продажи не прекратились.
Довод жалобы не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Включение в договор купли-продажи условия продлении арендных отношений до регистрации перехода права собственности противоречит положениям пункта 2 статьи 224, статьи 425 и пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 августа 2011 года по делу N А12-9431/2011 в обжалованной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.СМИРНИКОВ
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
М.Г.ЦУЦКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)