Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "08" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "12" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Агибаловой Г.И., Грабко О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А.
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от "01" февраля 2013 года по делу N А12-1213/2012, принятое судьей Сухановой А.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ" (400119, г. Волгоград, ул. Туркменская, 32, ИНН 8911006160) о признании права собственности на встроенное нежилое помещение,
с участием в качестве заинтересованных лиц:
Управление государственного строительного надзора по Волгоградской области, Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,
МУП "Центральное межрайонное БТИ",
закрытое акционерное общество "Нагорье Групп",
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (400075, г. Волгоград, проезд Аптечный, 1а, ИНН 3445056910, ОГРН 1023403854836)
при участии в судебном заседании: от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А. - Яковенко А.А., паспорт, от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" - Бурденюк Е.В., по доверенности от 01.10.2012,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
установил:
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно- страховая группа "Нагорье" (далее - ООО "ИСГ "Нагорье") введена процедура наблюдения с применением положения Федерального Закона N 127-ФЗ от 22.10.2002, в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. "О внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012 ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
20.10.2012 конкурсным управляющим в газете "Коммерсантъ" опубликованы сведения об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства.
21.09.2012 в суд первой инстанции, в порядке положений ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 22.10.2002 (далее - Закон о банкротстве) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества - встроенное нежилое помещение - офисное помещение 313 общей площадью 63,9 кв. м, инвентарный номер 003746/1010, кадастровый номер 34 34 04 000000 003746 1010, расположенное по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 5.
Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, МУП "Центральное межрайонное БТИ", ЗАО "Нагорье Групп".
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2013 признано за обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" право собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью 63,9 кв. м, инвентарный номер 003746/1010, кадастровый номер 34 34 04 000000 003746 1010, расположенное по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 5.
Конкурсный управляющий ООО "Инвестиционно - страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А. не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования.
В обоснование апелляционной жалобы конкурсный управляющий указывает на незаключенность договора, представленного в обоснование заявленных требований, полагает, что заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства. Вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как незавершенные строительством объекты, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, в связи с чем, до соответствующей регистрации невозможно установление права собственности на не созданное и не зарегистрированное в определенном законом порядке имущество. По мнению конкурсного управляющего, материалами дела подтверждается, что часть многоквартирного дома, в состав которой входит истребуемое нежилое помещение, на момент введения процедуры банкротства в отношении должника не была введена в эксплуатацию, право собственности на него у ООО "ИСГ "Нагорье" отсутствует.
ООО "Фирма "Ком-билдинг" в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым Общество считает, что определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и ООО "Фирма "Ком-билдинг" (участник долевого строительства) 12 июля 2007 подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07 (далее - договор участия в долевом строительстве).
В силу п. 1.1. договора N 08-06/07 от 12.07.2007 г. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда", расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства (ООО "фирма "Ком-Билдинг") объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
Согласно пункту 2.3. договора, заявитель, как участник долевого строительства, в качестве оплаты цены договора принял на себя обязательства уплатить должнику (застройщику) до окончания строительства денежную сумму ориентировочно в размере 593 460 000 руб. либо путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем внесения денежных средств на расчетный счет, либо иным не запрещенным законом способом.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении. Общая цена договора определена сторонами в размере 593 400 000 рублей (пункт 2.1.).
Согласно п. 8 дополнительного соглашения от 26.02.2010 г. к договору N 08-06/07 от 12.07.2007 г. стороны определили стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных в секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, и являющихся предметом договора N 08-06/07 от 12.07.2007 г: стоимость встроенного нежилого помещения общей проектной площадью 63,85 кв. м в осях А-Г: 10-11 на 2 этаже составила 2 681 700 руб.
Договор участия в долевом строительстве N 08-06/07, а также все дополнительные соглашения к указанному договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Федеральной регистрационной службе.
Между заявителем и должником также был заключен договор инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, в соответствии с условиями которого в целях реализации инвестиционного проекта (отдельно стоящее здание (со всем относящимся к нему оборудованием, наружными (внутриплощадочными и уличными сетями) и внутренними инженерными сетями, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство которого разработаны и утверждены в установленном законодательством порядке проектная. Сметная и рабочая документация, - жилой дом N 1 в застройке микрорайона 101 в Центральном районе г. Волгограда, общей проектной площадь. Ориентировочно 39 164, 04 кв. м) ООО "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" в соответствии с договором обязуется за счет инвестиций, полученных от ООО ИСГ "Нагорье" собственными и /или привлеченными силами на основании документов Нагорье за вознаграждение обеспечить: проведение комплекса работ по подготовке земельного участка для строительства; проведение земляных, свайных работ; получить разрешения эксплуатирующих организаций; реализовать инвестиционный проект; передать построенный комплекс по акту приема-передачи ООО ИСГ "Нагорье".
Согласно пункту 2.2. договора, ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства осуществить инвестирование собственных и / или привлеченных денежных средств, иного имущества или имущественных прав в порядке, размере и на условиях, определяемых договором, графиком инвестирования, а также приложениями к нему, дополнительными соглашениями сторон, иных договоров, заключаемых во исполнение договора).
В разделе 4 стороны согласовали сроки реализации инвестиционного проекта. Объем инвестирования по договору сторонами согласован в размере 593 460 000 руб. (пункт 6.1.).
Дополнительным соглашением от 01.02.2010 стороны договора установили объем инвестирования в сумме 596 925 583 руб., согласован иной график финансирования.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто сторонами, фактическое перечисление денежных средств по договору инвестирования ООО ИСГ "Нагорье" не осуществлялось, реализация инвестиционного проекта осуществлялась ООО "фирма "КОМ-Билдинг".
В связи с наличием между сторонами взаимных встречных обязательств: ООО ИСГ "Нагорье" по договору инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, ООО "фирма "КОМ-Билдинг" по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07, сторонами произведен зачет взаимных обязательств по данным договорам: соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом от 01.11.2007 г. на сумму 212 315 290 руб., от 01.10.2007 г. на сумму 89 925 672 руб., от 01.09.2007 г. на сумму 73 512 795 руб., от 01.08.2007 г. на сумму 2 252 880 руб., от 03.12.2007 г. на сумму 3 948 980 руб., 27.01.2009 г. на сумму 25 414 545 руб., от 16.03.2009 г. на сумму 54 109 020 руб., от 30.03.2009 г. на сумму 3 618 600 руб., 29.04.2009 г. на сумму 2 982 900 руб., от 01.07.2009 г. на сумму 2 539 977 руб., от 02.02.2010 г. на сумму 126 304 924 руб., всего на общую сумму 596 925 583 руб.
Сторонами 10.02.2010 подписан итоговый акт сверки взаимных расчетов по двум договорам, которым стороны констатировали факт отсутствия задолженности.
02.02.2010 заявителем от должника получена справка об отсутствии задолженности по оплате спорного помещения.
17.02.2010 между заявителем и должником был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны подтвердили факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр. 101.
16.04.2010 Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. В Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2,3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство NRU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 г. требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010 г., акт итоговой проверки N 63 от 19.03.2010, заявление ООО ИСГ "Нагорье".
20.04.2010 Администрацией города Волгограда ООО ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2,3) секции.
Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию была фактически введена жилая часть многоквартирного жилого дома, нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО ИСГ "Нагорье" обьекта капитального строительства от ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
Доказательств того, что после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-ой очереди (секции 2,3) в пусковом комплексе 2 проводились какие-либо строительные работы, материалы дела не содержат.
Материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом, в состав которого входит спорное нежилое помещение, введен в эксплуатацию частично - фактически в эксплуатацию введена жилая часть с 4-го этажа и выше.
ЗАО "Нагорье - групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09.01.2012 обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18.01.2013 инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области на основании акта итоговой проверки, технического заключения о соответствии выполненных работ проектной документации встроенных нежилых помещений, выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21.01.2013 заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда.
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007 г., в связи с чем у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" обратилось в суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
По правилам пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав участников долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, отношения, возникшие между заявителем и должником, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Как видно из материалов дела, на момент принятия оспариваемого судебного акта спорное нежилое помещение фактически передано заявителю 02.02.2010, что подтверждается представленной в материалы дела справкой ООО ИСГ "Нагорье", многоквартирный дом построен, сдана в эксплуатацию жилая часть, в которой находятся коммуникации, нежилая часть (1 - 3 этаж) соответствуют требованиям технических регламентов и проектной документации, спорное нежилое помещение проинвентаризировано 20.01.2010 МУП "Центральное межрайонное БТИ" с присвоением инвентарного и кадастрового номера, а потому может быть идентифицировано для целей регистрации.
Полагая, что формальное отсутствие разрешения на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, с учетом представленных в материалы дела доказательств, в том числе положительного заключения Госстройнадзора, фактического обращения за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, фактический ввод в эксплуатацию находящейся выше части дома, не может являться основанием к отказу заявителю в защите нарушенного права, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Между тем, на момент рассмотрения апелляционной жалобы разрешение на ввод в эксплуатацию спорного нежилого помещения Администрацией Волгограда выдано. Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 34301000-1/04/13 и заявлениями участвующих в деле лиц.
Поскольку договору участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007 г. со стороны ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" исполнен, объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам и введен в эксплуатацию, спорное имущество передано заявителю, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 г. N 15961/11).
При этом отсутствуют основания считать, что спорное помещение обременено какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорное помещение.
Признание права собственности кредитора на спорное нежилое помещение в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за встроенное нежилое помещение зачтены обязательства по договору инвестирования, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по передаче спорного помещения.
Кроме того, из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним усматривается, что за гражданами, заключившими с заявителем договоры уступки прав требования по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 уже признаны права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1-3 этажах спорной секции.
При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" о признании за ним права собственности на указанное встроенное нежилое помещение удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о незаключенности договора долевого участия подлежит отклонению, как несостоятельный ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.
Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, между сторонами с момента подписания договоров отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договоров, обязательств по оплате. Требование о взыскании с ООО "фирма "Ком-Билдинг" задолженности истцом не заявлялось. Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Положенные в основу апелляционной жалобы иные доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции принято законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А. следует оставить без удовлетворения.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Определение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 февраля 2013 года по делу N А12-1213/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2013 ПО ДЕЛУ N А12-1213/12
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. по делу N А12-1213/12
Резолютивная часть постановления объявлена "08" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "12" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Агибаловой Г.И., Грабко О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А.
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от "01" февраля 2013 года по делу N А12-1213/2012, принятое судьей Сухановой А.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ" (400119, г. Волгоград, ул. Туркменская, 32, ИНН 8911006160) о признании права собственности на встроенное нежилое помещение,
с участием в качестве заинтересованных лиц:
Управление государственного строительного надзора по Волгоградской области, Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,
МУП "Центральное межрайонное БТИ",
закрытое акционерное общество "Нагорье Групп",
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (400075, г. Волгоград, проезд Аптечный, 1а, ИНН 3445056910, ОГРН 1023403854836)
при участии в судебном заседании: от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А. - Яковенко А.А., паспорт, от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" - Бурденюк Е.В., по доверенности от 01.10.2012,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
установил:
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно- страховая группа "Нагорье" (далее - ООО "ИСГ "Нагорье") введена процедура наблюдения с применением положения Федерального Закона N 127-ФЗ от 22.10.2002, в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. "О внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012 ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
20.10.2012 конкурсным управляющим в газете "Коммерсантъ" опубликованы сведения об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства.
21.09.2012 в суд первой инстанции, в порядке положений ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 22.10.2002 (далее - Закон о банкротстве) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества - встроенное нежилое помещение - офисное помещение 313 общей площадью 63,9 кв. м, инвентарный номер 003746/1010, кадастровый номер 34 34 04 000000 003746 1010, расположенное по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 5.
Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, МУП "Центральное межрайонное БТИ", ЗАО "Нагорье Групп".
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2013 признано за обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" право собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью 63,9 кв. м, инвентарный номер 003746/1010, кадастровый номер 34 34 04 000000 003746 1010, расположенное по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 5.
Конкурсный управляющий ООО "Инвестиционно - страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А. не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования.
В обоснование апелляционной жалобы конкурсный управляющий указывает на незаключенность договора, представленного в обоснование заявленных требований, полагает, что заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства. Вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как незавершенные строительством объекты, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, в связи с чем, до соответствующей регистрации невозможно установление права собственности на не созданное и не зарегистрированное в определенном законом порядке имущество. По мнению конкурсного управляющего, материалами дела подтверждается, что часть многоквартирного дома, в состав которой входит истребуемое нежилое помещение, на момент введения процедуры банкротства в отношении должника не была введена в эксплуатацию, право собственности на него у ООО "ИСГ "Нагорье" отсутствует.
ООО "Фирма "Ком-билдинг" в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым Общество считает, что определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и ООО "Фирма "Ком-билдинг" (участник долевого строительства) 12 июля 2007 подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07 (далее - договор участия в долевом строительстве).
В силу п. 1.1. договора N 08-06/07 от 12.07.2007 г. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда", расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства (ООО "фирма "Ком-Билдинг") объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
Согласно пункту 2.3. договора, заявитель, как участник долевого строительства, в качестве оплаты цены договора принял на себя обязательства уплатить должнику (застройщику) до окончания строительства денежную сумму ориентировочно в размере 593 460 000 руб. либо путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем внесения денежных средств на расчетный счет, либо иным не запрещенным законом способом.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении. Общая цена договора определена сторонами в размере 593 400 000 рублей (пункт 2.1.).
Согласно п. 8 дополнительного соглашения от 26.02.2010 г. к договору N 08-06/07 от 12.07.2007 г. стороны определили стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных в секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, и являющихся предметом договора N 08-06/07 от 12.07.2007 г: стоимость встроенного нежилого помещения общей проектной площадью 63,85 кв. м в осях А-Г: 10-11 на 2 этаже составила 2 681 700 руб.
Договор участия в долевом строительстве N 08-06/07, а также все дополнительные соглашения к указанному договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Федеральной регистрационной службе.
Между заявителем и должником также был заключен договор инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, в соответствии с условиями которого в целях реализации инвестиционного проекта (отдельно стоящее здание (со всем относящимся к нему оборудованием, наружными (внутриплощадочными и уличными сетями) и внутренними инженерными сетями, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство которого разработаны и утверждены в установленном законодательством порядке проектная. Сметная и рабочая документация, - жилой дом N 1 в застройке микрорайона 101 в Центральном районе г. Волгограда, общей проектной площадь. Ориентировочно 39 164, 04 кв. м) ООО "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" в соответствии с договором обязуется за счет инвестиций, полученных от ООО ИСГ "Нагорье" собственными и /или привлеченными силами на основании документов Нагорье за вознаграждение обеспечить: проведение комплекса работ по подготовке земельного участка для строительства; проведение земляных, свайных работ; получить разрешения эксплуатирующих организаций; реализовать инвестиционный проект; передать построенный комплекс по акту приема-передачи ООО ИСГ "Нагорье".
Согласно пункту 2.2. договора, ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства осуществить инвестирование собственных и / или привлеченных денежных средств, иного имущества или имущественных прав в порядке, размере и на условиях, определяемых договором, графиком инвестирования, а также приложениями к нему, дополнительными соглашениями сторон, иных договоров, заключаемых во исполнение договора).
В разделе 4 стороны согласовали сроки реализации инвестиционного проекта. Объем инвестирования по договору сторонами согласован в размере 593 460 000 руб. (пункт 6.1.).
Дополнительным соглашением от 01.02.2010 стороны договора установили объем инвестирования в сумме 596 925 583 руб., согласован иной график финансирования.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто сторонами, фактическое перечисление денежных средств по договору инвестирования ООО ИСГ "Нагорье" не осуществлялось, реализация инвестиционного проекта осуществлялась ООО "фирма "КОМ-Билдинг".
В связи с наличием между сторонами взаимных встречных обязательств: ООО ИСГ "Нагорье" по договору инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, ООО "фирма "КОМ-Билдинг" по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07, сторонами произведен зачет взаимных обязательств по данным договорам: соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом от 01.11.2007 г. на сумму 212 315 290 руб., от 01.10.2007 г. на сумму 89 925 672 руб., от 01.09.2007 г. на сумму 73 512 795 руб., от 01.08.2007 г. на сумму 2 252 880 руб., от 03.12.2007 г. на сумму 3 948 980 руб., 27.01.2009 г. на сумму 25 414 545 руб., от 16.03.2009 г. на сумму 54 109 020 руб., от 30.03.2009 г. на сумму 3 618 600 руб., 29.04.2009 г. на сумму 2 982 900 руб., от 01.07.2009 г. на сумму 2 539 977 руб., от 02.02.2010 г. на сумму 126 304 924 руб., всего на общую сумму 596 925 583 руб.
Сторонами 10.02.2010 подписан итоговый акт сверки взаимных расчетов по двум договорам, которым стороны констатировали факт отсутствия задолженности.
02.02.2010 заявителем от должника получена справка об отсутствии задолженности по оплате спорного помещения.
17.02.2010 между заявителем и должником был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны подтвердили факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр. 101.
16.04.2010 Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. В Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2,3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство NRU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 г. требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010 г., акт итоговой проверки N 63 от 19.03.2010, заявление ООО ИСГ "Нагорье".
20.04.2010 Администрацией города Волгограда ООО ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2,3) секции.
Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию была фактически введена жилая часть многоквартирного жилого дома, нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО ИСГ "Нагорье" обьекта капитального строительства от ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
Доказательств того, что после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-ой очереди (секции 2,3) в пусковом комплексе 2 проводились какие-либо строительные работы, материалы дела не содержат.
Материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом, в состав которого входит спорное нежилое помещение, введен в эксплуатацию частично - фактически в эксплуатацию введена жилая часть с 4-го этажа и выше.
ЗАО "Нагорье - групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09.01.2012 обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18.01.2013 инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области на основании акта итоговой проверки, технического заключения о соответствии выполненных работ проектной документации встроенных нежилых помещений, выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21.01.2013 заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда.
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007 г., в связи с чем у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" обратилось в суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
По правилам пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав участников долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, отношения, возникшие между заявителем и должником, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Как видно из материалов дела, на момент принятия оспариваемого судебного акта спорное нежилое помещение фактически передано заявителю 02.02.2010, что подтверждается представленной в материалы дела справкой ООО ИСГ "Нагорье", многоквартирный дом построен, сдана в эксплуатацию жилая часть, в которой находятся коммуникации, нежилая часть (1 - 3 этаж) соответствуют требованиям технических регламентов и проектной документации, спорное нежилое помещение проинвентаризировано 20.01.2010 МУП "Центральное межрайонное БТИ" с присвоением инвентарного и кадастрового номера, а потому может быть идентифицировано для целей регистрации.
Полагая, что формальное отсутствие разрешения на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, с учетом представленных в материалы дела доказательств, в том числе положительного заключения Госстройнадзора, фактического обращения за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, фактический ввод в эксплуатацию находящейся выше части дома, не может являться основанием к отказу заявителю в защите нарушенного права, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Между тем, на момент рассмотрения апелляционной жалобы разрешение на ввод в эксплуатацию спорного нежилого помещения Администрацией Волгограда выдано. Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 34301000-1/04/13 и заявлениями участвующих в деле лиц.
Поскольку договору участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007 г. со стороны ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" исполнен, объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам и введен в эксплуатацию, спорное имущество передано заявителю, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 г. N 15961/11).
При этом отсутствуют основания считать, что спорное помещение обременено какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорное помещение.
Признание права собственности кредитора на спорное нежилое помещение в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за встроенное нежилое помещение зачтены обязательства по договору инвестирования, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по передаче спорного помещения.
Кроме того, из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним усматривается, что за гражданами, заключившими с заявителем договоры уступки прав требования по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 уже признаны права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1-3 этажах спорной секции.
При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" о признании за ним права собственности на указанное встроенное нежилое помещение удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о незаключенности договора долевого участия подлежит отклонению, как несостоятельный ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.
Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, между сторонами с момента подписания договоров отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договоров, обязательств по оплате. Требование о взыскании с ООО "фирма "Ком-Билдинг" задолженности истцом не заявлялось. Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Положенные в основу апелляционной жалобы иные доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции принято законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко А.А. следует оставить без удовлетворения.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Определение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 февраля 2013 года по делу N А12-1213/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)