Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "05" июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "13" июня 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Жаткиной Светланы Александровны, Никольского Сергея Викторовича,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабичевой Светланой Игоревной,
без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко Антона Андреевича, г. Волгоград,
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 февраля 2013 года по делу N А12-1213/12, судья Суханова А.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радеж" (400050, г. Волгоград, ул. им. Ткачева, 20г, ИНН 3444110811, ОГРН 1033400342876),
о признании права собственности на встроенные нежилые помещения,
с участием в деле в качестве заинтересованных лиц:
Управления государственного строительного надзора по Волгоградской области,
Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,
закрытого акционерного общества "Нагорье Групп",
общества с ограниченной ответственностью "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ",
Волгоградского областного государственного предприятия "Волгоградоблтехинвентаризация",
Федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" по Волгоградской области,
Галаганова Владимира Григорьевича,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (400075, г. Волгоград, проезд Аптечный, 1а; ИНН 3445056910, ОГРН 1023403854836),
установил:
25.10.2012 в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (далее - ООО "ИСГ "Нагорье") обратилось общество с ограниченной ответственностью "Радеж" (далее - ООО "Радеж"), в порядке положений ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 22.10.2002 (далее - Закон о банкротстве), с заявлением о признании права собственности на объекты долевого строительства, находящиеся в жилом доме N 1 застройки 101 микрорайона Центрального района г. Волгограда, расположенном на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5 -встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м, на 1 этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9, встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м, в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ЗАО "Нагорье Групп", Волгоградское областное государственное предприятие "Волгоградоблтехинвентаризация"; ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области, Галаганов В.Г.
Арбитражным судом Волгоградской области, в соответствии с ст. 49 АПК РФ, приняты уточненные заявителем требования, в которых ООО "Радеж" просило признать за ним право собственности на объекты недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 за ООО "Радеж" признано право собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Конкурсный управляющий ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А., не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 и отказать ООО "Радеж" в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована доводами о незаключенности договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, об отсутствии в п. 8 дополнительного соглашения от 26.02.2010 к договору N 08-06/07 от 12.07.2007, в котором стороны определили стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных в секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, в поименном перечне объектов спорных нежилых помещений; о не введении в эксплуатацию нежилой части секции 2 жилого дома N 5 по ул. Новороссийской г. Волгограда, об отсутствии в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним сведений о регистрации права собственности на незавершенное строительство.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны возражениям, заявленным конкурсным управляющим в суде первой инстанции относительно предъявленного ООО "Радеж" требования о признании права собственности.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
ООО "Радеж" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что определение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.03.2012 в отношении ООО "Инвестиционно- страховая группа "Нагорье" введена процедура наблюдения с применением положения Федерального закона N 127-ФЗ от 22.10.2002, в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
14.04.2012 в газете "КоммерсантЪ" опубликованы сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012 ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
В результате исследования материалов дела судом первой инстанции установлено, что между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и "ООО "фирма "Ком-Билдинг" (участник долевого строительства) 12 июля 2007 подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07. В силу п. 1.1. договора N 08-06/07 от 12.07.2007 Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда", расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства (ООО "фирма "Ком-Билдинг") объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства передать объекты долевого строительства участнику строительства во 2 квартале 2009 года.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении.
Согласно пункту 2.3 договора, заявитель, как участник долевого строительства, в качестве оплаты цены договора принял на себя обязательства уплатить должнику (застройщику) до окончания строительства денежную сумму ориентировочно в размере 593 460 000 руб. либо путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем внесения денежных средств на расчетный счет, либо иным не запрещенным законом способом.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 23, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м на 1 этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101 ул. Новороссийская, 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, заключенного с ООО ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2 договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 03.09.2007, выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 14 995 694 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 23 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 24, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, заключенного с ООО ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2 договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 01.10.2007 г., выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 890 750 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 24 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
Согласно представленных в материалы дела доказательств, заявитель полностью оплатил приобретенные права требования.
30.10.2006 между заявителем (заимодавец) и ООО "фирма "КОМ-Билдинг" (заемщик) был заключен договор займа, в соответствии с условиями которого, заявитель предоставил заемщику на срок до 15.02.2007 денежные средства в сумме 7 693 600 руб. Платежным поручением N 786 от 03.11.2006 денежные средства перечислены на счет ООО "фирма "КОМ-Билдинг".
Дополнительным соглашением от 26.02.2007 срок возврата денежных средств продлен сторонами до 30.04.2007.
22.10.2007 сторонами подписано соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом: денежные обязательства заемщика по договору займа от 20.10.2006 на сумму 7 701 294 руб. (основной долг и проценты за пользование займом) прекращаются частичным зачетом на указанную сумму по договору N 23 уступки прав (требований) от 22.10.2007, 23.10.2007 денежные средства в сумме 5 794 830 руб. 60 коп. платежным поручением N 31500 перечислены ООО "фирма "КОМ-Билдинг" в счет оплаты (90%) по договору уступки 323 от 22.10.2007.
Платежным поручением N 31498 от 23.10.2007 на сумму 801 675 руб. ООО "Радеж" произведена оплата (90%) по договору уступки прав (требований) N 24 от 22.10.2007.
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, в связи с чем, у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, ООО "Радеж" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции со ссылкой на вышеуказанные нормы права, отношения, возникшие между заявителем и должником, квалифицировал как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Апелляционным судом отклоняется довод конкурсного управляющего о том, что договор N 08-06/07 от 12.07.2007, подписанный ООО ИСГ "Нагорье" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", является незаключенным, а в дополнительном соглашении от 26.02.2010 к данному договору спорные нежилые помещения не поименованы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.
Как видно из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, между сторонами с момента подписания договора отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договора, обязательств по оплате.
Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Как следует из пункта 4.1.3. договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, участник долевого строительства имеет право уступать право требование по договору другому лицу (физическому или юридическому) с уведомлением застройщика. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты им стоимости объектов долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Судом первой инстанции установлено, что между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был заключен договор инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, в соответствии с условиями которого в целях реализации инвестиционного проекта (отдельно стоящее здание (со всем относящимся к нему оборудованием, наружными (внутриплощадочными и уличными сетями) и внутренними инженерными сетями, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство которого разработаны и утверждены в установленном законодательством порядке проектная. Сметная и рабочая документация, - жилой дом N 1 в застройке микрорайона 101 в Центральном районе г. Волгограда, общей проектной площадью ориентировочно 39 164, 04 кв. м).
ООО "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" в соответствии с договором обязалась за счет инвестиций, полученных от ООО ИСГ "Нагорье" собственными и /или привлеченными силами на основании документов Нагорье за вознаграждение обеспечить: проведение комплекса работ по подготовке земельного участка для строительства; проведение земляных, свайных работ; получить разрешения эксплуатирующих организаций; реализовать инвестиционный проект; передать построенный комплекс по акту приема-передачи ООО ИСГ "Нагорье".
Согласно пункту 2.2 договора, ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства осуществить инвестирование собственных и/или привлеченных денежных средств, иного имущества или имущественных прав в порядке, размере и на условиях, определяемых договором, графиком инвестирования, а также приложениями к нему, дополнительными соглашениями сторон, иных договоров, заключаемых во исполнение договора).
В разделе 4 стороны согласовали сроки реализации инвестиционного проекта. Объем инвестирования по договору сторонами согласован в размере 593 460 000 руб. (пункт 6.1).
В связи с наличием между сторонами взаимных встречных обязательств: ООО ИСГ "Нагорье" по договору инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07, сторонами произведены следующие зачеты взаимных требований:
- зачет от 01.09.2007 на сумму 73 512 795 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств зачетом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 этаж 1 в осях Р-К5-9 площадью 374,7 кв. м. В приложении к соглашению о прекращении обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта равной 14 955 694 руб.
- зачет от 01.10.2007 на сумму 89 925 672 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств за четом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 подвал площадью 35,63 кв. м в осях П-Р 5-7. В приложении к соглашению о прекращении взаимных обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта - 890 750 руб.
Суд первой инстанции обоснованно установил, что фактическое перечисление денежных средств по договору инвестирования ООО ИСГ "Нагорье" не осуществлялось, реализация инвестиционного проекта осуществлялась ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и пришел к выводу о том, что на момент заключения договоров уступки прав (требований) ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" полностью исполнило обязательства по оплате спорных нежилых помещений, а, следовательно, приобрело право на уступку данных требований ООО "Радеж".
Суд первой инстанции верно указал, что в связи с фактической уступкой прав в отношении спорных нежилых помещений ООО "Радеж", ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" утратило право на согласование с ООО ИСО "Нагорье" их стоимости, а потому данные объекты отсутствуют в дополнительных соглашениях, заключенных сторонами договора долевого участия в дальнейшем.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о не введении в эксплуатацию нежилой части секции 2 жилого дома N 5 по ул. Новороссийской г. Волгограда подлежит отклонению, как несостоятельный ввиду следующего.
Судом первой инстанции полно исследован данный довод и установлены следующие обстоятельства.
17.02.2010 между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны подтвердили факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр., 101.
16.04.2010 Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. В Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2,3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство NRU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010, акт итоговой проверки N 63 от 19.03.2010, заявление ООО ИСГ "Нагорье".
20.04.2010 Администрацией города Волгограда ООО ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2,3) секции.
Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию была фактически введена жилая часть и подвальные помещения многоквартирного жилого дома; нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО ИСГ "Нагорье" объекта капитального строительства от ООО "фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
ООО "Фирма "Ком-Билдинг" и ООО ИСГ "Нагорье" был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, в одном из которых от 14.04.2010, предъявленном ООО ИСГ "Нагорье" для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, отсутствовали фактически построенные, находящиеся на первых этажах жилого дома, нежилые помещения.
Однако, как верно указал суд первой инстанции, конкурсный управляющий ЗАО "Нагорье групп" не представил доказательств, что после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-ой очереди (секции 2,3) в пусковом комплексе 2 проводились какие-либо строительные работы, что являлось бы подтверждением.
Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий свои возражения в данной части не подтвердил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о фактическом строительстве и готовности к вводу в эксплуатацию нежилых помещений в начале 2010 года.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Судом установлено, что ЗАО "Нагорье - групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09.01.2012 обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18.01.2013 инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области на основании акта итоговой проверки, технического заключения о соответствии выполненных работ проектной документации встроенных нежилых помещений, выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21.01.2013 заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда. 21.01.2013 Заместителем главы администрации Волгограда выдано разрешение NRU-34301000-1/04/13 на ввод встроенно-пристроенных помещений общей площадью 3981,7 кв. м в эксплуатацию.
Данные обстоятельства подтверждают, что многоквартирный дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1-3 этажах спорной секции зарегистрированы за физическими лицами.
Из изложенного следует, что суд первой инстанции пришел правомерному к выводу о наступлении срока исполнения должником обязательства по предоставлению заявителю спорного объекта недвижимости.
В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению на себя права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорные помещения.
Таким образом, ООО ИСГ "Нагорье", как застройщик многоквартирного жилого дома, не предприняло необходимых мер для введения завершенного строительством объекта в эксплуатацию, не исполнило принятые на себя обязательства в отношении участников долевого строительства дома, чем нарушило их права.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости квалифицировать отношения между заявителем и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются спорные помещения, не регистрировалось; спорные нежилые помещения прошли кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров.
Руководствуясь правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку ООО ИСГ "Нагорье" в нарушение условий договора от N 08-06/07 от 12.07.2007 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования ООО "Радеж", по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество.
Суд первой инстанции, основываясь на выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что за гражданами, заключившими с ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" договоры уступки прав требования по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 уже признано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорной секции жилого дома, пришел к выводу о правомерности требований ООО "Радеж".
В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Правовые выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного исследования материалов дела, оценки имеющихся доказательств и установленных обстоятельств по делу.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 февраля 2013 года по делу N А12-1213/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N А12-1213/12
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N А12-1213/12
Резолютивная часть постановления объявлена "05" июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "13" июня 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Жаткиной Светланы Александровны, Никольского Сергея Викторовича,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабичевой Светланой Игоревной,
без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко Антона Андреевича, г. Волгоград,
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 февраля 2013 года по делу N А12-1213/12, судья Суханова А.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радеж" (400050, г. Волгоград, ул. им. Ткачева, 20г, ИНН 3444110811, ОГРН 1033400342876),
о признании права собственности на встроенные нежилые помещения,
с участием в деле в качестве заинтересованных лиц:
Управления государственного строительного надзора по Волгоградской области,
Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,
закрытого акционерного общества "Нагорье Групп",
общества с ограниченной ответственностью "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ",
Волгоградского областного государственного предприятия "Волгоградоблтехинвентаризация",
Федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" по Волгоградской области,
Галаганова Владимира Григорьевича,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (400075, г. Волгоград, проезд Аптечный, 1а; ИНН 3445056910, ОГРН 1023403854836),
установил:
25.10.2012 в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (далее - ООО "ИСГ "Нагорье") обратилось общество с ограниченной ответственностью "Радеж" (далее - ООО "Радеж"), в порядке положений ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 22.10.2002 (далее - Закон о банкротстве), с заявлением о признании права собственности на объекты долевого строительства, находящиеся в жилом доме N 1 застройки 101 микрорайона Центрального района г. Волгограда, расположенном на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5 -встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м, на 1 этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9, встроенное нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м, в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ЗАО "Нагорье Групп", Волгоградское областное государственное предприятие "Волгоградоблтехинвентаризация"; ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области, Галаганов В.Г.
Арбитражным судом Волгоградской области, в соответствии с ст. 49 АПК РФ, приняты уточненные заявителем требования, в которых ООО "Радеж" просило признать за ним право собственности на объекты недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 за ООО "Радеж" признано право собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 377,8 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2923, расположенное на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 34,0 кв. м, кадастровый номер 34:34:040023:2922, расположенное в подвале жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Конкурсный управляющий ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А., не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2013 и отказать ООО "Радеж" в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована доводами о незаключенности договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, об отсутствии в п. 8 дополнительного соглашения от 26.02.2010 к договору N 08-06/07 от 12.07.2007, в котором стороны определили стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных в секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, в поименном перечне объектов спорных нежилых помещений; о не введении в эксплуатацию нежилой части секции 2 жилого дома N 5 по ул. Новороссийской г. Волгограда, об отсутствии в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним сведений о регистрации права собственности на незавершенное строительство.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны возражениям, заявленным конкурсным управляющим в суде первой инстанции относительно предъявленного ООО "Радеж" требования о признании права собственности.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
ООО "Радеж" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что определение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.03.2012 в отношении ООО "Инвестиционно- страховая группа "Нагорье" введена процедура наблюдения с применением положения Федерального закона N 127-ФЗ от 22.10.2002, в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
14.04.2012 в газете "КоммерсантЪ" опубликованы сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012 ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
В результате исследования материалов дела судом первой инстанции установлено, что между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и "ООО "фирма "Ком-Билдинг" (участник долевого строительства) 12 июля 2007 подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07. В силу п. 1.1. договора N 08-06/07 от 12.07.2007 Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда", расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства (ООО "фирма "Ком-Билдинг") объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства передать объекты долевого строительства участнику строительства во 2 квартале 2009 года.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении.
Согласно пункту 2.3 договора, заявитель, как участник долевого строительства, в качестве оплаты цены договора принял на себя обязательства уплатить должнику (застройщику) до окончания строительства денежную сумму ориентировочно в размере 593 460 000 руб. либо путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем внесения денежных средств на расчетный счет, либо иным не запрещенным законом способом.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 23, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 374,7 кв. м на 1 этаже 3 секции в осях Р-К, 5-9 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101 ул. Новороссийская, 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, заключенного с ООО ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2 договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 03.09.2007, выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 14 995 694 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 23 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
22.10.2007 между ООО "Радеж" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" заключен договор уступки прав (требований) N 24, в соответствии с условиями которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения, ориентировочной общей площадью 35,63 кв. м в подвале 3 секции в осях П-Р, 5-7 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, д. 5.
Данное право принадлежит цеденту на основании договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, заключенного с ООО ИСГ "Нагорье", именуемым в дальнейшем Застройщик.
Согласно пункту 1.2 договора, цедент оплатил уступаемые им права (требования) в полном объеме, что подтверждается справкой от 01.10.2007 г., выданной застройщиком.
Стороны пришли к соглашению о том, что цессионарий обязан оплатить цеденту денежные средства за передачу права (требования) по договору в размере 890 750 руб. в 2 этапа: 1: 90% от суммы перечисляются не позднее 3-х банковских дней с момента подписания договора; 2: 10% от суммы не позднее 3-х банковских дней после получения письменного сообщения о завершении строительства жилого дома, но в любом случае до даты ввода объекта в эксплуатацию.
Договор уступки прав (требований) N 24 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 21.11.2007.
Согласно представленных в материалы дела доказательств, заявитель полностью оплатил приобретенные права требования.
30.10.2006 между заявителем (заимодавец) и ООО "фирма "КОМ-Билдинг" (заемщик) был заключен договор займа, в соответствии с условиями которого, заявитель предоставил заемщику на срок до 15.02.2007 денежные средства в сумме 7 693 600 руб. Платежным поручением N 786 от 03.11.2006 денежные средства перечислены на счет ООО "фирма "КОМ-Билдинг".
Дополнительным соглашением от 26.02.2007 срок возврата денежных средств продлен сторонами до 30.04.2007.
22.10.2007 сторонами подписано соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом: денежные обязательства заемщика по договору займа от 20.10.2006 на сумму 7 701 294 руб. (основной долг и проценты за пользование займом) прекращаются частичным зачетом на указанную сумму по договору N 23 уступки прав (требований) от 22.10.2007, 23.10.2007 денежные средства в сумме 5 794 830 руб. 60 коп. платежным поручением N 31500 перечислены ООО "фирма "КОМ-Билдинг" в счет оплаты (90%) по договору уступки 323 от 22.10.2007.
Платежным поручением N 31498 от 23.10.2007 на сумму 801 675 руб. ООО "Радеж" произведена оплата (90%) по договору уступки прав (требований) N 24 от 22.10.2007.
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, в связи с чем, у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, ООО "Радеж" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции со ссылкой на вышеуказанные нормы права, отношения, возникшие между заявителем и должником, квалифицировал как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Апелляционным судом отклоняется довод конкурсного управляющего о том, что договор N 08-06/07 от 12.07.2007, подписанный ООО ИСГ "Нагорье" и ООО "Фирма "КОМ-Билдинг", является незаключенным, а в дополнительном соглашении от 26.02.2010 к данному договору спорные нежилые помещения не поименованы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.
Как видно из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, между сторонами с момента подписания договора отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договора, обязательств по оплате.
Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Как следует из пункта 4.1.3. договора участия в долевом строительстве N 08-06/07 от 12.07.2007, участник долевого строительства имеет право уступать право требование по договору другому лицу (физическому или юридическому) с уведомлением застройщика. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты им стоимости объектов долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Судом первой инстанции установлено, что между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был заключен договор инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, в соответствии с условиями которого в целях реализации инвестиционного проекта (отдельно стоящее здание (со всем относящимся к нему оборудованием, наружными (внутриплощадочными и уличными сетями) и внутренними инженерными сетями, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство которого разработаны и утверждены в установленном законодательством порядке проектная. Сметная и рабочая документация, - жилой дом N 1 в застройке микрорайона 101 в Центральном районе г. Волгограда, общей проектной площадью ориентировочно 39 164, 04 кв. м).
ООО "Фирма "КОМ-БИЛДИНГ" в соответствии с договором обязалась за счет инвестиций, полученных от ООО ИСГ "Нагорье" собственными и /или привлеченными силами на основании документов Нагорье за вознаграждение обеспечить: проведение комплекса работ по подготовке земельного участка для строительства; проведение земляных, свайных работ; получить разрешения эксплуатирующих организаций; реализовать инвестиционный проект; передать построенный комплекс по акту приема-передачи ООО ИСГ "Нагорье".
Согласно пункту 2.2 договора, ООО ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства осуществить инвестирование собственных и/или привлеченных денежных средств, иного имущества или имущественных прав в порядке, размере и на условиях, определяемых договором, графиком инвестирования, а также приложениями к нему, дополнительными соглашениями сторон, иных договоров, заключаемых во исполнение договора).
В разделе 4 стороны согласовали сроки реализации инвестиционного проекта. Объем инвестирования по договору сторонами согласован в размере 593 460 000 руб. (пункт 6.1).
В связи с наличием между сторонами взаимных встречных обязательств: ООО ИСГ "Нагорье" по договору инвестирования N 30-04-06/2 от 06.04.2006, ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07, сторонами произведены следующие зачеты взаимных требований:
- зачет от 01.09.2007 на сумму 73 512 795 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств зачетом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 этаж 1 в осях Р-К5-9 площадью 374,7 кв. м. В приложении к соглашению о прекращении обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта равной 14 955 694 руб.
- зачет от 01.10.2007 на сумму 89 925 672 руб., которым стороны констатировали прекращение взаимных обязательств за четом по вышеуказанным договорам, в том числе по оплате встроенного нежилого помещения секция 3 подвал площадью 35,63 кв. м в осях П-Р 5-7. В приложении к соглашению о прекращении взаимных обязательств зачетом стороны согласовали стоимость данного объекта - 890 750 руб.
Суд первой инстанции обоснованно установил, что фактическое перечисление денежных средств по договору инвестирования ООО ИСГ "Нагорье" не осуществлялось, реализация инвестиционного проекта осуществлялась ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и пришел к выводу о том, что на момент заключения договоров уступки прав (требований) ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" полностью исполнило обязательства по оплате спорных нежилых помещений, а, следовательно, приобрело право на уступку данных требований ООО "Радеж".
Суд первой инстанции верно указал, что в связи с фактической уступкой прав в отношении спорных нежилых помещений ООО "Радеж", ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" утратило право на согласование с ООО ИСО "Нагорье" их стоимости, а потому данные объекты отсутствуют в дополнительных соглашениях, заключенных сторонами договора долевого участия в дальнейшем.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о не введении в эксплуатацию нежилой части секции 2 жилого дома N 5 по ул. Новороссийской г. Волгограда подлежит отклонению, как несостоятельный ввиду следующего.
Судом первой инстанции полно исследован данный довод и установлены следующие обстоятельства.
17.02.2010 между ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" и должником был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны подтвердили факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр., 101.
16.04.2010 Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. В Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2,3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство NRU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010, акт итоговой проверки N 63 от 19.03.2010, заявление ООО ИСГ "Нагорье".
20.04.2010 Администрацией города Волгограда ООО ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2,3) секции.
Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию была фактически введена жилая часть и подвальные помещения многоквартирного жилого дома; нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО ИСГ "Нагорье" объекта капитального строительства от ООО "фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
ООО "Фирма "Ком-Билдинг" и ООО ИСГ "Нагорье" был подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, в одном из которых от 14.04.2010, предъявленном ООО ИСГ "Нагорье" для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, отсутствовали фактически построенные, находящиеся на первых этажах жилого дома, нежилые помещения.
Однако, как верно указал суд первой инстанции, конкурсный управляющий ЗАО "Нагорье групп" не представил доказательств, что после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-ой очереди (секции 2,3) в пусковом комплексе 2 проводились какие-либо строительные работы, что являлось бы подтверждением.
Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий свои возражения в данной части не подтвердил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о фактическом строительстве и готовности к вводу в эксплуатацию нежилых помещений в начале 2010 года.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Судом установлено, что ЗАО "Нагорье - групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09.01.2012 обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18.01.2013 инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области на основании акта итоговой проверки, технического заключения о соответствии выполненных работ проектной документации встроенных нежилых помещений, выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21.01.2013 заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда. 21.01.2013 Заместителем главы администрации Волгограда выдано разрешение NRU-34301000-1/04/13 на ввод встроенно-пристроенных помещений общей площадью 3981,7 кв. м в эксплуатацию.
Данные обстоятельства подтверждают, что многоквартирный дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1-3 этажах спорной секции зарегистрированы за физическими лицами.
Из изложенного следует, что суд первой инстанции пришел правомерному к выводу о наступлении срока исполнения должником обязательства по предоставлению заявителю спорного объекта недвижимости.
В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению на себя права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорные помещения.
Таким образом, ООО ИСГ "Нагорье", как застройщик многоквартирного жилого дома, не предприняло необходимых мер для введения завершенного строительством объекта в эксплуатацию, не исполнило принятые на себя обязательства в отношении участников долевого строительства дома, чем нарушило их права.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости квалифицировать отношения между заявителем и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются спорные помещения, не регистрировалось; спорные нежилые помещения прошли кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров.
Руководствуясь правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку ООО ИСГ "Нагорье" в нарушение условий договора от N 08-06/07 от 12.07.2007 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования ООО "Радеж", по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество.
Суд первой инстанции, основываясь на выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что за гражданами, заключившими с ООО "Фирма "КОМ-Билдинг" договоры уступки прав требования по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 уже признано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорной секции жилого дома, пришел к выводу о правомерности требований ООО "Радеж".
В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Правовые выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного исследования материалов дела, оценки имеющихся доказательств и установленных обстоятельств по делу.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 февраля 2013 года по делу N А12-1213/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)