Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2012 по делу N А07-12009/2012 (судья Айбасов Р.М.).
В заседании приняли участие представители:
- Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - Байбулатов И.Р. (доверенность N 07 от 10.01.2013);
- открытого акционерного общества "ИНТЕГРАЛ" - Усманова Г.Ф. (доверенность N 37-У от 15.11.2012).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "ИНТЕГРАЛ" (далее - ОАО "ИНТЕГРАЛ", ответчик) о расторжении договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ от 20.12.2011, взыскании с ответчика 2 810 956 руб. 88 коп. неустойки за период с 10.01.2012 по 23.10.2012 по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ от 20.12.2011; расторжении договора аренды N 530-ЗУБ находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.12.2011, взыскании 13 412 руб. 09 коп. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 15.02.2012 по 23.08.2012 по договору N 530-ЗУБ от 29.12.2011; обязании ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:915 и адресным ориентиром расположения: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, с. Зубово (с учетом уточнения заявленных требований, а также отказа от иска в части взыскания 127 963 руб. задолженности по договору N 530-ЗУБ от 29.12.2011, т. 2 л.д. 67, 93, т. 3 л.д. 1, 26).
Определением суда от 12.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Зубово" (т. 1 л.д. 1-4).
Решением суда от 30.11.2012 (резолютивная часть от 15.11.2012) заявленные требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взысканы пени по договору купли-продажи N 06-ЗУБ права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка 650 000 руб., пени по договору аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011-3 865 руб. 92 коп. (т. 3 л.д. 56-69).
В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом неверно определено обстоятельство заключения договора купли-продажи права аренды. Суд фактически подменил момент заключения договора купли-продажи права аренды моментом заключения договора аренды, определив его с момента государственной регистрации последнего, тогда как договор купли-продажи, не подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента подписания с 20.12.2011 в силу норм ст. ст. 425, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и договора аренды не соответствует обстоятельствам дела, так как ответчик нарушил положения пунктов 2.4, 3.2.1, 3.2.4, 6.1, 6.2 договора купли-продажи и пункты 8.2.1, 8.2.2, 4.4.1 договора аренды, что в силу ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения соответствующих договоров. При этом истец полагает, что указанные нарушения ответчиком в разумный срок не были устранены.
Также ссылается на нарушение судом требований ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер неустойки, сниженный судом, носит произвольный характер, не соответствует характеру допущенных ответчиком нарушений и является попыткой приуменьшить значение этих нарушений. Истец также считает верным произведенный расчет пени, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не привел в решении порядок расчета.
Судом не учтено трудное финансовое положение ответчика, систематическое нарушение ответчиком обязательств по договору, в связи с чем полагает, что у ответчика отсутствуют серьезные намерения реализовать цель договора аренды.
ОАО "ИНТЕГРАЛ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.12.2011 между Управлением и ОАО "ИНТЕГРАЛ" заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ (т. 1 л.д. 26-28), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает по цене и на условиях этого договора право на заключение договора аренды земельного участка площадью 633534 кв. м, с кадастровым номером 02:47:000000:915, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с. Зубово, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства в с.Зубово, в административных границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка и являющимся его неотъемлемой частью.
Согласно п. 2.1. договора цена права аренды участка в соответствии с протоколом заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды от 14.12.2011 N 28 составляет 50 175 000 руб.
На основании п. 2.4. договора покупатель оплачивает цену участка за вычетом суммы задатка (п. 2.3. договора), оставшаяся часть цены права оплачивается равными ежеквартальными платежами до 10 числа первого месяца в течение 24 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка.
Согласно п. 4.3. договора N 06-ЗУБ от 20.12.2011 за нарушение срока оплаты цены права аренды по договору, указанного в п. 2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пени) из расчета 0,1% от цены права аренды на участок за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.3. договора.
На основании договора N 06-ЗУБ 29.12.2011 между Управлением и ОАО "ИНТЕГРАЛ" подписан договор аренды N 530-ЗУБ находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:000000:915, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с. Зубово, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 633534 кв. м (т. 1 л.д. 32-35).
Согласно п. 2.1. срок действия договора устанавливается с 20.12.2011 до 19.12.2018. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 20.12.2011.
Договор аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011 зарегистрирован 24.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/124/2012-434 от 14.06.2012 (т. 1 л.д. 38-39).
В силу п. 3.2. договора аренды арендная плата начисляется с 20.12.2011 (с момента подписания договора купли-продажи права на заключение договора аренды находящегося в государственной земельного участка от 20.12.2011 г. N 06-ЗУБ начальником Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан).
Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете.
Вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка 29.12.2011 (т. 1 л.д. 36).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по вышеуказанным договорам, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что основания для расторжения договора купли-продажи права аренды и договора аренды отсутствуют, поскольку допущенные ответчиком нарушения устранены.
При определении подлежащей взысканию пени по договору купли-продажи права аренды, суд, установив разногласия сторон по условию договора о порядке оплаты цены земельного участка, пришел к выводу о том, что такая оплата должна быть внесена ответчиком в течение 24 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды, так как указанный момент определяет момент заключения договора аренды как заключенного на срок более года. Суд установил, что расчет неустойки произведен истцом неверно, поскольку противоречит условиям договора купли-продажи права аренды о порядке и сроках оплаты. Также судом применена норма ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При определении подлежащей взысканию пени по договору аренды, суд произвел расчет с даты государственной регистрации договора аренды и в соответствии с порядком и сроками, согласованными сторонами в договоре. Оснований для применения при взыскании неустойки по договору аренды норм ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не установил.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Рассмотрев требование истца о расторжении договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ от 20.12.2011, арбитражный суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для его удовлетворения в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 данного Кодекса.
Пунктом 2 ст. 38.2 ЗК РФ предусмотрено, что аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 указанного Кодекса, но с учетом положений данной статьи.
В силу п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Согласно подп. 3, 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 данного Кодекса).
Таким образом, на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торгов является цена права на заключение договора аренды.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок площадью 633534 кв. м, с кадастровым номером 02:47:000000:915, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с. Зубово, сформирован для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Право аренды указанного земельного участка приобретено ответчиком в результате заключения договора купли-продажи в соответствии с протоколом заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды от 14.12.2011 N 28.
Условиями п. 2.1. договора N 06-ЗУБ от 20.12.2011 предусмотрено, что цена права аренды участка в соответствии с протоколом заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды от 14.12.2011 N 28 составляет 50 175 000 руб.
На основании п. 2.4. договора покупатель оплачивает цену участка за вычетом суммы задатка (п. 2.3. договора), оставшаяся часть цены права оплачивается равными ежеквартальными платежами до 10 числа первого месяца в течение 24 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка. С учетом имеющихся между сторонами разногласий относительно порядка внесения ответчиком платы по договору N 06-ЗУБ от 20.12.2011, что нашло отражение в подписанном сторонами с разногласиями акте сверки (т. 2 л.д. 94), арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 431 ГК РФ для установления истинной воли сторон при формулировании оцениваемого пункта договора.
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (п. 2 ст. 431 ГК РФ).
Буквальное толкование текста п. 2.4 договора в совокупности с текстом п. 1.1 протокола N 28 заседания комиссии по организации и проведению торгов от 14.12.2011 позволяет суду апелляционной инстанции согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что воля сторон при определении порядка оплаты по договору купли-продажи права аренды была направлена на его согласование следующим образом: первый платеж подлежал внесению не позднее 10.04.2012, с учетом порядка заключения договора аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011, требующего в соответствии с нормами ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации, которая была произведена 24.02.2012 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/124/2012-434 от 14.06.2012, т. 1 л.д. 38-39).
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции фактически подменил момент заключения договора купли-продажи права аренды моментом заключения договора аренды, определив его с момента государственной регистрации последнего, не соответствует содержанию обжалуемого судебного акта, поскольку судом не сделан вывод о заключенности договора купли-продажи права с момента его государственной регистрации. Суд первой инстанции, установив различное толкование сторонами условия п. 2.4. договора купли-продажи права аренды, путем анализа порядка заключения договора аренды земельного участка, с учетом требований ст. 431 ГК РФ, определил момент исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной названным условием договора купли-продажи права.
На момент обращения Управления в суд с настоящими требованиями (09.07.2012) сумма подлежащих внесению платежей по договору купли-продажи права аренды составила 5 156 875 руб.
При этом из обстоятельств дела усматривается, что платежными поручениями N 245 от 13.07.2012 (т. 1 л.д. 94), N 178 от 01.10.2012 (т. 3 л.д. 35), N 211 от 01.10.2012 (т. 3 л.д. 36), N 213 от 03.2012 (т. 3 л.д. 37), N 84 от 04.10.2012 (т. 3 л.д. 38), N 685 от 31.10.2012 (т. 3 л.д. 39), N 73 от 01.11.2012 (т. 3 л.д. 40), N 22881 от 31.10.2012 (т. 2 л.д. 101) обществом была внесена плата по договору N 06-ЗУБ от 20.12.2011 на общую сумму 20 627 500 руб., то есть за 4 квартала.
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
К рассматриваемым отношениям по аналогии применимы нормы п. 9 ст. 22 ЗК РФ, учитывая то обстоятельство, что расторжение договора купли-продажи права аренды, на основании которого заключен договор аренды, повлечет неизбежное прекращение последнего.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10).
В пункте 23 постановления Пленума также указано, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, основанием для расторжения договора купли-продажи права аренды земельного участка могут быть только существенные нарушения условий договора.
Письмом N 2504 от 09.06.2012 истец уведомил ответчика о расторжении договора купли-продажи права аренды N 06-ЗУБ от 20.12.2011 в связи с допущенной просрочкой оплаты по договору (т. 1 л.д. 29-30).
Между тем учитывая то обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде допущенные нарушения договора ответчиком устранены, оснований для прекращения договорных отношений не имеется.
Требование Управления о расторжении договора аренды N 530-ЗУБ находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.12.2011 также обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Нормой ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что долгосрочный договор аренды земельного участка подлежит расторжению только при существенном нарушении его условий арендатором в судебном порядке и таковые основания отсутствуют, если нарушения устранены в разумный срок.
Судом установлено, что договор аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011 находящегося в государственной собственности земельного участка, заключен сторонами на срок с 20.12.2011 до 19.12.2018 и зарегистрирован 24.02.2012 (т. 1 л.д. 38-39).
Допущенное ответчиком нарушение обязательства по оплате арендной платы им устранено, ввиду чего с учетом изложенного правового обоснования оснований для расторжения договора аренды не имеется.
Утверждение истца об отсутствии у ответчика серьезных намерений реализовать цель договора аренды ввиду его тяжелого материального положения и систематического нарушения обязательств по договору является умозаключением истца, не подтвержденным соответствующими доказательствами. Кроме того, указанные обстоятельства по смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, не могут являться основанием для расторжения договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 4.3. договора N 06-ЗУБ от 20.12.2011 за нарушение срока оплаты цены права аренды по договору, указанного в п. 2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пени) из расчета 0,1% от цены права аренды на участок за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.3. договора.
Пунктом 5.2 договора аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011 также предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Момент начала начисления неустойки по рассматриваемым договорам судом первой инстанции обоснованно определен с учетом положений п. 2.4 договора купли-продажи, а также момента государственной регистрации договора аренды, что соответствует п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ. Оснований для применения договорной ответственности ранее заключения договоров в силу названных норм не имеется.
Отклоняя довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции положений ст. 333 ГК РФ при определении подлежащей взысканию неустойки по договору купли-продажи права аренды, апелляционная коллегия руководствуется следующим.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание незначительность допущенной ответчиком просрочки оплаты по договору, при том, что между сторонами существовали разногласия в толковании п. 2.4. договора купли-продажи, которым определялся момента оплаты ответчиком остальной части покупной цены, а также отсутствие доказательств наличия у истца убытков вследствие нарушения ответчиком обязательств по оплате, и обстоятельство погашения суммы основного долга.
Истцом в апелляционной жалобе не приведено дополнительных мотивов, позволяющих переоценить указанные выводы суда первой инстанции.
То обстоятельство, что суд первой инстанции не привел в обжалуемом судебном акте порядок расчета размера неустойки не свидетельствует о несоответствии решения требованиям ч. 4 ст. 170 АПК РФ, ввиду чего не является основанием для его отмены. При этом вышеизложенные нормы ст. 333 ГК РФ и соответствующие разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяют суду снизить не столько размер неустойки, согласованный сторонами в договоре, сколько его абсолютную величину, заявленную истцом. Таким образом, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, и указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению на основании оценки доказательств (ст. 71 АПК РФ).
В силу изложенного, нарушения норм процессуального и материального права судом первой инстанции в данной части апелляционной коллегией не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2012 по делу N А07-12009/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2013 N 18АП-71/2013 ПО ДЕЛУ N А07-12009/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. N 18АП-71/2013
Дело N А07-12009/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2012 по делу N А07-12009/2012 (судья Айбасов Р.М.).
В заседании приняли участие представители:
- Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - Байбулатов И.Р. (доверенность N 07 от 10.01.2013);
- открытого акционерного общества "ИНТЕГРАЛ" - Усманова Г.Ф. (доверенность N 37-У от 15.11.2012).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "ИНТЕГРАЛ" (далее - ОАО "ИНТЕГРАЛ", ответчик) о расторжении договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ от 20.12.2011, взыскании с ответчика 2 810 956 руб. 88 коп. неустойки за период с 10.01.2012 по 23.10.2012 по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ от 20.12.2011; расторжении договора аренды N 530-ЗУБ находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.12.2011, взыскании 13 412 руб. 09 коп. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 15.02.2012 по 23.08.2012 по договору N 530-ЗУБ от 29.12.2011; обязании ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:915 и адресным ориентиром расположения: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, с. Зубово (с учетом уточнения заявленных требований, а также отказа от иска в части взыскания 127 963 руб. задолженности по договору N 530-ЗУБ от 29.12.2011, т. 2 л.д. 67, 93, т. 3 л.д. 1, 26).
Определением суда от 12.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Зубово" (т. 1 л.д. 1-4).
Решением суда от 30.11.2012 (резолютивная часть от 15.11.2012) заявленные требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взысканы пени по договору купли-продажи N 06-ЗУБ права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка 650 000 руб., пени по договору аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011-3 865 руб. 92 коп. (т. 3 л.д. 56-69).
В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом неверно определено обстоятельство заключения договора купли-продажи права аренды. Суд фактически подменил момент заключения договора купли-продажи права аренды моментом заключения договора аренды, определив его с момента государственной регистрации последнего, тогда как договор купли-продажи, не подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента подписания с 20.12.2011 в силу норм ст. ст. 425, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и договора аренды не соответствует обстоятельствам дела, так как ответчик нарушил положения пунктов 2.4, 3.2.1, 3.2.4, 6.1, 6.2 договора купли-продажи и пункты 8.2.1, 8.2.2, 4.4.1 договора аренды, что в силу ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения соответствующих договоров. При этом истец полагает, что указанные нарушения ответчиком в разумный срок не были устранены.
Также ссылается на нарушение судом требований ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер неустойки, сниженный судом, носит произвольный характер, не соответствует характеру допущенных ответчиком нарушений и является попыткой приуменьшить значение этих нарушений. Истец также считает верным произведенный расчет пени, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не привел в решении порядок расчета.
Судом не учтено трудное финансовое положение ответчика, систематическое нарушение ответчиком обязательств по договору, в связи с чем полагает, что у ответчика отсутствуют серьезные намерения реализовать цель договора аренды.
ОАО "ИНТЕГРАЛ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.12.2011 между Управлением и ОАО "ИНТЕГРАЛ" заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ (т. 1 л.д. 26-28), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает по цене и на условиях этого договора право на заключение договора аренды земельного участка площадью 633534 кв. м, с кадастровым номером 02:47:000000:915, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с. Зубово, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства в с.Зубово, в административных границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка и являющимся его неотъемлемой частью.
Согласно п. 2.1. договора цена права аренды участка в соответствии с протоколом заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды от 14.12.2011 N 28 составляет 50 175 000 руб.
На основании п. 2.4. договора покупатель оплачивает цену участка за вычетом суммы задатка (п. 2.3. договора), оставшаяся часть цены права оплачивается равными ежеквартальными платежами до 10 числа первого месяца в течение 24 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка.
Согласно п. 4.3. договора N 06-ЗУБ от 20.12.2011 за нарушение срока оплаты цены права аренды по договору, указанного в п. 2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пени) из расчета 0,1% от цены права аренды на участок за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.3. договора.
На основании договора N 06-ЗУБ 29.12.2011 между Управлением и ОАО "ИНТЕГРАЛ" подписан договор аренды N 530-ЗУБ находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:000000:915, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с. Зубово, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 633534 кв. м (т. 1 л.д. 32-35).
Согласно п. 2.1. срок действия договора устанавливается с 20.12.2011 до 19.12.2018. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 20.12.2011.
Договор аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011 зарегистрирован 24.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/124/2012-434 от 14.06.2012 (т. 1 л.д. 38-39).
В силу п. 3.2. договора аренды арендная плата начисляется с 20.12.2011 (с момента подписания договора купли-продажи права на заключение договора аренды находящегося в государственной земельного участка от 20.12.2011 г. N 06-ЗУБ начальником Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан).
Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете.
Вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка 29.12.2011 (т. 1 л.д. 36).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по вышеуказанным договорам, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что основания для расторжения договора купли-продажи права аренды и договора аренды отсутствуют, поскольку допущенные ответчиком нарушения устранены.
При определении подлежащей взысканию пени по договору купли-продажи права аренды, суд, установив разногласия сторон по условию договора о порядке оплаты цены земельного участка, пришел к выводу о том, что такая оплата должна быть внесена ответчиком в течение 24 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды, так как указанный момент определяет момент заключения договора аренды как заключенного на срок более года. Суд установил, что расчет неустойки произведен истцом неверно, поскольку противоречит условиям договора купли-продажи права аренды о порядке и сроках оплаты. Также судом применена норма ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При определении подлежащей взысканию пени по договору аренды, суд произвел расчет с даты государственной регистрации договора аренды и в соответствии с порядком и сроками, согласованными сторонами в договоре. Оснований для применения при взыскании неустойки по договору аренды норм ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не установил.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Рассмотрев требование истца о расторжении договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 06-ЗУБ от 20.12.2011, арбитражный суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для его удовлетворения в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 данного Кодекса.
Пунктом 2 ст. 38.2 ЗК РФ предусмотрено, что аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 указанного Кодекса, но с учетом положений данной статьи.
В силу п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Согласно подп. 3, 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 данного Кодекса).
Таким образом, на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торгов является цена права на заключение договора аренды.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок площадью 633534 кв. м, с кадастровым номером 02:47:000000:915, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с. Зубово, сформирован для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Право аренды указанного земельного участка приобретено ответчиком в результате заключения договора купли-продажи в соответствии с протоколом заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды от 14.12.2011 N 28.
Условиями п. 2.1. договора N 06-ЗУБ от 20.12.2011 предусмотрено, что цена права аренды участка в соответствии с протоколом заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды от 14.12.2011 N 28 составляет 50 175 000 руб.
На основании п. 2.4. договора покупатель оплачивает цену участка за вычетом суммы задатка (п. 2.3. договора), оставшаяся часть цены права оплачивается равными ежеквартальными платежами до 10 числа первого месяца в течение 24 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка. С учетом имеющихся между сторонами разногласий относительно порядка внесения ответчиком платы по договору N 06-ЗУБ от 20.12.2011, что нашло отражение в подписанном сторонами с разногласиями акте сверки (т. 2 л.д. 94), арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 431 ГК РФ для установления истинной воли сторон при формулировании оцениваемого пункта договора.
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (п. 2 ст. 431 ГК РФ).
Буквальное толкование текста п. 2.4 договора в совокупности с текстом п. 1.1 протокола N 28 заседания комиссии по организации и проведению торгов от 14.12.2011 позволяет суду апелляционной инстанции согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что воля сторон при определении порядка оплаты по договору купли-продажи права аренды была направлена на его согласование следующим образом: первый платеж подлежал внесению не позднее 10.04.2012, с учетом порядка заключения договора аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011, требующего в соответствии с нормами ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации, которая была произведена 24.02.2012 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/124/2012-434 от 14.06.2012, т. 1 л.д. 38-39).
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции фактически подменил момент заключения договора купли-продажи права аренды моментом заключения договора аренды, определив его с момента государственной регистрации последнего, не соответствует содержанию обжалуемого судебного акта, поскольку судом не сделан вывод о заключенности договора купли-продажи права с момента его государственной регистрации. Суд первой инстанции, установив различное толкование сторонами условия п. 2.4. договора купли-продажи права аренды, путем анализа порядка заключения договора аренды земельного участка, с учетом требований ст. 431 ГК РФ, определил момент исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной названным условием договора купли-продажи права.
На момент обращения Управления в суд с настоящими требованиями (09.07.2012) сумма подлежащих внесению платежей по договору купли-продажи права аренды составила 5 156 875 руб.
При этом из обстоятельств дела усматривается, что платежными поручениями N 245 от 13.07.2012 (т. 1 л.д. 94), N 178 от 01.10.2012 (т. 3 л.д. 35), N 211 от 01.10.2012 (т. 3 л.д. 36), N 213 от 03.2012 (т. 3 л.д. 37), N 84 от 04.10.2012 (т. 3 л.д. 38), N 685 от 31.10.2012 (т. 3 л.д. 39), N 73 от 01.11.2012 (т. 3 л.д. 40), N 22881 от 31.10.2012 (т. 2 л.д. 101) обществом была внесена плата по договору N 06-ЗУБ от 20.12.2011 на общую сумму 20 627 500 руб., то есть за 4 квартала.
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
К рассматриваемым отношениям по аналогии применимы нормы п. 9 ст. 22 ЗК РФ, учитывая то обстоятельство, что расторжение договора купли-продажи права аренды, на основании которого заключен договор аренды, повлечет неизбежное прекращение последнего.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10).
В пункте 23 постановления Пленума также указано, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, основанием для расторжения договора купли-продажи права аренды земельного участка могут быть только существенные нарушения условий договора.
Письмом N 2504 от 09.06.2012 истец уведомил ответчика о расторжении договора купли-продажи права аренды N 06-ЗУБ от 20.12.2011 в связи с допущенной просрочкой оплаты по договору (т. 1 л.д. 29-30).
Между тем учитывая то обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде допущенные нарушения договора ответчиком устранены, оснований для прекращения договорных отношений не имеется.
Требование Управления о расторжении договора аренды N 530-ЗУБ находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.12.2011 также обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Нормой ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что долгосрочный договор аренды земельного участка подлежит расторжению только при существенном нарушении его условий арендатором в судебном порядке и таковые основания отсутствуют, если нарушения устранены в разумный срок.
Судом установлено, что договор аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011 находящегося в государственной собственности земельного участка, заключен сторонами на срок с 20.12.2011 до 19.12.2018 и зарегистрирован 24.02.2012 (т. 1 л.д. 38-39).
Допущенное ответчиком нарушение обязательства по оплате арендной платы им устранено, ввиду чего с учетом изложенного правового обоснования оснований для расторжения договора аренды не имеется.
Утверждение истца об отсутствии у ответчика серьезных намерений реализовать цель договора аренды ввиду его тяжелого материального положения и систематического нарушения обязательств по договору является умозаключением истца, не подтвержденным соответствующими доказательствами. Кроме того, указанные обстоятельства по смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, не могут являться основанием для расторжения договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 4.3. договора N 06-ЗУБ от 20.12.2011 за нарушение срока оплаты цены права аренды по договору, указанного в п. 2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пени) из расчета 0,1% от цены права аренды на участок за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.3. договора.
Пунктом 5.2 договора аренды N 530-ЗУБ от 29.12.2011 также предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Момент начала начисления неустойки по рассматриваемым договорам судом первой инстанции обоснованно определен с учетом положений п. 2.4 договора купли-продажи, а также момента государственной регистрации договора аренды, что соответствует п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ. Оснований для применения договорной ответственности ранее заключения договоров в силу названных норм не имеется.
Отклоняя довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции положений ст. 333 ГК РФ при определении подлежащей взысканию неустойки по договору купли-продажи права аренды, апелляционная коллегия руководствуется следующим.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание незначительность допущенной ответчиком просрочки оплаты по договору, при том, что между сторонами существовали разногласия в толковании п. 2.4. договора купли-продажи, которым определялся момента оплаты ответчиком остальной части покупной цены, а также отсутствие доказательств наличия у истца убытков вследствие нарушения ответчиком обязательств по оплате, и обстоятельство погашения суммы основного долга.
Истцом в апелляционной жалобе не приведено дополнительных мотивов, позволяющих переоценить указанные выводы суда первой инстанции.
То обстоятельство, что суд первой инстанции не привел в обжалуемом судебном акте порядок расчета размера неустойки не свидетельствует о несоответствии решения требованиям ч. 4 ст. 170 АПК РФ, ввиду чего не является основанием для его отмены. При этом вышеизложенные нормы ст. 333 ГК РФ и соответствующие разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяют суду снизить не столько размер неустойки, согласованный сторонами в договоре, сколько его абсолютную величину, заявленную истцом. Таким образом, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, и указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению на основании оценки доказательств (ст. 71 АПК РФ).
В силу изложенного, нарушения норм процессуального и материального права судом первой инстанции в данной части апелляционной коллегией не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2012 по делу N А07-12009/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)