Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Наконечникова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Параскун Т.И.,
судей Довиденко Е.А., Белодеденко И.Г.,
при секретаре К.У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчиков М., ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 25 января 2013 г. по делу по иску
Б. к ТСЖ "Наш дом", ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", М. о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,
по встречному иску
ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" к Б., К.С. о признании недействительным ничтожным договора уступки прав требования на квартиру.
Заслушав доклад судьи Довиденко Е.А., пояснения М., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя истицы Р., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Наш дом", указав, что ДД.ММ.ГГ заключила с К.М., действующим на основании доверенности от имени К.С., договор уступки права требования, по которому к ней перешло право требования однокомнатной <адрес> общей проектной приведенной площадью 36 кв. м на 11 этаже в блок-секции ***, расположенной по адресу: <адрес>, у ООО "Барнаулинвестстрой". Директору ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ было направлено письменное уведомление об этом. Кроме того, факт надлежащего уведомления ООО "Барнаулинвестстрой" о заключении указанного договора подтверждается собственноручной надписью "согласовано" на договоре цессии от ДД.ММ.ГГ директора ООО "Барнаулинвестстрой" Л. Договор уступки в установленном порядке зарегистрирован не был, так как на момент его подписания отсутствовали необходимые документы у ООО "Барнаулинвестстрой". Право собственности истицы на квартиру также зарегистрировано не было, так как дом не был введен в эксплуатацию. В конце <данные изъяты> г. ей стало известно о решении общего собрания ТСЖ "Наш дом" от ДД.ММ.ГГ, обязывающим, в том числе и истца, произвести доплату за завершение строительства жилого дома с целью сдачи его в эксплуатацию. Однако от других собственников квартир истица узнала, что дом введен в эксплуатацию в декабре ДД.ММ.ГГ Председателем ТСЖ Б. была уведомлена о том, что пока ею не будет произведена доплата, необходимые для регистрации права собственности документы переданы не будут. Решение общего собрания от ДД.ММ.ГГ признано незаконным решением Центрального районного суда г. Барнаула. В ходе рассмотрения дела истице стало известно, что спорная квартира ТСЖ "Наш дом" была отчуждена ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", которое впоследствии продало ее М. Полагает, что договоры являются ничтожными, поскольку у ТСЖ отсутствовали полномочия по распоряжению квартирой. На основании изложенного с учетом уточнения иска просила признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГ ***, заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой"; признать недействительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и М.; прекратить право собственности М. и признать право собственности за истцом на <адрес> в <адрес>.
В ходе рассмотрения дела ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" предъявило к Б., К.С. встречный иск о признании недействительным ничтожным договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Б. и К.С. В обоснование встречного иска ссылалось на то, что договор об уступке прав требований противоречит закону, так как К.С. была в браке, поэтому необходимо было согласие супруга. Истица так и не представила дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ ***, на которое есть ссылка в договоре от ДД.ММ.ГГ Б. ДД.ММ.ГГ заключила договор с К.С. через ее представителя на основании доверенности, выданной нотариусом Я., однако по данным официального сайта нотариальной палаты <адрес> нотариуса с такой фамилией не существует. Из ответа нотариуса следует, что доверенность была зарегистрирована за ***, в спорном договоре доверенность указана за ***, а на оборотной стороне доверенности указан ***.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 25 января 2013 г. исковые требования Б. удовлетворены.
Применены последствия недействительности ничтожного договора от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой".
Применены последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и М.
С-ны возвращены в первоначальное положение.
Право собственности М. на <адрес> в <адрес> прекращено.
За Б. признано право собственности на <адрес> в <адрес>.
С ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в пользу М. взыскана оплаченная за квартиру сумма <данные изъяты> руб.
С ТСЖ "Наш дом" в пользу ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" взысканы внесенные денежные средства в порядке инвестирования в сумме <данные изъяты> руб.
В удовлетворении встречного иска ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" отказано.
С ТСЖ "Наш дом" взыскана государственная пошлина в сумме <данные изъяты> руб. в бюджет муниципального образования городского округа г. Барнаула.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Б. Жалоба мотивирована тем, что поскольку М. является добросовестным приобретателем, истице следовало обратиться в суд за защитой своего права с виндикационным иском; судом не принято во внимание, что в договорах указаны разные номера квартир.
В апелляционной жалобе ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" также просит об отмене судебного решения и принятии нового об отказе в иске. В обоснование жалобы указано на то, что суд не исследовал вопрос, были ли на момент совершения сделки у ООО "Барнаулинвестстрой" полномочия на заключение такой сделки, кто произвел законную застройку, какая организация в итоге имела разрешительные документы и соответствующие законные согласования на строительство многоэтажного жилого дома; суд имел возможность изучить представленные истцом документы и признать их спорными в связи с тем, что ООО "Барнаулинвестстрой", которое выдало эти документы, имеет очень сомнительную репутацию. В случае признания руководителей указанной организации виновными в совершении преступления, все их действия по выдаче документов, по мнению ответчика, будут незаконными и не будут иметь юридическую силу, как полученные с нарушением закона. Поэтому доказательства, которыми суд обосновал свое решение, не могут быть положены в его основу; при наличии уголовного дела, у суда были основания для приостановления производства по данному гражданскому делу; ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" был ненадлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и Х. (инвестор) был заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора ООО "Барнаулинвестстрой" обязалось передать инвестору после ввода в эксплуатацию однокомнатную квартиру со строительным номером *** на 11 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью 36 кв. м. За указанную квартиру инвестор уплачивает <данные изъяты> руб.
Об отсутствии задолженности Х. по договору инвестирования свидетельствует выданная ей ООО "Барнаулинвестстрой" справка от ДД.ММ.ГГ ***.
ДД.ММ.ГГ между Х. и К.С. заключен договор уступки права требования, согласно которому Х. уступает К.С. право требования по договору *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ, дополнительному соглашению *** от ДД.ММ.ГГ к договору от ДД.ММ.ГГ *** об инвестировании строительства жилья на строительство однокомнатной квартиры строительный *** общей проектной приведенной площадью 36 кв. м на 11 этаже в блок-секции ***, расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между К.С. (от ее имени действовал К.М. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ ***) и Б. заключен договор уступки права требования (цессии) квартиры со строительным номером 54 на 11 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью 36 кв. м, расположенной по <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (инвестор) заключен договор об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес>, согласно которому стороны обязуются объединить свои усилия и финансовые возможности в целях завершения строительства многоквартирного 12 этажного жилого дома по <адрес> в <адрес> с последующим вводом его в эксплуатацию; инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в размере <данные изъяты> руб. для осуществления строительства объекта, а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилого помещения - однокомнатной <адрес> общей площадью 33 кв. м, расположенной на 11 этаже, блок-секции ***.
ДД.ММ.ГГ между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и М. заключен договор купли-продажи на указанную квартиру, согласно которого М. приобрела в собственность <адрес> в <адрес> за <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее - Закона) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство ***-этажного жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть после вступления в силу указанного Закона.
Следовательно, правоотношения возникшие между сторонами, подпадают под регулирование указанного Закона.
Согласно ст. 13 вышеуказанного Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
На основании указанных положений с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство ТСЖ "Наш дом", соответственно возникновения прав застройщика в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, на указанную организацию распространяются установленные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничения, в частности объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства до даты его передачи участникам долевого строительства, в соответствии со ст. 8, 13 названного Закона.
Сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком и никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными документами, участником долевого строительства Х. в полном объеме исполнены обязательства по внесению денежных средств в целях инвестирования строительства многоквартирного дома с получение в собственность объекта недвижимости, предусмотренные договором и дополнительными соглашениями к нему.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Изменение нумерации квартиры с номера 51 на номер 54 следует из дополнительных соглашений к договору об инвестировании строительства. Также данное обстоятельство следует из характеристик объекта инвестирования, указанных в договорах об инвестировании строительства, дополнительных соглашений. Кроме того, застройщиком, осуществляющим завершение строительства, фактически принадлежность права Б. на <адрес> не оспаривалось, поскольку указанным застройщиком как указано выше в реестр участников долевого строительства в части указанной квартиры включена истица, квитанции на оплату коммунальных платежей выставляются также на указанную квартиру, доказательств наличия претензий на указанную квартиру от иных участников долевого строительства до приобретения ТСЖ "Наш дом" прав застройщика не имеется.
После сдачи дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" привлек денежные средства ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на завершение строительства построенного дома, приняв на себя обязательство передать спорную квартиру.
Указанная сделка в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признана судом не соответствующей закону, так как у ТСЖ "Наш дом" не возникло право распоряжения квартирой, на которую у Б. как у дольщика возникли права ранее.
ТСЖ "Наш дом" не являлось собственником квартир в доме, в том числе и <адрес>, право на получение которой признано за истицей. Поэтому ТСЖ "Наш дом" не имело полномочий распоряжаться указанной квартирой.
При таких обстоятельствах судом обоснованно сделан вывод о том, что у истицы возникло право на получение в собственность спорной квартиры, которое было нарушено заключением между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" договора от ДД.ММ.ГГ, где предусмотрена передача в собственность ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" спорной <адрес>, а также заключением договора купли-продажи этой квартиры от ДД.ММ.ГГ ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" с М.
Довод апелляционной жалобы М. о том, что она является добросовестным приобретателем, истице следовало обратиться в суд за защитой своего права с виндикационным иском, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку истец сам определяет способ защиты нарушенного права, судом применены как нормы о признании сделок недействительными, так и нормы об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на момент заключения договора с Х. от ДД.ММ.ГГ действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым требования к наличию разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств на инвестирование строительства объекта не были предусмотрены. Не содержат таких условий и положения Гражданского кодекса РФ о договоре подряда, которые до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве") применялись при рассмотрении споров, вытекающих из договоров инвестирования строительства жилья.
Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" отсутствие у застройщика разрешения на строительство также не предусмотрено в качестве основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными или применения иных неблагоприятных последствий данного обстоятельства по требованиям иных лиц за исключением участника долевого строительства.
Ссылка в апелляционной жалобе ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на то, что при наличии уголовного дела у суда были основания для приостановления производства по данному гражданскому делу, не может быть принят во внимание судебной коллегией, так как предусмотренного ст. 215 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания в виде невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в уголовном производстве, не имелось.
Довод апелляционной жалобы о неизвещении ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" о времени и месте последнего судебного заседания опровергается имеющейся в материалах дела распиской от ДД.ММ.ГГ, где представитель ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" Н. подтвердил своей подписью факт его извещения о времени и месте рассмотрения дела в ДД.ММ.ГГ часов ДД.ММ.ГГ (т. 2, л.д. 11). Полномочия представителя ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" Н. подтверждены доверенностью от ДД.ММ.ГГ, выданной на срок три года и предусматривающей участие в судебных заседаниях, получение документов и почтовой корреспонденции от имени представляемого лица (т. 1, л.д. 50). Апелляционная жалоба также подписана от имени ответчика Н. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что извещение о судебном заседании указанного представителя является надлежащим извещением ответчика ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой". Кроме того, Н. принимал участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГ
Учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 25 января 2013 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы М., ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4120/13
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. по делу N 33-4120/13
Судья: Наконечникова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Параскун Т.И.,
судей Довиденко Е.А., Белодеденко И.Г.,
при секретаре К.У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчиков М., ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 25 января 2013 г. по делу по иску
Б. к ТСЖ "Наш дом", ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", М. о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,
по встречному иску
ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" к Б., К.С. о признании недействительным ничтожным договора уступки прав требования на квартиру.
Заслушав доклад судьи Довиденко Е.А., пояснения М., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя истицы Р., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Наш дом", указав, что ДД.ММ.ГГ заключила с К.М., действующим на основании доверенности от имени К.С., договор уступки права требования, по которому к ней перешло право требования однокомнатной <адрес> общей проектной приведенной площадью 36 кв. м на 11 этаже в блок-секции ***, расположенной по адресу: <адрес>, у ООО "Барнаулинвестстрой". Директору ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ было направлено письменное уведомление об этом. Кроме того, факт надлежащего уведомления ООО "Барнаулинвестстрой" о заключении указанного договора подтверждается собственноручной надписью "согласовано" на договоре цессии от ДД.ММ.ГГ директора ООО "Барнаулинвестстрой" Л. Договор уступки в установленном порядке зарегистрирован не был, так как на момент его подписания отсутствовали необходимые документы у ООО "Барнаулинвестстрой". Право собственности истицы на квартиру также зарегистрировано не было, так как дом не был введен в эксплуатацию. В конце <данные изъяты> г. ей стало известно о решении общего собрания ТСЖ "Наш дом" от ДД.ММ.ГГ, обязывающим, в том числе и истца, произвести доплату за завершение строительства жилого дома с целью сдачи его в эксплуатацию. Однако от других собственников квартир истица узнала, что дом введен в эксплуатацию в декабре ДД.ММ.ГГ Председателем ТСЖ Б. была уведомлена о том, что пока ею не будет произведена доплата, необходимые для регистрации права собственности документы переданы не будут. Решение общего собрания от ДД.ММ.ГГ признано незаконным решением Центрального районного суда г. Барнаула. В ходе рассмотрения дела истице стало известно, что спорная квартира ТСЖ "Наш дом" была отчуждена ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", которое впоследствии продало ее М. Полагает, что договоры являются ничтожными, поскольку у ТСЖ отсутствовали полномочия по распоряжению квартирой. На основании изложенного с учетом уточнения иска просила признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГ ***, заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой"; признать недействительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и М.; прекратить право собственности М. и признать право собственности за истцом на <адрес> в <адрес>.
В ходе рассмотрения дела ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" предъявило к Б., К.С. встречный иск о признании недействительным ничтожным договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Б. и К.С. В обоснование встречного иска ссылалось на то, что договор об уступке прав требований противоречит закону, так как К.С. была в браке, поэтому необходимо было согласие супруга. Истица так и не представила дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ ***, на которое есть ссылка в договоре от ДД.ММ.ГГ Б. ДД.ММ.ГГ заключила договор с К.С. через ее представителя на основании доверенности, выданной нотариусом Я., однако по данным официального сайта нотариальной палаты <адрес> нотариуса с такой фамилией не существует. Из ответа нотариуса следует, что доверенность была зарегистрирована за ***, в спорном договоре доверенность указана за ***, а на оборотной стороне доверенности указан ***.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 25 января 2013 г. исковые требования Б. удовлетворены.
Применены последствия недействительности ничтожного договора от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой".
Применены последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и М.
С-ны возвращены в первоначальное положение.
Право собственности М. на <адрес> в <адрес> прекращено.
За Б. признано право собственности на <адрес> в <адрес>.
С ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в пользу М. взыскана оплаченная за квартиру сумма <данные изъяты> руб.
С ТСЖ "Наш дом" в пользу ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" взысканы внесенные денежные средства в порядке инвестирования в сумме <данные изъяты> руб.
В удовлетворении встречного иска ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" отказано.
С ТСЖ "Наш дом" взыскана государственная пошлина в сумме <данные изъяты> руб. в бюджет муниципального образования городского округа г. Барнаула.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Б. Жалоба мотивирована тем, что поскольку М. является добросовестным приобретателем, истице следовало обратиться в суд за защитой своего права с виндикационным иском; судом не принято во внимание, что в договорах указаны разные номера квартир.
В апелляционной жалобе ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" также просит об отмене судебного решения и принятии нового об отказе в иске. В обоснование жалобы указано на то, что суд не исследовал вопрос, были ли на момент совершения сделки у ООО "Барнаулинвестстрой" полномочия на заключение такой сделки, кто произвел законную застройку, какая организация в итоге имела разрешительные документы и соответствующие законные согласования на строительство многоэтажного жилого дома; суд имел возможность изучить представленные истцом документы и признать их спорными в связи с тем, что ООО "Барнаулинвестстрой", которое выдало эти документы, имеет очень сомнительную репутацию. В случае признания руководителей указанной организации виновными в совершении преступления, все их действия по выдаче документов, по мнению ответчика, будут незаконными и не будут иметь юридическую силу, как полученные с нарушением закона. Поэтому доказательства, которыми суд обосновал свое решение, не могут быть положены в его основу; при наличии уголовного дела, у суда были основания для приостановления производства по данному гражданскому делу; ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" был ненадлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и Х. (инвестор) был заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора ООО "Барнаулинвестстрой" обязалось передать инвестору после ввода в эксплуатацию однокомнатную квартиру со строительным номером *** на 11 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью 36 кв. м. За указанную квартиру инвестор уплачивает <данные изъяты> руб.
Об отсутствии задолженности Х. по договору инвестирования свидетельствует выданная ей ООО "Барнаулинвестстрой" справка от ДД.ММ.ГГ ***.
ДД.ММ.ГГ между Х. и К.С. заключен договор уступки права требования, согласно которому Х. уступает К.С. право требования по договору *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ, дополнительному соглашению *** от ДД.ММ.ГГ к договору от ДД.ММ.ГГ *** об инвестировании строительства жилья на строительство однокомнатной квартиры строительный *** общей проектной приведенной площадью 36 кв. м на 11 этаже в блок-секции ***, расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между К.С. (от ее имени действовал К.М. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ ***) и Б. заключен договор уступки права требования (цессии) квартиры со строительным номером 54 на 11 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью 36 кв. м, расположенной по <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (инвестор) заключен договор об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес>, согласно которому стороны обязуются объединить свои усилия и финансовые возможности в целях завершения строительства многоквартирного 12 этажного жилого дома по <адрес> в <адрес> с последующим вводом его в эксплуатацию; инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в размере <данные изъяты> руб. для осуществления строительства объекта, а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилого помещения - однокомнатной <адрес> общей площадью 33 кв. м, расположенной на 11 этаже, блок-секции ***.
ДД.ММ.ГГ между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и М. заключен договор купли-продажи на указанную квартиру, согласно которого М. приобрела в собственность <адрес> в <адрес> за <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее - Закона) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство ***-этажного жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть после вступления в силу указанного Закона.
Следовательно, правоотношения возникшие между сторонами, подпадают под регулирование указанного Закона.
Согласно ст. 13 вышеуказанного Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
На основании указанных положений с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство ТСЖ "Наш дом", соответственно возникновения прав застройщика в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, на указанную организацию распространяются установленные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничения, в частности объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства до даты его передачи участникам долевого строительства, в соответствии со ст. 8, 13 названного Закона.
Сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком и никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными документами, участником долевого строительства Х. в полном объеме исполнены обязательства по внесению денежных средств в целях инвестирования строительства многоквартирного дома с получение в собственность объекта недвижимости, предусмотренные договором и дополнительными соглашениями к нему.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Изменение нумерации квартиры с номера 51 на номер 54 следует из дополнительных соглашений к договору об инвестировании строительства. Также данное обстоятельство следует из характеристик объекта инвестирования, указанных в договорах об инвестировании строительства, дополнительных соглашений. Кроме того, застройщиком, осуществляющим завершение строительства, фактически принадлежность права Б. на <адрес> не оспаривалось, поскольку указанным застройщиком как указано выше в реестр участников долевого строительства в части указанной квартиры включена истица, квитанции на оплату коммунальных платежей выставляются также на указанную квартиру, доказательств наличия претензий на указанную квартиру от иных участников долевого строительства до приобретения ТСЖ "Наш дом" прав застройщика не имеется.
После сдачи дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" привлек денежные средства ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на завершение строительства построенного дома, приняв на себя обязательство передать спорную квартиру.
Указанная сделка в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признана судом не соответствующей закону, так как у ТСЖ "Наш дом" не возникло право распоряжения квартирой, на которую у Б. как у дольщика возникли права ранее.
ТСЖ "Наш дом" не являлось собственником квартир в доме, в том числе и <адрес>, право на получение которой признано за истицей. Поэтому ТСЖ "Наш дом" не имело полномочий распоряжаться указанной квартирой.
При таких обстоятельствах судом обоснованно сделан вывод о том, что у истицы возникло право на получение в собственность спорной квартиры, которое было нарушено заключением между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" договора от ДД.ММ.ГГ, где предусмотрена передача в собственность ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" спорной <адрес>, а также заключением договора купли-продажи этой квартиры от ДД.ММ.ГГ ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" с М.
Довод апелляционной жалобы М. о том, что она является добросовестным приобретателем, истице следовало обратиться в суд за защитой своего права с виндикационным иском, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку истец сам определяет способ защиты нарушенного права, судом применены как нормы о признании сделок недействительными, так и нормы об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на момент заключения договора с Х. от ДД.ММ.ГГ действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым требования к наличию разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств на инвестирование строительства объекта не были предусмотрены. Не содержат таких условий и положения Гражданского кодекса РФ о договоре подряда, которые до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве") применялись при рассмотрении споров, вытекающих из договоров инвестирования строительства жилья.
Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" отсутствие у застройщика разрешения на строительство также не предусмотрено в качестве основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными или применения иных неблагоприятных последствий данного обстоятельства по требованиям иных лиц за исключением участника долевого строительства.
Ссылка в апелляционной жалобе ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на то, что при наличии уголовного дела у суда были основания для приостановления производства по данному гражданскому делу, не может быть принят во внимание судебной коллегией, так как предусмотренного ст. 215 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания в виде невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в уголовном производстве, не имелось.
Довод апелляционной жалобы о неизвещении ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" о времени и месте последнего судебного заседания опровергается имеющейся в материалах дела распиской от ДД.ММ.ГГ, где представитель ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" Н. подтвердил своей подписью факт его извещения о времени и месте рассмотрения дела в ДД.ММ.ГГ часов ДД.ММ.ГГ (т. 2, л.д. 11). Полномочия представителя ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" Н. подтверждены доверенностью от ДД.ММ.ГГ, выданной на срок три года и предусматривающей участие в судебных заседаниях, получение документов и почтовой корреспонденции от имени представляемого лица (т. 1, л.д. 50). Апелляционная жалоба также подписана от имени ответчика Н. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что извещение о судебном заседании указанного представителя является надлежащим извещением ответчика ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой". Кроме того, Н. принимал участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГ
Учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 25 января 2013 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы М., ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)