Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Сумароковой Т.Я., Красновой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2013 года по делу N А40-117680/2012, принятое судьей Мищенко А.В. (51-1080)
по иску Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" (ОГРН 1037739759925, ИНН 7709343040)
к Обществу с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" (ОГРН 1037720006488, ИНН 7720275756)
3-и лица Общество с ограниченной ответственностью "ОрионКонсалт", Прусакова С.В.
о взыскании 3 570 534 руб.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Уваров А.И. по доверенности от 12.01.2012
от ответчика: Кох Е.А. по доверенности от 11.04.2013
от третьих лиц: от ООО "ОрионКонсалт" - Крылов С.С. по доверенности от 26.06.2013
В судебное заседание не явились: Прусакова С.В. - извещена
установил:
Региональная общественная организация инвалидов "Гармония и жизнь" (далее - РООИ "Гармония и жизнь") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" (далее - ООО "БЭСТ Консалтинг") суммы 3 570 534 руб., составляющей 1 947 564 руб. - убытки, причиненные ответчиком истцу в связи с выплатой последним конечному покупателю квартиры полученного по предварительному договору задатка в двойном размере, 1 622 970 руб. - неустойка в связи с уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2013 года по делу N А40-117680/2012 требования, заявленные истцом, удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ООО "БЭСТ Консалтинг" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что основания для привлечения ответчика к ответственности за неисполнение обязательства, возникшего из предварительного договора, отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.
Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы ответчика отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель 3-его лица в судебном заседании поддержал доводы и правовую позицию заявителя апелляционной жалобы.
Привлеченная к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Прусакова С.В., будучи надлежащим образом извещена о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечила.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Материалами дела установлено, что 15 октября 2010 года между ООО "БЭСТ Консалтинг" (Продавец) и РООИ "Гармония и жизнь" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N КрМ-3-3-10-4, по которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры с условным номером 4, проектной площадью 60,11 кв. м с учетом летних помещений (балконы, лоджии, веранды, террасы), расположенной в 3 секции на 10 этаже в строящемся жилом доме по строительному адресу: город Москва, улица Красного Маяка, вл. 13, корп. 4 (напротив вл.), корп. 3, район Чертаново Центральное, Южный Административный округ.
В п. 1.3 договора предусмотрено, что договор купли-продажи подлежит заключению сторонами в течение 3-х месяцев с даты выдачи Продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.
Согласно п. п. 2.1 договора цена договора купли-продажи квартиры составляет 6 491 880 руб., которую Покупатель оплачивает Продавцу в течение 3 рабочих дней после заключения договора купли-продажи квартиры, при этом в качестве оплаты цены или части цены договора купли-продажи квартиры Продавец обязан принять от Покупателя вексель ООО "БЭСТ Консалтинг"; в п. 4.5 договора сторонами установлена ответственность Продавца в случае невозможности заключения договора купли-продажи квартиры по причинам, независящим от Покупателя и при наличии умысла или виновных действий/бездействий Продавца, а также уклонения Продавца от заключения договора купли-продажи квартиры в виде штрафа в размере 25% от стоимости квартиры, указанной в пункте 2.1 договора.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что во исполнение указанного выше предварительного договора 18.10.2011 года заключил предварительный договор с гр-кой Прусаковой С.В., от которой согласно п. 3.3 названного договора в качестве доказательств его заключения и обеспечения обязательств по его исполнению принял в качестве задатка 1 947 564 руб., а также в качестве оплаты векселя Продавца осуществил оплату 3-ему лицу - ООО "ОрионКонсалт" денежных средств в сумме 1 947 564 руб.
Как следует из материалов дела, истец 12.09.2011 г. обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи квартиры и, поскольку последний на указанное предложение не ответил и от заключения договора купли-продажи квартиры уклонился, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика неустойки за уклонение от договора купли-продажи квартиры и взыскании убытков.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности требований РООИ "Гармония и жизнь" и принял решение об удовлетворении заявленного иска.
По мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции об обоснованности исковых требований в части взыскания неустойки за уклонение от заключения основного договора купли-продажи квартиры соответствуют действующему законодательству, сложившейся судебной практике и являются правомерным.
Так, согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1.3 предварительного договора стороны определили срок подписания договора купли-продажи - в течение трех месяцев с даты выдачи Продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.
Между тем, правила определения сроков указаны в статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу требований которой установленный законом, правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывали начало течения срока, не зависит от их воли и действий.
Учитывая, что получение ООО "БЭСТ Консалтинг" свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанное выше имущество не является таким событием, поскольку зависит от воли данного лица, суд приходит к выводу о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор (договор купли-продажи), необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и он равен одному году.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.02.2010 г. N КГ-А40/952-10.
Судом установлено, что в указанный годичный срок (до 15.10.2011 г.) основной договор купли-продажи заключен не был, поэтому в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации с 15.10.2011 г. прекратились обязательства сторон по предварительному договору от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4.
Из материалов дела следует, что письмом от 12.09.2011 исх. N 3-1-10-4-КроМ/ПР (т. 1 л.д. 35) истец обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, изложенных в предварительном договоре от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4, приложив проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 38 - 40). Однако данное обращение оставлено ООО "БЭСТ Консалтинг" без ответа, а договор купли-продажи сторонами не заключен. Направление письма от 12.09.2011 в адрес ответчика подтверждается описью вложения в ценное письмо от 12.10.2011 и почтовой квитанцией (т. 1 л.д. 41).
Доказательств того, что на момент истечения срока предварительного договора право собственности ООО "БЭСТ Консалтинг" на указанную квартиру в установленном порядке было зарегистрировано, суду не представлено.
В этой связи требования истца о взыскании с ответчика 1 622 970 руб. неустойки (штрафа), предусмотренной пунктом 4.5 предварительного договора от 15.10.2010 в размере 25% от стоимости квартиры, указанной в пункте 2.1 договора (6 491 880 руб.), в связи с невозможностью заключения договора купли-продажи по вине Продавца и в связи с уклонением последнего от заключения договора купли-продажи являются правомерными и правомерно удовлетворены судом.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что указанный выше предварительный договор является ненадлежащим доказательством, судебной коллегией не принимается, поскольку наличие указанного договора подтверждается выданной ООО "БЭСТ Консалтинг" истцу распиской от 15.10.2010 г. о принятии на хранение подлинника предварительного договора от 15.10.2010 N КрМ-3-3-10-4 (т. 1 л.д. 31), а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2011 г. по делу N А40-139962/10-133-1208.
Согласно части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. При этом в силу части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Поскольку факт наличия на хранении ответчика подлинника предварительного договора от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4 подтвержден истцом распиской от 15.10.2010 г., а ответчиком предварительный договор от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4 с иным содержанием суду не представлен, апелляционный суд в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает доказанным обстоятельства заключения сторонами данного договора на условиях, изложенных в представленной РООИ "Гармония и жизнь" копии договора.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленного иска в части взыскания с ответчика убытков в сумме 1 947 564 руб.
Как следует из материалов дела, истец определяет убытки, подлежащие возмещению, как разность между двойной суммой задатка, подлежащей выплате истцом конечному покупателю квартиры - Прусаковой С.В., и суммой задатка, полученного истцом от конечного покупателя, что, по мнению истца, составляет 1 947 564 руб.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, возникших в случае причинения вреда, истец должен доказать следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что предварительный договор N КрМ-3-3-10-4 от 15.10.2010 г. был заключен между истцом и ответчиком с целью приобретения квартиры для Прусаковой С.В., как отсутствуют и доказательств того, что при заключении предварительного договора ответчик был осведомлен о том, что указанная квартира приобретается истцом не для собственных нужд, а для Прусаковой С.В.
Таким образом, истцом не доказано наличие причинной связи между причиненными убытками и действиями ответчика, выразившимися в уклонении от заключения договора купли-продажи квартиры.
Более того, истцом не доказан и размер причиненных ему убытков.
Так, как следует из текста предварительного договора, заключенного между РООИ "Гармония и жизнь" и Прусаковой С.В., сторонами достигнуто соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Как видно из содержания указанного выше предварительного договора, данный договор не содержат каких-либо денежных обязательств истца и 3-его лица друг перед другом.
Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору противоречит требованиям действующего законодательства и последствий, установленных пунктом 2 статьи 381 Кодекса в виде выплаты двойной суммы задатка, не влечет.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика убытков в сумме 1 947 564 руб., составляющих разность между двойной суммой задатка, подлежащей выплате истцом конечному покупателю квартиры - Прусаковой С.В., и суммой задатка, полученного истцом от конечного покупателя, являются необоснованными и подлежат отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 2, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2013 года по делу N А40-117680/2012 отменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" в пользу Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" убытков в сумме 1 946 564 руб.
В указанной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" в пользу Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" неустойки в сумме 1 622 970 руб. решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" в доход федерального бюджета 18 569 39 руб. - в уплату государственной пошлины по иску.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2013 N 09АП-19842/2013 ПО ДЕЛУ N А40-117680/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. N 09АП-19842/2013
Дело N А40-117680/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 3 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Сумароковой Т.Я., Красновой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2013 года по делу N А40-117680/2012, принятое судьей Мищенко А.В. (51-1080)
по иску Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" (ОГРН 1037739759925, ИНН 7709343040)
к Обществу с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" (ОГРН 1037720006488, ИНН 7720275756)
3-и лица Общество с ограниченной ответственностью "ОрионКонсалт", Прусакова С.В.
о взыскании 3 570 534 руб.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Уваров А.И. по доверенности от 12.01.2012
от ответчика: Кох Е.А. по доверенности от 11.04.2013
от третьих лиц: от ООО "ОрионКонсалт" - Крылов С.С. по доверенности от 26.06.2013
В судебное заседание не явились: Прусакова С.В. - извещена
установил:
Региональная общественная организация инвалидов "Гармония и жизнь" (далее - РООИ "Гармония и жизнь") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" (далее - ООО "БЭСТ Консалтинг") суммы 3 570 534 руб., составляющей 1 947 564 руб. - убытки, причиненные ответчиком истцу в связи с выплатой последним конечному покупателю квартиры полученного по предварительному договору задатка в двойном размере, 1 622 970 руб. - неустойка в связи с уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2013 года по делу N А40-117680/2012 требования, заявленные истцом, удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ООО "БЭСТ Консалтинг" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что основания для привлечения ответчика к ответственности за неисполнение обязательства, возникшего из предварительного договора, отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.
Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы ответчика отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель 3-его лица в судебном заседании поддержал доводы и правовую позицию заявителя апелляционной жалобы.
Привлеченная к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Прусакова С.В., будучи надлежащим образом извещена о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечила.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Материалами дела установлено, что 15 октября 2010 года между ООО "БЭСТ Консалтинг" (Продавец) и РООИ "Гармония и жизнь" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N КрМ-3-3-10-4, по которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры с условным номером 4, проектной площадью 60,11 кв. м с учетом летних помещений (балконы, лоджии, веранды, террасы), расположенной в 3 секции на 10 этаже в строящемся жилом доме по строительному адресу: город Москва, улица Красного Маяка, вл. 13, корп. 4 (напротив вл.), корп. 3, район Чертаново Центральное, Южный Административный округ.
В п. 1.3 договора предусмотрено, что договор купли-продажи подлежит заключению сторонами в течение 3-х месяцев с даты выдачи Продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.
Согласно п. п. 2.1 договора цена договора купли-продажи квартиры составляет 6 491 880 руб., которую Покупатель оплачивает Продавцу в течение 3 рабочих дней после заключения договора купли-продажи квартиры, при этом в качестве оплаты цены или части цены договора купли-продажи квартиры Продавец обязан принять от Покупателя вексель ООО "БЭСТ Консалтинг"; в п. 4.5 договора сторонами установлена ответственность Продавца в случае невозможности заключения договора купли-продажи квартиры по причинам, независящим от Покупателя и при наличии умысла или виновных действий/бездействий Продавца, а также уклонения Продавца от заключения договора купли-продажи квартиры в виде штрафа в размере 25% от стоимости квартиры, указанной в пункте 2.1 договора.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что во исполнение указанного выше предварительного договора 18.10.2011 года заключил предварительный договор с гр-кой Прусаковой С.В., от которой согласно п. 3.3 названного договора в качестве доказательств его заключения и обеспечения обязательств по его исполнению принял в качестве задатка 1 947 564 руб., а также в качестве оплаты векселя Продавца осуществил оплату 3-ему лицу - ООО "ОрионКонсалт" денежных средств в сумме 1 947 564 руб.
Как следует из материалов дела, истец 12.09.2011 г. обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи квартиры и, поскольку последний на указанное предложение не ответил и от заключения договора купли-продажи квартиры уклонился, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика неустойки за уклонение от договора купли-продажи квартиры и взыскании убытков.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности требований РООИ "Гармония и жизнь" и принял решение об удовлетворении заявленного иска.
По мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции об обоснованности исковых требований в части взыскания неустойки за уклонение от заключения основного договора купли-продажи квартиры соответствуют действующему законодательству, сложившейся судебной практике и являются правомерным.
Так, согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1.3 предварительного договора стороны определили срок подписания договора купли-продажи - в течение трех месяцев с даты выдачи Продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.
Между тем, правила определения сроков указаны в статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу требований которой установленный законом, правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывали начало течения срока, не зависит от их воли и действий.
Учитывая, что получение ООО "БЭСТ Консалтинг" свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанное выше имущество не является таким событием, поскольку зависит от воли данного лица, суд приходит к выводу о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор (договор купли-продажи), необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и он равен одному году.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.02.2010 г. N КГ-А40/952-10.
Судом установлено, что в указанный годичный срок (до 15.10.2011 г.) основной договор купли-продажи заключен не был, поэтому в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации с 15.10.2011 г. прекратились обязательства сторон по предварительному договору от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4.
Из материалов дела следует, что письмом от 12.09.2011 исх. N 3-1-10-4-КроМ/ПР (т. 1 л.д. 35) истец обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, изложенных в предварительном договоре от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4, приложив проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 38 - 40). Однако данное обращение оставлено ООО "БЭСТ Консалтинг" без ответа, а договор купли-продажи сторонами не заключен. Направление письма от 12.09.2011 в адрес ответчика подтверждается описью вложения в ценное письмо от 12.10.2011 и почтовой квитанцией (т. 1 л.д. 41).
Доказательств того, что на момент истечения срока предварительного договора право собственности ООО "БЭСТ Консалтинг" на указанную квартиру в установленном порядке было зарегистрировано, суду не представлено.
В этой связи требования истца о взыскании с ответчика 1 622 970 руб. неустойки (штрафа), предусмотренной пунктом 4.5 предварительного договора от 15.10.2010 в размере 25% от стоимости квартиры, указанной в пункте 2.1 договора (6 491 880 руб.), в связи с невозможностью заключения договора купли-продажи по вине Продавца и в связи с уклонением последнего от заключения договора купли-продажи являются правомерными и правомерно удовлетворены судом.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что указанный выше предварительный договор является ненадлежащим доказательством, судебной коллегией не принимается, поскольку наличие указанного договора подтверждается выданной ООО "БЭСТ Консалтинг" истцу распиской от 15.10.2010 г. о принятии на хранение подлинника предварительного договора от 15.10.2010 N КрМ-3-3-10-4 (т. 1 л.д. 31), а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2011 г. по делу N А40-139962/10-133-1208.
Согласно части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. При этом в силу части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Поскольку факт наличия на хранении ответчика подлинника предварительного договора от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4 подтвержден истцом распиской от 15.10.2010 г., а ответчиком предварительный договор от 15.10.2010 г. N КрМ-3-3-10-4 с иным содержанием суду не представлен, апелляционный суд в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает доказанным обстоятельства заключения сторонами данного договора на условиях, изложенных в представленной РООИ "Гармония и жизнь" копии договора.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленного иска в части взыскания с ответчика убытков в сумме 1 947 564 руб.
Как следует из материалов дела, истец определяет убытки, подлежащие возмещению, как разность между двойной суммой задатка, подлежащей выплате истцом конечному покупателю квартиры - Прусаковой С.В., и суммой задатка, полученного истцом от конечного покупателя, что, по мнению истца, составляет 1 947 564 руб.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, возникших в случае причинения вреда, истец должен доказать следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что предварительный договор N КрМ-3-3-10-4 от 15.10.2010 г. был заключен между истцом и ответчиком с целью приобретения квартиры для Прусаковой С.В., как отсутствуют и доказательств того, что при заключении предварительного договора ответчик был осведомлен о том, что указанная квартира приобретается истцом не для собственных нужд, а для Прусаковой С.В.
Таким образом, истцом не доказано наличие причинной связи между причиненными убытками и действиями ответчика, выразившимися в уклонении от заключения договора купли-продажи квартиры.
Более того, истцом не доказан и размер причиненных ему убытков.
Так, как следует из текста предварительного договора, заключенного между РООИ "Гармония и жизнь" и Прусаковой С.В., сторонами достигнуто соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Как видно из содержания указанного выше предварительного договора, данный договор не содержат каких-либо денежных обязательств истца и 3-его лица друг перед другом.
Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору противоречит требованиям действующего законодательства и последствий, установленных пунктом 2 статьи 381 Кодекса в виде выплаты двойной суммы задатка, не влечет.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика убытков в сумме 1 947 564 руб., составляющих разность между двойной суммой задатка, подлежащей выплате истцом конечному покупателю квартиры - Прусаковой С.В., и суммой задатка, полученного истцом от конечного покупателя, являются необоснованными и подлежат отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 2, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2013 года по делу N А40-117680/2012 отменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" в пользу Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" убытков в сумме 1 946 564 руб.
В указанной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" в пользу Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" неустойки в сумме 1 622 970 руб. решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БЭСТ Консалтинг" в доход федерального бюджета 18 569 39 руб. - в уплату государственной пошлины по иску.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)