Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от ООО "София": Аксенова А.Г., паспорт, по доверенности от 06.05.2013 г.
от ЗАО "Тандер": Хлыстов П.В., паспорт, по доверенности N 2-4/345 от 28.06.2012 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "София"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14.02.2013 по делу N А32-28125/2012
по иску закрытого акционерного общества "Тандер"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "София"
о взыскании задолженности и неустойки
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "София"
к закрытому акционерному обществу "Тандер"
о взыскании убытков
принятое судьей Колодкиной В.Г.
установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "София" (далее - ООО "София", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 г. по 09.12.2011 г. в размере 341 285, 19 руб.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2012 г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "София" о взыскании с ЗАО "Тандер" убытков в размере 296 277, 23 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ООО "Альфа-Плюс".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 февраля 2013 года по основному иску с ООО "София" в пользу ЗАО "Тандер" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 229 582, 22 руб. и неустойка в сумме 111 702, 07 руб., а также расходы по госпошлине в сумме 9 825, 70 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "София" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, исковое заявление ЗАО "Тандер" оставить без рассмотрения, встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения. Заявитель также ссылается на то, что помещения N 104, N 105, N 106 были освобождены арендатором ООО "София" и переданы по акту приема-передачи от 19.08.2011 года, подписанному обеими сторонами. Как указывает ответчик, удовлетворяя требования ЗАО "Тандер", суд ссылается на надлежащим образом отправленные на имя арендатора уведомления о расторжении договора аренды от 08.07.2011 г. и комиссионный акт от 09.12.2011 года. Вместе с тем, согласно описям вложения в письма, адресатом является Федорович Ольга, а не юридическое лицо. Из уведомлений о вручении усматривается, что письма получены "лично", однако в расшифровках подписи не указана фамилия Федорович. Кроме того, в судебном заседании ООО "София" обращало внимание суда на отсутствие надлежащим образом оформленного уведомления о досрочном расторжении договора. В частности, в уведомлении от 08.07.2011 года отсутствовала печать арендодателя. Комиссионный акт от 19.12.2011 г. не может служить доказательством неисполнения со стороны ООО "София" обязательств по договору, т.к. составлен в одностороннем порядке, в отсутствие представителя ООО "София". Доказательств, свидетельствующих об уклонении ООО "София" от подписания комиссионного акта, истцом не представлено. Истцом не представлены подписанные сторонами акты о сдаче в аренду помещений ООО "София" после 19.08.2011 года. Как указывает ответчик, не может являться обоснованным вывод суда об использовании ООО "София" помещений NN 124, 125, 126, относящихся к местам общего пользования, поскольку в договоре аренды от 10.01.2011 г. и в акте приема-передачи, подписанных обеими сторонами, указано, что помещения N 124, N 125, N 126 не переданы и не приняты. ООО "София" не согласно с решением суда и в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков, поскольку истец по встречному иску предоставил в суд все доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований. Как следует из представленных в суд документов, ООО "София" в рамках арендных правоотношений выполнило ремонтные работы в арендуемом помещении на общую сумму 112 249 рублей. ЗАО "Тандер" не были представлены в суд доказательства отсутствия улучшений арендованного имущества и отделимости их от него, также отсутствуют доказательства о демонтаже названных перегородок и перепланировки помещения. Согласно смете на строительство перегородок в аптеке ООО "София" от 25.09.2009 года, составленной ООО "Альфа-Плюс", произведенные работы выполнены капитально: установлены перегородки, монтированы двери, размер которых подбирался непосредственно под проем перегородок. На сегодняшний день помещение находится в прежнем состоянии, нынешний арендатор ООО "Гравитация" пользуется им с учетом произведенных ООО "София" ремонтных работ. Ситуация, связанная с досрочным расторжением по инициативе арендодателя и отсутствием возможности реализации фармацевтических товаров, вынудила арендатора вывезти лекарственные средства и медикаменты на хранение в складское помещение, в связи с чем между ООО "София" и ИП Лаклакян А.M. был заключен договор аренды складского помещения, оплата за пользование которым является прямыми убытками ООО "София". По этой же причине, ввиду невозможности осуществления торговой деятельности, ООО "София" было вынуждено произвести сокращение численности работников.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.
Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.01.2011 г. между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ООО "София" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/24/74/11, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения NN 104, 105, 106, 107, 124, 125, 126, общей площадью 94, 84 кв. м, расположенные на втором этаже здания гипермаркета "Магнит" литер А1, А2, А3, А4, общей площадью 6 497, 5 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 17, а арендатор обязался принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, предусмотренные договором (п. 2.1 договора).
Целевое использование помещений - розничная продажа медикаментов и парафармацевтики с использованием товарного знака (знака обслуживания) ООО
"София" (п. 2.4 договора).
В пункте 3.1 договора определен его срок - 11 месяцев.
Согласно разделу 4 договора арендная плата состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая арендная плата в месяц составляет 66 388 руб., которая рассчитана как 61 646 руб. за аренду площади помещения, 4 742 руб. за эксплуатационные расходы. Согласно пункту 4.7.2 договора, начиная со второго месяца аренды, базовая арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.
Переменная арендная плата начисляется арендодателем и уплачивается арендатором ежемесячно в сумме потребленных арендатором коммунальных услуг, определенных на основании фактического потребления услуг и расчетным путем. Оплата переменной арендной платы, начиная с третьего месяца аренды, вносится за каждый месяц срока аренды, ежемесячно авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж в размере 100% от размера переменной арендной платы за предыдущий расчетный период, зафиксированного в расчете потребляемых коммунальных услуг.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.01.2011 г.
Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы за пользование спорными помещениями в период с 01.08.2011 г. по 09.12.2011 г. послужило основанием для обращения ЗАО "Тандер" в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт предоставления истцом ответчику и принятия последним во временное владение и пользование нежилых помещений NN 104, 105, 106, 107, 124, 125, 126, общей площадью 94, 84 кв. м, расположенных на втором этаже здания гипермаркета "Магнит" литер А1, А2, А3, А4, общей площадью 6 497, 5 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 17, подтверждается актом приема-передачи от 10.01.2011 г.
Довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда об использовании ООО "София" помещений NN 124, 125, 126, относящихся к местам общего пользования, поскольку в договоре аренды от 10.01.2011 г. и в акте приема-передачи, подписанных обеими сторонами, указано, что помещения N 124, N 125, N 126 не переданы и не приняты, подлежит отклонению в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, помещения, расположенные на втором этаже здания гипермаркета "Магнит" литер А1, А2, А3, А4 в х. Трудобеликовском, ул. Ленина, 17, в том числе под NN 124,125,126, ранее по акту приема-передачи от 01.05.2010 г. были переданы арендатору на основании договора аренды от 10.02.2010 г. N ЦНТ 1/019/10, т.е. на момент заключения договора аренды от 10.01.2011 г. N ГК/24/74/11 спорные помещения NN 124-126 уже находились во владении ООО "София". Доказательств возврата арендованных по договору аренды от 10.02.2010 г. N ЦНТ 1/019/10 помещений под NN 124,125,126 арендодателю после прекращения договора аренды от 10.02.2010 г. суду не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 11.4 договора аренды от 10.01.2011 N ГК/24/74/11 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по причинам не указанным в п. 11.3 договора, уведомив об этом арендатора за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
Доводам апелляционной жалобы об отсутствии надлежащего уведомления арендатора о расторжении договора аренды судом апелляционной инстанции дана следующая правовая оценка.
Как следует из материалов дела, 19.07.2011 ЗАО "Тандер" вручило ООО "София" письмо от 08.07.2011., которым уведомило арендатора о том, что договор аренды от 10.01.2011 N ГК/24/74/11 считается расторгнутым по истечении одного календарного месяца со дня получения уведомления, а также о необходимости освобождения занимаемых помещений. Истцом ответчику также был передан подписанный арендодателем акт сдачи-приема недвижимого имущества, датированный 19.08.2011 (месячный срок по п. 11.4 договора).
Дополнительно письмо от 08.07.2011 было направлено в адрес арендатора по почте и получено ООО "София" 09.08.11, что подтверждается ответом Филиала ФГУП "Почта России" Краснодарский почтамт от 05.09.11 N 25.16.2.3-19/3273.
Уведомлением от 18.07.11 истец повторно сообщил ООО "София" об отказе в одностороннем порядке от договора. Уведомление получено ответчиком 09.08.2011, что подтверждается почтовым уведомлением.
То обстоятельство, в описи вложения в почтовое отправление в качестве получателя указана Федорович Ольга, не свидетельствует о ненадлежащем уведомлении истцом ответчика о расторжении договора аренды, поскольку в качестве адреса получателя указан адрес ООО "София", директором которого является Федорович О.О.
Письмом от 18.08.2011 ООО "София" сообщило ЗАО "Тандер" о намерении продолжать сотрудничество и заключить договор аренды на новый срок с 10.12.2011.
В ответ на указанное письмо ЗАО "Тандер" в очередной раз уведомило об отказе от договора и сообщило о необходимости освободить занимаемые помещения (письмо от 29.08.2011).
При указанных обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, договор аренды от 10.01.2011 N ГК/24/74/11 прекратил свое действие в связи с расторжением его в одностороннем порядке.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчику истцу спорных нежилых помещений.
Доводы апелляционной жалобы о том, что помещения N 104, N 105, N 106 были освобождены арендатором ООО "София" и переданы по акту приема-передачи от 19.08.2011 года, подписанному обеими сторонами; что комиссионный акт от 19.12.2011 г. не может служить доказательством неисполнения со стороны ООО "София" обязательств по договору, т.к. составлен в одностороннем порядке, в отсутствие представителя ООО "София", а доказательств, свидетельствующих об уклонении ООО "София" от подписания комиссионного акта, истцом не представлено, подлежат отклонению в силу следующего.
Акт приема-передачи от 19.08.2011 года не отражает действительной передачи имущества ответчиком истцу, поскольку, как следует из материалов дела, 29.08.2011 г. истец требовал от ответчика освобождения помещений, которое было направлено в адрес ООО "София" 31.08.2011 г. и получено им 20 сентября 2011 года, оставлено последним без ответа и удовлетворения. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, в связи с уклонением арендатора от освобождения спорных помещений, истец 20.10.2011 г. обратился с соответствующим иском в Арбитражный суд Краснодарского края, в последующем отказавшись от иска в связи с освобождением ответчиком 09.12.2011 г. арендованных им помещений.
Как правильно указал суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, момент возврата арендованного имущества был обоснованно определен истцом на основании комиссионного акта от 09.12.2011 г., составленным с участием незаинтересованных лиц (представителей магазина "Эльдорадо", магазина "Сортландия", ГМ "Трудобеликовский"), зафиксировавшим освобождение ООО "София" помещений NN 104-107, 124-126.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Реализуя данное право, ЗАО "Тандер" правомерно предъявило исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 г. по 09.12.2011 г. в сумме 229 582 руб. 22 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты долга в сумме 229 582 руб. 22 коп. равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом представлены не были, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика долга в размере 229 582 руб. 22 коп.
В соответствии с пунктом 10.3 договора аренды от 10.01.2011 г., в случае не освобождения арендатором занимаемого помещения полностью или частично в сроки, предусмотренные п. 5.5 договора, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического освобождения помещения.
Как верно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе условие, предусмотренное пунктом 10.3 договора аренды, представляет собой соглашение о неустойке (ст. 330 ГК РФ), поскольку обязанность по уплате денежной суммы, предусмотренной данным пунктом договора аренды поставлена в зависимость от исполнения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства арендатора по возврату переданного имущества.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по возврату имущества установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспарен, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 111 702 руб. 97 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции в указанном размере.
Довод апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения, подлежит отклонению в силу следующего.
В соответствии с положениями статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Действующим законодательством применительно к спорам о взыскании задолженности по оплате арендной платы, возникающим из договора аренды, обязательный претензионный порядок урегулирования спора не предусмотрен.
В п. 14.5 договора предусмотрено, что все споры и разногласия, которые могут возникнуть из договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия передаются на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения здания торгового комплекса.
Претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Иной досудебный порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка. Указание на ведение переговоров в целях урегулирования возникших споров не может быть расценено установлением обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров. Буквальное значение слов и выражений договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не позволяет сделать вывод о наличии в нем условия об обязательном досудебном (претензионном) порядке урегулирования спора.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска изменению не подлежит.
Как следует из материалов дела, ООО "София" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с встречным иском о взыскании с ЗАО "Тандер" убытков в размере 296 277, 23 руб.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Обращаясь с иском в части взыскания 112 249 рублей ООО "София" ссылается на то, что произвело работы по обустройству арендуемого нежилого помещения, стоимость которых должна быть возмещена арендодателем.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 июля 2009 г. между ЗАО "Тандер" и ООО "София" был заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества N ЦНТ 1/1094/09, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды помещения ориентировочной общей площадью 91 кв. м, на втором этаже здания торгового комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 17 на условиях, установленных предварительным договором.
В силу п. 5.1 предварительного договора арендодатель обязался произвести подготовительные работы по обустройству и ремонту помещения, необходимые для осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Перечень подготовительных работ, выполняемых арендатором, прилагается к предварительному договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 3).
Согласно п. 5.4 предварительного договора арендатор имеет право произвести иные подготовительные работы своими силами и за свой счет. Перечень и график выполнения данных работ арендатор предварительно согласовывает с арендодателем. В случае производства арендатором указанных работ, арендодатель предоставляет арендатору помещение по подписываемому сторонами акту доступа.
В соответствии с актом доступа от 24.08.2009 г. арендатору предоставлен доступ в помещение, согласован перечень подготовительных работ. В п. 4, 5, 11 акта доступа арендатор подтвердил, что помещение передано ему в надлежащем техническом состоянии.
Согласно пункту 7 акта доступа арендатор осуществляет выполнение в помещении перегородок из ГКЛ в один слой с двух сторон в трех помещениях.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, из представленных документов следует, что арендодатель выполнил предусмотренный предварительным договором перечень подготовительных работ и передал ООО "София" помещение в определенном договором состоянии. Последнее воспользовалось своим правом произвести иные подготовительные работы своими силами и за свой счет.
В обоснование произведенных затрат на ремонтные работы в арендуемом помещении истец по встречному иску представил договор N 1-П от 10.09.2009 г., заключенный с ООО "Альфа-Плюс" на производство работ по созданию ГКЛ/перегородок на сумму 112 249 руб., смета на строительство перегородок, платежные документы об оплате третьему лицу стоимости произведенных работ на сумму 112 249 руб.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
По смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, истец по встречному иску не представил доказательств того, что установка перегородок из гипсокартона в арендуемых помещениях является неотделимой без вреда для арендуемого объекта. Демонтаж этих перегородок с целью выполнения требований ст. 622 ГК РФ, предписывающей арендатору вернуть объект аренды собственнику в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, потребует затрат от арендатора. Однако возможность таких затрат предполагается в силу предписаний статьи 622 Кодекса и неизбежность этих затрат сама по себе не порождает право арендатора требовать возмещения стоимости отделимых улучшений.
Доказательств выполнения арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества с согласия арендодателя, подлежащих возмещению в порядке ст. 623 ГК РФ, ООО "София" суду не представлено.
ООО "София" в состав требований по встречному иску включена также сумма переплаты за арендованное помещение в размере 16 272 руб. 23 коп. и за места общего пользования в размере 21 756 руб. со ссылкой на акты сверок. Между тем, как верно указал суд первой инстанции, представленные акты сверок составлены истцом по встречному иску в одностороннем порядке, сумма переплаты первичными документами не подтверждена. Представленные апелляционному суду акты сверок взаимных расчетов, подписанные со стороны арендодателя главным бухгалтером С.В Ершовой, не свидетельствуют об отсутствии арендатора по оплате арендной платы за указанные помещения, поскольку в деле отсутствуют доказательства наличия у С.В. Ершовой полномочий на совершение от имени ЗАО "Тандер" сделок по изменению спорного договора аренды в участии условия о размере арендной платы. Доказательств согласования сторонами размера арендной платы за места общего пользования (1 кв. м - 700 руб.) суду не представлено.
В сумму убытков ООО "София" включен размер арендной платы в сумме 86 000 руб., уплаченной за период с 01.08.2011 г. по 10.12.2011 г. по договору аренды от 01.08.2011 г. N 0022, заключенному с индивидуальным предпринимателем Лаклакян А.М. Истец по встречному иску обосновывает это тем, что в результате намерения ЗАО "Тандер" досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды от 10.01.2011 г., он вынужден был для осуществления своей деятельности заключить другой договор аренды с индивидуальным предпринимателем.
В сумму убытков ООО "София" включено также пособие двум сотрудникам в связи с сокращением численности штата работников из-за необходимости освобождения арендованного помещения и временном прекращении хозяйственной деятельности общества в размере 60 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный вред), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Из указанных норм следует, что основание возникновения ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, в форме взыскания убытков образуется совокупностью следующих элементов: противоправное поведение неисправного должника, наличие убытков у кредитора, причинно-следственная связь между противоправным поведением должника и наличием и размером убытков у кредитора.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на ООО "София".
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания невозможности надлежащего исполнения вследствие обстоятельств непреодолимой силы, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, лежит на ЗАО "Тандер".
Причинно-следственная связь между противоправным поведением правонарушителя и вредом, стоимостное выражение которого опосредуется категорией убытков, является необходимым элементом основания возникновения отношений гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. Причинно-следственная связь представляет собой такую связь, при которой одно явление (противоправное поведение) предшествует другому (вредным последствиям) во времени и необходимо (закономерно) к нему приводит.
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, ООО "София" не представлено доказательств незаконности действий ЗАО "Тандер" по расторжению договора аренды от 10.01.2011 г. N ГК/24/74/11 и требования об освобождении арендованного помещения, а также причинно-следственной связи между действиями арендодателя по расторжению договора аренды и возникновением убытков в связи с заключением ООО "София" договора аренды в отношении другого имущества с другим арендодателем. ООО "София" не представлено доказательств причинно-следственной связи между расторжением договора аренды от 10.01.2011 г. и проведением сокращения численности штата сотрудников ООО "София", а также выплатой в связи с их увольнением выходного пособия, поскольку ООО "София" не доказало, что указанные работники приняты непосредственно в связи с арендой помещения ЗАО "Тандер". В дело не представлены копии приказов о приеме данных работников на работу, копии трудовых договоров и трудовых книжек. Представленные в дело расходные кассовые ордеры подтверждают выплату заработной платы за сентябрь и октябрь, а не выходных пособий.
Кроме того, в силу статей 2, 22 и 136 Трудового кодекса Российской Федерации выплата заработной платы (с уплатой налогов и взносов) является обязанностью работодателя, возникающей в результате заключения трудового договора между работником и работодателем. Таким образом, выплата обществом заработной платы, а также внесение взносов за работников, является не убытками истца как субъекта гражданских правоотношений, а его законодательно установленными расходами как работодателя.
С учетом вышеизложенного судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении встречного иска ООО "София".
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2013 по делу N А32-28125/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2013 N 15АП-3292/2013 ПО ДЕЛУ N А32-28125/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2013 г. N 15АП-3292/2013
Дело N А32-28125/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от ООО "София": Аксенова А.Г., паспорт, по доверенности от 06.05.2013 г.
от ЗАО "Тандер": Хлыстов П.В., паспорт, по доверенности N 2-4/345 от 28.06.2012 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "София"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14.02.2013 по делу N А32-28125/2012
по иску закрытого акционерного общества "Тандер"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "София"
о взыскании задолженности и неустойки
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "София"
к закрытому акционерному обществу "Тандер"
о взыскании убытков
принятое судьей Колодкиной В.Г.
установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "София" (далее - ООО "София", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 г. по 09.12.2011 г. в размере 341 285, 19 руб.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2012 г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "София" о взыскании с ЗАО "Тандер" убытков в размере 296 277, 23 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ООО "Альфа-Плюс".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 февраля 2013 года по основному иску с ООО "София" в пользу ЗАО "Тандер" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 229 582, 22 руб. и неустойка в сумме 111 702, 07 руб., а также расходы по госпошлине в сумме 9 825, 70 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "София" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, исковое заявление ЗАО "Тандер" оставить без рассмотрения, встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения. Заявитель также ссылается на то, что помещения N 104, N 105, N 106 были освобождены арендатором ООО "София" и переданы по акту приема-передачи от 19.08.2011 года, подписанному обеими сторонами. Как указывает ответчик, удовлетворяя требования ЗАО "Тандер", суд ссылается на надлежащим образом отправленные на имя арендатора уведомления о расторжении договора аренды от 08.07.2011 г. и комиссионный акт от 09.12.2011 года. Вместе с тем, согласно описям вложения в письма, адресатом является Федорович Ольга, а не юридическое лицо. Из уведомлений о вручении усматривается, что письма получены "лично", однако в расшифровках подписи не указана фамилия Федорович. Кроме того, в судебном заседании ООО "София" обращало внимание суда на отсутствие надлежащим образом оформленного уведомления о досрочном расторжении договора. В частности, в уведомлении от 08.07.2011 года отсутствовала печать арендодателя. Комиссионный акт от 19.12.2011 г. не может служить доказательством неисполнения со стороны ООО "София" обязательств по договору, т.к. составлен в одностороннем порядке, в отсутствие представителя ООО "София". Доказательств, свидетельствующих об уклонении ООО "София" от подписания комиссионного акта, истцом не представлено. Истцом не представлены подписанные сторонами акты о сдаче в аренду помещений ООО "София" после 19.08.2011 года. Как указывает ответчик, не может являться обоснованным вывод суда об использовании ООО "София" помещений NN 124, 125, 126, относящихся к местам общего пользования, поскольку в договоре аренды от 10.01.2011 г. и в акте приема-передачи, подписанных обеими сторонами, указано, что помещения N 124, N 125, N 126 не переданы и не приняты. ООО "София" не согласно с решением суда и в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков, поскольку истец по встречному иску предоставил в суд все доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований. Как следует из представленных в суд документов, ООО "София" в рамках арендных правоотношений выполнило ремонтные работы в арендуемом помещении на общую сумму 112 249 рублей. ЗАО "Тандер" не были представлены в суд доказательства отсутствия улучшений арендованного имущества и отделимости их от него, также отсутствуют доказательства о демонтаже названных перегородок и перепланировки помещения. Согласно смете на строительство перегородок в аптеке ООО "София" от 25.09.2009 года, составленной ООО "Альфа-Плюс", произведенные работы выполнены капитально: установлены перегородки, монтированы двери, размер которых подбирался непосредственно под проем перегородок. На сегодняшний день помещение находится в прежнем состоянии, нынешний арендатор ООО "Гравитация" пользуется им с учетом произведенных ООО "София" ремонтных работ. Ситуация, связанная с досрочным расторжением по инициативе арендодателя и отсутствием возможности реализации фармацевтических товаров, вынудила арендатора вывезти лекарственные средства и медикаменты на хранение в складское помещение, в связи с чем между ООО "София" и ИП Лаклакян А.M. был заключен договор аренды складского помещения, оплата за пользование которым является прямыми убытками ООО "София". По этой же причине, ввиду невозможности осуществления торговой деятельности, ООО "София" было вынуждено произвести сокращение численности работников.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.
Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.01.2011 г. между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ООО "София" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/24/74/11, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения NN 104, 105, 106, 107, 124, 125, 126, общей площадью 94, 84 кв. м, расположенные на втором этаже здания гипермаркета "Магнит" литер А1, А2, А3, А4, общей площадью 6 497, 5 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 17, а арендатор обязался принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, предусмотренные договором (п. 2.1 договора).
Целевое использование помещений - розничная продажа медикаментов и парафармацевтики с использованием товарного знака (знака обслуживания) ООО
"София" (п. 2.4 договора).
В пункте 3.1 договора определен его срок - 11 месяцев.
Согласно разделу 4 договора арендная плата состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая арендная плата в месяц составляет 66 388 руб., которая рассчитана как 61 646 руб. за аренду площади помещения, 4 742 руб. за эксплуатационные расходы. Согласно пункту 4.7.2 договора, начиная со второго месяца аренды, базовая арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.
Переменная арендная плата начисляется арендодателем и уплачивается арендатором ежемесячно в сумме потребленных арендатором коммунальных услуг, определенных на основании фактического потребления услуг и расчетным путем. Оплата переменной арендной платы, начиная с третьего месяца аренды, вносится за каждый месяц срока аренды, ежемесячно авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж в размере 100% от размера переменной арендной платы за предыдущий расчетный период, зафиксированного в расчете потребляемых коммунальных услуг.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.01.2011 г.
Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы за пользование спорными помещениями в период с 01.08.2011 г. по 09.12.2011 г. послужило основанием для обращения ЗАО "Тандер" в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт предоставления истцом ответчику и принятия последним во временное владение и пользование нежилых помещений NN 104, 105, 106, 107, 124, 125, 126, общей площадью 94, 84 кв. м, расположенных на втором этаже здания гипермаркета "Магнит" литер А1, А2, А3, А4, общей площадью 6 497, 5 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 17, подтверждается актом приема-передачи от 10.01.2011 г.
Довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда об использовании ООО "София" помещений NN 124, 125, 126, относящихся к местам общего пользования, поскольку в договоре аренды от 10.01.2011 г. и в акте приема-передачи, подписанных обеими сторонами, указано, что помещения N 124, N 125, N 126 не переданы и не приняты, подлежит отклонению в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, помещения, расположенные на втором этаже здания гипермаркета "Магнит" литер А1, А2, А3, А4 в х. Трудобеликовском, ул. Ленина, 17, в том числе под NN 124,125,126, ранее по акту приема-передачи от 01.05.2010 г. были переданы арендатору на основании договора аренды от 10.02.2010 г. N ЦНТ 1/019/10, т.е. на момент заключения договора аренды от 10.01.2011 г. N ГК/24/74/11 спорные помещения NN 124-126 уже находились во владении ООО "София". Доказательств возврата арендованных по договору аренды от 10.02.2010 г. N ЦНТ 1/019/10 помещений под NN 124,125,126 арендодателю после прекращения договора аренды от 10.02.2010 г. суду не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 11.4 договора аренды от 10.01.2011 N ГК/24/74/11 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по причинам не указанным в п. 11.3 договора, уведомив об этом арендатора за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
Доводам апелляционной жалобы об отсутствии надлежащего уведомления арендатора о расторжении договора аренды судом апелляционной инстанции дана следующая правовая оценка.
Как следует из материалов дела, 19.07.2011 ЗАО "Тандер" вручило ООО "София" письмо от 08.07.2011., которым уведомило арендатора о том, что договор аренды от 10.01.2011 N ГК/24/74/11 считается расторгнутым по истечении одного календарного месяца со дня получения уведомления, а также о необходимости освобождения занимаемых помещений. Истцом ответчику также был передан подписанный арендодателем акт сдачи-приема недвижимого имущества, датированный 19.08.2011 (месячный срок по п. 11.4 договора).
Дополнительно письмо от 08.07.2011 было направлено в адрес арендатора по почте и получено ООО "София" 09.08.11, что подтверждается ответом Филиала ФГУП "Почта России" Краснодарский почтамт от 05.09.11 N 25.16.2.3-19/3273.
Уведомлением от 18.07.11 истец повторно сообщил ООО "София" об отказе в одностороннем порядке от договора. Уведомление получено ответчиком 09.08.2011, что подтверждается почтовым уведомлением.
То обстоятельство, в описи вложения в почтовое отправление в качестве получателя указана Федорович Ольга, не свидетельствует о ненадлежащем уведомлении истцом ответчика о расторжении договора аренды, поскольку в качестве адреса получателя указан адрес ООО "София", директором которого является Федорович О.О.
Письмом от 18.08.2011 ООО "София" сообщило ЗАО "Тандер" о намерении продолжать сотрудничество и заключить договор аренды на новый срок с 10.12.2011.
В ответ на указанное письмо ЗАО "Тандер" в очередной раз уведомило об отказе от договора и сообщило о необходимости освободить занимаемые помещения (письмо от 29.08.2011).
При указанных обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, договор аренды от 10.01.2011 N ГК/24/74/11 прекратил свое действие в связи с расторжением его в одностороннем порядке.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчику истцу спорных нежилых помещений.
Доводы апелляционной жалобы о том, что помещения N 104, N 105, N 106 были освобождены арендатором ООО "София" и переданы по акту приема-передачи от 19.08.2011 года, подписанному обеими сторонами; что комиссионный акт от 19.12.2011 г. не может служить доказательством неисполнения со стороны ООО "София" обязательств по договору, т.к. составлен в одностороннем порядке, в отсутствие представителя ООО "София", а доказательств, свидетельствующих об уклонении ООО "София" от подписания комиссионного акта, истцом не представлено, подлежат отклонению в силу следующего.
Акт приема-передачи от 19.08.2011 года не отражает действительной передачи имущества ответчиком истцу, поскольку, как следует из материалов дела, 29.08.2011 г. истец требовал от ответчика освобождения помещений, которое было направлено в адрес ООО "София" 31.08.2011 г. и получено им 20 сентября 2011 года, оставлено последним без ответа и удовлетворения. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, в связи с уклонением арендатора от освобождения спорных помещений, истец 20.10.2011 г. обратился с соответствующим иском в Арбитражный суд Краснодарского края, в последующем отказавшись от иска в связи с освобождением ответчиком 09.12.2011 г. арендованных им помещений.
Как правильно указал суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, момент возврата арендованного имущества был обоснованно определен истцом на основании комиссионного акта от 09.12.2011 г., составленным с участием незаинтересованных лиц (представителей магазина "Эльдорадо", магазина "Сортландия", ГМ "Трудобеликовский"), зафиксировавшим освобождение ООО "София" помещений NN 104-107, 124-126.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Реализуя данное право, ЗАО "Тандер" правомерно предъявило исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 г. по 09.12.2011 г. в сумме 229 582 руб. 22 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты долга в сумме 229 582 руб. 22 коп. равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом представлены не были, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика долга в размере 229 582 руб. 22 коп.
В соответствии с пунктом 10.3 договора аренды от 10.01.2011 г., в случае не освобождения арендатором занимаемого помещения полностью или частично в сроки, предусмотренные п. 5.5 договора, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического освобождения помещения.
Как верно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе условие, предусмотренное пунктом 10.3 договора аренды, представляет собой соглашение о неустойке (ст. 330 ГК РФ), поскольку обязанность по уплате денежной суммы, предусмотренной данным пунктом договора аренды поставлена в зависимость от исполнения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства арендатора по возврату переданного имущества.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по возврату имущества установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспарен, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 111 702 руб. 97 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции в указанном размере.
Довод апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения, подлежит отклонению в силу следующего.
В соответствии с положениями статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Действующим законодательством применительно к спорам о взыскании задолженности по оплате арендной платы, возникающим из договора аренды, обязательный претензионный порядок урегулирования спора не предусмотрен.
В п. 14.5 договора предусмотрено, что все споры и разногласия, которые могут возникнуть из договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия передаются на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения здания торгового комплекса.
Претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Иной досудебный порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка. Указание на ведение переговоров в целях урегулирования возникших споров не может быть расценено установлением обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров. Буквальное значение слов и выражений договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не позволяет сделать вывод о наличии в нем условия об обязательном досудебном (претензионном) порядке урегулирования спора.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска изменению не подлежит.
Как следует из материалов дела, ООО "София" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с встречным иском о взыскании с ЗАО "Тандер" убытков в размере 296 277, 23 руб.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Обращаясь с иском в части взыскания 112 249 рублей ООО "София" ссылается на то, что произвело работы по обустройству арендуемого нежилого помещения, стоимость которых должна быть возмещена арендодателем.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 июля 2009 г. между ЗАО "Тандер" и ООО "София" был заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества N ЦНТ 1/1094/09, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды помещения ориентировочной общей площадью 91 кв. м, на втором этаже здания торгового комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 17 на условиях, установленных предварительным договором.
В силу п. 5.1 предварительного договора арендодатель обязался произвести подготовительные работы по обустройству и ремонту помещения, необходимые для осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Перечень подготовительных работ, выполняемых арендатором, прилагается к предварительному договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 3).
Согласно п. 5.4 предварительного договора арендатор имеет право произвести иные подготовительные работы своими силами и за свой счет. Перечень и график выполнения данных работ арендатор предварительно согласовывает с арендодателем. В случае производства арендатором указанных работ, арендодатель предоставляет арендатору помещение по подписываемому сторонами акту доступа.
В соответствии с актом доступа от 24.08.2009 г. арендатору предоставлен доступ в помещение, согласован перечень подготовительных работ. В п. 4, 5, 11 акта доступа арендатор подтвердил, что помещение передано ему в надлежащем техническом состоянии.
Согласно пункту 7 акта доступа арендатор осуществляет выполнение в помещении перегородок из ГКЛ в один слой с двух сторон в трех помещениях.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, из представленных документов следует, что арендодатель выполнил предусмотренный предварительным договором перечень подготовительных работ и передал ООО "София" помещение в определенном договором состоянии. Последнее воспользовалось своим правом произвести иные подготовительные работы своими силами и за свой счет.
В обоснование произведенных затрат на ремонтные работы в арендуемом помещении истец по встречному иску представил договор N 1-П от 10.09.2009 г., заключенный с ООО "Альфа-Плюс" на производство работ по созданию ГКЛ/перегородок на сумму 112 249 руб., смета на строительство перегородок, платежные документы об оплате третьему лицу стоимости произведенных работ на сумму 112 249 руб.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
По смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, истец по встречному иску не представил доказательств того, что установка перегородок из гипсокартона в арендуемых помещениях является неотделимой без вреда для арендуемого объекта. Демонтаж этих перегородок с целью выполнения требований ст. 622 ГК РФ, предписывающей арендатору вернуть объект аренды собственнику в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, потребует затрат от арендатора. Однако возможность таких затрат предполагается в силу предписаний статьи 622 Кодекса и неизбежность этих затрат сама по себе не порождает право арендатора требовать возмещения стоимости отделимых улучшений.
Доказательств выполнения арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества с согласия арендодателя, подлежащих возмещению в порядке ст. 623 ГК РФ, ООО "София" суду не представлено.
ООО "София" в состав требований по встречному иску включена также сумма переплаты за арендованное помещение в размере 16 272 руб. 23 коп. и за места общего пользования в размере 21 756 руб. со ссылкой на акты сверок. Между тем, как верно указал суд первой инстанции, представленные акты сверок составлены истцом по встречному иску в одностороннем порядке, сумма переплаты первичными документами не подтверждена. Представленные апелляционному суду акты сверок взаимных расчетов, подписанные со стороны арендодателя главным бухгалтером С.В Ершовой, не свидетельствуют об отсутствии арендатора по оплате арендной платы за указанные помещения, поскольку в деле отсутствуют доказательства наличия у С.В. Ершовой полномочий на совершение от имени ЗАО "Тандер" сделок по изменению спорного договора аренды в участии условия о размере арендной платы. Доказательств согласования сторонами размера арендной платы за места общего пользования (1 кв. м - 700 руб.) суду не представлено.
В сумму убытков ООО "София" включен размер арендной платы в сумме 86 000 руб., уплаченной за период с 01.08.2011 г. по 10.12.2011 г. по договору аренды от 01.08.2011 г. N 0022, заключенному с индивидуальным предпринимателем Лаклакян А.М. Истец по встречному иску обосновывает это тем, что в результате намерения ЗАО "Тандер" досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды от 10.01.2011 г., он вынужден был для осуществления своей деятельности заключить другой договор аренды с индивидуальным предпринимателем.
В сумму убытков ООО "София" включено также пособие двум сотрудникам в связи с сокращением численности штата работников из-за необходимости освобождения арендованного помещения и временном прекращении хозяйственной деятельности общества в размере 60 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный вред), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Из указанных норм следует, что основание возникновения ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, в форме взыскания убытков образуется совокупностью следующих элементов: противоправное поведение неисправного должника, наличие убытков у кредитора, причинно-следственная связь между противоправным поведением должника и наличием и размером убытков у кредитора.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на ООО "София".
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания невозможности надлежащего исполнения вследствие обстоятельств непреодолимой силы, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, лежит на ЗАО "Тандер".
Причинно-следственная связь между противоправным поведением правонарушителя и вредом, стоимостное выражение которого опосредуется категорией убытков, является необходимым элементом основания возникновения отношений гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. Причинно-следственная связь представляет собой такую связь, при которой одно явление (противоправное поведение) предшествует другому (вредным последствиям) во времени и необходимо (закономерно) к нему приводит.
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, ООО "София" не представлено доказательств незаконности действий ЗАО "Тандер" по расторжению договора аренды от 10.01.2011 г. N ГК/24/74/11 и требования об освобождении арендованного помещения, а также причинно-следственной связи между действиями арендодателя по расторжению договора аренды и возникновением убытков в связи с заключением ООО "София" договора аренды в отношении другого имущества с другим арендодателем. ООО "София" не представлено доказательств причинно-следственной связи между расторжением договора аренды от 10.01.2011 г. и проведением сокращения численности штата сотрудников ООО "София", а также выплатой в связи с их увольнением выходного пособия, поскольку ООО "София" не доказало, что указанные работники приняты непосредственно в связи с арендой помещения ЗАО "Тандер". В дело не представлены копии приказов о приеме данных работников на работу, копии трудовых договоров и трудовых книжек. Представленные в дело расходные кассовые ордеры подтверждают выплату заработной платы за сентябрь и октябрь, а не выходных пособий.
Кроме того, в силу статей 2, 22 и 136 Трудового кодекса Российской Федерации выплата заработной платы (с уплатой налогов и взносов) является обязанностью работодателя, возникающей в результате заключения трудового договора между работником и работодателем. Таким образом, выплата обществом заработной платы, а также внесение взносов за работников, является не убытками истца как субъекта гражданских правоотношений, а его законодательно установленными расходами как работодателя.
С учетом вышеизложенного судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении встречного иска ООО "София".
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2013 по делу N А32-28125/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)