Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Кутыева О.О.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 1 июля 2013 г. дело N 2-130/13 по апелляционной жалобе П.Н. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 г. по иску П.Н. к Л., С.Л. о признании сделки недействительной и ничтожной, применении последствий ничтожности, признании права собственности на квартиру, прекращении государственной регистрации права.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения представителя П.Н. - С.И., Л., действующей за себя и в интересах С.Л., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата> между П.Н. и Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
<дата> между Л. и С.Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
П.Н. обратилась в суд с иском к Л., С.Л. о признании недействительными указанных договоров купли-продажи квартиры, в силу его притворности, противоречия закону и применении последствий недействительности сделок, прекращении регистрационной записи о праве собственности С.Л. на данную квартиру, признании права собственности П.Н. на квартиру.
В обоснование иска истец указал, что притворность выражалась в отсутствии расписки в передаче денег от покупателя к продавцу, фактически квартира продана за иную цену, истец не получила те деньги, на которые рассчитывала, между П.Н. и Л. не подписан акт приема-передачи квартиры. Также истец полагала, что одновременно с продажей спорной квартиры для нее и ее сына будет приобретена двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>, куда она переехала, и длительное время там проживала. Однако получив выписку из ЕГРП от <дата>, она узнала, что не является собственником квартиры по <адрес>. Оказалось, что квартира была временно арендована агентом С. у собственника квартиры Я. Ничтожность сделки выражается в несоответствии договора требованиям ст. ст. 555, 556, 491 Гражданского кодекса РФ.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 г. в удовлетворении исковых требований П.Н. отказано.
В апелляционной жалобе П.Н. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, третье лицо С. на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя должно быть доказано.
Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений по делу.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между П.Н. и Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> за <...>. Согласно п. 5 договора расчеты произведены полностью до подписания договора. Договор подписан обеими сторонами (л.д. 3).
<дата> между Л. и С.Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 44).
Право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за С.Л. <дата> (л.д. 4).
Согласно расписке от <дата> П.Н. получила от Л. денежные средства в размере <...>, расчет произведен полностью, претензий не имеет (л.д. 36).
Согласно расписке, выданной С., действовавшей на основании доверенности от П.Н., С. получила от Л. денежные средства в размере <...> (л.д. 37).
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга то 13 сентября 2012 г. с С. в пользу П. взыскана денежная сумма в размере <...>. Судом установлено, что С., действуя на основании доверенности от П.Н., получила денежные средства за продажу квартиры по адресу: <адрес>, П.Н. денежные средства не передала, другую квартиру на ее имя не приобрела. Поскольку истцы П.Н. и П. изменили исковые требования и просили взыскать денежные средства от продажи квартиры в пользу П., С. исковые требования признала, денежные средства взысканы в пользу П. (приложение: дело N 2-2740/12, л.д. 79 - 80).
Из объяснений П.Н., данных при рассмотрении настоящего дела, также при рассмотрении иска П.Н., П. к Л., С. по делу N 2-2740/12 по иску о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, следует, что продавая квартиру по адресу: <адрес>, П.Н. рассчитывала на вырученные денежные средства приобрести другую квартиру, однако С. другую квартиру на ее имя не приобрела и денежные средства не передала. Также она пояснила, что существо заключаемой сделки ей было разъяснено нотариусом при подписании договора.
Таким образом, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, что основания рассматривать заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, как притворную сделку, отсутствуют, поскольку признание данного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами, тогда как наличие таких намерений со стороны покупателя и продавца не доказано. Действия П.Н. по подписанию договора купли-продажи, расписки о получении денежных средств, добровольному выезду из жилого помещения в другое жилое помещение свидетельствуют о том, что П.Н. преследовала цель продажи квартиры по адресу: <адрес>.
Кроме того, П.Н. была выдана доверенность на имя А. на право представления интересов П.Н. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по вопросу регистрации перехода и прекращения права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, что также свидетельствует о том, что П.Н. знала о существе заключенной сделки и преследовала цель продажи квартиры.
Факт занижения цены договора не свидетельствует о его притворности, поскольку истец не доказал умышленное совершение сторонами сделки без цели ее исполнения, в данном случае отсутствуют злоупотребление правом, нарушение принципа свободы договора.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По правилам статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с положениями статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Проанализировав содержание указанных правовых норм и оспариваемого договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны по делу не только достигли соглашения относительно всех существенных условий договора, но и надлежащим образом соблюли требования закона, предъявляемые к форме, содержанию и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, поскольку договор заключен в письменной форме, в нем четко определен предмет договора, определена цена квартиры и порядок расчетов между продавцом и покупателем - до подписания договора денежные средства переданы продавцу. То обстоятельство, что денежные средства получила С., которая действовала как представитель продавца, свидетельствует о том, что обязательство покупателем исполнено. Оспариваемый договор подписан сторонами и истица свою подпись в указанном документе не оспаривала, утверждала, что подпись принадлежит ей. Поскольку по условиям договора продавец продал и передал квартиру, а покупатель данную квартиру купил и принял, то предмет договора передан сторонами, факт передачи отражен в договоре, поэтому составление акта приема-передачи не требовалось.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает несостоятельными доводы истца о необходимости признания сделки ничтожной по основаниям, установленным положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемая сделка соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода сделкам положениями действующего законодательства, в ходе рассмотрения спора по существу не нашел подтверждения факт несоответствия оспариваемого договора требованиям действующего законодательства.
Норма ст. 491 Гражданского кодекса РФ, на которые сослался истец в обоснование исковых требований, регулирует порядок возвратить товар в случае, если он не будет оплачен в предусмотренный договором срок или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю. Заключенный сторонами договор таких условий не содержит.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что истцом не приведены правовые основания для признания сделок недействительными.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств, для которой судебная коллегия оснований не усматривает. Решение суда является законным, нарушений и неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 01.07.2013 N 33-8831/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. N 33-8831/2013
Судья: Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Кутыева О.О.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 1 июля 2013 г. дело N 2-130/13 по апелляционной жалобе П.Н. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 г. по иску П.Н. к Л., С.Л. о признании сделки недействительной и ничтожной, применении последствий ничтожности, признании права собственности на квартиру, прекращении государственной регистрации права.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения представителя П.Н. - С.И., Л., действующей за себя и в интересах С.Л., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата> между П.Н. и Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
<дата> между Л. и С.Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
П.Н. обратилась в суд с иском к Л., С.Л. о признании недействительными указанных договоров купли-продажи квартиры, в силу его притворности, противоречия закону и применении последствий недействительности сделок, прекращении регистрационной записи о праве собственности С.Л. на данную квартиру, признании права собственности П.Н. на квартиру.
В обоснование иска истец указал, что притворность выражалась в отсутствии расписки в передаче денег от покупателя к продавцу, фактически квартира продана за иную цену, истец не получила те деньги, на которые рассчитывала, между П.Н. и Л. не подписан акт приема-передачи квартиры. Также истец полагала, что одновременно с продажей спорной квартиры для нее и ее сына будет приобретена двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>, куда она переехала, и длительное время там проживала. Однако получив выписку из ЕГРП от <дата>, она узнала, что не является собственником квартиры по <адрес>. Оказалось, что квартира была временно арендована агентом С. у собственника квартиры Я. Ничтожность сделки выражается в несоответствии договора требованиям ст. ст. 555, 556, 491 Гражданского кодекса РФ.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 г. в удовлетворении исковых требований П.Н. отказано.
В апелляционной жалобе П.Н. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, третье лицо С. на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя должно быть доказано.
Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений по делу.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между П.Н. и Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> за <...>. Согласно п. 5 договора расчеты произведены полностью до подписания договора. Договор подписан обеими сторонами (л.д. 3).
<дата> между Л. и С.Л. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 44).
Право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за С.Л. <дата> (л.д. 4).
Согласно расписке от <дата> П.Н. получила от Л. денежные средства в размере <...>, расчет произведен полностью, претензий не имеет (л.д. 36).
Согласно расписке, выданной С., действовавшей на основании доверенности от П.Н., С. получила от Л. денежные средства в размере <...> (л.д. 37).
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга то 13 сентября 2012 г. с С. в пользу П. взыскана денежная сумма в размере <...>. Судом установлено, что С., действуя на основании доверенности от П.Н., получила денежные средства за продажу квартиры по адресу: <адрес>, П.Н. денежные средства не передала, другую квартиру на ее имя не приобрела. Поскольку истцы П.Н. и П. изменили исковые требования и просили взыскать денежные средства от продажи квартиры в пользу П., С. исковые требования признала, денежные средства взысканы в пользу П. (приложение: дело N 2-2740/12, л.д. 79 - 80).
Из объяснений П.Н., данных при рассмотрении настоящего дела, также при рассмотрении иска П.Н., П. к Л., С. по делу N 2-2740/12 по иску о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, следует, что продавая квартиру по адресу: <адрес>, П.Н. рассчитывала на вырученные денежные средства приобрести другую квартиру, однако С. другую квартиру на ее имя не приобрела и денежные средства не передала. Также она пояснила, что существо заключаемой сделки ей было разъяснено нотариусом при подписании договора.
Таким образом, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, что основания рассматривать заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, как притворную сделку, отсутствуют, поскольку признание данного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами, тогда как наличие таких намерений со стороны покупателя и продавца не доказано. Действия П.Н. по подписанию договора купли-продажи, расписки о получении денежных средств, добровольному выезду из жилого помещения в другое жилое помещение свидетельствуют о том, что П.Н. преследовала цель продажи квартиры по адресу: <адрес>.
Кроме того, П.Н. была выдана доверенность на имя А. на право представления интересов П.Н. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по вопросу регистрации перехода и прекращения права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, что также свидетельствует о том, что П.Н. знала о существе заключенной сделки и преследовала цель продажи квартиры.
Факт занижения цены договора не свидетельствует о его притворности, поскольку истец не доказал умышленное совершение сторонами сделки без цели ее исполнения, в данном случае отсутствуют злоупотребление правом, нарушение принципа свободы договора.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По правилам статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с положениями статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Проанализировав содержание указанных правовых норм и оспариваемого договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны по делу не только достигли соглашения относительно всех существенных условий договора, но и надлежащим образом соблюли требования закона, предъявляемые к форме, содержанию и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, поскольку договор заключен в письменной форме, в нем четко определен предмет договора, определена цена квартиры и порядок расчетов между продавцом и покупателем - до подписания договора денежные средства переданы продавцу. То обстоятельство, что денежные средства получила С., которая действовала как представитель продавца, свидетельствует о том, что обязательство покупателем исполнено. Оспариваемый договор подписан сторонами и истица свою подпись в указанном документе не оспаривала, утверждала, что подпись принадлежит ей. Поскольку по условиям договора продавец продал и передал квартиру, а покупатель данную квартиру купил и принял, то предмет договора передан сторонами, факт передачи отражен в договоре, поэтому составление акта приема-передачи не требовалось.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает несостоятельными доводы истца о необходимости признания сделки ничтожной по основаниям, установленным положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемая сделка соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода сделкам положениями действующего законодательства, в ходе рассмотрения спора по существу не нашел подтверждения факт несоответствия оспариваемого договора требованиям действующего законодательства.
Норма ст. 491 Гражданского кодекса РФ, на которые сослался истец в обоснование исковых требований, регулирует порядок возвратить товар в случае, если он не будет оплачен в предусмотренный договором срок или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю. Заключенный сторонами договор таких условий не содержит.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что истцом не приведены правовые основания для признания сделок недействительными.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств, для которой судебная коллегия оснований не усматривает. Решение суда является законным, нарушений и неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)