Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акимовой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцевой Анастасии Николаевны, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2012 по делу N А43-21097/2012, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" (ИНН 5260180820, ОГРН 1065260108187), г. Нижний Новгород,
к индивидуальному предпринимателю Зайцевой Анастасии Николаевне (ИНН 526066625699, ОГРНИП 308525725300011), г. Нижний Новгород,
о взыскании 461 798 рублей 73 копеек,
при участии представителей: от истца - Смыслова А.А. по доверенности от 01.11.2011 (сроком на два года), от заявителя жалобы (ответчика) - не явился, извещен,
общество с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Зайцевой Анастасии Николаевне о взыскании 461 798 рублей 73 копеек, в том числе 383 308 рублей 05 копеек задолженности по арендной плате за период с 22.02.2012 по 04.05.2012 и 78 490 рублей 68 копеек пеней за период с 20.01.2012 по 01.08.2012.
Исковые требования основаны на статьях 307, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды N 015-АТП от 14.12.2009.
Решением от 10.12.2012 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил частично, взыскав с индивидуального предпринимателя Зайцевой Анастасии Николаевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" 377 314 рублей 50 копеек долга, 9997 рублей 45 копеек госпошлины и 40 852 рубля 70 копеек расходов на оплату услуг представителя. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, индивидуальный предприниматель Зайцева Анастасия Николаевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание, что в распоряжении истца находится имущество, принадлежащее ответчику в сумме, многократно превышающей размер исковых требований в виде отделимых улучшений, которые в силу статьи 623 ГК РФ являются его собственностью и подлежат возврату в случае прекращения действия договора аренду нежилого помещения. Удержание чужого имущества, как гарантия исполнения обязательства, возможно лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Ответчик указывает, что в собственности истца с августа 2009 года находятся денежные средства ответчика в размере 300 000 рублей, которые не зачтены ни в счет погашения задолженности, ни в счет уплаты договорной неустойки (штрафов, пеней).
Правовая природа обеспечительного взноса, согласно пункту 4.6.2 договора аренды определена сторонами как задаток, либо авансовый платеж. В договоре отсутствует запрет на удержание из обеспечительного платежа задолженности по арендной плате, следовательно, это допустимо. Более того, поскольку обеспечительный платеж как непоименованное обеспечение исполнения обязательства подлежит "восстановлению" в результате расходования его нельзя считать штрафом, как мерой договорной ответственности стороны договора, тем более, что удержание обеспечительного взноса в виде штрафа должно прямо предусматриваться соглашением сторон. Одновременно в соответствии с пунктом 4.6.2 договора, обеспечительный взнос засчитывается в счет оплаты задолженности арендатора по основной части ежемесячной арендной платы за последние два месяца.
Учитывая, что в данном случае имеется явное противоречие двух пунктов договора, условие об определении оснований удержания денежных средств ответчика, переданных истцу в качестве обеспечительного взноса, необходимо считать несогласованным, а существенные условия договора в этой части незаключенными.
Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание, что истцом нарушен порядок расторжения договора аренды нежилого помещения, а именно: в нарушение п. 9.4 договора ответчик не был предварительно уведомлен о досрочном расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке за 15 дней до даты расторжения.
Заявитель апелляционной жалобы также отмечает, что истцом не представлено подлинных документов, доказывающих право собственности на помещение, документального обоснования суммы долга по переменной части арендной платы. В счетах, направленных в адрес ответчика, имеются значительные разночтения в суммах ставок арендной платы.
Определенную судом к взысканию сумму на оплату расходов на услуг представителя ответчик считает чрезмерно завышенной.
Заявитель апелляционной жалобы, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.
Общество с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя заявителя апелляционной жалобы по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2009 между ООО "КОНГРЕСС" (арендодатель) и предпринимателем Зайцевой А.Н. (арендатор) заключен договор N 015-АТП аренды нежилого помещения N 27 общей площадью 100,7 метров квадратных, находящегося на первом этаже административно-торгового здания с подземной автостоянкой по адресу: г. Н. Новгород, ул. Алексеевская, д. 10/16, сроком на пять лет.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.08.2011.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды ежемесячная арендная плата состоит из основной и переменной частей.
Основная часть включает в себя стоимость аренды помещения, а также коммунальных и эксплуатационных услуг, перечень которых определен в приложении N 5 к договору и составляет 151 050 рублей (в том числе НДС) (п. п. 4.1.1 и 4.1.2 договора).
Переменная часть представляет собой расходы за коммунальные услуги, расчет которых производится по тарифам, установленным ресурсоснабжающими организациями, в соответствии с показаниями приборов учета с учетом потерь (п. 4.1.3 договора).
Согласно п. 4.7.2 договора аренды оплата основной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому; переменная часть арендной платы оплачивается ежемесячно авансом в течение трех банковских дней с момента получения счета арендодателя, выставляемого в месяце, предшествующем оплачиваемому.
В соответствии с п. 4.2 договора арендодателю предоставлено право изменять размер основной части арендной платы по своей инициативе, но не чаще одного раза в год и не более чем на индекс инфляции, официально установленный органами Росстата за предшествующий год, с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за один месяц. Изменение размера основной части арендной платы вступает в силу с даты, указанной в уведомлении о таких изменениях.
Письмом N 65 от 22.02.2012 истец известил ответчика об увеличении размера арендной платы с апреля 2012 года до 160 264 рублей 05 копеек пропорционально индексу инфляции за 2011 год (на 6,1%). Данное письмо 22.02.2012 вручено предпринимателю Зайцевой А.Н., о чем имеется отметка на письме.
Подпунктом 9.4.1 пункта 9.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор с предварительным уведомлением арендатора за 15 дней до даты расторжения в случае наличия за последним задолженности по арендной плате в течение одного месяца и/или внесения арендатором арендной платы с просрочкой более чем на семь дней, два и более раз в течение календарного года.
На основании вышеназванного пункта договора истец письмом N 125 от 19.03.2012 известил ответчика о расторжении договора аренды с 02.04.2012 в одностороннем порядке. Данное письмо вручено ответчику под расписку.
В соответствии с указанным письмом Управлением Росреестра по Нижегородской области на основании заявления ООО "КОНГРЕСС" 02.05.2012 в реестр внесена запись о прекращении договора аренды N 015-АТП от 14.12.2009.
С 04.05.2012 доступ ответчика в рассматриваемое помещение был прекращен, что следует из уведомления об удержании имущества от 04.05.2012, а также пояснений сторон.
В период с 22.02.2012 по 04.05.2012 объект аренды находился в пользовании предпринимателя Зайцевой А.Н.
Предметом настоящего иска является взыскание долга по арендной плате в сумме 383 308 рублей 05 копеек за вышеуказанный период и пеней в размере 78 490 рублей 68 копеек за период с 20.01.2012 по 01.08.2012.
В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что обязательства по внесению арендной платы за предъявленный период предпринимателем Зайцевой А.Н. исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате по основной части в сумме 368 453 рублей 62 копеек и по переменной части арендной платы в размере 8860 рублей 88 копеек - за март и апрель 2012 года и удовлетворил иск в данной части.
При этом суд принял во внимание, что ответчик с начислением платежей в сумме 8860 рублей 88 копеек, указанной в счетах за март и апрель 2012 года, согласен.
Долг по переменной части арендной платы за февраль 2012 года суд признал не доказанным материалами дела. В счете N А01282 от 29.02.2012 указана сумма переменной части арендной платы за февраль 2012 года - 5993 рубля 55 копеек. Однако в указанном месяце ответчик пользовался помещением лишь 8 дней (с 22 февраля), тогда как истец производит начисление за полный месяц. Кроме того, в других счетах (за март, апрель 2012 года) за полные месяцы приведены меньшие суммы (4578 рублей 19 копеек, 4282 рублей 69 копеек). Доказательств, подтверждающих количество потребленной ответчиком электроэнергии в феврале 2012 года, в деле не имеется.
Отклоняя исковые требования истца в части взыскания пеней, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную договором.
Истец просит взыскать пени в сумме 78 490 рублей 68 копеек за период с 20.01.2012 по 01.08.2012.
Пунктом 7.1.1 рассматриваемого договора предусмотрено начисление пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей.
Факт нарушения ответчиком предусмотренных договором аренды сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела.
Однако, исходя из смысла пункта 4.6 договора, предусматривающего возможность удержания арендодателем из обеспечительного взноса задолженности по пени и пункта 9.5 договора аренды, в котором отсутствует оговорка о запрете зачета обеспечительного взноса в счет уплаты неустойки, суд пришел к выводу, что сумма пеней подлежит погашению из обеспечительного взноса.
При этом вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы суд первой инстанции принял во внимание и отклонил возражения ответчика о том, что сумму обеспечительного взноса можно зачесть в счет задолженности по арендным платежам.
Согласно п. 4.6.1 договора аренды в течение пяти банковских дней с момента подписания договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный взнос в двукратном размере основной части арендной платы, указанной в п. 4.1.2 договора, в обеспечение исполнения обязательств по данному договору.
Обеспечительный взнос в размере 300 000 рублей был перечислен ответчиком истцу (доказательства чего имеются в деле N А43-30562/2011 (17-536).
На основании п. 4.6.2 договора в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору арендодатель засчитывает всю сумму обеспечительного взноса в счет оплаты задолженности арендатора по основной части ежемесячной арендной платы за последние два месяца аренды помещения.
Ответчиком обязательства по договору исполнялись ненадлежащим образом.
Пунктом 9.5 договора аренды предусмотрено, что обеспечительный взнос при одностороннем расторжении договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 9.4 договора (что и имело место в рассматриваемом случае) остается у арендодателя в полном объеме, без зачета в счет уплаты арендной платы.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что сумму обеспечительного взноса нельзя зачесть в счет задолженности по арендным платежам, являются верными.
Возражения ответчика по поводу неотделимых и отделимых улучшений, а также удержания имущества истцом не приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку доказательства, касающиеся упомянутых улучшений арендуемого помещения, ответчиком в дело не представлены, а удержание арендодателем находящегося в арендуемом помещении имущества арендатора за нарушение обязательств по уплате арендной платы не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендных платежей и пени.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика долга в сумме 377 314 рублей 50 копеек (368 453 рубля 62 копейки основной его части и 8860 рублей 88 копеек переменной части).
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с действующим законодательством.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 названной статьи Кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условиями договора N 015-АТП от 14.12.2009 в пункте 9.4 договора предусмотрена возможность арендатора отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке в случае наличия за арендатором задолженности по арендной плате в течение одного месяца и/или внесения арендатором арендной платы с просрочкой более чем на семь дней, два и более раз в течение календарного года.
Пунктом 9.5 договора аренды предусмотрено, что обеспечительный взнос при одностороннем расторжении договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 9.4 договора (что и имело место в рассматриваемом случае) остается у арендодателя в полном объеме, без зачета в счет уплаты арендной платы.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом при правовой квалификации возникших правоотношений суд руководствуется не только наименованием договора, а его истинным содержанием.
Исходя из приведенных условий договора, в совокупности с пунктом 4.6, внесенный арендатором обеспечительный взнос является гарантией арендодателя исполнения арендатором условий договора.
Согласованный сторонами в договоре способ обеспечения исполнения обязательств не противоречит положениям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, в силу положений статьи 329 Гражданского Российской Федерации, спорный обеспечительный взнос может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.
Суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о том, что уплаченный ответчиком обеспечительный взнос является обеспечением исполнения обязательств по договору. В этой связи суд отклонил требования истца во взыскании пеней, указав, что сумма пеней подлежит погашению из обеспечительного взноса.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о несоразмерности взысканных расходов на оплату услуг представителя неосновательны.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, а в случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Суд первой инстанции, руководствуясь названными нормами права, с учетом результатов рассмотрения дела удовлетворил заявление истца о возмещении судебных издержек на оплату услуг представителя пропорционально удовлетворенным требованиям.
Правовых оснований считать данное судейское усмотрение незаконным не имеется.
Доказательств чрезмерности предъявленных к взысканию судебных расходов ответчик в суд не представил.
На основании изложенного, оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2012 по делу N А43-21097/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцевой Анастасии Николаевны, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2013 ПО ДЕЛУ N А43-21097/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2013 г. по делу N А43-21097/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акимовой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцевой Анастасии Николаевны, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2012 по делу N А43-21097/2012, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" (ИНН 5260180820, ОГРН 1065260108187), г. Нижний Новгород,
к индивидуальному предпринимателю Зайцевой Анастасии Николаевне (ИНН 526066625699, ОГРНИП 308525725300011), г. Нижний Новгород,
о взыскании 461 798 рублей 73 копеек,
при участии представителей: от истца - Смыслова А.А. по доверенности от 01.11.2011 (сроком на два года), от заявителя жалобы (ответчика) - не явился, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Зайцевой Анастасии Николаевне о взыскании 461 798 рублей 73 копеек, в том числе 383 308 рублей 05 копеек задолженности по арендной плате за период с 22.02.2012 по 04.05.2012 и 78 490 рублей 68 копеек пеней за период с 20.01.2012 по 01.08.2012.
Исковые требования основаны на статьях 307, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды N 015-АТП от 14.12.2009.
Решением от 10.12.2012 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил частично, взыскав с индивидуального предпринимателя Зайцевой Анастасии Николаевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" 377 314 рублей 50 копеек долга, 9997 рублей 45 копеек госпошлины и 40 852 рубля 70 копеек расходов на оплату услуг представителя. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, индивидуальный предприниматель Зайцева Анастасия Николаевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание, что в распоряжении истца находится имущество, принадлежащее ответчику в сумме, многократно превышающей размер исковых требований в виде отделимых улучшений, которые в силу статьи 623 ГК РФ являются его собственностью и подлежат возврату в случае прекращения действия договора аренду нежилого помещения. Удержание чужого имущества, как гарантия исполнения обязательства, возможно лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Ответчик указывает, что в собственности истца с августа 2009 года находятся денежные средства ответчика в размере 300 000 рублей, которые не зачтены ни в счет погашения задолженности, ни в счет уплаты договорной неустойки (штрафов, пеней).
Правовая природа обеспечительного взноса, согласно пункту 4.6.2 договора аренды определена сторонами как задаток, либо авансовый платеж. В договоре отсутствует запрет на удержание из обеспечительного платежа задолженности по арендной плате, следовательно, это допустимо. Более того, поскольку обеспечительный платеж как непоименованное обеспечение исполнения обязательства подлежит "восстановлению" в результате расходования его нельзя считать штрафом, как мерой договорной ответственности стороны договора, тем более, что удержание обеспечительного взноса в виде штрафа должно прямо предусматриваться соглашением сторон. Одновременно в соответствии с пунктом 4.6.2 договора, обеспечительный взнос засчитывается в счет оплаты задолженности арендатора по основной части ежемесячной арендной платы за последние два месяца.
Учитывая, что в данном случае имеется явное противоречие двух пунктов договора, условие об определении оснований удержания денежных средств ответчика, переданных истцу в качестве обеспечительного взноса, необходимо считать несогласованным, а существенные условия договора в этой части незаключенными.
Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание, что истцом нарушен порядок расторжения договора аренды нежилого помещения, а именно: в нарушение п. 9.4 договора ответчик не был предварительно уведомлен о досрочном расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке за 15 дней до даты расторжения.
Заявитель апелляционной жалобы также отмечает, что истцом не представлено подлинных документов, доказывающих право собственности на помещение, документального обоснования суммы долга по переменной части арендной платы. В счетах, направленных в адрес ответчика, имеются значительные разночтения в суммах ставок арендной платы.
Определенную судом к взысканию сумму на оплату расходов на услуг представителя ответчик считает чрезмерно завышенной.
Заявитель апелляционной жалобы, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.
Общество с ограниченной ответственностью "КОНГРЕСС" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя заявителя апелляционной жалобы по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2009 между ООО "КОНГРЕСС" (арендодатель) и предпринимателем Зайцевой А.Н. (арендатор) заключен договор N 015-АТП аренды нежилого помещения N 27 общей площадью 100,7 метров квадратных, находящегося на первом этаже административно-торгового здания с подземной автостоянкой по адресу: г. Н. Новгород, ул. Алексеевская, д. 10/16, сроком на пять лет.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.08.2011.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды ежемесячная арендная плата состоит из основной и переменной частей.
Основная часть включает в себя стоимость аренды помещения, а также коммунальных и эксплуатационных услуг, перечень которых определен в приложении N 5 к договору и составляет 151 050 рублей (в том числе НДС) (п. п. 4.1.1 и 4.1.2 договора).
Переменная часть представляет собой расходы за коммунальные услуги, расчет которых производится по тарифам, установленным ресурсоснабжающими организациями, в соответствии с показаниями приборов учета с учетом потерь (п. 4.1.3 договора).
Согласно п. 4.7.2 договора аренды оплата основной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому; переменная часть арендной платы оплачивается ежемесячно авансом в течение трех банковских дней с момента получения счета арендодателя, выставляемого в месяце, предшествующем оплачиваемому.
В соответствии с п. 4.2 договора арендодателю предоставлено право изменять размер основной части арендной платы по своей инициативе, но не чаще одного раза в год и не более чем на индекс инфляции, официально установленный органами Росстата за предшествующий год, с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за один месяц. Изменение размера основной части арендной платы вступает в силу с даты, указанной в уведомлении о таких изменениях.
Письмом N 65 от 22.02.2012 истец известил ответчика об увеличении размера арендной платы с апреля 2012 года до 160 264 рублей 05 копеек пропорционально индексу инфляции за 2011 год (на 6,1%). Данное письмо 22.02.2012 вручено предпринимателю Зайцевой А.Н., о чем имеется отметка на письме.
Подпунктом 9.4.1 пункта 9.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор с предварительным уведомлением арендатора за 15 дней до даты расторжения в случае наличия за последним задолженности по арендной плате в течение одного месяца и/или внесения арендатором арендной платы с просрочкой более чем на семь дней, два и более раз в течение календарного года.
На основании вышеназванного пункта договора истец письмом N 125 от 19.03.2012 известил ответчика о расторжении договора аренды с 02.04.2012 в одностороннем порядке. Данное письмо вручено ответчику под расписку.
В соответствии с указанным письмом Управлением Росреестра по Нижегородской области на основании заявления ООО "КОНГРЕСС" 02.05.2012 в реестр внесена запись о прекращении договора аренды N 015-АТП от 14.12.2009.
С 04.05.2012 доступ ответчика в рассматриваемое помещение был прекращен, что следует из уведомления об удержании имущества от 04.05.2012, а также пояснений сторон.
В период с 22.02.2012 по 04.05.2012 объект аренды находился в пользовании предпринимателя Зайцевой А.Н.
Предметом настоящего иска является взыскание долга по арендной плате в сумме 383 308 рублей 05 копеек за вышеуказанный период и пеней в размере 78 490 рублей 68 копеек за период с 20.01.2012 по 01.08.2012.
В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что обязательства по внесению арендной платы за предъявленный период предпринимателем Зайцевой А.Н. исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате по основной части в сумме 368 453 рублей 62 копеек и по переменной части арендной платы в размере 8860 рублей 88 копеек - за март и апрель 2012 года и удовлетворил иск в данной части.
При этом суд принял во внимание, что ответчик с начислением платежей в сумме 8860 рублей 88 копеек, указанной в счетах за март и апрель 2012 года, согласен.
Долг по переменной части арендной платы за февраль 2012 года суд признал не доказанным материалами дела. В счете N А01282 от 29.02.2012 указана сумма переменной части арендной платы за февраль 2012 года - 5993 рубля 55 копеек. Однако в указанном месяце ответчик пользовался помещением лишь 8 дней (с 22 февраля), тогда как истец производит начисление за полный месяц. Кроме того, в других счетах (за март, апрель 2012 года) за полные месяцы приведены меньшие суммы (4578 рублей 19 копеек, 4282 рублей 69 копеек). Доказательств, подтверждающих количество потребленной ответчиком электроэнергии в феврале 2012 года, в деле не имеется.
Отклоняя исковые требования истца в части взыскания пеней, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную договором.
Истец просит взыскать пени в сумме 78 490 рублей 68 копеек за период с 20.01.2012 по 01.08.2012.
Пунктом 7.1.1 рассматриваемого договора предусмотрено начисление пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей.
Факт нарушения ответчиком предусмотренных договором аренды сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела.
Однако, исходя из смысла пункта 4.6 договора, предусматривающего возможность удержания арендодателем из обеспечительного взноса задолженности по пени и пункта 9.5 договора аренды, в котором отсутствует оговорка о запрете зачета обеспечительного взноса в счет уплаты неустойки, суд пришел к выводу, что сумма пеней подлежит погашению из обеспечительного взноса.
При этом вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы суд первой инстанции принял во внимание и отклонил возражения ответчика о том, что сумму обеспечительного взноса можно зачесть в счет задолженности по арендным платежам.
Согласно п. 4.6.1 договора аренды в течение пяти банковских дней с момента подписания договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный взнос в двукратном размере основной части арендной платы, указанной в п. 4.1.2 договора, в обеспечение исполнения обязательств по данному договору.
Обеспечительный взнос в размере 300 000 рублей был перечислен ответчиком истцу (доказательства чего имеются в деле N А43-30562/2011 (17-536).
На основании п. 4.6.2 договора в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору арендодатель засчитывает всю сумму обеспечительного взноса в счет оплаты задолженности арендатора по основной части ежемесячной арендной платы за последние два месяца аренды помещения.
Ответчиком обязательства по договору исполнялись ненадлежащим образом.
Пунктом 9.5 договора аренды предусмотрено, что обеспечительный взнос при одностороннем расторжении договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 9.4 договора (что и имело место в рассматриваемом случае) остается у арендодателя в полном объеме, без зачета в счет уплаты арендной платы.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что сумму обеспечительного взноса нельзя зачесть в счет задолженности по арендным платежам, являются верными.
Возражения ответчика по поводу неотделимых и отделимых улучшений, а также удержания имущества истцом не приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку доказательства, касающиеся упомянутых улучшений арендуемого помещения, ответчиком в дело не представлены, а удержание арендодателем находящегося в арендуемом помещении имущества арендатора за нарушение обязательств по уплате арендной платы не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендных платежей и пени.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика долга в сумме 377 314 рублей 50 копеек (368 453 рубля 62 копейки основной его части и 8860 рублей 88 копеек переменной части).
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с действующим законодательством.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 названной статьи Кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условиями договора N 015-АТП от 14.12.2009 в пункте 9.4 договора предусмотрена возможность арендатора отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке в случае наличия за арендатором задолженности по арендной плате в течение одного месяца и/или внесения арендатором арендной платы с просрочкой более чем на семь дней, два и более раз в течение календарного года.
Пунктом 9.5 договора аренды предусмотрено, что обеспечительный взнос при одностороннем расторжении договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 9.4 договора (что и имело место в рассматриваемом случае) остается у арендодателя в полном объеме, без зачета в счет уплаты арендной платы.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом при правовой квалификации возникших правоотношений суд руководствуется не только наименованием договора, а его истинным содержанием.
Исходя из приведенных условий договора, в совокупности с пунктом 4.6, внесенный арендатором обеспечительный взнос является гарантией арендодателя исполнения арендатором условий договора.
Согласованный сторонами в договоре способ обеспечения исполнения обязательств не противоречит положениям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, в силу положений статьи 329 Гражданского Российской Федерации, спорный обеспечительный взнос может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.
Суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о том, что уплаченный ответчиком обеспечительный взнос является обеспечением исполнения обязательств по договору. В этой связи суд отклонил требования истца во взыскании пеней, указав, что сумма пеней подлежит погашению из обеспечительного взноса.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о несоразмерности взысканных расходов на оплату услуг представителя неосновательны.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, а в случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Суд первой инстанции, руководствуясь названными нормами права, с учетом результатов рассмотрения дела удовлетворил заявление истца о возмещении судебных издержек на оплату услуг представителя пропорционально удовлетворенным требованиям.
Правовых оснований считать данное судейское усмотрение незаконным не имеется.
Доказательств чрезмерности предъявленных к взысканию судебных расходов ответчик в суд не представил.
На основании изложенного, оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2012 по делу N А43-21097/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцевой Анастасии Николаевны, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)