Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Черныш Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Ермиловой В.В., Грицких Е.А.
с участием адвоката Бахталовского М.А.
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов М.А.Ю., А. по доверенности Бахталовского М.А. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска М.А.Ю., А. к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о понуждении к заключению договора купли-продажи отказать.
Признать соглашение, заключенное между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и М.А.Ю., А. от 24.03.2011 года в редакции от 30.08.2011 года и 23.11.2011 года незаключенным.
В удовлетворении остальной части встречного иска отказать,
установила:
Истцы М.А.Ю., А. обратились в суд с иском к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о понуждении к заключению договора купли-продажи, просят обязать ответчика заключить с ними основной договор купли-продажи одноэтажной дачи N 72, общей площадью *** кв. м, в том числе жилой площадью *** кв. м по адресу: ***, ориентировочной площадью *** кв. м, расположенного в границах земельного участка общей площадью *** кв. м по адресу: ***. В обоснование заявленных требований истцы указывают, что 24.03.2011 года между ними и ответчиком было подписано соглашение о намерениях заключить в будущем договор купли-продажи вышеуказанной дачи и земельного участка не позднее 31.07.2011 года. Данные объекты недвижимости отмечены на план - схеме, являющейся неотъемлемым приложениям N 1 к соглашению о намерениях. Во исполнение соглашения о намерениях они перечислили на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в сумме *** рубля. В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 30.08.2011 года срок подписания основного договора был продлен до 30.11.2011 года, а впоследствии дополнительным соглашением N 2 от 23.11.2011 года - до 30.04.2012 года. 27.04.2012 года они направили в адрес ответчика требование о заключении основного договора, на которое ответчик 04.05.2012 года ответил отказом, предложив им получить денежные средства.
Ответчик ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" предъявил встречный иск, просит суд признать соглашение о намерениях от 24.03.2011 года незаключенным, обязать М.А.Ю. и А. получить денежные средства, перечисленные ими в качестве обеспечительного платежа по оспариваемому соглашению в размере *** рубля в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда. В обоснование заявленных требований представитель ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" указывает, что заключенное 24.03.2011 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и истцами соглашение является по существу предварительным договором и не содержит существенных условий основного договора, поскольку сторонами не был определен предмет соглашения. Так, в соответствии с п. 1 соглашения ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принял на себя обязанность заключить с приобретателями в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в план-схеме, являющейся приложением N 1 к соглашению, после проведения обществом землеустроительных работ по разделению и постановке земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, но не позднее 30.04.2012 года. Для выполнения указанных выше обязательств ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" подал в ФГУ "Кадастровая палата" по Московской области заявление о постановке на учет 130 земельных участков и внесении изменений в сведениях о земельном участке с кадастровым номером ***, по результатам рассмотрения котором вынесено решение об отказе от 03.06.2011 года в связи с пересечениями с границами земельного участка с кадастровым номером ***, занимаемого ООО Фирма "Пилот-2". Таким образом, по мнению ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", предмет соглашения отсутствовал на момент подписания сторонами соглашения в связи с несформированностью земельного участка и отсутствием сведений о возможности такого формирования. Кроме того, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Указанная в оспариваемом соглашении цена объекта недвижимости в размере *** рублей была определена сторонами как ориентировочная, следовательно, условие о цене объекта недвижимости не может считаться согласованным, а договор является незаключенным. В соответствии с соглашением истцы внесли на счет ответчика обеспечительный платеж в размере *** рублей. ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" направил в адрес М.А.Ю. и А. письма с просьбой забрать обеспечительный платеж, однако они остались без рассмотрения.
Представители сторон в судебное заседание явились, поддержали поданные ими основной и встречный иски.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истцов М.А.Ю., А. по доверенности Бахталовский М.А., указывая в апелляционной жалобе, что согласно план-схеме, являющейся приложением N 1 к соглашению, земельный участок N 12 расположен в стороне от спорной границы, в связи с чем, его выделению не может помешать наличие пограничного спора между ответчиком и собственником соседнего земельного участка. Кроме того предметом соглашения о намерениях помимо спорного земельного участка являлась дача N 72 по адресу: ***, на которую за ответчиком зарегистрировано право собственности, однако суд первой инстанции не привел в решении каких-либо доводов по поводу понуждения ответчика к заключению в отношении нее основного договора купли-продажи. Признавая соглашение о намерениях незаключенным, суд первой инстанции фактически освободил ответчика от всех обязательств в рамках оспариваемого соглашения, в том числе и от обязательств проведения землеустроительных работ по разделению и постановке земельного участка N 12 на кадастровый учет. Также суд первой инстанции не принял во внимание, что истцы во исполнение обязательств по соглашению перечислили ответчику в счет обеспечения денежные средств в размере, установленном соглашением, а срок заключения договора дважды продлевался по инициативе ответчика, в том числе после отказа в постановке земельного участка на кадастровый учет.
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истцов по доверенности и ордеру адвоката Бахталовского М.А., представителя ответчика ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено, а также подтверждается материалами дела, что 24.03.2011 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и М.А.Ю., А. заключено соглашение о намерениях, на рамках которого общество приняло на себя обязательство заключить с приобретателями в будущем основной договор купли-продажи в равных долях следующих объектов недвижимости: 1-этажной дачи N 72, общей площадью *** кв. м, в том числе жилой площадью *** кв. м, ***, ***, ***, ***, ориентировочной площадью *** кв. м, расположенного в границах земельного участка общей площадью *** кв. м с кадастровым номером *** по адресу: ***, согласно плану-схеме в приложении N 1 к соглашению после проведения обществом землеустроительных работ по разделению и постановке указанного земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, но не позднее 31.07.2011 года. Общество в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности общества на земельный участок обязано направить приобретателям предложение о заключении основного договора купли-продажи. (п. п. 1, 1.1 соглашения о намерениях).
В соответствии с п. 5 соглашения о намерениях, стороны пришли к соглашению о том, что приобретатели обеспечивают исполнение своих обязательств по соглашению путем внесения в течение 5 банковских дней с даты подписания соглашения обеспечительного платежа в размере *** рубля. Обеспечительный платеж не является задатком или авансом. Истцы М.А.Ю. и А. свои обязательства по соглашению о намерениях от 24.03.2011 года исполнили путем внесения на расчетный счет ответчика денежной суммы в размере *** рубля.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.08.2011 года срок подписания основного договора был продлен сторонами до 30.11.2011 года, а впоследствии дополнительным соглашением N 2 от 23.11.2011 года - до 30.04.2012 года.
Отказывая в удовлетворении основного иска о понуждении к заключению договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае, предметом спора является понуждение ответчика заключить договор продажи определенного земельного участка, а вышеуказанное соглашение о намерениях не содержит данных, определяющих конкретное местоположение земельного участка и его границы, указанный сторонами земельный участок не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет. С учетом указанных обстоятельств на основании положений ст. ст. 429, 549 ГК РФ, ст. 37 ч. 1 ЗК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд пришел к выводу о том, что сторонами не был определен предмет соглашения о намерениях.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции с учетом следующего. Из содержания заключенного между сторонами соглашения следует, что стороны установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка и дачи, заключив тем самым между собой предварительный договор. Следовательно, к данным правоотношениям подлежат применению нормы ст. 429 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
По условиям соглашения о намерениях, ответчик намерен был продать истцам земельный участок ориентировочной площадью *** кв. м, расположенный в границах земельного участка общей площадью *** кв. м с кадастровым номером *** по адресу: ***.
Как усматривается из имеющегося в материалах дела решения Федерального государственной регистрации, кадастра и картографии N *** от 03.06.2011 года об отказе в осуществлении кадастрового учета, по результатам проверки было выявлено, что граница земельного участка *** в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ других земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***. В представленном на регистрацию заявлении о государственном кадастровом учете изменений земельного участка межевой план составлен с нарушением требований к его оформлению, а именно имеется ошибка в представленном списке характерных точек границы *** значения координат не позволяют сформировать полигон, представленный в разделе межевого плана "Чертеж земельных участков и их частей".
Таким образом, на момент заключения между сторонами соглашения о намерениях от 24.03.2011 года, ответчик не являлся собственником спорного земельного участка, его границы не были сформированы. Площадь этого земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании, в связи с чем, основной договор купли-продажи участка при таких обстоятельствах заключен быть не может и нет оснований к понуждению ответчика для его заключения.
В силу ч. 3 ст. 429 ГПК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, к которым в силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ относится цена недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с п. 4 оспариваемого соглашения о намерениях от 24.03.2011 года ориентировочная стоимость объектов составляет *** рублей.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что условие о цене недвижимости между М.А.Ю., А. и ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" не было согласовано.
Поскольку границы спорного объекта недвижимости не были установлены и сформированы, а цена является ориентировочной, суд признал соглашение о намерениях от 24.03.2011 года в редакции от 30.08.2011 года и в редакции от 23.11.2011 года незаключенным.
Судебная коллегия соглашается с решением суда в этой части, поскольку как указано выше, заключенное между сторонами соглашение не содержит все необходимые условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи и его цену. Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, оценил доказательства, правильно применил нормы права и вынес законное и обоснованное решение.
Доводы представителя истцов Бахталовского М.А. в апелляционной жалобе о том, что предметом соглашения о намерениях помимо спорного земельного участка являлась дача N 72 по адресу: ***, на которую за ответчиком зарегистрировано право собственности, однако суд первой инстанции не привел в решении каких-либо доводов по поводу понуждения ответчика к заключению в отношении нее основного договора купли-продажи, не являются основанием для отмены решения суда. В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, при продаже дачи обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок, однако как установлено судом указанный вопрос не может быть разрешен сторонами до постановки земельного участка N 12 на кадастровый учет. Кроме того, целью истцов при заключении соглашения о намерениях являлось именно приобретение дачи совместно с земельным участком.
Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, и не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Доводы жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем не могут служить основанием к его отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов М.А.Ю., А. по доверенности Бахталовского М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-16675
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. по делу N 11-16675
Судья Черныш Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Ермиловой В.В., Грицких Е.А.
с участием адвоката Бахталовского М.А.
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов М.А.Ю., А. по доверенности Бахталовского М.А. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска М.А.Ю., А. к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о понуждении к заключению договора купли-продажи отказать.
Признать соглашение, заключенное между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и М.А.Ю., А. от 24.03.2011 года в редакции от 30.08.2011 года и 23.11.2011 года незаключенным.
В удовлетворении остальной части встречного иска отказать,
установила:
Истцы М.А.Ю., А. обратились в суд с иском к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о понуждении к заключению договора купли-продажи, просят обязать ответчика заключить с ними основной договор купли-продажи одноэтажной дачи N 72, общей площадью *** кв. м, в том числе жилой площадью *** кв. м по адресу: ***, ориентировочной площадью *** кв. м, расположенного в границах земельного участка общей площадью *** кв. м по адресу: ***. В обоснование заявленных требований истцы указывают, что 24.03.2011 года между ними и ответчиком было подписано соглашение о намерениях заключить в будущем договор купли-продажи вышеуказанной дачи и земельного участка не позднее 31.07.2011 года. Данные объекты недвижимости отмечены на план - схеме, являющейся неотъемлемым приложениям N 1 к соглашению о намерениях. Во исполнение соглашения о намерениях они перечислили на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в сумме *** рубля. В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 30.08.2011 года срок подписания основного договора был продлен до 30.11.2011 года, а впоследствии дополнительным соглашением N 2 от 23.11.2011 года - до 30.04.2012 года. 27.04.2012 года они направили в адрес ответчика требование о заключении основного договора, на которое ответчик 04.05.2012 года ответил отказом, предложив им получить денежные средства.
Ответчик ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" предъявил встречный иск, просит суд признать соглашение о намерениях от 24.03.2011 года незаключенным, обязать М.А.Ю. и А. получить денежные средства, перечисленные ими в качестве обеспечительного платежа по оспариваемому соглашению в размере *** рубля в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда. В обоснование заявленных требований представитель ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" указывает, что заключенное 24.03.2011 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и истцами соглашение является по существу предварительным договором и не содержит существенных условий основного договора, поскольку сторонами не был определен предмет соглашения. Так, в соответствии с п. 1 соглашения ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принял на себя обязанность заключить с приобретателями в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в план-схеме, являющейся приложением N 1 к соглашению, после проведения обществом землеустроительных работ по разделению и постановке земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, но не позднее 30.04.2012 года. Для выполнения указанных выше обязательств ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" подал в ФГУ "Кадастровая палата" по Московской области заявление о постановке на учет 130 земельных участков и внесении изменений в сведениях о земельном участке с кадастровым номером ***, по результатам рассмотрения котором вынесено решение об отказе от 03.06.2011 года в связи с пересечениями с границами земельного участка с кадастровым номером ***, занимаемого ООО Фирма "Пилот-2". Таким образом, по мнению ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", предмет соглашения отсутствовал на момент подписания сторонами соглашения в связи с несформированностью земельного участка и отсутствием сведений о возможности такого формирования. Кроме того, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Указанная в оспариваемом соглашении цена объекта недвижимости в размере *** рублей была определена сторонами как ориентировочная, следовательно, условие о цене объекта недвижимости не может считаться согласованным, а договор является незаключенным. В соответствии с соглашением истцы внесли на счет ответчика обеспечительный платеж в размере *** рублей. ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" направил в адрес М.А.Ю. и А. письма с просьбой забрать обеспечительный платеж, однако они остались без рассмотрения.
Представители сторон в судебное заседание явились, поддержали поданные ими основной и встречный иски.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истцов М.А.Ю., А. по доверенности Бахталовский М.А., указывая в апелляционной жалобе, что согласно план-схеме, являющейся приложением N 1 к соглашению, земельный участок N 12 расположен в стороне от спорной границы, в связи с чем, его выделению не может помешать наличие пограничного спора между ответчиком и собственником соседнего земельного участка. Кроме того предметом соглашения о намерениях помимо спорного земельного участка являлась дача N 72 по адресу: ***, на которую за ответчиком зарегистрировано право собственности, однако суд первой инстанции не привел в решении каких-либо доводов по поводу понуждения ответчика к заключению в отношении нее основного договора купли-продажи. Признавая соглашение о намерениях незаключенным, суд первой инстанции фактически освободил ответчика от всех обязательств в рамках оспариваемого соглашения, в том числе и от обязательств проведения землеустроительных работ по разделению и постановке земельного участка N 12 на кадастровый учет. Также суд первой инстанции не принял во внимание, что истцы во исполнение обязательств по соглашению перечислили ответчику в счет обеспечения денежные средств в размере, установленном соглашением, а срок заключения договора дважды продлевался по инициативе ответчика, в том числе после отказа в постановке земельного участка на кадастровый учет.
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истцов по доверенности и ордеру адвоката Бахталовского М.А., представителя ответчика ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено, а также подтверждается материалами дела, что 24.03.2011 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и М.А.Ю., А. заключено соглашение о намерениях, на рамках которого общество приняло на себя обязательство заключить с приобретателями в будущем основной договор купли-продажи в равных долях следующих объектов недвижимости: 1-этажной дачи N 72, общей площадью *** кв. м, в том числе жилой площадью *** кв. м, ***, ***, ***, ***, ориентировочной площадью *** кв. м, расположенного в границах земельного участка общей площадью *** кв. м с кадастровым номером *** по адресу: ***, согласно плану-схеме в приложении N 1 к соглашению после проведения обществом землеустроительных работ по разделению и постановке указанного земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, но не позднее 31.07.2011 года. Общество в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности общества на земельный участок обязано направить приобретателям предложение о заключении основного договора купли-продажи. (п. п. 1, 1.1 соглашения о намерениях).
В соответствии с п. 5 соглашения о намерениях, стороны пришли к соглашению о том, что приобретатели обеспечивают исполнение своих обязательств по соглашению путем внесения в течение 5 банковских дней с даты подписания соглашения обеспечительного платежа в размере *** рубля. Обеспечительный платеж не является задатком или авансом. Истцы М.А.Ю. и А. свои обязательства по соглашению о намерениях от 24.03.2011 года исполнили путем внесения на расчетный счет ответчика денежной суммы в размере *** рубля.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.08.2011 года срок подписания основного договора был продлен сторонами до 30.11.2011 года, а впоследствии дополнительным соглашением N 2 от 23.11.2011 года - до 30.04.2012 года.
Отказывая в удовлетворении основного иска о понуждении к заключению договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае, предметом спора является понуждение ответчика заключить договор продажи определенного земельного участка, а вышеуказанное соглашение о намерениях не содержит данных, определяющих конкретное местоположение земельного участка и его границы, указанный сторонами земельный участок не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет. С учетом указанных обстоятельств на основании положений ст. ст. 429, 549 ГК РФ, ст. 37 ч. 1 ЗК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд пришел к выводу о том, что сторонами не был определен предмет соглашения о намерениях.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции с учетом следующего. Из содержания заключенного между сторонами соглашения следует, что стороны установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка и дачи, заключив тем самым между собой предварительный договор. Следовательно, к данным правоотношениям подлежат применению нормы ст. 429 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
По условиям соглашения о намерениях, ответчик намерен был продать истцам земельный участок ориентировочной площадью *** кв. м, расположенный в границах земельного участка общей площадью *** кв. м с кадастровым номером *** по адресу: ***.
Как усматривается из имеющегося в материалах дела решения Федерального государственной регистрации, кадастра и картографии N *** от 03.06.2011 года об отказе в осуществлении кадастрового учета, по результатам проверки было выявлено, что граница земельного участка *** в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ других земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***. В представленном на регистрацию заявлении о государственном кадастровом учете изменений земельного участка межевой план составлен с нарушением требований к его оформлению, а именно имеется ошибка в представленном списке характерных точек границы *** значения координат не позволяют сформировать полигон, представленный в разделе межевого плана "Чертеж земельных участков и их частей".
Таким образом, на момент заключения между сторонами соглашения о намерениях от 24.03.2011 года, ответчик не являлся собственником спорного земельного участка, его границы не были сформированы. Площадь этого земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании, в связи с чем, основной договор купли-продажи участка при таких обстоятельствах заключен быть не может и нет оснований к понуждению ответчика для его заключения.
В силу ч. 3 ст. 429 ГПК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, к которым в силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ относится цена недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с п. 4 оспариваемого соглашения о намерениях от 24.03.2011 года ориентировочная стоимость объектов составляет *** рублей.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что условие о цене недвижимости между М.А.Ю., А. и ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" не было согласовано.
Поскольку границы спорного объекта недвижимости не были установлены и сформированы, а цена является ориентировочной, суд признал соглашение о намерениях от 24.03.2011 года в редакции от 30.08.2011 года и в редакции от 23.11.2011 года незаключенным.
Судебная коллегия соглашается с решением суда в этой части, поскольку как указано выше, заключенное между сторонами соглашение не содержит все необходимые условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи и его цену. Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, оценил доказательства, правильно применил нормы права и вынес законное и обоснованное решение.
Доводы представителя истцов Бахталовского М.А. в апелляционной жалобе о том, что предметом соглашения о намерениях помимо спорного земельного участка являлась дача N 72 по адресу: ***, на которую за ответчиком зарегистрировано право собственности, однако суд первой инстанции не привел в решении каких-либо доводов по поводу понуждения ответчика к заключению в отношении нее основного договора купли-продажи, не являются основанием для отмены решения суда. В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, при продаже дачи обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок, однако как установлено судом указанный вопрос не может быть разрешен сторонами до постановки земельного участка N 12 на кадастровый учет. Кроме того, целью истцов при заключении соглашения о намерениях являлось именно приобретение дачи совместно с земельным участком.
Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, и не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Доводы жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем не могут служить основанием к его отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов М.А.Ю., А. по доверенности Бахталовского М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)