Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ившиной Г.Г.,
судей Караваевой А.В., Кононова П.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 по делу N А82-1604/2012, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интерком МК" (ИНН: 7607014230, ОГРН: 1027600986302)
к мэрии города Ярославля (ИНН: 7601001234, ОГРН: 1027600683824), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "Морф", общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка",
о признании недействительным постановления мэрии города Ярославля от 31.10.2011 N 2899, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интерком МК" (далее - заявитель, ООО "Интерком МК", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением к мэрии города Ярославля (далее - мэрия) и комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о признании недействительным постановления мэрии от 31.10.2011 N 2899 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24" в части цены имущества, превышающей 3 427 966 рублей; изложении абзаца 1 пункта 2.1 и пункта 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24: нежилых помещений N 1-12, назначение: нежилое, общая площадь 164,8 кв. м, этаж 1, заключенного между Комитетом от имени города Ярославля и Обществом, в следующей редакции: пункт 2.1 "Цена продажи имущества составляет 3 427 966 рублей без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 15.02.2013 N 1/2013 исполнитель ООО "Бюро оценки "НИКА"); далее - по тексту договора"; пункт 2.2 "Сумма рассрочки составляет 2 590 966 рублей без НДС. Оплата имущества осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 43 182 рубля 77 копеек 10-го числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.3 настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора".
Определением суда от 29.02.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "Морф" и общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", осуществлявшие оценку рыночной стоимости объекта продажи.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, полагая, что при рассмотрении дела суд допустил неправильное применение норм материального и процессуального права, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, Комитет обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя жалобы, суд не имел достаточных оснований положить в основу судебного акта заключение эксперта ООО "Бюро оценки "НИКА", согласно которому цена продажи имущества определена в размере 3427966 рублей, поскольку данное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в частности не содержит анализа рынка, что исключает возможность сделать достоверные выводы о ценообразующих факторах, влияющих на стоимость цены продажи объекта, кроме того, дата продажи аналогичных объектов во временном периоде значительно отличается от даты продажи спорного объекта.
ООО "Центр оценки собственности "Морф" в письменном виде представило свою позицию по делу с приложением пояснений специалистов экспертной организации относительно заключения эксперта Халиулиной С.В. (ООО "Яр-Оценка") от 24.08.2012, которые, как отмечает третье лицо, не были учтены при вынесении обжалуемого решения.
Мэрия и ООО "Независимая оценка" письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
ООО "Интерком МК" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, просит рассмотреть жалобу в отсутствие представителя.
Стороны и третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.09.2011 ООО "Интерком МК" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24 (том 1 л.д. 9).
Постановлением мэрии города Ярославля от 31.10.2011 N 2899 утверждены условия приватизации нежилых помещений первого этажа N 1-12 общей площадью 164,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24 (том 1 л.д. 8). Согласно пункту 1 названного постановления цена объекта установлена в размере 5 315 200 рублей без НДС.
В адрес Общества направлен договор аренды недвижимого имущества с аналогичной ценой объекта продажи. Договор подписан Обществом с протоколом разногласий по цене объекта, предложенная заявителем цена продажи имущества составила 3 000 800 рублей без НДС (том 1 л.д. 42-45).
Ознакомившись с протоколом разногласий к договору купли-продажи, связанных с изменением цены продажи имущества и порядка оплаты, Комитет указал на то, что цена продажи объекта недвижимости в размере 5 315 200 рублей без НДС определена независимым оценщиком - ООО "Оценка ПРОФИ", что подтверждается отчетом от 19.09.2011 N 11/52 (исполнитель оценки - ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", том 2 л.д. 9-50), и утверждена постановлением мэрии от 31.10.2011 N 2899, в связи с чем у Комитета отсутствуют основания для установления иной цены продажи недвижимого имущества и иного порядка оплаты цены продажи (том 1 л.д. 48).
Полагая, что в указанном постановлении и договоре купли-продажи цена имущества завышена, заявитель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с требованиями в рамках настоящего дела.
Определением суда от 14.06.2012 в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена комиссионная судебная экспертиза, в том числе по вопросу о соответствии данного отчета ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", положенного в основу определения цены продажи недвижимого имущества, требованиям Федерального закона N 153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки (том 3 л.д. 11-13).
Согласно заключениям экспертов N 01-Э/2012 (Аминов А.Р. ООО ПСФ "Ярославль-Заполярье") и б/н от 24.08.2012 (Халиулина С.В. ООО "Яр-Оценка") данный отчет не соответствует нормам законодательства об оценочной деятельности и стандартам проведения оценки и не может быть рекомендован для совершения сделки по цене, указанной в отчете.
Указанными заключениями также была определена рыночная стоимость объекта: по заключению эксперта Аминова А.Р. (ООО ПСФ "Ярославль-Заполярье") она составила 4 118 700 рублей с НДС (том 3 л.д. 66-71), а по заключению эксперта Халиулиной С.В. (ООО "Яр-Оценка") - 6 509 300 рублей с НДС (том 3 л.д. 89-97).
В связи с наличием противоречий в выводах экспертов определением суда от 22.01.2013 по делу была назначена повторная экспертиза определения рыночной стоимости спорного объекта (том 3 л.д. 144-147).
В соответствии с заключением эксперта от 15.02.2013 N 1/2013 (Алексеев С.Б. ООО "Бюро оценки "НИКА") рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.09.2011 составила 4 045 000 рублей с учетом НДС (том 5 л.д. 1-63).
Данное доказательство оценено судом на основании статьи 86 АПК РФ в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, в том числе заключением эксперта Аминова А.Р. N 01-Э/2012, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 4 118 700 рублей с НДС, отчетом ООО "Независимая оценка" N 584/2012, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 05.09.2011 составила 3 529 500 рублей с НДС, а по состоянию на 19.09.2011-3 480 000 рублей с НДС (письмо от 19.09.2011 за подписью директора ООО "Независимая оценка" Шерстюковой Е.В. - том 2 л.д. 1), отчетом ООО "Независимая оценка" N 732/2012 об оценке спорного объекта по состоянию на 13.01.2012, в котором рыночная стоимость определена в 3541000 рублей с учетом НДС (том 1 л.д. 49-117), а также особым мнением директора ООО "Независимая оценка" Шерстюковой Е.В. от 12.10.2011, в соответствии с которым стоимость помещений, аналогичных по площади, локальному месторасположению и функциональному использованию объекта оценки, находится в пределах 10 650-23 200 рублей за 1 кв. м (том 3 л.д. 7-8).
По итогам рассмотрения материалов дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое постановление мэрии является недействительным в части суммы, превышающей 3 427 966 рублей без НДС, а разногласия в части цены при заключении договора аренды должны быть урегулированы с учетом предложенной Обществом редакции на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи требования заявителя с учетом уточнений были удовлетворены в полном объеме.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
При этом в части 8 статьи 4 данного Закона определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
На основании статьи 13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, такой спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при наличии спора для проверки достоверности отчета оценщика по ходатайству стороны может быть назначена экспертиза в виде иной независимой оценки объекта.
Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В соответствии со статьей 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.
В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.
В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Частью 2 статьи 87 АПК РФ определено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Поскольку об оценке одного и того же объекта в материалах дела имеются отчеты, которые имеют разные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству заявителя назначалась комиссионная судебная экспертиза для определения соответствия отчета об оценке от 19.09.2011 N 11/52, положенного в основу определения цены объекта в оспариваемом постановлении мэрии, на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, а также повторная экспертиза определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии с заключением эксперта Алексеева С.Б. (ООО "Бюро оценки "НИКА") от 15.02.2013 N 1/2013 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.09.2011 составила 4 045 000 рублей с учетом НДС. Заявитель уточнил заявленные требования и просил изложить положения договора купли-продажи о цене с указанием такой цены в размере 3 466 102 рубля без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества, приведенной в указанном выше заключении.
Данный отчет ответчиками в установленном порядке не опровергнут.
На основании данного отчета об оценке объекта и уточнения Обществом заявленных требований судом первой инстанции была установлена подлежащая включению в пункт 2.1 договора купли-продажи рыночная стоимость спорного объекта.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд, оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и с учетом проведенного в рамках настоящего дела исследования рыночной стоимости спорного нежилого помещения поддерживает выводы суда первой инстанции, в том числе о принятии пункта 2.1 договора в уточненной редакции заявителя, а именно: "Цена продажи имущества составляет 3 427 966 рублей без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 15.02.2013 N 1/2013 исполнитель ООО "Бюро оценки "НИКА"); далее - по тексту договора". Необоснованность выводов суда заявителем жалобы не доказана.
Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклоняются как не влияющие на правильность принятого по существу спора судебного акта. Пояснения специалистов экспертного учреждения, на которые ссылается в письменной позиции по делу ООО "Центр оценки собственности "Морф", имеются в материалах дела и были учтены судом при принятии обжалуемого судебного акта (том 3 л.д. 63).
На основании изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 по делу N А82-1604/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Г.Г.ИВШИНА
Судьи
А.В.КАРАВАЕВА
П.И.КОНОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N А82-1604/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N А82-1604/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ившиной Г.Г.,
судей Караваевой А.В., Кононова П.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 по делу N А82-1604/2012, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интерком МК" (ИНН: 7607014230, ОГРН: 1027600986302)
к мэрии города Ярославля (ИНН: 7601001234, ОГРН: 1027600683824), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "Морф", общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка",
о признании недействительным постановления мэрии города Ярославля от 31.10.2011 N 2899, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интерком МК" (далее - заявитель, ООО "Интерком МК", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением к мэрии города Ярославля (далее - мэрия) и комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о признании недействительным постановления мэрии от 31.10.2011 N 2899 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24" в части цены имущества, превышающей 3 427 966 рублей; изложении абзаца 1 пункта 2.1 и пункта 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24: нежилых помещений N 1-12, назначение: нежилое, общая площадь 164,8 кв. м, этаж 1, заключенного между Комитетом от имени города Ярославля и Обществом, в следующей редакции: пункт 2.1 "Цена продажи имущества составляет 3 427 966 рублей без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 15.02.2013 N 1/2013 исполнитель ООО "Бюро оценки "НИКА"); далее - по тексту договора"; пункт 2.2 "Сумма рассрочки составляет 2 590 966 рублей без НДС. Оплата имущества осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 43 182 рубля 77 копеек 10-го числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.3 настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора".
Определением суда от 29.02.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "Морф" и общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", осуществлявшие оценку рыночной стоимости объекта продажи.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, полагая, что при рассмотрении дела суд допустил неправильное применение норм материального и процессуального права, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, Комитет обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя жалобы, суд не имел достаточных оснований положить в основу судебного акта заключение эксперта ООО "Бюро оценки "НИКА", согласно которому цена продажи имущества определена в размере 3427966 рублей, поскольку данное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в частности не содержит анализа рынка, что исключает возможность сделать достоверные выводы о ценообразующих факторах, влияющих на стоимость цены продажи объекта, кроме того, дата продажи аналогичных объектов во временном периоде значительно отличается от даты продажи спорного объекта.
ООО "Центр оценки собственности "Морф" в письменном виде представило свою позицию по делу с приложением пояснений специалистов экспертной организации относительно заключения эксперта Халиулиной С.В. (ООО "Яр-Оценка") от 24.08.2012, которые, как отмечает третье лицо, не были учтены при вынесении обжалуемого решения.
Мэрия и ООО "Независимая оценка" письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
ООО "Интерком МК" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, просит рассмотреть жалобу в отсутствие представителя.
Стороны и третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.09.2011 ООО "Интерком МК" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24 (том 1 л.д. 9).
Постановлением мэрии города Ярославля от 31.10.2011 N 2899 утверждены условия приватизации нежилых помещений первого этажа N 1-12 общей площадью 164,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 24 (том 1 л.д. 8). Согласно пункту 1 названного постановления цена объекта установлена в размере 5 315 200 рублей без НДС.
В адрес Общества направлен договор аренды недвижимого имущества с аналогичной ценой объекта продажи. Договор подписан Обществом с протоколом разногласий по цене объекта, предложенная заявителем цена продажи имущества составила 3 000 800 рублей без НДС (том 1 л.д. 42-45).
Ознакомившись с протоколом разногласий к договору купли-продажи, связанных с изменением цены продажи имущества и порядка оплаты, Комитет указал на то, что цена продажи объекта недвижимости в размере 5 315 200 рублей без НДС определена независимым оценщиком - ООО "Оценка ПРОФИ", что подтверждается отчетом от 19.09.2011 N 11/52 (исполнитель оценки - ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", том 2 л.д. 9-50), и утверждена постановлением мэрии от 31.10.2011 N 2899, в связи с чем у Комитета отсутствуют основания для установления иной цены продажи недвижимого имущества и иного порядка оплаты цены продажи (том 1 л.д. 48).
Полагая, что в указанном постановлении и договоре купли-продажи цена имущества завышена, заявитель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с требованиями в рамках настоящего дела.
Определением суда от 14.06.2012 в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена комиссионная судебная экспертиза, в том числе по вопросу о соответствии данного отчета ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", положенного в основу определения цены продажи недвижимого имущества, требованиям Федерального закона N 153-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки (том 3 л.д. 11-13).
Согласно заключениям экспертов N 01-Э/2012 (Аминов А.Р. ООО ПСФ "Ярославль-Заполярье") и б/н от 24.08.2012 (Халиулина С.В. ООО "Яр-Оценка") данный отчет не соответствует нормам законодательства об оценочной деятельности и стандартам проведения оценки и не может быть рекомендован для совершения сделки по цене, указанной в отчете.
Указанными заключениями также была определена рыночная стоимость объекта: по заключению эксперта Аминова А.Р. (ООО ПСФ "Ярославль-Заполярье") она составила 4 118 700 рублей с НДС (том 3 л.д. 66-71), а по заключению эксперта Халиулиной С.В. (ООО "Яр-Оценка") - 6 509 300 рублей с НДС (том 3 л.д. 89-97).
В связи с наличием противоречий в выводах экспертов определением суда от 22.01.2013 по делу была назначена повторная экспертиза определения рыночной стоимости спорного объекта (том 3 л.д. 144-147).
В соответствии с заключением эксперта от 15.02.2013 N 1/2013 (Алексеев С.Б. ООО "Бюро оценки "НИКА") рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.09.2011 составила 4 045 000 рублей с учетом НДС (том 5 л.д. 1-63).
Данное доказательство оценено судом на основании статьи 86 АПК РФ в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, в том числе заключением эксперта Аминова А.Р. N 01-Э/2012, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 4 118 700 рублей с НДС, отчетом ООО "Независимая оценка" N 584/2012, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 05.09.2011 составила 3 529 500 рублей с НДС, а по состоянию на 19.09.2011-3 480 000 рублей с НДС (письмо от 19.09.2011 за подписью директора ООО "Независимая оценка" Шерстюковой Е.В. - том 2 л.д. 1), отчетом ООО "Независимая оценка" N 732/2012 об оценке спорного объекта по состоянию на 13.01.2012, в котором рыночная стоимость определена в 3541000 рублей с учетом НДС (том 1 л.д. 49-117), а также особым мнением директора ООО "Независимая оценка" Шерстюковой Е.В. от 12.10.2011, в соответствии с которым стоимость помещений, аналогичных по площади, локальному месторасположению и функциональному использованию объекта оценки, находится в пределах 10 650-23 200 рублей за 1 кв. м (том 3 л.д. 7-8).
По итогам рассмотрения материалов дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое постановление мэрии является недействительным в части суммы, превышающей 3 427 966 рублей без НДС, а разногласия в части цены при заключении договора аренды должны быть урегулированы с учетом предложенной Обществом редакции на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи требования заявителя с учетом уточнений были удовлетворены в полном объеме.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
При этом в части 8 статьи 4 данного Закона определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
На основании статьи 13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, такой спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при наличии спора для проверки достоверности отчета оценщика по ходатайству стороны может быть назначена экспертиза в виде иной независимой оценки объекта.
Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В соответствии со статьей 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.
В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.
В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Частью 2 статьи 87 АПК РФ определено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Поскольку об оценке одного и того же объекта в материалах дела имеются отчеты, которые имеют разные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству заявителя назначалась комиссионная судебная экспертиза для определения соответствия отчета об оценке от 19.09.2011 N 11/52, положенного в основу определения цены объекта в оспариваемом постановлении мэрии, на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, а также повторная экспертиза определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии с заключением эксперта Алексеева С.Б. (ООО "Бюро оценки "НИКА") от 15.02.2013 N 1/2013 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.09.2011 составила 4 045 000 рублей с учетом НДС. Заявитель уточнил заявленные требования и просил изложить положения договора купли-продажи о цене с указанием такой цены в размере 3 466 102 рубля без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества, приведенной в указанном выше заключении.
Данный отчет ответчиками в установленном порядке не опровергнут.
На основании данного отчета об оценке объекта и уточнения Обществом заявленных требований судом первой инстанции была установлена подлежащая включению в пункт 2.1 договора купли-продажи рыночная стоимость спорного объекта.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд, оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и с учетом проведенного в рамках настоящего дела исследования рыночной стоимости спорного нежилого помещения поддерживает выводы суда первой инстанции, в том числе о принятии пункта 2.1 договора в уточненной редакции заявителя, а именно: "Цена продажи имущества составляет 3 427 966 рублей без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 15.02.2013 N 1/2013 исполнитель ООО "Бюро оценки "НИКА"); далее - по тексту договора". Необоснованность выводов суда заявителем жалобы не доказана.
Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклоняются как не влияющие на правильность принятого по существу спора судебного акта. Пояснения специалистов экспертного учреждения, на которые ссылается в письменной позиции по делу ООО "Центр оценки собственности "Морф", имеются в материалах дела и были учтены судом при принятии обжалуемого судебного акта (том 3 л.д. 63).
На основании изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2013 по делу N А82-1604/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Г.Г.ИВШИНА
Судьи
А.В.КАРАВАЕВА
П.И.КОНОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)