Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Федюнина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю., Грицких Е.А.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе законного представителя несовершеннолетнего истца Х.А., *** г.р. - Х.Т. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Х.Т., действующей в интересах несовершеннолетнего сына Х.А., к ОАО "Новая энергия", Т., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, признании государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании вернуть все по сделке, восстановлении преимущественного права покупки доли квартиры - отказать",
Истица Х.Т., действующая в интересах несовершеннолетнего сына Х.А.Д., *** г.р., согласно уточненному исковому заявлению, обратилась в суд с настоящим иском к ответчикам ОАО "Новая энергия", Т., Управлению Росреестра по Москве, в котором просит:
- - перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ***. 14/16 долей общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: *** с Т. на Х.А. по фактической цене сделки 00 руб. 00 коп.;
- - признать государственную регистрацию договора купли-продажи доли квартиры от *** г. за *** и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру за Т., кадастровый номер *** от *** за N *** недействительными;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру от ***, заключенного между ОАО "Новая энергия" и Т., зарегистрированного *** Управлением Росреестра по Москве N ***, обязав стороны вернуть все полученное по сделке;
- - восстановить принадлежащее истцу преимущественное право покупки доли вышеуказанной квартиры, а также право пользования и владения квартирой, существовавшее до заключения недействительной сделки.
Исковые требования истцом неоднократно дополнялись, изменялись, уточнялись и заявлялись, в т.ч. требования о признании сделки купли-продажи доли спорной квартиры от *** недействительной по основаниям ст. ст. 166, ч. 2 ст. 167, ч. 1 ст. 170 ГК РФ (т. 3 л.д. 44 - 49), от которых истец не отказывалась.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она вместе с несовершеннолетним сыном Х.А.Д., *** г.р. проживает в 2-комнатной квартире общей площадью 50,9 кв. м, расположенной по адресу: ***, где занимают одну комнату площадью 11,6 кв. м 2/16 доли вышеуказанной квартиры принадлежит Х.А.Д., вторым участником общей долевой собственности 14/16 доли на вышеуказанную квартиру до *** являлось ОАО "Новая энергия". *** Управлением Росреестра по Москве был зарегистрирован договор купли-продажи 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру, заключенный между ОАО "Новая энергия" и Т. О данном договоре истец узнала 02.09.2012 г., а 22.10.2012 г. ею был предъявлен настоящий иск.
Считает договор купли-продажи доли спорной квартиры, заключенный между ОАО "Новая энергия" и Т. недействительным, поскольку в письменном виде истец не была извещена о намерении ОАО "Новая энергия" продать долю квартиры. Кроме того, в государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры от *** должно было быть отказано, поскольку к заявлению не были представлены документы, необходимые в соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подтверждающие произведенные расчеты между сторонами.
Истец Х.Т., действующая в интересах несовершеннолетнего сына Х.А.Д., *** г.р., в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, интересы истца в судебном заседании представлял по доверенности Г., который иск поддержал, настаивал на его удовлетворении.
Представители ответчика - ОАО "Новая энергия" по доверенности П. и К.А.И. в судебное заседание явились, иск не признали по основаниям, изложенным в возражениях (т. 1 л.д. 11 - 15).
Ответчик Т. в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ее интересы в судебном заседании представлял по доверенности адвокат Переверзев А.Л., который иск не признал.
Представитель ответчика - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное истцом Х.Т. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле - Х.Т., ее представителя Г., признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Согласно приведенной норме Закона сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, собственником 2/16 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру на основании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру от *** является несовершеннолетний Х.А.Д., *** г.р.
Собственником 14/16 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи долей в квартире от *** являлось ОАО "Новая энергия".
*** Управлением Росреестра по Москве был зарегистрирован договор купли-продажи 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру, заключенный между ОАО "Новая энергия" и Т., согласно которому ОАО "Новая энергия" продало принадлежавшую им на праве общей долевой собственности указанную долю квартиры Т. за *** рублей.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных Х.Т. требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности ответчиками соблюден, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан с учетом положений статей 55, 56, 57 ГПК РФ, подтвержден материалами дела и основан на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Обращаясь в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истец указала, что ответчик ОАО "Новая энергия" не известило ее о намерении продать долю постороннему лицу.
Из содержания статьи 250 ГК РФ следует, что достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу, и только при несоблюдении указанного порядка другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела, 13.01.2012 г. в адрес Х.Т. через нотариуса г. Москвы А.Е.А. направлено заявление П., действовавшего от имени ОАО "Новая энергия" по доверенности, которым он извещает в соответствии со ст. 250 ГК РФ о намерении продать 14/16 долей, принадлежащих ОАО "Новая энергия" в праве собственности на квартиру по адресу: *** за *** рублей (т. 1 л.д. 17).
16.11.2012 г. нотариусом г. Москвы А. направлено письмо на имя К.А.А., действовавшей по доверенности от имени ОАО "Новая энергия", из которого следует, что 13.01.2012 г. в адрес Х.Т., проживающей по адресу: ***, заказным письмом направлено письмо П., действующего от имени ОАО "Новая энергия" по доверенности, которое содержало предложение воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащей ОАО "Новая энергия" 14/16 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***; указанное письмо возвращено в нотариальную контору 10.04.2012 г. с пометкой на почтовом уведомлении: "истек срок хранения" (т. 1 л.д. 18).
При таком положении судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод истца о том, что ответчик ОАО "Новая энергия" не известило ее о намерении продать 14\\16 доли постороннему лицу, т.к. факт неполучения истцом уведомления не может являться основаниям для перевода на нее прав и обязанностей покупателя, поскольку ОАО "Новая энергия" выполнило свою обязанность, предусмотренную ст. 250 ГК РФ о письменном уведомлении сособственника о продаже доли и предоставлении ей права на преимущественную покупку.
Доводы жалобы, что истец не получила указанное уведомление, не может ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом, поскольку законом на ответчика не возложена обязанность по вручению почтовых отправлений, он лишь обязан предпринять установленные законом меры к извещению других сособственников квартиры о предстоящей продаже доли, что и было выполнено.
Исходя из пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец пояснила, что проживала и продолжает проживать с сыном по настоящее время в квартире на ***, никуда со своего места жительства не выезжала, но работа носит разъездной характер и связана с командировками.
Таким образом, то обстоятельство, что истец Х.Т., постоянно проживая в указанной квартире с сыном, не получила заказное письмо с предложением ОАО "Новая энергия", направленное по ее месту жительства, само по себе не является основанием для того, чтобы считать, что имело место нарушение преимущественного права покупки со стороны продавца доли квартиры, в результате чего должно быть ограничено право сособственника на распоряжение своим имуществом.
Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод истца о том, что уведомление о намерении продать 14\\16 доли было направлено только ей, а не сыну, как собственнику доли, поскольку на тот момент и в настоящее время ее сын Х.А.Д., *** г.р., является несовершеннолетним, в силу чего Х.Т., как законный представитель действует от его имени.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств уплаты покупателем цены по спорному договору купли-продажи, опровергается материалами дела. Пунктом 4 спорного договора купли-продажи сторонами оговорена стоимость приобретаемой доли - *** руб. Факт оплаты по договору покупателем подтвержден также и п. 5 договора, и квитанцией к ПКО N 28 от *** о принятии ОАО "Новая энергия" указанной суммы от Т.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.
Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия также считает, что истец не подтвердил свою платежеспособность, у истца отсутствовали намерения приобретать долю на предложенных продавцом условиях, т.е. за *** рублей, полагая, что 14\\16 доли проданы ОАО "Новая энергия" Т. за 00 руб. 00 коп., о чем представитель истца заявлял в судебном заседании.
Учитывая, что в случае перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ***. будут нарушены права Т., оплатившей ОАО "Новая энергия" сумму в размере *** руб. в счет отчуждаемой доли, в связи с отказом истца от оплаты данной суммы, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения иска Х.Т. не имеется.
Ссылка в жалобе на то, что суд не исследовал существенные условия договора купли-продажи, является несостоятельной, поскольку истец при обращении в суд с иском имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Так как исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя Х.Т. основаны на нарушении права преимущественной покупки, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения пункта 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ. При предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, о чем разъяснено в абзаце 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22.
При изложенных обстоятельствах предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения доли квартиры был соблюден, в связи с чем доводы апелляционной жалобы Х.Т. о нарушении ее преимущественного права покупки не обоснованы.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы аналогичны тем, что указаны в исковом заявлении, и повторяют правовую позицию истца и ее представителя, выраженную в судебном заседании при рассмотрении дела судом первой инстанции, в связи с чем по существу направлены на иное толкование норм действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка и поэтому доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу законного представителя несовершеннолетнего истца Х.А.Д., *** г.р. - Х.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N 11-21475\13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N 11-21475\\13
Судья Федюнина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю., Грицких Е.А.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе законного представителя несовершеннолетнего истца Х.А., *** г.р. - Х.Т. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Х.Т., действующей в интересах несовершеннолетнего сына Х.А., к ОАО "Новая энергия", Т., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, признании государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании вернуть все по сделке, восстановлении преимущественного права покупки доли квартиры - отказать",
установила:
Истица Х.Т., действующая в интересах несовершеннолетнего сына Х.А.Д., *** г.р., согласно уточненному исковому заявлению, обратилась в суд с настоящим иском к ответчикам ОАО "Новая энергия", Т., Управлению Росреестра по Москве, в котором просит:
- - перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ***. 14/16 долей общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: *** с Т. на Х.А. по фактической цене сделки 00 руб. 00 коп.;
- - признать государственную регистрацию договора купли-продажи доли квартиры от *** г. за *** и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру за Т., кадастровый номер *** от *** за N *** недействительными;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру от ***, заключенного между ОАО "Новая энергия" и Т., зарегистрированного *** Управлением Росреестра по Москве N ***, обязав стороны вернуть все полученное по сделке;
- - восстановить принадлежащее истцу преимущественное право покупки доли вышеуказанной квартиры, а также право пользования и владения квартирой, существовавшее до заключения недействительной сделки.
Исковые требования истцом неоднократно дополнялись, изменялись, уточнялись и заявлялись, в т.ч. требования о признании сделки купли-продажи доли спорной квартиры от *** недействительной по основаниям ст. ст. 166, ч. 2 ст. 167, ч. 1 ст. 170 ГК РФ (т. 3 л.д. 44 - 49), от которых истец не отказывалась.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она вместе с несовершеннолетним сыном Х.А.Д., *** г.р. проживает в 2-комнатной квартире общей площадью 50,9 кв. м, расположенной по адресу: ***, где занимают одну комнату площадью 11,6 кв. м 2/16 доли вышеуказанной квартиры принадлежит Х.А.Д., вторым участником общей долевой собственности 14/16 доли на вышеуказанную квартиру до *** являлось ОАО "Новая энергия". *** Управлением Росреестра по Москве был зарегистрирован договор купли-продажи 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру, заключенный между ОАО "Новая энергия" и Т. О данном договоре истец узнала 02.09.2012 г., а 22.10.2012 г. ею был предъявлен настоящий иск.
Считает договор купли-продажи доли спорной квартиры, заключенный между ОАО "Новая энергия" и Т. недействительным, поскольку в письменном виде истец не была извещена о намерении ОАО "Новая энергия" продать долю квартиры. Кроме того, в государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры от *** должно было быть отказано, поскольку к заявлению не были представлены документы, необходимые в соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подтверждающие произведенные расчеты между сторонами.
Истец Х.Т., действующая в интересах несовершеннолетнего сына Х.А.Д., *** г.р., в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, интересы истца в судебном заседании представлял по доверенности Г., который иск поддержал, настаивал на его удовлетворении.
Представители ответчика - ОАО "Новая энергия" по доверенности П. и К.А.И. в судебное заседание явились, иск не признали по основаниям, изложенным в возражениях (т. 1 л.д. 11 - 15).
Ответчик Т. в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ее интересы в судебном заседании представлял по доверенности адвокат Переверзев А.Л., который иск не признал.
Представитель ответчика - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное истцом Х.Т. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле - Х.Т., ее представителя Г., признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Согласно приведенной норме Закона сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, собственником 2/16 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру на основании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру от *** является несовершеннолетний Х.А.Д., *** г.р.
Собственником 14/16 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи долей в квартире от *** являлось ОАО "Новая энергия".
*** Управлением Росреестра по Москве был зарегистрирован договор купли-продажи 14/16 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру, заключенный между ОАО "Новая энергия" и Т., согласно которому ОАО "Новая энергия" продало принадлежавшую им на праве общей долевой собственности указанную долю квартиры Т. за *** рублей.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных Х.Т. требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности ответчиками соблюден, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан с учетом положений статей 55, 56, 57 ГПК РФ, подтвержден материалами дела и основан на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Обращаясь в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истец указала, что ответчик ОАО "Новая энергия" не известило ее о намерении продать долю постороннему лицу.
Из содержания статьи 250 ГК РФ следует, что достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу, и только при несоблюдении указанного порядка другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела, 13.01.2012 г. в адрес Х.Т. через нотариуса г. Москвы А.Е.А. направлено заявление П., действовавшего от имени ОАО "Новая энергия" по доверенности, которым он извещает в соответствии со ст. 250 ГК РФ о намерении продать 14/16 долей, принадлежащих ОАО "Новая энергия" в праве собственности на квартиру по адресу: *** за *** рублей (т. 1 л.д. 17).
16.11.2012 г. нотариусом г. Москвы А. направлено письмо на имя К.А.А., действовавшей по доверенности от имени ОАО "Новая энергия", из которого следует, что 13.01.2012 г. в адрес Х.Т., проживающей по адресу: ***, заказным письмом направлено письмо П., действующего от имени ОАО "Новая энергия" по доверенности, которое содержало предложение воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащей ОАО "Новая энергия" 14/16 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***; указанное письмо возвращено в нотариальную контору 10.04.2012 г. с пометкой на почтовом уведомлении: "истек срок хранения" (т. 1 л.д. 18).
При таком положении судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод истца о том, что ответчик ОАО "Новая энергия" не известило ее о намерении продать 14\\16 доли постороннему лицу, т.к. факт неполучения истцом уведомления не может являться основаниям для перевода на нее прав и обязанностей покупателя, поскольку ОАО "Новая энергия" выполнило свою обязанность, предусмотренную ст. 250 ГК РФ о письменном уведомлении сособственника о продаже доли и предоставлении ей права на преимущественную покупку.
Доводы жалобы, что истец не получила указанное уведомление, не может ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом, поскольку законом на ответчика не возложена обязанность по вручению почтовых отправлений, он лишь обязан предпринять установленные законом меры к извещению других сособственников квартиры о предстоящей продаже доли, что и было выполнено.
Исходя из пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец пояснила, что проживала и продолжает проживать с сыном по настоящее время в квартире на ***, никуда со своего места жительства не выезжала, но работа носит разъездной характер и связана с командировками.
Таким образом, то обстоятельство, что истец Х.Т., постоянно проживая в указанной квартире с сыном, не получила заказное письмо с предложением ОАО "Новая энергия", направленное по ее месту жительства, само по себе не является основанием для того, чтобы считать, что имело место нарушение преимущественного права покупки со стороны продавца доли квартиры, в результате чего должно быть ограничено право сособственника на распоряжение своим имуществом.
Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод истца о том, что уведомление о намерении продать 14\\16 доли было направлено только ей, а не сыну, как собственнику доли, поскольку на тот момент и в настоящее время ее сын Х.А.Д., *** г.р., является несовершеннолетним, в силу чего Х.Т., как законный представитель действует от его имени.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств уплаты покупателем цены по спорному договору купли-продажи, опровергается материалами дела. Пунктом 4 спорного договора купли-продажи сторонами оговорена стоимость приобретаемой доли - *** руб. Факт оплаты по договору покупателем подтвержден также и п. 5 договора, и квитанцией к ПКО N 28 от *** о принятии ОАО "Новая энергия" указанной суммы от Т.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.
Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия также считает, что истец не подтвердил свою платежеспособность, у истца отсутствовали намерения приобретать долю на предложенных продавцом условиях, т.е. за *** рублей, полагая, что 14\\16 доли проданы ОАО "Новая энергия" Т. за 00 руб. 00 коп., о чем представитель истца заявлял в судебном заседании.
Учитывая, что в случае перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ***. будут нарушены права Т., оплатившей ОАО "Новая энергия" сумму в размере *** руб. в счет отчуждаемой доли, в связи с отказом истца от оплаты данной суммы, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения иска Х.Т. не имеется.
Ссылка в жалобе на то, что суд не исследовал существенные условия договора купли-продажи, является несостоятельной, поскольку истец при обращении в суд с иском имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Так как исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя Х.Т. основаны на нарушении права преимущественной покупки, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения пункта 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ. При предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, о чем разъяснено в абзаце 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22.
При изложенных обстоятельствах предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения доли квартиры был соблюден, в связи с чем доводы апелляционной жалобы Х.Т. о нарушении ее преимущественного права покупки не обоснованы.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы аналогичны тем, что указаны в исковом заявлении, и повторяют правовую позицию истца и ее представителя, выраженную в судебном заседании при рассмотрении дела судом первой инстанции, в связи с чем по существу направлены на иное толкование норм действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка и поэтому доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу законного представителя несовершеннолетнего истца Х.А.Д., *** г.р. - Х.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)