Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Голубцовой Ю.А., Усцова Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,
при участии:
от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Тандем": не явились,
от ответчика - Администрации города Нижний Тагил: Климцев А.В., доверенность N 53-1893 от 17.04.2010, удостоверение,
от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил: не явились,
от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "НЭКО": не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 21 мая 2010 года
по делу N А60-2753/2010,
принятое судьей Черемных Л.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
к Администрации города Нижний Тагил, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил,
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "НЭКО"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, о признании частично недействительным ненормативного акта,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Тандем" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Нижний Тагил о признании недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации города Нижний Тагил от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009 путем принятия спорных условий договора в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий от 10.12.2009, а именно: абзац 2 п. 1.1.; пункты 2.1; 2.7; 4.2; 5.1; статью 2; абзац 2 статьи 3; подпункт 2 пункта 6.3 Приложения N 2 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009; Приложение N 3 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009.
В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил характер исковых требований, заявив о признании недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил N 2038 от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества, которая согласно Отчету об оценке N 149 составляет 3 003 000 рублей (без НДС). Требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009 путем принятия спорных условий договора в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий от 10.12.2009, предъявлены к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил как к стороне по договору.
Определением от 18.02.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (далее - Комитет) привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "НЭКО" приняло участие в рассмотрении дела в качестве третьего лица.
Решением от 21.05.2010 в удовлетворении требования о признании недействительным п.п. 1 п. 4 постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009 N 2038 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" отказано.
Спорные условия договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и обществом "Тандем", приняты в следующей редакции: абзац 2 пункта 1.1. "Встроенное нежилое помещение литера А, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, улица Ильича, 41 общей площадью 273,6 кв. м (далее - Объект). Площадь объекта не превышает установленное законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. План объекта является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1)"; пункт 2.1. "Объект продается по цене 9 587 000 (девять миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.10.2009 г. N 149, выполненного ООО "НЭКО"; пункт 2.7. "Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя и дополнительного соглашения к настоящему договору. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу"; пункт 4.2. исключить из текста договора; пункт 5.1. исключить из текста договора; статья 2 Приложения N 2 "Оценка Объекта произведена на основании ФЗ РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 9 587 000 (девять миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС"; абзац 2 статьи 3 Приложения N 2 "В соответствии с условиями договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009 г. Покупатель обязан уплатить Продавцу стоимость объекта в размере 9 587 000 (девять миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.10.2009 N 149, выполненного ООО "НЭКО" и процентов, начисленных на сумму основного долга, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендованного имущества (газета "Горный край" от 17.11.2009 N 84)"; подпункт 2 пункта 6.3. Приложения N 2 "Сдавать объект в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования им (сервитут) без согласия залогодержателя"; Приложение N 3 принять в редакции продавца (ответчика).
ООО "Тандем" с принятым решением не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылается на допущенное, по мнению этой стороны, судом первой инстанции нарушение норм материального права.
Истец считает, что при вынесении постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009 N 2038 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" и подготовке проекта договора купли-продажи цена выкупаемого имущества была неверно, цена имущества - завышена. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что при определении рыночной стоимости имущества независимым оценщиком было принято во внимание наличие обременения этого имущества в виде договора аренды N 563 от 10.03.2004, следствием чего явилось установление итоговой величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения в виде этого договора в размере 3 003 000 руб. Данное обстоятельство, по мнению заявителя апелляционной жалобы, не принято судом первой инстанции во внимание, истец полагает необоснованным вывод суда о том, что в п.п. 1 пункта 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" ответчиком обоснованно указана рыночная стоимость объекта продажи без учета обременений (9 587 000 рублей без учета НДС), которая также была определена независимым оценщиком в Отчете об оценке N 149 от 08.10.2009.
Администрации города Нижний Тагил в отзыве на апелляционную жалобу выразила возражения против ее удовлетворения. Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте. Ответчик указывает на то, что Отчет об оценке N 149 от 08.10.2009 об определении рыночной стоимости истцом не оспорен, обществом "Тандем" не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов, действия ответчика соответствуют закону.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, ООО "Тандем" является арендатором нежилых помещений, расположенных в доме N 41 по ул. Ильича, г. Нижний Тагил, общей площадью 273, 6 кв. м по договору аренды N 563 от 10.03.2004, с учетом дополнительного соглашения к нему, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (л.д. 104-115).
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ООО "Тандем" обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41.
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Администрацией города Нижний Тагил издано постановление от 11.11.2009 N 2038 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41", которым были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по вышеуказанному адресу, в частности установлена цена продажи - 9 587 000 руб., в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.10.2009 N 149 (л.д. 18).
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил 19.11.2009 направил обществу "Тандем" копию постановления от 11.11.2009 N 2038 и проект договора купли-продажи, по условиям которого последнему предлагалось приобрести в собственность нежилые помещения по рыночной цене - 9 587 000 руб., определенной независимы оценщиком ООО "НЭКО" в отчете от 08.10.2009 N 149 об оценке рыночной стоимости передаваемого имущества (л.д. 99).
Общество "Тандем" не согласилось с предлагаемой редакцией договора, а именно: абзаца 2 п. 1.1.; пунктов 2.1; 2.7; 4.2; 5.1; ст. 2; абз. 2 ст. 3; подпункта 2 пункта 6.3 Приложения N 2 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009; Приложения N 3 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009 и направило в адрес ответчика сопроводительное письмо от 16.12.2009 N 96 с названным договором купли-продажи и с протоколом разногласий (л.д. 85-98).
В письме от 24.12.2009 N 5679 Комитет отклонил протокол разногласий в редакции общества, указав, что если арендатор не согласен с рыночной ценой, определенной независимым оценщиком, он вправе обжаловать отчет в установленном порядке (л.д. 102).
Общество "Тандем" полагая, что при вынесении оспариваемого Постановления Администрацией города Нижний Тагил принята во внимание стоимость выкупаемого имущества без учета обременения, стоимость выкупаемого имущества существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью имущества, определенной этим же оценщиком, но с учетом обременения в виде договора аренды, истец обратился в суд с требованием о признании недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил N 2038 от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества.
Поскольку стороны не пришли к соглашению по определению выкупной цены спорного объекта, истец также обратился с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Суд правомерно исходили из следующего.
Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
При рассмотрении спора судом установлено то, что с целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией города Нижний Тагил и ООО "НЭКО" заключен муниципальный контракт N 20 от 23.09.2009.
Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете от 08.10.2009 N 149, в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта с учетом обременения составляет 3 003 000 рублей, а итоговая величина рыночной стоимости без обременения - 9 587 000 рублей.
Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в результате оценки соответствующих обстоятельств обоснованно указал на отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов общества "Тандем".
После принятия Администрацией города Нижний Тагил решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, исходя из ст. 3, п.п. 1, 2, 4, 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части цены приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного с соблюдение процедуры, установленной законом. Законодателем в рамках Федерального закона N 159-ФЗ установлен аналогичный статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок рассмотрения и подписания проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - 30 дней.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В отсутствие доказательств, подтверждающих проведение третьим лицом оценки с нарушением установленного законом порядка и несоответствие, установленной им стоимости спорного объекта рыночной стоимости, суд первой инстанции правомерно определил стоимость отчуждаемого объекта в размере 9 587 000 рублей.
Довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения в виде договора аренды N 563 от 10.03.2004 составляет лишь 3 003 000 руб., данное обстоятельство не принято судом первой инстанции во внимание, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.
Суд первой инстанции верно оценил относимые к этому доводу обстоятельства, признав значимым то, что указанная рыночная стоимость объекта соответствует периоду проведения оценки, то есть с учетом наличия в этот период обременения в виде договора аренды, сторонами которого являются участвующие в данном деле лица; такого обременения не будет в день реализации претендентом преимущественного права на выкуп имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, поскольку заключению соответствующего договора купли-продажи имущества должно предшествовать прекращение договора аренды N 563 от 10.03.2004.
Возможность иного способа реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с положениями, предусмотренными Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, из закона и фактических обстоятельств не следует.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.05.2010 по делу N А60-2753/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2010 N 17АП-7664/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А60-2753/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2010 г. N 17АП-7664/2010-ГК
Дело N А60-2753/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Голубцовой Ю.А., Усцова Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,
при участии:
от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Тандем": не явились,
от ответчика - Администрации города Нижний Тагил: Климцев А.В., доверенность N 53-1893 от 17.04.2010, удостоверение,
от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил: не явились,
от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "НЭКО": не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 21 мая 2010 года
по делу N А60-2753/2010,
принятое судьей Черемных Л.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тандем"
к Администрации города Нижний Тагил, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил,
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "НЭКО"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, о признании частично недействительным ненормативного акта,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Тандем" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Нижний Тагил о признании недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации города Нижний Тагил от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009 путем принятия спорных условий договора в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий от 10.12.2009, а именно: абзац 2 п. 1.1.; пункты 2.1; 2.7; 4.2; 5.1; статью 2; абзац 2 статьи 3; подпункт 2 пункта 6.3 Приложения N 2 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009; Приложение N 3 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009.
В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил характер исковых требований, заявив о признании недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил N 2038 от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества, которая согласно Отчету об оценке N 149 составляет 3 003 000 рублей (без НДС). Требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009 путем принятия спорных условий договора в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий от 10.12.2009, предъявлены к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил как к стороне по договору.
Определением от 18.02.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (далее - Комитет) привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "НЭКО" приняло участие в рассмотрении дела в качестве третьего лица.
Решением от 21.05.2010 в удовлетворении требования о признании недействительным п.п. 1 п. 4 постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009 N 2038 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" отказано.
Спорные условия договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и обществом "Тандем", приняты в следующей редакции: абзац 2 пункта 1.1. "Встроенное нежилое помещение литера А, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, улица Ильича, 41 общей площадью 273,6 кв. м (далее - Объект). Площадь объекта не превышает установленное законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. План объекта является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1)"; пункт 2.1. "Объект продается по цене 9 587 000 (девять миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.10.2009 г. N 149, выполненного ООО "НЭКО"; пункт 2.7. "Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя и дополнительного соглашения к настоящему договору. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу"; пункт 4.2. исключить из текста договора; пункт 5.1. исключить из текста договора; статья 2 Приложения N 2 "Оценка Объекта произведена на основании ФЗ РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 9 587 000 (девять миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС"; абзац 2 статьи 3 Приложения N 2 "В соответствии с условиями договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009 г. Покупатель обязан уплатить Продавцу стоимость объекта в размере 9 587 000 (девять миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.10.2009 N 149, выполненного ООО "НЭКО" и процентов, начисленных на сумму основного долга, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендованного имущества (газета "Горный край" от 17.11.2009 N 84)"; подпункт 2 пункта 6.3. Приложения N 2 "Сдавать объект в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования им (сервитут) без согласия залогодержателя"; Приложение N 3 принять в редакции продавца (ответчика).
ООО "Тандем" с принятым решением не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылается на допущенное, по мнению этой стороны, судом первой инстанции нарушение норм материального права.
Истец считает, что при вынесении постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009 N 2038 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" и подготовке проекта договора купли-продажи цена выкупаемого имущества была неверно, цена имущества - завышена. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что при определении рыночной стоимости имущества независимым оценщиком было принято во внимание наличие обременения этого имущества в виде договора аренды N 563 от 10.03.2004, следствием чего явилось установление итоговой величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения в виде этого договора в размере 3 003 000 руб. Данное обстоятельство, по мнению заявителя апелляционной жалобы, не принято судом первой инстанции во внимание, истец полагает необоснованным вывод суда о том, что в п.п. 1 пункта 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" ответчиком обоснованно указана рыночная стоимость объекта продажи без учета обременений (9 587 000 рублей без учета НДС), которая также была определена независимым оценщиком в Отчете об оценке N 149 от 08.10.2009.
Администрации города Нижний Тагил в отзыве на апелляционную жалобу выразила возражения против ее удовлетворения. Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте. Ответчик указывает на то, что Отчет об оценке N 149 от 08.10.2009 об определении рыночной стоимости истцом не оспорен, обществом "Тандем" не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов, действия ответчика соответствуют закону.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, ООО "Тандем" является арендатором нежилых помещений, расположенных в доме N 41 по ул. Ильича, г. Нижний Тагил, общей площадью 273, 6 кв. м по договору аренды N 563 от 10.03.2004, с учетом дополнительного соглашения к нему, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (л.д. 104-115).
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ООО "Тандем" обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41.
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Администрацией города Нижний Тагил издано постановление от 11.11.2009 N 2038 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41", которым были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по вышеуказанному адресу, в частности установлена цена продажи - 9 587 000 руб., в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.10.2009 N 149 (л.д. 18).
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил 19.11.2009 направил обществу "Тандем" копию постановления от 11.11.2009 N 2038 и проект договора купли-продажи, по условиям которого последнему предлагалось приобрести в собственность нежилые помещения по рыночной цене - 9 587 000 руб., определенной независимы оценщиком ООО "НЭКО" в отчете от 08.10.2009 N 149 об оценке рыночной стоимости передаваемого имущества (л.д. 99).
Общество "Тандем" не согласилось с предлагаемой редакцией договора, а именно: абзаца 2 п. 1.1.; пунктов 2.1; 2.7; 4.2; 5.1; ст. 2; абз. 2 ст. 3; подпункта 2 пункта 6.3 Приложения N 2 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009; Приложения N 3 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009 и направило в адрес ответчика сопроводительное письмо от 16.12.2009 N 96 с названным договором купли-продажи и с протоколом разногласий (л.д. 85-98).
В письме от 24.12.2009 N 5679 Комитет отклонил протокол разногласий в редакции общества, указав, что если арендатор не согласен с рыночной ценой, определенной независимым оценщиком, он вправе обжаловать отчет в установленном порядке (л.д. 102).
Общество "Тандем" полагая, что при вынесении оспариваемого Постановления Администрацией города Нижний Тагил принята во внимание стоимость выкупаемого имущества без учета обременения, стоимость выкупаемого имущества существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью имущества, определенной этим же оценщиком, но с учетом обременения в виде договора аренды, истец обратился в суд с требованием о признании недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил N 2038 от 11.11.2009 "Об условиях приватизации нежилого помещения, литера А, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д. 41" в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества.
Поскольку стороны не пришли к соглашению по определению выкупной цены спорного объекта, истец также обратился с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Суд правомерно исходили из следующего.
Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
При рассмотрении спора судом установлено то, что с целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией города Нижний Тагил и ООО "НЭКО" заключен муниципальный контракт N 20 от 23.09.2009.
Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете от 08.10.2009 N 149, в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта с учетом обременения составляет 3 003 000 рублей, а итоговая величина рыночной стоимости без обременения - 9 587 000 рублей.
Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в результате оценки соответствующих обстоятельств обоснованно указал на отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов общества "Тандем".
После принятия Администрацией города Нижний Тагил решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, исходя из ст. 3, п.п. 1, 2, 4, 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части цены приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного с соблюдение процедуры, установленной законом. Законодателем в рамках Федерального закона N 159-ФЗ установлен аналогичный статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок рассмотрения и подписания проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - 30 дней.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В отсутствие доказательств, подтверждающих проведение третьим лицом оценки с нарушением установленного законом порядка и несоответствие, установленной им стоимости спорного объекта рыночной стоимости, суд первой инстанции правомерно определил стоимость отчуждаемого объекта в размере 9 587 000 рублей.
Довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения в виде договора аренды N 563 от 10.03.2004 составляет лишь 3 003 000 руб., данное обстоятельство не принято судом первой инстанции во внимание, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.
Суд первой инстанции верно оценил относимые к этому доводу обстоятельства, признав значимым то, что указанная рыночная стоимость объекта соответствует периоду проведения оценки, то есть с учетом наличия в этот период обременения в виде договора аренды, сторонами которого являются участвующие в данном деле лица; такого обременения не будет в день реализации претендентом преимущественного права на выкуп имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, поскольку заключению соответствующего договора купли-продажи имущества должно предшествовать прекращение договора аренды N 563 от 10.03.2004.
Возможность иного способа реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с положениями, предусмотренными Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, из закона и фактических обстоятельств не следует.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.05.2010 по делу N А60-2753/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)