Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Бессчетнова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Дьякова А.Н., Чернышевой И.В.
при секретаре М. рассмотрела в судебном заседании 03 октября 2012 года дело по апелляционным жалобам К., К.А., апелляционному представлению и.о. прокурора Октябрьского административного округа города Омска на решение Октябрьского районного суда города Омска от 12 июля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявленных исковых требований К. к К.А.А., К.С., Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 08 июля 2010 года, расположенной по адресу: город Омск, *** проспект, дом N ***, квартира N 26, заключенный между К.С. в лице представителя Д. и К.А., как сделку, совершенную под влиянием обмана.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2012 года, расположенной по адресу: город Омск, *** проспект, дом N ***, квартира N ***, заключенный между К.А. и К., как сделку, не соответствующую требованиям закона.
Признать за К.С., *** года рождения, право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: город Омск, ***проспект, дом N ***, квартира N ***, общей площадью *** кв. м.
Взыскать с К., Д., К.А. расходы по оплате государственной пошлины в пользу К.С. в сумме *** рублей.
Д.Т. в удовлетворении заявленных требований к Администрации города Омска, Департаменту жилищной политики Администрации города Омска отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с исковым заявлением к К.А.А., К.С., Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, указав, что квартира N *** дома N *** по *** проспекту в городе Омске принадлежит ей на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 25.04.2012.
По указанному адресу зарегистрированы и проживают ответчики, которые членами ее семьи не являются, каких-либо договорных обязательств между сторонами не имеется. Просила признать К.А.А., К.С., Р. утратившими право пользования жилым помещением, выселить ответчиков из спорной квартиры, обязать УФМС России по Омской области снять с регистрационного учета К.А.А., К.С., Р.
К.С. обратился в суд со встречным исковым заявлением к К., К.А., Д. о признании сделок недействительными, признании недействительной государственной регистрации, указав, что является собственником жилого помещения - квартиры N *** дома N *** по *** проспекту в городе Омске. В спорной квартире проживает совместно с *** К.А.А. и *** Р. Последняя переехала в квартиру в декабре 2009 года, в январе 2010 года была зарегистрирована.
В марте 2010 года он совместно с Р., находившейся в тяжелом материальном положении, имеющей долговые обязательства перед Д., решили оформить сделку по продаже квартиры в собственность Р. с получением ипотеки для расчета с кредиторами. Однако кредитные организации неохотно предоставляют ипотечные кредиты при сделках с участием родственников.
Д., который на тот момент уже требовал возврата долга, пообещал помочь с оформлением кредита, посоветовав выдать доверенность на его имя для заключения сделки с Р.
После оформления доверенности на имя Д. последний от встреч уклонялся.
Выдавая доверенность на имя Д., К.С. был уверен, что доверяет Д. совершить сделку с сестрой Р. О заключении сделки между Д., как представителем К.С. и К.А. он и его сестра узнали в октябре 2011 года.
В декабре 2011 года Р. обратилась в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки на предмет выявления в действиях Д. признаков состава преступления. Полагал, что сделка по выдаче доверенности, сделка купли-продажи квартиры между К.С., в лице представителя Д., являются недействительными по основаниям ст. 179 ГК РФ, поскольку заключены под влиянием обмана, содержат порок воли.
С учетом уточнения требований просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 08 июля 2010 года, заключенный между К.С., в лице представителя Д. и К.А., признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2012 года, заключенный между К.А. и К., как сделку, не соответствующую требованиям закона; признать за К.С. право собственности на жилое помещение.
К. в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель К. Н. требования поддержала в полном объеме, указала, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации. К. является добросовестным приобретателем. В подтверждении ссылалась на пояснения доверителя, данные ей до судебного разбирательства, которая утверждает, что осматривала квартиру.
К.А.А. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
К.С. в судебном заседании участия не принимал о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
Представитель К.С. О. А.А., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Просил в удовлетворении первоначальных требований К. отказать.
Р. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований К. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета. Просила встречное исковое заявление К.С. удовлетворить. По существу пояснила, что в 2006 году получила от Д. заем в сумме *** рублей под ***% в месяц. На протяжении нескольких лет она уплачивала ему проценты за пользование денежными средствами. В 2009 году ее материальное положение ухудшилось, она переехала к брату К.С. в его квартиру N *** дома *** по *** проспекту. В феврале 2010 года отдала Д. очередные проценты в сумме *** рублей. В марте 2010 года Д. потребовал возвратить всю сумму долга *** рублей, расписка, подтверждающая долговые обязательства, отсутствует, все договоренности между сторонами были в устной форме. В марте 2010 года Д. предложил получить в банке кредит с залогом квартиры брата. Из суммы, полученной в банке, необходимо было погасить долг.
При совершении сделки предполагалась смена собственника на Р. с проживанием в квартире в том же составе. 09.04.2010 по ее просьбе брат оформил доверенность на Д. Все документы на квартиру в оригинале переданы Д. О том, что квартира продана третьим лицам, они узнали в конце 2011 года, после чего обратились в правоохранительные органы.
О том, что К. является собственником жилого помещения, узнали, получив копию искового заявления о признании утратившими право пользования жилым помещение, выселении, снятии с регистрационного учета. Другого жилого помещения не имеют, это является единственным жильем. Намерения распорядиться квартирой в собственность третьих лиц не было. Ни кто квартиру не осматривал, ключи от квартиры не передавались, коммунальные платежи оплачивали совместно с К.С., К.А.А., совместно производили в квартире ремонт. Просит встречное исковое заявление К.С. удовлетворить.
Д. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
К.А. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
УФМС России по Омской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах К., К.А. просят решение суда отменить в связи нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение.
При вынесении решения судом не применена двусторонняя реституция, не учтено, что К.А. и К. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.
Д. распорядился квартирой на основании доверенности, что в случае неисполнения обязанности по передаче денежных средств за проданную квартиру продавцу, должно повлечь обращение К.С. с требованиями к Д. о взыскании денежных средств.
Кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие обязательств между Д. и К.С., Р., передачу денежных средств в счет возврата долга.
Спорная квартира была реализована через агентство недвижимости, квартира осматривалась риэлторами, осмотр квартиры лично К. не требовался.
Полагают ошибочными выводы суда о том, что К. и К.А. не предпринимали мер по пользованию и содержанию квартиры. В материалах дела имеются квитанции об оплате коммунальных платежей. Бывшие собственники проживали в квартире по договоренности с К.А. После приобретения права собственности на квартиру К., последняя незамедлительно обратилась за выселением бывших собственников.
В апелляционном представлении и.о. прокурора ОАО города Омска просит решение суда отменить. Полагает, что судом неверно установлены обстоятельства по делу. Из материалов дела следует, что К.А., К. являются добросовестными приобретателями квартиры. Наличие заемных обязательств не подтверждается допустимыми доказательствами.
Лица, участвующие в деле, о слушании апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
По правилам ст. ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии К.А.А., К.С., Д., К.А., извещенных о времени и месте слушания дела надлежащим образом, не сообщивших суду об уважительности причин неявки.
Заслушав пояснения К., ее представителя К.А.М., представителя К.А. С., поддержавших доводы жалоб, представителя К.С. О., согласившуюся с решением суда, Р., указавшую на отсутствие оснований для отмены решения, прокурора Биенко Н.В., полагавшую, что решение подлежит отмене по доводам апелляционного представления, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Судом первой инстанции установлено, что К.С. на праве собственности принадлежала квартира N *** в доме N *** по ул. *** проспект в городе Омске /л.д. 167 - 171/.
В соответствии с положениями ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
09.04.2010 К.С. на имя Д. была выдана доверенность на продажу вышеуказанной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора купли-продажи, получения денежных средств. Доверенность удостоверена нотариально /л.д. 113/.
Положениями ст. 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
08.07.2010 между К.С. в лице представителя Д. и К.А. был заключен договор купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске. Согласно условиям договора К.А. приобрел в собственность указанную квартиру по цене *** рублей /л.д. 161 - 163/.
Право собственности К.А. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 02.08.2010.
Оспаривая вышеуказанную сделку, К.С. ссылается на положения ст. 179 ГК РФ. Указывает на наличие между ним, Р. и Д. обязательств, основанных на договорах займа. Кроме того, утверждает, что, выдавая доверенность Д., уполномочивал последнего на продажу квартиры только Р., а не третьему лицу.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с положениями ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Признавая установленным факт наличия обязательств, основанных на договоре займа между К.С., Р. и Д., судом не учтены положения ст. 808 ГК РФ, устанавливающие обязанность на заключение договора займа в письменной форме. Из пояснений К.С. и Р. следует, что договоры займа в письменной форме не заключались, не оформлялась надлежащим образом и передача денежных средств в счет уплаты процентов Р.
В соответствии с положениями ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Надлежащих доказательств в порядке ст. 60 ГПК РФ, свидетельствующих о наличии отношений по договору займа между К.С. и Р., суду не представлено. Д. в судебном заседании участия не принимал, соответственно указанные факты не подтверждал.
Кроме того, из содержания доверенности, выданной К.С. на имя Д., не следует, что последнему предоставляются полномочия по продаже квартиры конкретному лицу.
В материалах дела, кроме того, отсутствуют доказательства того, что Р. обращалась в кредитные организации с целью получения ипотечного кредита для приобретения квартиры у К.С. Из пояснений Р. следует, что денежных средств для приобретения квартиры она не имела.
Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам, содержащимся во встречном исковом заявлении К.С. и заявлении Р. в правоохранительные органы. Из вышеуказанных документов следует, что К.С. и совместно проживающие с ним лица имели намерение совершить сделку купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске с разделом всей полученной суммы (*** рублей) в равных долях. То есть от реализации квартиры должна была быть получена сумма, не равная сумме займа, а в значительно большем размере. Необходимость получения суммы в большем размере, чем сумма долга, ни представителем К.С., ни Р. не обоснована.
Доказательств, свидетельствующих о совершении К.С. сделки по реализации квартиры под влиянием обмана, заблуждения, К.С. не представлено.
Из пояснений Р. следует, что после удостоверения доверенности Д. прекратил общение с ней и ее братом. Однако доверенность была удостоверена 09.04.2010, договор купли-продажи спорной квартиры с К.А. подписан 08.07.2010. При этом 16.06.2010, то есть по истечении двух месяцев после выдачи доверенности, К.С. выдает Д. расписку о получении полного расчета за проданную квартиру N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске.
Указанное выше свидетельствует об отсутствии заблуждения при совершении сделки со стороны К.С., поскольку при намерении совершить сделку с сестрой, с использованием кредитных средств банка, денежные средства должны быть получены им не от Д., а в кредитной организации.
Судебная коллегия так же учитывает то обстоятельство, что К.А. являлся собственником квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске на протяжении полутора лет, К.С., зная о наличии доверенности на имя Д., нахождении подлинных документов на квартиру у Д., не предпринимал действий по отмене доверенности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований у суда первой инстанции для вывода о недействительности сделки купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске, заключенной К.С. в лице представителя Д. и К.А.
Сделка по реализации спорной квартиры, заключенная между К.А. и К., признана судом первой инстанции недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно при отсутствии у К.А. права по распоряжению квартирой.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по основаниям, изложенным выше.
Указание в решении суда на то обстоятельство, что оспариваемые сделки не были исполнены со стороны покупателей К.А., К. не подкреплено материалами дела. Кроме того, К. представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у нее и членов ее семьи денежных средств на счетах в банках, в размере, необходимом для приобретения квартиры, которые были получены со счетов за один день до совершения сделки.
Судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что спорная квартира реализовывалась К.А. через агентство недвижимости ООО "Славянский бизнес" с ноября 2011 года, что подтверждается объявлениями агентства, размещенными в ЖН "Новый адрес". Из пояснений К. следует, что с К.А. она ранее знакома не была, познакомилась с ним как с продавцом квартиры. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
С учетом установленных обстоятельств оснований для признания за К.С. права собственности на спорную квартиру не имеется.
Судебная коллегия приходит к выводу об отказе К.С. в удовлетворении встречного иска в полном объеме.
С 25.04.2012 К. является собственником квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске.
В соответствии с положениями ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что К-вы и Р. членами семьи К. не являлись и не являются. Договоры о праве пользования квартирой между сторонами не заключались.
В соответствии с положениями ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку К-вы и Р. не освобождают жилое помещение, проживают в квартире без законных оснований, требования К. о признании их утратившими право пользования квартирой N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске и выселении подлежат удовлетворению.
При этом, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований К. о возложении на УФМС России по Омской области в ОАО обязанности по снятию с регистрационного учета К-вых и Р.
В соответствии с со ст. 7 Федерального закона от 25 июня 1993 года "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" - снятие с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда. Следовательно, настоящее определение будет являться основанием для снятия ответчиков по первоначальному иску с регистрационного учета.
По правилам ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При обращении в суд К. оплачена государственная пошлина в размере *** рублей, при подаче апелляционной жалобы *** рублей.
Таким образом, с К.А.А., К.С., Р. в пользу К. подлежит взысканию *** рублей по *** рублей с каждого.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Омска от 12 июля 2012 года отменить, апелляционные жалобы К., К.А., апелляционное представление прокурора удовлетворить. Принять по делу новое решение.
Признать К.С., К.А.А., Р. утратившими право пользования квартирой *** дома N *** по улице *** проспект в городе Омске.
Выселить К.С., К.А.А., Р. из жилого помещения - квартиры *** дома N *** по улице *** проспект в городе Омске.
В удовлетворении остальной части исковых требований К. отказать.
Взыскать с К.С., К.А.А., Р. в пользу К. расходы по оплате государственных пошлин по *** рублей с каждого.
В удовлетворении встречного искового заявления К.С. о признании сделок недействительными, признании права собственности отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5557/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2012 г. по делу N 33-5557/2012
Председательствующий: Бессчетнова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Дьякова А.Н., Чернышевой И.В.
при секретаре М. рассмотрела в судебном заседании 03 октября 2012 года дело по апелляционным жалобам К., К.А., апелляционному представлению и.о. прокурора Октябрьского административного округа города Омска на решение Октябрьского районного суда города Омска от 12 июля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявленных исковых требований К. к К.А.А., К.С., Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 08 июля 2010 года, расположенной по адресу: город Омск, *** проспект, дом N ***, квартира N 26, заключенный между К.С. в лице представителя Д. и К.А., как сделку, совершенную под влиянием обмана.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2012 года, расположенной по адресу: город Омск, *** проспект, дом N ***, квартира N ***, заключенный между К.А. и К., как сделку, не соответствующую требованиям закона.
Признать за К.С., *** года рождения, право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: город Омск, ***проспект, дом N ***, квартира N ***, общей площадью *** кв. м.
Взыскать с К., Д., К.А. расходы по оплате государственной пошлины в пользу К.С. в сумме *** рублей.
Д.Т. в удовлетворении заявленных требований к Администрации города Омска, Департаменту жилищной политики Администрации города Омска отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с исковым заявлением к К.А.А., К.С., Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, указав, что квартира N *** дома N *** по *** проспекту в городе Омске принадлежит ей на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 25.04.2012.
По указанному адресу зарегистрированы и проживают ответчики, которые членами ее семьи не являются, каких-либо договорных обязательств между сторонами не имеется. Просила признать К.А.А., К.С., Р. утратившими право пользования жилым помещением, выселить ответчиков из спорной квартиры, обязать УФМС России по Омской области снять с регистрационного учета К.А.А., К.С., Р.
К.С. обратился в суд со встречным исковым заявлением к К., К.А., Д. о признании сделок недействительными, признании недействительной государственной регистрации, указав, что является собственником жилого помещения - квартиры N *** дома N *** по *** проспекту в городе Омске. В спорной квартире проживает совместно с *** К.А.А. и *** Р. Последняя переехала в квартиру в декабре 2009 года, в январе 2010 года была зарегистрирована.
В марте 2010 года он совместно с Р., находившейся в тяжелом материальном положении, имеющей долговые обязательства перед Д., решили оформить сделку по продаже квартиры в собственность Р. с получением ипотеки для расчета с кредиторами. Однако кредитные организации неохотно предоставляют ипотечные кредиты при сделках с участием родственников.
Д., который на тот момент уже требовал возврата долга, пообещал помочь с оформлением кредита, посоветовав выдать доверенность на его имя для заключения сделки с Р.
После оформления доверенности на имя Д. последний от встреч уклонялся.
Выдавая доверенность на имя Д., К.С. был уверен, что доверяет Д. совершить сделку с сестрой Р. О заключении сделки между Д., как представителем К.С. и К.А. он и его сестра узнали в октябре 2011 года.
В декабре 2011 года Р. обратилась в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки на предмет выявления в действиях Д. признаков состава преступления. Полагал, что сделка по выдаче доверенности, сделка купли-продажи квартиры между К.С., в лице представителя Д., являются недействительными по основаниям ст. 179 ГК РФ, поскольку заключены под влиянием обмана, содержат порок воли.
С учетом уточнения требований просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 08 июля 2010 года, заключенный между К.С., в лице представителя Д. и К.А., признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2012 года, заключенный между К.А. и К., как сделку, не соответствующую требованиям закона; признать за К.С. право собственности на жилое помещение.
К. в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель К. Н. требования поддержала в полном объеме, указала, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации. К. является добросовестным приобретателем. В подтверждении ссылалась на пояснения доверителя, данные ей до судебного разбирательства, которая утверждает, что осматривала квартиру.
К.А.А. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
К.С. в судебном заседании участия не принимал о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
Представитель К.С. О. А.А., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Просил в удовлетворении первоначальных требований К. отказать.
Р. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований К. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета. Просила встречное исковое заявление К.С. удовлетворить. По существу пояснила, что в 2006 году получила от Д. заем в сумме *** рублей под ***% в месяц. На протяжении нескольких лет она уплачивала ему проценты за пользование денежными средствами. В 2009 году ее материальное положение ухудшилось, она переехала к брату К.С. в его квартиру N *** дома *** по *** проспекту. В феврале 2010 года отдала Д. очередные проценты в сумме *** рублей. В марте 2010 года Д. потребовал возвратить всю сумму долга *** рублей, расписка, подтверждающая долговые обязательства, отсутствует, все договоренности между сторонами были в устной форме. В марте 2010 года Д. предложил получить в банке кредит с залогом квартиры брата. Из суммы, полученной в банке, необходимо было погасить долг.
При совершении сделки предполагалась смена собственника на Р. с проживанием в квартире в том же составе. 09.04.2010 по ее просьбе брат оформил доверенность на Д. Все документы на квартиру в оригинале переданы Д. О том, что квартира продана третьим лицам, они узнали в конце 2011 года, после чего обратились в правоохранительные органы.
О том, что К. является собственником жилого помещения, узнали, получив копию искового заявления о признании утратившими право пользования жилым помещение, выселении, снятии с регистрационного учета. Другого жилого помещения не имеют, это является единственным жильем. Намерения распорядиться квартирой в собственность третьих лиц не было. Ни кто квартиру не осматривал, ключи от квартиры не передавались, коммунальные платежи оплачивали совместно с К.С., К.А.А., совместно производили в квартире ремонт. Просит встречное исковое заявление К.С. удовлетворить.
Д. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
К.А. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
УФМС России по Омской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах К., К.А. просят решение суда отменить в связи нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение.
При вынесении решения судом не применена двусторонняя реституция, не учтено, что К.А. и К. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.
Д. распорядился квартирой на основании доверенности, что в случае неисполнения обязанности по передаче денежных средств за проданную квартиру продавцу, должно повлечь обращение К.С. с требованиями к Д. о взыскании денежных средств.
Кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие обязательств между Д. и К.С., Р., передачу денежных средств в счет возврата долга.
Спорная квартира была реализована через агентство недвижимости, квартира осматривалась риэлторами, осмотр квартиры лично К. не требовался.
Полагают ошибочными выводы суда о том, что К. и К.А. не предпринимали мер по пользованию и содержанию квартиры. В материалах дела имеются квитанции об оплате коммунальных платежей. Бывшие собственники проживали в квартире по договоренности с К.А. После приобретения права собственности на квартиру К., последняя незамедлительно обратилась за выселением бывших собственников.
В апелляционном представлении и.о. прокурора ОАО города Омска просит решение суда отменить. Полагает, что судом неверно установлены обстоятельства по делу. Из материалов дела следует, что К.А., К. являются добросовестными приобретателями квартиры. Наличие заемных обязательств не подтверждается допустимыми доказательствами.
Лица, участвующие в деле, о слушании апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
По правилам ст. ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии К.А.А., К.С., Д., К.А., извещенных о времени и месте слушания дела надлежащим образом, не сообщивших суду об уважительности причин неявки.
Заслушав пояснения К., ее представителя К.А.М., представителя К.А. С., поддержавших доводы жалоб, представителя К.С. О., согласившуюся с решением суда, Р., указавшую на отсутствие оснований для отмены решения, прокурора Биенко Н.В., полагавшую, что решение подлежит отмене по доводам апелляционного представления, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Судом первой инстанции установлено, что К.С. на праве собственности принадлежала квартира N *** в доме N *** по ул. *** проспект в городе Омске /л.д. 167 - 171/.
В соответствии с положениями ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
09.04.2010 К.С. на имя Д. была выдана доверенность на продажу вышеуказанной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора купли-продажи, получения денежных средств. Доверенность удостоверена нотариально /л.д. 113/.
Положениями ст. 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
08.07.2010 между К.С. в лице представителя Д. и К.А. был заключен договор купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске. Согласно условиям договора К.А. приобрел в собственность указанную квартиру по цене *** рублей /л.д. 161 - 163/.
Право собственности К.А. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 02.08.2010.
Оспаривая вышеуказанную сделку, К.С. ссылается на положения ст. 179 ГК РФ. Указывает на наличие между ним, Р. и Д. обязательств, основанных на договорах займа. Кроме того, утверждает, что, выдавая доверенность Д., уполномочивал последнего на продажу квартиры только Р., а не третьему лицу.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с положениями ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Признавая установленным факт наличия обязательств, основанных на договоре займа между К.С., Р. и Д., судом не учтены положения ст. 808 ГК РФ, устанавливающие обязанность на заключение договора займа в письменной форме. Из пояснений К.С. и Р. следует, что договоры займа в письменной форме не заключались, не оформлялась надлежащим образом и передача денежных средств в счет уплаты процентов Р.
В соответствии с положениями ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Надлежащих доказательств в порядке ст. 60 ГПК РФ, свидетельствующих о наличии отношений по договору займа между К.С. и Р., суду не представлено. Д. в судебном заседании участия не принимал, соответственно указанные факты не подтверждал.
Кроме того, из содержания доверенности, выданной К.С. на имя Д., не следует, что последнему предоставляются полномочия по продаже квартиры конкретному лицу.
В материалах дела, кроме того, отсутствуют доказательства того, что Р. обращалась в кредитные организации с целью получения ипотечного кредита для приобретения квартиры у К.С. Из пояснений Р. следует, что денежных средств для приобретения квартиры она не имела.
Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам, содержащимся во встречном исковом заявлении К.С. и заявлении Р. в правоохранительные органы. Из вышеуказанных документов следует, что К.С. и совместно проживающие с ним лица имели намерение совершить сделку купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске с разделом всей полученной суммы (*** рублей) в равных долях. То есть от реализации квартиры должна была быть получена сумма, не равная сумме займа, а в значительно большем размере. Необходимость получения суммы в большем размере, чем сумма долга, ни представителем К.С., ни Р. не обоснована.
Доказательств, свидетельствующих о совершении К.С. сделки по реализации квартиры под влиянием обмана, заблуждения, К.С. не представлено.
Из пояснений Р. следует, что после удостоверения доверенности Д. прекратил общение с ней и ее братом. Однако доверенность была удостоверена 09.04.2010, договор купли-продажи спорной квартиры с К.А. подписан 08.07.2010. При этом 16.06.2010, то есть по истечении двух месяцев после выдачи доверенности, К.С. выдает Д. расписку о получении полного расчета за проданную квартиру N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске.
Указанное выше свидетельствует об отсутствии заблуждения при совершении сделки со стороны К.С., поскольку при намерении совершить сделку с сестрой, с использованием кредитных средств банка, денежные средства должны быть получены им не от Д., а в кредитной организации.
Судебная коллегия так же учитывает то обстоятельство, что К.А. являлся собственником квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске на протяжении полутора лет, К.С., зная о наличии доверенности на имя Д., нахождении подлинных документов на квартиру у Д., не предпринимал действий по отмене доверенности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований у суда первой инстанции для вывода о недействительности сделки купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске, заключенной К.С. в лице представителя Д. и К.А.
Сделка по реализации спорной квартиры, заключенная между К.А. и К., признана судом первой инстанции недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно при отсутствии у К.А. права по распоряжению квартирой.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по основаниям, изложенным выше.
Указание в решении суда на то обстоятельство, что оспариваемые сделки не были исполнены со стороны покупателей К.А., К. не подкреплено материалами дела. Кроме того, К. представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у нее и членов ее семьи денежных средств на счетах в банках, в размере, необходимом для приобретения квартиры, которые были получены со счетов за один день до совершения сделки.
Судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что спорная квартира реализовывалась К.А. через агентство недвижимости ООО "Славянский бизнес" с ноября 2011 года, что подтверждается объявлениями агентства, размещенными в ЖН "Новый адрес". Из пояснений К. следует, что с К.А. она ранее знакома не была, познакомилась с ним как с продавцом квартиры. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
С учетом установленных обстоятельств оснований для признания за К.С. права собственности на спорную квартиру не имеется.
Судебная коллегия приходит к выводу об отказе К.С. в удовлетворении встречного иска в полном объеме.
С 25.04.2012 К. является собственником квартиры N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске.
В соответствии с положениями ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что К-вы и Р. членами семьи К. не являлись и не являются. Договоры о праве пользования квартирой между сторонами не заключались.
В соответствии с положениями ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку К-вы и Р. не освобождают жилое помещение, проживают в квартире без законных оснований, требования К. о признании их утратившими право пользования квартирой N *** дома N *** по ул. *** проспект в городе Омске и выселении подлежат удовлетворению.
При этом, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований К. о возложении на УФМС России по Омской области в ОАО обязанности по снятию с регистрационного учета К-вых и Р.
В соответствии с со ст. 7 Федерального закона от 25 июня 1993 года "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" - снятие с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда. Следовательно, настоящее определение будет являться основанием для снятия ответчиков по первоначальному иску с регистрационного учета.
По правилам ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При обращении в суд К. оплачена государственная пошлина в размере *** рублей, при подаче апелляционной жалобы *** рублей.
Таким образом, с К.А.А., К.С., Р. в пользу К. подлежит взысканию *** рублей по *** рублей с каждого.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Омска от 12 июля 2012 года отменить, апелляционные жалобы К., К.А., апелляционное представление прокурора удовлетворить. Принять по делу новое решение.
Признать К.С., К.А.А., Р. утратившими право пользования квартирой *** дома N *** по улице *** проспект в городе Омске.
Выселить К.С., К.А.А., Р. из жилого помещения - квартиры *** дома N *** по улице *** проспект в городе Омске.
В удовлетворении остальной части исковых требований К. отказать.
Взыскать с К.С., К.А.А., Р. в пользу К. расходы по оплате государственных пошлин по *** рублей с каждого.
В удовлетворении встречного искового заявления К.С. о признании сделок недействительными, признании права собственности отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)