Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Варыгина О.В.
судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего: Непомнящего Н.А.
Судей: Васильевой Е.А., Провалинской Т.Б.
с участием прокурора: Мамаевой Т.В.
при секретаре Ч.Е.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Васильевой Е.А.
гражданское дело по иску С. к К., ООО "Этаж", ООО "Красноярская факторинговая компания", ООО "Институт жилищных инвестиций" о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома, акта приема - передачи квартиры, встречному иску К. к С., ООО "Этаж", ООО "Институт жилищных инвестиций", ООО "Красноярская факторинговая компания" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении и компенсации морального вреда
по кассационной жалобе С.
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований к К., ООО "Этаж", ООО "КФК" и ООО "ИЖИ" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру N N в доме N N по ул., признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома от 10 сентября 2003 года и акта приема-передачи квартиры от 5 ноября 2003 года С. отказать.
Исковые требования К. удовлетворить частично.
Устранить препятствия в осуществлении ею законного владения жилым помещением - квартирой N N в доме N N по ул. - путем выселения С. из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения, в остальной части иска - отказать".
Выслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ООО "Этаж", ООО "Красноярская факторинговая компания", ООО "Институт жилищных инвестиций" об установлении права собственности на квартиру, обязании Управления Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировать право собственности на квартиру. Свои требования мотивировала тем, что 11 апреля 1995 года между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилых домов путем совместного объединения сторонами средств и усилий. Долевое участие ООО "ИЖИ" заключалось в финансировании строительства квартир в доме N N в (строительный адрес) с правом привлечения средств третьих лиц. В свою очередь, ООО "КФК" обязалось по окончании строительства дома передать по акту причитающиеся в соответствии с указанным договором квартиры, оказать содействие в оформлении соответствующей документации, осуществить ввод долей в эксплуатацию. 25 февраля 2000 года С. заключила с ООО "ИЖИ" договор N N долевого участия в строительстве жилого дома по финансированию объекта путем прямых инвестиций, ее доля была определена в виде однокомнатной квартиры N N в жилом доме N N в, N этаж, общей площадью N квадратных метров. Свои обязательства по договору она исполнила в полном объеме, оплатив 211800 рублей. ООО "ИЖИ" подтвердило факт оплаты причитающейся ей доли справкой от 21 сентября 2001 года и уведомлением в адрес ОАО "Красноярский завод комбайнов" от 05 ноября 2001 года. Впоследствии 21 сентября 2001 года ООО "ИЖИ" переуступило истице право требования от ООО "КФК" указанной квартиры путем подписания договора переуступки права требования, копия которого в тот же день передана ООО "КФК" для сведения. Согласно акту сверки перечисленных денежных средств, подписанному 14 мая 2001 года между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ", последнее полностью произвело оплату своей доли по договору долевого участия в строительстве от 11 апреля 1995 года, в том числе и спорной квартиры. Письмом N N от 25 сентября 2001 года ООО "КФК" уведомило ООО "Красноярский комбайновый завод" об оплате ООО "ИЖИ" своей доли в строительстве, в том числе, и спорной квартиры. Строительство дома осуществляло ООО "Этаж", которому по мировому соглашению от 18 февраля 2003 года ООО "КЗК" передан ряд квартир, в том числе, и спорная квартира. ООО "КФК" оплатило переданную от ООО "Этаж" по договору от 12 декабря 1994 года долю в строительстве, в том числе, спорную квартиру, что подтверждается письмом ООО "Этаж" N N от 25 сентября 2001 года. С учетом изложенного, просила суд установить право собственности на квартиру N N в жилом доме N N в N микрорайоне (строительный адрес), почтовый адрес: г., обязать ГУ юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края зарегистрировать ее право собственности на указанную квартиру
В ходе рассмотрения дела С. исковые требования уточнила, просила наряду с признанием за ней права собственности на квартиру N N в доме N N по ул., признать недействительным договор инвестирования строительства жилого дома 10 сентября 2003 года, заключенный между К. и ООО "Этаж" и акт приема-передачи к нему от 05 ноября 2003 года. В обоснование доводов ссылалась на то, что ей перешло право на инвестирование строительства квартиры N N в доме N N по ул.. Однако ООО "Этаж", злоупотребляя правом, 10 сентября 2003 года заключило с К. договор инвестирования строительства дома, когда дом уже в инвестициях не нуждался, поскольку был закончен строительством и принят рабочей комиссией, находился в стадии сдачи государственной приемочной комиссии. Кроме того, договор инвестирования от 10 сентября 2003 года заключен с целью двойной продажи построенных квартир, что является нарушением прав прежних дольщиков. ООО "Этаж", заключая договор от 10 сентября 2003 года, нарушил ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, к каковому относится спорная квартира, осуществляется по соглашению всех ее участников. На момент заключения договора инвестирования строительства от 10 сентября 2003 года с К. ООО "Этаж" не являлся собственником квартиры N N поскольку право в отношении спорной квартиры в результате ряда сделок перешло к С.
К. обратилась в суд со встречным иском к С., ООО "Этаж", ООО "Институт жилищных инвестиций", ООО "Красноярская факторинговая компания" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении, взыскании компенсации морального вреда, госпошлины. В обоснование требований ссылалась на то, что между ООО "Этаж" и ОАО "Красноярский завод комбайнов" заключен договор подряда N N на строительство жилого дома по адресу: г. Красноярск). Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06 марта 2003 года утверждено мировое соглашение между ООО "Этаж" и ОАО "Красноярский завод комбайнов", спорная квартира N N передана ООО "Этаж". В связи с этим 10 сентября 2003 года К. и ООО "Этаж" заключили договор инвестирования строительства жилья, обязательства по которому К. исполнила в полном объеме, оплатив стоимость однокомнатной квартиры N N в доме N N по ул., а ООО "Этаж" передало К. по акту приема-передачи указанную квартиру. Являясь законным владельцем спорной квартиры, К. лишена возможности владеть и пользоваться ею, поскольку препятствия ей создает С., которая без законных на то оснований самовольно взломала входную дверь квартиры, сменила замки, вселившись в квартиру. С учетом изложенного, просила суд обязать С. устранить препятствия во владении недвижимым помещением по адресу: г., передав ей ключи от квартиры, выселить С. из указанного помещения, взыскать компенсация за причиненный моральный вред в сумме 50000 рублей, а также уплаченную госпошлину в сумме 100 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе С. просит отменить решение, настаивает на доводах, изложенных в исковом заявлении. Полагает, что судом дана ненадлежащая оценка представленным сторонами доказательствам, в том числе решениям Арбитражного суда, приговору, постановленному в отношении бывшего директора ООО "Этаж" Г., заключению экспертизы от 9 ноября 2010 года, показаниям сторон и свидетелей. Оснований для отказа в удовлетворении ее исковых требований и удовлетворения исковых требований К. не имелось.
В кассационном представлении заместитель прокурора Октябрьского района г. Красноярска Иванова Е.Ю. просила отменить решение в части отказа в удовлетворении исковых требований С. к К., поскольку оно вынесено с нарушением и с неправильным применение норм материального права, не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии со ст. 345 ГПК РФ кассационное представление заместителя прокурора Октябрьского района Ивановой Е.Ю. отозвано до начала судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителя К. Я., заключение прокурора Мамаевой Т.В., полагавшей необходимым оставить решение без изменения, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что 12 декабря 1994 года между ТОО "Этаж" (Застройщиком) и ТОО "КФК" (Инвестором) был заключен договор о долевом участии в жилищном строительстве жилого дома N
23 декабря 1994 года между АО "КЗК" и ТОО "Этаж" заключен договор подряда на капитальное строительство NN на строительство 2-ой очереди жилого дома N.
11 апреля 1995 года ТОО КФК заключило договор с ТОО "ИЖИ" о долевом участии жилых домов - строительства дома N 1 Согласно приложению к данному договору, ТОО "ИЖИ" приняло на себя обязательства по финансированию квартиры N N
25 февраля 2000 года С. заключила с ООО "ИЖИ" договор N N о долевом участии в строительстве жилого дома. Объектом строительства являлась квартира N N площадью N кв.м, стоимостью 211800 руб. Оплата произведена полностью.
10 сентября 2003 года между ООО "Этаж" и К. был заключен договор NN инвестирования строительства жилья, объектом строительства также является квартира NN в спорном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) должно совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств в других случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В соответствии с ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В соответствии с ч. 2 указанной статьи при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Суд должен учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований С. в полном объеме и о частичном удовлетворении встречных исковых требований К.
Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, договор о долевом участии в строительстве от 12 декабря 1994 года заключен между ООО "Этаж" и ООО "КФК" до заключения договора подряда от 23 декабря 1994 года между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж", то есть до фактической передачи последнему помещений в строящемся доме N в N микрорайоне, площадью 7098,15 кв.м, включающих встроено-пристроенное помещение универсама и 130 квартир, в том числе спорной квартиры N N. Таким образом, на момент заключения договора от 12 декабря 1994 года, ООО "Этаж" не являлось подрядчиком ОАО "КЗК" и не обладало полномочиями по распоряжению в отношении встроено-пристроенных помещений универсама и 130 квартир, в том числе, спорной квартирой N N.
ООО "Этаж" (ранее ТОО "Этаж"), заключая договор с ООО "КФК" (ранее ТОО "КФК") 12 декабря 1994 года, передало последнему несуществующее право требования спорной квартиры N N. В свою очередь, ООО "КФК" не исполнило обязательства по финансированию встроено-пристроенного помещения универсама и 130 квартир, в том числе, спорной квартиры, в полном объеме по указанному договору. В связи с этим ООО "КФК" не являлся кредитором и не мог никому такое право уступить, поскольку уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. В связи с чем, на момент подписания договора от 10 апреля 1995 года ООО "КФК" не обладало законным правом на переданные ему по указанному договору от ООО "Этаж" квартиры, в том числе, спорную квартиру, в связи с чем, договор от 10 апреля 1995 года является ничтожным, не порождает никаких правовых последствий.
Доказательств того, что ООО "КФК" исполнило принятые на себя обязательства об оплате переходящей доли в жилье, предусмотренной договором от 12 декабря 1994 года, а также исполнение ООО "КФК" обязанности, предусмотренной п. 2.1.1 указанного договора, в котором указано, что при письменном заявлении ООО "ИЖИ" о полной или частичной передаче прав по настоящему договору третьим лицам ООО "КФК" обязуется оформить в установленном порядке в двухнедельный срок со дня направления заявления передачу прав в рамках долей, полностью оплаченных ООО "ИЖИ" или инвесторами, в частности, по передаче прав в отношении спорной квартиры от ООО "ИЖИ" к С., имеется.
Более того, не усматривается факт уплаты денежных средств в полном объеме ООО "ИЖИ" в пользу ООО "КФК" по договору долевого участия от 10 апреля 1995 года.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно отнесся критически к представленному акту сверки перечисленных денежных средств от 14 мая 2001 года о передаче ООО "КФК" в пользу ООО "ИЖИ" 23 квартир с учетом спорной квартиры, общей площадью 1131, 68 квадратных метров, за которые последнее полностью рассчиталось, а также уведомление ООО "КФК", адресованное ООО "ИЖИ" от 25 сентября 2001 года, поскольку представленные платежные документы не могут с достоверностью подтвердить факт оплаты ООО "ИЖИ" квартир в доме N N по ул.. Так, в акте приема - передачи векселей от 17 марта 1996 года не указано основание их передачи, договор, по которому произведена оплата, а оттиск печати не принадлежит ООО "ИЖИ".
Суд первой инстанции, отказывая С. в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из того, что ООО "ИЖИ" в момент заключения договора с С. о долевом участии в строительстве от 25 февраля 2000 года, обязательства по которому С. исполнила в полном объеме, не имело полномочий по распоряжению спорной квартирой N N. В связи с этим уступка ООО "ИЖИ" права требования спорной квартиры N N С. по договору от 25 февраля 2000 года не основана на законе и не порождает у нее право требования передачи в собственность спорной квартиры. В связи с чем, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела по существу уведомление ООО "ИЖИ" от 05 ноября 2001 года, адресованное ОАО "КЗК" о том, что конечным собственником спорной квартиры является С. без ссылки на договор об уступке права требования от 21 сентября 2001 года.
Кроме того, заключенный между ООО ИЖИ и С. договор уступки права требования от 21 сентября 2001 года является способом ООО "ИЖИ" выйти из правоотношений по инвестированию строительства спорной квартиры, поскольку до подписания указанного договора правоотношения сторон по спорной квартире уже были оформлены договором от 25 февраля 2000 года. Отсутствует оформленный надлежащим образом акт приема-передачи С. квартиры от Застройщика, являющего неотъемлемой частью договора. Акт приема-передачи от 01 марта 2004 года свидетельствует лишь о передаче Товариществом собственников жилья "Фрегат" - С. технического состояния квартиры, а не самой квартиры. Более того, Товарищество собственников жилья не наделено полномочиями по передаче квартир, поскольку в данном случае это исключительная компетенция Застройщика.
Более того, ОАО "КЗК", заключив с ООО "Этаж" 23 декабря 1994 года договор подряда на капитальное строительство, в ноябре 2002 года обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с требованием о возврате ООО "Этаж" неосновательного обогащения в размере 250000 рублей, перечисленных ООО "Этаж" платежным поручением. В ходе рассмотрения дела по существу 18 февраля 2003 года стороны заключили мировое соглашение, одним из условий которого является передача ОАО "КЗК" в качестве выдела доли ООО "Этаж" квартир, общей площадью 8434,94 квадратных метров, в том числе, квартиры N N что подтверждается приложением к данному соглашению. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06 марта 2003 года указанное мировое соглашение утверждено, производство по делу прекращено. Поскольку при заключении мирового соглашения от 18 февраля 2003 года ООО "Этаж" согласилось с доводами ОАО "КЗК", признав законность предъявленного требования, у ООО "Этаж" отсутствуют правовые основания для заключения любых договоров с ООО "КФК". В связи с этим, 28 апреля 2003 года ООО "КФК" и ООО "Этаж" заключили дополнительное соглашение к договору от 12 декабря 1994 года. По условиям данного соглашения, ООО "Этаж" и ООО "КФК" расторгли договор долевого участия N 1, заключенный ими 23 декабря 1994 года. Расторжение договора от 23 декабря 1994 года по согласию его участников ООО "КФК" и ООО "Этаж" является основанием недействительности всех последующих сделок в отношении спорной квартиры, заключенных 10 апреля 1995 года между ООО КФК и ООО "ИЖИ" и 25 февраля 2000 года между ООО "ИЖИ" и С. В связи с чем, с момента расторжения договора от 23 декабря 1994 года право распоряжения переданными по мировому соглашению квартир, общей площадью 8434,94 квадратных метров, в том числе, квартиры N N перешло на законном основании к ООО "Этаж". 09 августа 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" заключено генеральное соглашение, в соответствии с п. 4 которого право на 30 строящихся квартир, в том числе и спорную квартиру N N, ООО "КФК" не передается и не принадлежит, поскольку они не профинансированы последним. Стороны соглашения договорились о том, что оно является приоритетным во взаимоотношениях сторон. Любые положения двухсторонних либо односторонних документов, подписанных сторонами либо одной из сторон, являются ничтожными в случае, если они прямо или косвенно противоречат настоящему соглашению. Более того, в своем ответе ООО "ИЖИ" от 27 августа 2003 года, ОАО "КЗК" также подтверждает право требования ООО "Этаж" на квартиры, в том числе, спорную квартиру, ссылаясь на мировое соглашение от 18 февраля 2003 года.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования К., также пришел к обоснованному выводу о том, что договор инвестирования строительства спорной квартиры между ООО "Этаж" и К. и акт приема-передачи к нему от 05 ноября 2003 года является действительным, так как заключен ООО "Этаж", в лице директора Г., уполномоченным на распоряжение спорной квартирой на основании мирового соглашения от 18 февраля 2003 года.
Материалами дела установлено, что 20 июня 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" заключен договор инвестирования строительства жилья в соответствии с действующим законодательством. Целью договора является обеспечение строительства ООО "Этаж" за счет средств ООО "КФК", ввод в эксплуатацию жилого дома N N по ул., выделение ООО "КФК" оплаченных им в размере 75876195 рублей за 5537,60 квадратных метров общей площади строительства, в том числе спорной квартиры. Согласно приложению к указанному договору ООО "Этаж" передавало ООО "КФК" 110 квартир, в том числе и квартиру N N.
Таким образом, на момент заключения 10 сентября 2003 года с К. договора инвестирования строительства спорной квартиры ООО "Этаж" имело полное право распоряжения ею, переданной ему в соответствии с мировым соглашением от 18 февраля 2003 года. Свои обязательства по договору К. исполнила в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в размере 575400 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру от 10 сентября 2003 года.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 16 сентября 2003 года дом N N по ул. сдан в эксплуатацию. Право К. на однокомнатную квартиру N N возникло по договору от 10 сентября 2003 года. На момент заключения договора между ООО "Этаж" и К. от 10 сентября 2003 года дом являлся объектом незавершенного строительства, в качестве объекта недвижимости его не существовало. С момента получения от ООО "Этаж" по акту приема-передачи квартиры и ключей К. не имеет возможности вселиться в указанную квартиру, поскольку в ней с октября 2003 года проживает С.
Судебная коллегия полагает, что поскольку К. является единственным законным владельцем спорной квартиры, а С. проживает в ней без законных на то оснований, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о выселении С. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Отказывая К. в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, суд первой инстанции также пришел к обоснованному выводу о том, что К. не предоставлено доказательств причинения ей морального вреда и взаимосвязи причиненных ей физических и нравственных страданий с действиями С.
Доводы С. и ее представителя Ч.Г., настаивающих на удовлетворении своих исковых требований, были предметом тщательного судебного разбирательства, признаны обоснованно несостоятельными с приведением убедительных доводов в решении, с которыми судебная коллегия согласилась.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции.
Доводы кассационной жалобы С. не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку этим доводам уже дана надлежащая оценка судом при исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что отражено в решении, ею не представлено каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения.
Кроме того, поскольку у С. не возникло право собственности на спорную квартиру, у нее нет законных оснований оспаривать договоры, заключенные с К. в отношении и квартиры N N дома N по ул..
Следовательно, процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.04.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3410/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 апреля 2011 г. по делу N 33-3410/2011
Судья Варыгина О.В.
судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего: Непомнящего Н.А.
Судей: Васильевой Е.А., Провалинской Т.Б.
с участием прокурора: Мамаевой Т.В.
при секретаре Ч.Е.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Васильевой Е.А.
гражданское дело по иску С. к К., ООО "Этаж", ООО "Красноярская факторинговая компания", ООО "Институт жилищных инвестиций" о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома, акта приема - передачи квартиры, встречному иску К. к С., ООО "Этаж", ООО "Институт жилищных инвестиций", ООО "Красноярская факторинговая компания" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении и компенсации морального вреда
по кассационной жалобе С.
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований к К., ООО "Этаж", ООО "КФК" и ООО "ИЖИ" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру N N в доме N N по ул., признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома от 10 сентября 2003 года и акта приема-передачи квартиры от 5 ноября 2003 года С. отказать.
Исковые требования К. удовлетворить частично.
Устранить препятствия в осуществлении ею законного владения жилым помещением - квартирой N N в доме N N по ул. - путем выселения С. из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения, в остальной части иска - отказать".
Выслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ООО "Этаж", ООО "Красноярская факторинговая компания", ООО "Институт жилищных инвестиций" об установлении права собственности на квартиру, обязании Управления Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировать право собственности на квартиру. Свои требования мотивировала тем, что 11 апреля 1995 года между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилых домов путем совместного объединения сторонами средств и усилий. Долевое участие ООО "ИЖИ" заключалось в финансировании строительства квартир в доме N N в (строительный адрес) с правом привлечения средств третьих лиц. В свою очередь, ООО "КФК" обязалось по окончании строительства дома передать по акту причитающиеся в соответствии с указанным договором квартиры, оказать содействие в оформлении соответствующей документации, осуществить ввод долей в эксплуатацию. 25 февраля 2000 года С. заключила с ООО "ИЖИ" договор N N долевого участия в строительстве жилого дома по финансированию объекта путем прямых инвестиций, ее доля была определена в виде однокомнатной квартиры N N в жилом доме N N в, N этаж, общей площадью N квадратных метров. Свои обязательства по договору она исполнила в полном объеме, оплатив 211800 рублей. ООО "ИЖИ" подтвердило факт оплаты причитающейся ей доли справкой от 21 сентября 2001 года и уведомлением в адрес ОАО "Красноярский завод комбайнов" от 05 ноября 2001 года. Впоследствии 21 сентября 2001 года ООО "ИЖИ" переуступило истице право требования от ООО "КФК" указанной квартиры путем подписания договора переуступки права требования, копия которого в тот же день передана ООО "КФК" для сведения. Согласно акту сверки перечисленных денежных средств, подписанному 14 мая 2001 года между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ", последнее полностью произвело оплату своей доли по договору долевого участия в строительстве от 11 апреля 1995 года, в том числе и спорной квартиры. Письмом N N от 25 сентября 2001 года ООО "КФК" уведомило ООО "Красноярский комбайновый завод" об оплате ООО "ИЖИ" своей доли в строительстве, в том числе, и спорной квартиры. Строительство дома осуществляло ООО "Этаж", которому по мировому соглашению от 18 февраля 2003 года ООО "КЗК" передан ряд квартир, в том числе, и спорная квартира. ООО "КФК" оплатило переданную от ООО "Этаж" по договору от 12 декабря 1994 года долю в строительстве, в том числе, спорную квартиру, что подтверждается письмом ООО "Этаж" N N от 25 сентября 2001 года. С учетом изложенного, просила суд установить право собственности на квартиру N N в жилом доме N N в N микрорайоне (строительный адрес), почтовый адрес: г., обязать ГУ юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края зарегистрировать ее право собственности на указанную квартиру
В ходе рассмотрения дела С. исковые требования уточнила, просила наряду с признанием за ней права собственности на квартиру N N в доме N N по ул., признать недействительным договор инвестирования строительства жилого дома 10 сентября 2003 года, заключенный между К. и ООО "Этаж" и акт приема-передачи к нему от 05 ноября 2003 года. В обоснование доводов ссылалась на то, что ей перешло право на инвестирование строительства квартиры N N в доме N N по ул.. Однако ООО "Этаж", злоупотребляя правом, 10 сентября 2003 года заключило с К. договор инвестирования строительства дома, когда дом уже в инвестициях не нуждался, поскольку был закончен строительством и принят рабочей комиссией, находился в стадии сдачи государственной приемочной комиссии. Кроме того, договор инвестирования от 10 сентября 2003 года заключен с целью двойной продажи построенных квартир, что является нарушением прав прежних дольщиков. ООО "Этаж", заключая договор от 10 сентября 2003 года, нарушил ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, к каковому относится спорная квартира, осуществляется по соглашению всех ее участников. На момент заключения договора инвестирования строительства от 10 сентября 2003 года с К. ООО "Этаж" не являлся собственником квартиры N N поскольку право в отношении спорной квартиры в результате ряда сделок перешло к С.
К. обратилась в суд со встречным иском к С., ООО "Этаж", ООО "Институт жилищных инвестиций", ООО "Красноярская факторинговая компания" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении, взыскании компенсации морального вреда, госпошлины. В обоснование требований ссылалась на то, что между ООО "Этаж" и ОАО "Красноярский завод комбайнов" заключен договор подряда N N на строительство жилого дома по адресу: г. Красноярск). Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06 марта 2003 года утверждено мировое соглашение между ООО "Этаж" и ОАО "Красноярский завод комбайнов", спорная квартира N N передана ООО "Этаж". В связи с этим 10 сентября 2003 года К. и ООО "Этаж" заключили договор инвестирования строительства жилья, обязательства по которому К. исполнила в полном объеме, оплатив стоимость однокомнатной квартиры N N в доме N N по ул., а ООО "Этаж" передало К. по акту приема-передачи указанную квартиру. Являясь законным владельцем спорной квартиры, К. лишена возможности владеть и пользоваться ею, поскольку препятствия ей создает С., которая без законных на то оснований самовольно взломала входную дверь квартиры, сменила замки, вселившись в квартиру. С учетом изложенного, просила суд обязать С. устранить препятствия во владении недвижимым помещением по адресу: г., передав ей ключи от квартиры, выселить С. из указанного помещения, взыскать компенсация за причиненный моральный вред в сумме 50000 рублей, а также уплаченную госпошлину в сумме 100 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе С. просит отменить решение, настаивает на доводах, изложенных в исковом заявлении. Полагает, что судом дана ненадлежащая оценка представленным сторонами доказательствам, в том числе решениям Арбитражного суда, приговору, постановленному в отношении бывшего директора ООО "Этаж" Г., заключению экспертизы от 9 ноября 2010 года, показаниям сторон и свидетелей. Оснований для отказа в удовлетворении ее исковых требований и удовлетворения исковых требований К. не имелось.
В кассационном представлении заместитель прокурора Октябрьского района г. Красноярска Иванова Е.Ю. просила отменить решение в части отказа в удовлетворении исковых требований С. к К., поскольку оно вынесено с нарушением и с неправильным применение норм материального права, не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии со ст. 345 ГПК РФ кассационное представление заместителя прокурора Октябрьского района Ивановой Е.Ю. отозвано до начала судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителя К. Я., заключение прокурора Мамаевой Т.В., полагавшей необходимым оставить решение без изменения, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что 12 декабря 1994 года между ТОО "Этаж" (Застройщиком) и ТОО "КФК" (Инвестором) был заключен договор о долевом участии в жилищном строительстве жилого дома N
23 декабря 1994 года между АО "КЗК" и ТОО "Этаж" заключен договор подряда на капитальное строительство NN на строительство 2-ой очереди жилого дома N.
11 апреля 1995 года ТОО КФК заключило договор с ТОО "ИЖИ" о долевом участии жилых домов - строительства дома N 1 Согласно приложению к данному договору, ТОО "ИЖИ" приняло на себя обязательства по финансированию квартиры N N
25 февраля 2000 года С. заключила с ООО "ИЖИ" договор N N о долевом участии в строительстве жилого дома. Объектом строительства являлась квартира N N площадью N кв.м, стоимостью 211800 руб. Оплата произведена полностью.
10 сентября 2003 года между ООО "Этаж" и К. был заключен договор NN инвестирования строительства жилья, объектом строительства также является квартира NN в спорном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) должно совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств в других случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В соответствии с ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В соответствии с ч. 2 указанной статьи при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Суд должен учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований С. в полном объеме и о частичном удовлетворении встречных исковых требований К.
Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, договор о долевом участии в строительстве от 12 декабря 1994 года заключен между ООО "Этаж" и ООО "КФК" до заключения договора подряда от 23 декабря 1994 года между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж", то есть до фактической передачи последнему помещений в строящемся доме N в N микрорайоне, площадью 7098,15 кв.м, включающих встроено-пристроенное помещение универсама и 130 квартир, в том числе спорной квартиры N N. Таким образом, на момент заключения договора от 12 декабря 1994 года, ООО "Этаж" не являлось подрядчиком ОАО "КЗК" и не обладало полномочиями по распоряжению в отношении встроено-пристроенных помещений универсама и 130 квартир, в том числе, спорной квартирой N N.
ООО "Этаж" (ранее ТОО "Этаж"), заключая договор с ООО "КФК" (ранее ТОО "КФК") 12 декабря 1994 года, передало последнему несуществующее право требования спорной квартиры N N. В свою очередь, ООО "КФК" не исполнило обязательства по финансированию встроено-пристроенного помещения универсама и 130 квартир, в том числе, спорной квартиры, в полном объеме по указанному договору. В связи с этим ООО "КФК" не являлся кредитором и не мог никому такое право уступить, поскольку уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. В связи с чем, на момент подписания договора от 10 апреля 1995 года ООО "КФК" не обладало законным правом на переданные ему по указанному договору от ООО "Этаж" квартиры, в том числе, спорную квартиру, в связи с чем, договор от 10 апреля 1995 года является ничтожным, не порождает никаких правовых последствий.
Доказательств того, что ООО "КФК" исполнило принятые на себя обязательства об оплате переходящей доли в жилье, предусмотренной договором от 12 декабря 1994 года, а также исполнение ООО "КФК" обязанности, предусмотренной п. 2.1.1 указанного договора, в котором указано, что при письменном заявлении ООО "ИЖИ" о полной или частичной передаче прав по настоящему договору третьим лицам ООО "КФК" обязуется оформить в установленном порядке в двухнедельный срок со дня направления заявления передачу прав в рамках долей, полностью оплаченных ООО "ИЖИ" или инвесторами, в частности, по передаче прав в отношении спорной квартиры от ООО "ИЖИ" к С., имеется.
Более того, не усматривается факт уплаты денежных средств в полном объеме ООО "ИЖИ" в пользу ООО "КФК" по договору долевого участия от 10 апреля 1995 года.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно отнесся критически к представленному акту сверки перечисленных денежных средств от 14 мая 2001 года о передаче ООО "КФК" в пользу ООО "ИЖИ" 23 квартир с учетом спорной квартиры, общей площадью 1131, 68 квадратных метров, за которые последнее полностью рассчиталось, а также уведомление ООО "КФК", адресованное ООО "ИЖИ" от 25 сентября 2001 года, поскольку представленные платежные документы не могут с достоверностью подтвердить факт оплаты ООО "ИЖИ" квартир в доме N N по ул.. Так, в акте приема - передачи векселей от 17 марта 1996 года не указано основание их передачи, договор, по которому произведена оплата, а оттиск печати не принадлежит ООО "ИЖИ".
Суд первой инстанции, отказывая С. в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из того, что ООО "ИЖИ" в момент заключения договора с С. о долевом участии в строительстве от 25 февраля 2000 года, обязательства по которому С. исполнила в полном объеме, не имело полномочий по распоряжению спорной квартирой N N. В связи с этим уступка ООО "ИЖИ" права требования спорной квартиры N N С. по договору от 25 февраля 2000 года не основана на законе и не порождает у нее право требования передачи в собственность спорной квартиры. В связи с чем, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела по существу уведомление ООО "ИЖИ" от 05 ноября 2001 года, адресованное ОАО "КЗК" о том, что конечным собственником спорной квартиры является С. без ссылки на договор об уступке права требования от 21 сентября 2001 года.
Кроме того, заключенный между ООО ИЖИ и С. договор уступки права требования от 21 сентября 2001 года является способом ООО "ИЖИ" выйти из правоотношений по инвестированию строительства спорной квартиры, поскольку до подписания указанного договора правоотношения сторон по спорной квартире уже были оформлены договором от 25 февраля 2000 года. Отсутствует оформленный надлежащим образом акт приема-передачи С. квартиры от Застройщика, являющего неотъемлемой частью договора. Акт приема-передачи от 01 марта 2004 года свидетельствует лишь о передаче Товариществом собственников жилья "Фрегат" - С. технического состояния квартиры, а не самой квартиры. Более того, Товарищество собственников жилья не наделено полномочиями по передаче квартир, поскольку в данном случае это исключительная компетенция Застройщика.
Более того, ОАО "КЗК", заключив с ООО "Этаж" 23 декабря 1994 года договор подряда на капитальное строительство, в ноябре 2002 года обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с требованием о возврате ООО "Этаж" неосновательного обогащения в размере 250000 рублей, перечисленных ООО "Этаж" платежным поручением. В ходе рассмотрения дела по существу 18 февраля 2003 года стороны заключили мировое соглашение, одним из условий которого является передача ОАО "КЗК" в качестве выдела доли ООО "Этаж" квартир, общей площадью 8434,94 квадратных метров, в том числе, квартиры N N что подтверждается приложением к данному соглашению. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06 марта 2003 года указанное мировое соглашение утверждено, производство по делу прекращено. Поскольку при заключении мирового соглашения от 18 февраля 2003 года ООО "Этаж" согласилось с доводами ОАО "КЗК", признав законность предъявленного требования, у ООО "Этаж" отсутствуют правовые основания для заключения любых договоров с ООО "КФК". В связи с этим, 28 апреля 2003 года ООО "КФК" и ООО "Этаж" заключили дополнительное соглашение к договору от 12 декабря 1994 года. По условиям данного соглашения, ООО "Этаж" и ООО "КФК" расторгли договор долевого участия N 1, заключенный ими 23 декабря 1994 года. Расторжение договора от 23 декабря 1994 года по согласию его участников ООО "КФК" и ООО "Этаж" является основанием недействительности всех последующих сделок в отношении спорной квартиры, заключенных 10 апреля 1995 года между ООО КФК и ООО "ИЖИ" и 25 февраля 2000 года между ООО "ИЖИ" и С. В связи с чем, с момента расторжения договора от 23 декабря 1994 года право распоряжения переданными по мировому соглашению квартир, общей площадью 8434,94 квадратных метров, в том числе, квартиры N N перешло на законном основании к ООО "Этаж". 09 августа 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" заключено генеральное соглашение, в соответствии с п. 4 которого право на 30 строящихся квартир, в том числе и спорную квартиру N N, ООО "КФК" не передается и не принадлежит, поскольку они не профинансированы последним. Стороны соглашения договорились о том, что оно является приоритетным во взаимоотношениях сторон. Любые положения двухсторонних либо односторонних документов, подписанных сторонами либо одной из сторон, являются ничтожными в случае, если они прямо или косвенно противоречат настоящему соглашению. Более того, в своем ответе ООО "ИЖИ" от 27 августа 2003 года, ОАО "КЗК" также подтверждает право требования ООО "Этаж" на квартиры, в том числе, спорную квартиру, ссылаясь на мировое соглашение от 18 февраля 2003 года.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования К., также пришел к обоснованному выводу о том, что договор инвестирования строительства спорной квартиры между ООО "Этаж" и К. и акт приема-передачи к нему от 05 ноября 2003 года является действительным, так как заключен ООО "Этаж", в лице директора Г., уполномоченным на распоряжение спорной квартирой на основании мирового соглашения от 18 февраля 2003 года.
Материалами дела установлено, что 20 июня 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" заключен договор инвестирования строительства жилья в соответствии с действующим законодательством. Целью договора является обеспечение строительства ООО "Этаж" за счет средств ООО "КФК", ввод в эксплуатацию жилого дома N N по ул., выделение ООО "КФК" оплаченных им в размере 75876195 рублей за 5537,60 квадратных метров общей площади строительства, в том числе спорной квартиры. Согласно приложению к указанному договору ООО "Этаж" передавало ООО "КФК" 110 квартир, в том числе и квартиру N N.
Таким образом, на момент заключения 10 сентября 2003 года с К. договора инвестирования строительства спорной квартиры ООО "Этаж" имело полное право распоряжения ею, переданной ему в соответствии с мировым соглашением от 18 февраля 2003 года. Свои обязательства по договору К. исполнила в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в размере 575400 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру от 10 сентября 2003 года.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 16 сентября 2003 года дом N N по ул. сдан в эксплуатацию. Право К. на однокомнатную квартиру N N возникло по договору от 10 сентября 2003 года. На момент заключения договора между ООО "Этаж" и К. от 10 сентября 2003 года дом являлся объектом незавершенного строительства, в качестве объекта недвижимости его не существовало. С момента получения от ООО "Этаж" по акту приема-передачи квартиры и ключей К. не имеет возможности вселиться в указанную квартиру, поскольку в ней с октября 2003 года проживает С.
Судебная коллегия полагает, что поскольку К. является единственным законным владельцем спорной квартиры, а С. проживает в ней без законных на то оснований, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о выселении С. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Отказывая К. в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, суд первой инстанции также пришел к обоснованному выводу о том, что К. не предоставлено доказательств причинения ей морального вреда и взаимосвязи причиненных ей физических и нравственных страданий с действиями С.
Доводы С. и ее представителя Ч.Г., настаивающих на удовлетворении своих исковых требований, были предметом тщательного судебного разбирательства, признаны обоснованно несостоятельными с приведением убедительных доводов в решении, с которыми судебная коллегия согласилась.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции.
Доводы кассационной жалобы С. не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку этим доводам уже дана надлежащая оценка судом при исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что отражено в решении, ею не представлено каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения.
Кроме того, поскольку у С. не возникло право собственности на спорную квартиру, у нее нет законных оснований оспаривать договоры, заключенные с К. в отношении и квартиры N N дома N по ул..
Следовательно, процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)