Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2008
В полном объеме постановление изготовлено 04.05.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Малышевой Л.Г., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Павленко С.С.
при участии в судебном заседании:
от истца: Гаращенко К.В., доверенность от 11.03.2008 N 2; Татаева О.В., директор
от ответчика: Шемякин О.А., доверенность от 17.12.2007 б/н
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ЮлиАнна"
на решение от 07 февраля 2008 года
по делу N А16-2/2008-4
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Кравченко О.Г.
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮлиАнна"
к закрытому акционерному обществу "Инвнешторг"
о регистрации сделки
третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в лице Биробиджанского отдела
Общество с ограниченной ответственностью "ЮлиАнна" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области к закрытому акционерному обществу "Инвнешторг" с иском о регистрации на основании ст. 165 ГК РФ договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, п. Смидович, ул. Кирова, 24.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в лице Биробиджанского отдела.
Решением арбитражного суда от 07.02.2008 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе ООО "ЮлиАнна" просит принятое по делу решение отменить, иск удовлетворить. Полагает нарушенными нормы процессуального права, а именно: суд отклонил ходатайство о приостановлении производства по делу, в то время как по другому делу рассматривался иск об оспаривании прав нового собственника объекта аренды (п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ) и не отложил судебное разбирательство (п. 5 ч. 1 ст. 158 АПК РФ); обязанность доказывания наличия у ответчика права собственности на соответствующий объект возложено на истца в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ; выводы суда основаны на безотносимых к делу доказательствах в нарушение ст. 67 АПК РФ - запрос о правах ответчика сделан на здание по ул. Октябрьская, 31, а решение принято в отношении здания по ул. Кирова, 24. Материально-правовыми нарушениями считает следующие: вывод суда о том, что права ЗАО "Инвнешторг" на спорный объект не зарегистрированы, противоречат п. п. 1 и 6 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), поскольку переход права собственности на здание от общества к другому лицу (Татаеву А.М.) возможен только при наличии регистрации ранее возникшего права; отсутствие зарегистрированного за ответчиком права собственности на сдаваемый в аренду объект недвижимости влечет невозможность регистрации в одностороннем порядке обременения права собственности в соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении. Кроме того, в судебном заседании истцом заявлено оформленное в письменном виде ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу N А16-83/2008-2 по иску о признании недействительным зарегистрированного права собственности Татаева А.М. на объект аренды - здание, расположенное по адресу: ЕАО, п. Смидович, ул. Кирова, 24. Указанное ходатайство отклонено судом апелляционной инстанции, поскольку оснований, в том числе предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, в данном случае не установлено. Представитель ответчика в судебном заседании по доводам жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для отмены принятого по делу решения не установил, исходя из следующего.
Согласно материалам дела, 01.04.2007 ЗАО "Инвнешторг" (арендодатель) и ООО "ЮлиАнна" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения б/н, по условиям которого арендатор предоставляет арендатору во владение и пользование 2-й этаж нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 992,0 кв. м, находящееся по адресу: ЕАО, Смидовичский район, п. Смидович, ул. Кирова, 24, с кадастровым номером 79:06:00:00:00:00:1625 (далее - договор). Согласно п. 3 договора имущество сдается в аренду с 01.04.2007 по 31.12.2008.
Фактическое использование указанных в договоре помещений со стороны арендатора не отрицается участниками спора.
Договор не зарегистрирован в установленном порядке.
ООО "ЮлиАнна", ссылаясь на уклонение от государственной регистрации сделки со стороны ЗАО "Инвнешторг", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае иск заявлен в отношении договора аренды недвижимого имущества.
Форма договора, о регистрации которого заявлен иск, соответствует требованиям п. 1 ст. 651 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Арендодателем по договору выступает ЗАО "Инвнешторг", право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации ЕАО на основании договора купли продажи от 09.09.1997 (свидетельство выдано 15.05.1998).
Следовательно, договор в отношении спорного имущества совершен в надлежащей форме и требует государственной регистрации. В этой связи выяснению подлежит вопрос о том, имеет ли место уклонение ответчика от проведения государственной регистрации названного договора аренды.
В соответствии с положениями ст. 26 Закона о регистрации прав государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Условия договора, о регистрации которого заявлен иск, не определяют сторону, обязанную осуществить государственную регистрацию сделки.
В деле отсутствуют документы, свидетельствующие об обращении истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора, об истребовании регистратором прав документов, необходимых для проведения государственной регистрации, об отсутствии соответствующих документов у истца и об отказе ответчика предоставить их.
Представленные в деле письма - от 03.12.2007 N 17, от 13.12.2007 N 20 (л.д. 19, 21) не свидетельствуют об уклонении арендодателя от государственной регистрации договора, поскольку в этих письмах указано на необходимость проведения государственной регистрации договора и предложено такую регистрацию произвести; ссылок на наличие оснований для возложения на ответчика обязанности произвести регистрацию в письмах нет (и договор, как указывалось выше, такую обязанность на ответчика не возлагает), также письма не содержат информации о документах, отсутствие которых препятствует проведению регистрации по заявлению арендатора и требований о предоставлении необходимых для регистрации документов.
То обстоятельство, что право собственности арендодателя на здание, помещения в котором являются предметом спорного договора аренды, не зарегистрировано в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав на момент подписания договора, не является, при установленных выше обстоятельствах, основанием для признания доказанным фактического уклонения арендодателя от регистрации договора.
Истцом, как заинтересованным в регистрации сделки лицом, не представлено в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ надлежащих доказательств, подтверждающих принятие им действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного по правилам ст. 165 ГК РФ иска нет.
Доводы апелляционной жалобы, связанные с выяснением вопроса о том, кто является собственником сдаваемых в аренду помещений, не подлежат оценке в рамках настоящего спора, учитывая правила ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон, включая переход права собственности на сданное в аренду имущество.
По этой же причине отклоняются доводы апелляционной жалобы, касающиеся неприменения норм о приостановлении производства по делу и отложении судебного разбирательства до разрешения спора о правах на сдаваемое в аренду имущество.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие зарегистрированного за истцом права собственности на здание является препятствием для регистрации обременений, в том числе договора аренды, что свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска, отклоняется, поскольку, как указывалось выше, сам по себе факт отсутствия регистрации права собственности на сдаваемое в аренду имущество в соответствии с нормами Закона о регистрации прав не свидетельствует об уклонении арендодателя от проведения государственной регистрации договора аренды. Заявленный в порядке ст. 165 ГК РФ иск подлежит удовлетворению при доказанности, в числе прочего, факта уклонения одной из сторон от проведения регистрации.
Доводы жалобы относительно выяснения вопроса о присвоении спорному объекта адреса не принимаются во внимание как не влияющие на результат разрешения настоящего спора.
При изложенном основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 07 февраля 2008 года по делу N А16-2/2008-4 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Л.Г.МАЛЫШЕВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2008 N 06АП-А16/2008-1/862 ПО ДЕЛУ N А16-2/2008-4
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2008 г. N 06АП-А16/2008-1/862
Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2008
В полном объеме постановление изготовлено 04.05.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Малышевой Л.Г., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Павленко С.С.
при участии в судебном заседании:
от истца: Гаращенко К.В., доверенность от 11.03.2008 N 2; Татаева О.В., директор
от ответчика: Шемякин О.А., доверенность от 17.12.2007 б/н
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ЮлиАнна"
на решение от 07 февраля 2008 года
по делу N А16-2/2008-4
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Кравченко О.Г.
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮлиАнна"
к закрытому акционерному обществу "Инвнешторг"
о регистрации сделки
третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в лице Биробиджанского отдела
Общество с ограниченной ответственностью "ЮлиАнна" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области к закрытому акционерному обществу "Инвнешторг" с иском о регистрации на основании ст. 165 ГК РФ договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, п. Смидович, ул. Кирова, 24.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в лице Биробиджанского отдела.
Решением арбитражного суда от 07.02.2008 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе ООО "ЮлиАнна" просит принятое по делу решение отменить, иск удовлетворить. Полагает нарушенными нормы процессуального права, а именно: суд отклонил ходатайство о приостановлении производства по делу, в то время как по другому делу рассматривался иск об оспаривании прав нового собственника объекта аренды (п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ) и не отложил судебное разбирательство (п. 5 ч. 1 ст. 158 АПК РФ); обязанность доказывания наличия у ответчика права собственности на соответствующий объект возложено на истца в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ; выводы суда основаны на безотносимых к делу доказательствах в нарушение ст. 67 АПК РФ - запрос о правах ответчика сделан на здание по ул. Октябрьская, 31, а решение принято в отношении здания по ул. Кирова, 24. Материально-правовыми нарушениями считает следующие: вывод суда о том, что права ЗАО "Инвнешторг" на спорный объект не зарегистрированы, противоречат п. п. 1 и 6 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), поскольку переход права собственности на здание от общества к другому лицу (Татаеву А.М.) возможен только при наличии регистрации ранее возникшего права; отсутствие зарегистрированного за ответчиком права собственности на сдаваемый в аренду объект недвижимости влечет невозможность регистрации в одностороннем порядке обременения права собственности в соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении. Кроме того, в судебном заседании истцом заявлено оформленное в письменном виде ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу N А16-83/2008-2 по иску о признании недействительным зарегистрированного права собственности Татаева А.М. на объект аренды - здание, расположенное по адресу: ЕАО, п. Смидович, ул. Кирова, 24. Указанное ходатайство отклонено судом апелляционной инстанции, поскольку оснований, в том числе предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, в данном случае не установлено. Представитель ответчика в судебном заседании по доводам жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для отмены принятого по делу решения не установил, исходя из следующего.
Согласно материалам дела, 01.04.2007 ЗАО "Инвнешторг" (арендодатель) и ООО "ЮлиАнна" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения б/н, по условиям которого арендатор предоставляет арендатору во владение и пользование 2-й этаж нежилого двухэтажного кирпичного здания общей площадью 992,0 кв. м, находящееся по адресу: ЕАО, Смидовичский район, п. Смидович, ул. Кирова, 24, с кадастровым номером 79:06:00:00:00:00:1625 (далее - договор). Согласно п. 3 договора имущество сдается в аренду с 01.04.2007 по 31.12.2008.
Фактическое использование указанных в договоре помещений со стороны арендатора не отрицается участниками спора.
Договор не зарегистрирован в установленном порядке.
ООО "ЮлиАнна", ссылаясь на уклонение от государственной регистрации сделки со стороны ЗАО "Инвнешторг", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае иск заявлен в отношении договора аренды недвижимого имущества.
Форма договора, о регистрации которого заявлен иск, соответствует требованиям п. 1 ст. 651 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Арендодателем по договору выступает ЗАО "Инвнешторг", право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации ЕАО на основании договора купли продажи от 09.09.1997 (свидетельство выдано 15.05.1998).
Следовательно, договор в отношении спорного имущества совершен в надлежащей форме и требует государственной регистрации. В этой связи выяснению подлежит вопрос о том, имеет ли место уклонение ответчика от проведения государственной регистрации названного договора аренды.
В соответствии с положениями ст. 26 Закона о регистрации прав государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Условия договора, о регистрации которого заявлен иск, не определяют сторону, обязанную осуществить государственную регистрацию сделки.
В деле отсутствуют документы, свидетельствующие об обращении истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора, об истребовании регистратором прав документов, необходимых для проведения государственной регистрации, об отсутствии соответствующих документов у истца и об отказе ответчика предоставить их.
Представленные в деле письма - от 03.12.2007 N 17, от 13.12.2007 N 20 (л.д. 19, 21) не свидетельствуют об уклонении арендодателя от государственной регистрации договора, поскольку в этих письмах указано на необходимость проведения государственной регистрации договора и предложено такую регистрацию произвести; ссылок на наличие оснований для возложения на ответчика обязанности произвести регистрацию в письмах нет (и договор, как указывалось выше, такую обязанность на ответчика не возлагает), также письма не содержат информации о документах, отсутствие которых препятствует проведению регистрации по заявлению арендатора и требований о предоставлении необходимых для регистрации документов.
То обстоятельство, что право собственности арендодателя на здание, помещения в котором являются предметом спорного договора аренды, не зарегистрировано в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав на момент подписания договора, не является, при установленных выше обстоятельствах, основанием для признания доказанным фактического уклонения арендодателя от регистрации договора.
Истцом, как заинтересованным в регистрации сделки лицом, не представлено в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ надлежащих доказательств, подтверждающих принятие им действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного по правилам ст. 165 ГК РФ иска нет.
Доводы апелляционной жалобы, связанные с выяснением вопроса о том, кто является собственником сдаваемых в аренду помещений, не подлежат оценке в рамках настоящего спора, учитывая правила ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон, включая переход права собственности на сданное в аренду имущество.
По этой же причине отклоняются доводы апелляционной жалобы, касающиеся неприменения норм о приостановлении производства по делу и отложении судебного разбирательства до разрешения спора о правах на сдаваемое в аренду имущество.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие зарегистрированного за истцом права собственности на здание является препятствием для регистрации обременений, в том числе договора аренды, что свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска, отклоняется, поскольку, как указывалось выше, сам по себе факт отсутствия регистрации права собственности на сдаваемое в аренду имущество в соответствии с нормами Закона о регистрации прав не свидетельствует об уклонении арендодателя от проведения государственной регистрации договора аренды. Заявленный в порядке ст. 165 ГК РФ иск подлежит удовлетворению при доказанности, в числе прочего, факта уклонения одной из сторон от проведения регистрации.
Доводы жалобы относительно выяснения вопроса о присвоении спорному объекта адреса не принимаются во внимание как не влияющие на результат разрешения настоящего спора.
При изложенном основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 07 февраля 2008 года по делу N А16-2/2008-4 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Л.Г.МАЛЫШЕВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)