Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Клейн И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.
и судей Налимовой Т.Л., Пендюриной Е.М.,
при секретаре И.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Пендюриной Е.М.
дело по апелляционной жалобе Д.
на решение Головинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г.,
которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Д. к ООО "Парус", ООО "Инвестиционная корпорация "ВНЛ", М., И.С. о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения - отказать.
Признать отсутствующим как на самостоятельный объект зарегистрированное право Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "ВНЛ" на помещения квартиры 18, расположенной по адресу: Москва, *** шоссе д. 41, корп. 2:
комната N 4 - кухня, общей площадью 5,8 кв. м
комната N 5 - уборная общей площадью 1,1 кв. м
комната N 6 - ванная общей площадью 2,1 кв. м
комната N 7 - коридор общей площадью 2,0 кв. м
комната N 8 - коридор общей площадью 7,7 кв. м
Д. обратилась в суд с требованиями к ООО "Парус", ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ" о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, о признании отсутствующим как на самостоятельный объект зарегистрированное право Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "ВНЛ" на помещения, являющиеся местами общего пользования квартиры 18, расположенной по адресу: Москва, *** шоссе д. 41, корп. 2.
Суд первой инстанции постановил вышеназванное решение, об отмене которого просит Д. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав представителя Д. - Г. полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут явиться основанием для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с нормами п. п. 1, 3 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что с 1985 года Д. с членами семьи проживает в жилом помещении, расположенном по адресу: Москва, *** шоссе д. 41, корп. 2, кв. 18 на основании договора найма.
ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" является собственником 90/100 доли в праве общей долевой собственности на секцию жилого дома общей площадью 2212, 2 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, подвал, техподполье, в состав которой, согласно номера на поэтажном плане входят: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; этаж техподполье, помещение II - комнаты с 1 по 3; этаж 1, квартира 12 - комнаты с 1 по 8; квартира 2 - комнаты с 1 по 9; квартира 21 - комнаты с 1 по 8; квартира 22 - комнаты с 5 по 9; квартира 32 - комната 9; помещение б/н - комнаты А. В, В, Г; этаж 2, квартира 13 - комнаты с 1 по 9; квартира 14 - комнаты с 1 но 8; квартира 23 - комнаты с 1 по 8; квартира 24 - комнаты с 1 по 9; квартира 33 - комнаты с 1 по 6; квартира 4 - комнаты с 1 по 5; помещение б/н - комнаты А, Б, В, Г; этаж 3, квартира 15 - комнаты с 1 по 9; квартира 16 - комнаты с 1 по 7; квартира 25 - комнаты с 1 по 8; квартира 26 - комнаты с 1 по 9; квартира 35 - комнаты с 1 по 7; квартира 36 - комнаты с 1 по 9; квартира 5 - комнаты с 1 по 6; квартира 6 - комнаты с 1 по 8; помещение б/н - комнаты А, Б, В, Г: этаж 4, квартира 17 - комната 9; квартира 18 - комнаты с 1 по 8; квартира 28 - комнаты с 1 по 9; квартира 37 - комнаты с 1 по 7; квартира 7 - комнаты с 1 по 7; квартира 8 - комнаты с 1 по 9; помещение б/н - комнаты А. Б, В, Г; этаж 5, квартира 20 -комнаты 1, 2. с 4 по 8; квартира 30 - комнаты с 1 по 9; квартира 39 - комнаты с 1 по 7; квартира 40 - комнаты с 9 по 9; квартира 9 - комнаты с 1 по 7; помещение б/н - комнаты А, Б, В, Г, расположенного по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2.
26 декабря 2012 г. ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" и И.С. заключили договор купли-продажи комнаты N 3 общей площадью 12,2 кв. м.
26 декабря 2012 г. ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" и М. заключили договор купли-продажи комнаты N 1 общей площадью 15,5 кв. м.
Настаивая на удовлетворении требований, Д. указывала, что ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ", не являясь собственником, провело торги и передало в собственность иных лиц доли квартиры N <...>, не имея для этого никаких законных оснований, поскольку, как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 23 февраля 2003 года жилое здание по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 1 и часть жилого здания по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 2 принадлежало по праву собственности ЗАО "МАДС ПЭКОМ" на основании решения Арбитражного суда г. Москвы А40-38863/02-43-382, вступившего в законную силу 25.12.2002 г.
Как видно из решения Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-26475/08-88-60 от 25.08.2008 г. и Постановления N 09АП-13009/2008-ГК от 13.11.2008 г. вынесенного 9 ААС г. Москвы, 30.04.2003 г. между ЗАО "МАДС ПЭКОМ" и ООО "Седьмой постулат" заключены два договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО "МАДС ПЭКОМ", в том числе, в составе которого спорные помещения.
05.04.2005 г. ООО "Седьмой постулат" и ООО "Аксиома" заключили соглашение об отступном, согласно которому недвижимое имущество, в том числе и спорные помещения перешли в собственность ООО "Аксиома".
15.12.2005 г. между ООО "Аксиома", ООО "ИК "ВНЛ" и ЗАО "МАДС ПЭКОМ" заключен договор о совместной деятельности N 16/08-05 г., а 10.07.2006 г. соглашение об изменении условий договора о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов), в результате которых в том числе вышеуказанное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 1 и 2 оказалось в долевой собственности ООО "Аксиома" - 10/100 долей и ООО "ИК "ВНЛ" - 90/100 долей.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 28.03.2005 г. в отношении ЗАО "МАДС ПЭКОМ" возбуждено производство по делу о признании общества банкротом, 25.04.2005 г. в отношении должника введена процедура наблюдения; решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2007 г. ЗАО "МАДС ПЭКОМ" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.09.2007 г. конкурсным управляющим ЗАО "МАДС ПЭКОМ" была утверждена Л., которая обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями о признании договора о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) N 16/08-05 г. от 15.12.2005 г. и соглашения об изменении условий договора N 16/08-05 г. о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) от 10.07.2006 г.
Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-26475/08-88-60 от 25.08.2008 г. и постановлением N 09АП-13009/2008-ГК от 13.11.2008 г. вынесенным 9 ААС г. Москвы, данный договор и соглашение признаны недействительными.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданного 16.12.2011 г., основанием для признания права собственности на 90/100 долей в праве на объект недвижимости по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 2, явился Договор о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) N 16/08-05 г. от 15.12.2005 г. и соглашение об изменении условий договора N 16/08-05 г. о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) от 10.07.2006 г., заключенных между ООО "ИК "ВНЛ", ООО "Аксиома" и ЗАО "МАДС ПЭКОМ".
Между тем, решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-26475/08-88-60 от 25.08.2008 г. и постановления N 09АП-13009/2008-ГК от 13.11.2008 г. вынесенным 9 ААС г. Москвы, данный договор и соглашение признаны недействительными.
26.12.2012 г. на основании протокола о результатах торгов по продаже имущества ООО "ИК "ВНЛ" с И.С. и М. заключены договоры купли продажи, на основании которых последними получены в собственность доли в праве собственности на квартиру N 18.
Таким образом, уже на момент назначения и проведения торгов, и тем более заключения с И.С. и М. договоров купли-продажи, основания возникновения права собственности на жилые помещения у ООО "ИК "ВНЛ" были признаны недействительными.
Отказывая Д. в удовлетворении требований, суд первой инстанции, исходя из норм 447, 448, 449 ГК РФ, ст. ст. 16, 64 ЖК РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными открытых торгов в форме аукциона и договоров купли продажи жилого помещения.
Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции.
Настаивая на отмене решения в части требований о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, Д. указывала на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права и нарушение гражданского процессуального законодательства РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с этими доводами апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии нормами п. 1 ст. 124, п. п. 1, 2 ст. 127, пп. 1 п. 2 ст. 129, п. 3 ст. 139 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности /банкротстве/" принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства.
При принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего, который действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве.
Конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию и оценку такого имущества.
После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.
В соответствии с нормами п. п. 4, 8, 9, 10 ст. 110 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности /банкротстве/" продажа имущества осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона.
В качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, которая не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.
Организатор торгов опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов.
Не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже имущества должника.
В сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления с имуществом.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04 сентября 2007 г. ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" признано несостоятельным /банкротом/ и открыто конкурсное производство /л.д. 135 - 136/.
16 ноября 2012 г. в газете "Коммерсант" опубликовано объявление о продаже на открытых торгах в форме аукциона, организатором которых является ООО "Парус" имущества ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ" - 90/100 долей в праве общей долевой собственности на жилые и подсобные помещения, расположенные по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2, в том числе лоты N 37, 38, 39 в виде 90/100 доли в комнатах N 1 - 8 в квартире N 18.
Победителями торгов по лотам N 38, 39 стали И.С. и М., с которыми ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ" заключены соответствующие договоры.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Из свидетельства о государственной регистрации права Управления Росреестра по Москве от 16 декабря 2011 г. усматривается, что ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" является собственником 90/100 доли в праве общей долевой собственности на секцию жилого дома общей площадью 2212, 2 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, подвал, техподполье, в состав которой, согласно номера на поэтажном плане входят комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 кв. 18, на основании договора о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 15 декабря 2005 N 16/08-05; Соглашения об изменения условий договора N 16/08-05 о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 10 июля 2006 г.; Определения Савеловского районного суда г. Москвы суда от 19 ноября 2009, вступившего в законную силу 1 декабря 2009 г.
Из постановления Девятого Арбитражного апелляционного суда N 09АП-1043/2010-ГК от 27 февраля 2010 г. усматривается, что конкурсный управляющий ЗАО "МАДС ПЭКОМ" обратился в суд с требованиями к ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ", ООО "Аксиома", ООО "Седьмой постулат" о признании недействительными договора о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 15 декабря 2005 N 16/08-05; соглашения об изменения условий договора N 16/08-05 о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 10 июля 2006 г., заключенных ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ", ООО "Аксиома", ООО "Седьмой постулат", которые решением Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2009 г. были удовлетворены, которое упомянутым постановлением оставлено без изменения.
Однако в соответствии с нормами п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 16 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
В соответствии с положениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что конкурсный управляющий ЗАО "МАДС ПЭКОМ" или иные лица обращались в компетентные органы с заявлением о регистрации перехода прав собственности на спорные помещения.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 321 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Исполнительный лист, выданный судом на основании состоявшегося решения, может быть предъявлен к исполнению.
Из приведенных норм арбитражного процессуального законодательства следует, что обращение в суд за защитой нарушенных прав и исполнение, состоявшегося решения суда является правом заинтересованного лица.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, что у конкурсного управляющего ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" имелись основания для осуществления продажи комнат 1 и 3 кв. 18, входящих в состав секции жилого дома общей площадью 2212, 2 кв. м расположенного по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ от 21 ноября 2011 г. N 325-ФЗ "Об организованных торгах" организатором торговли может являться только хозяйственное общество, созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В соответствии с нормами ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
В соответствии с нормами ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 21 ФЗ от 21 ноября 2011 г. N 325-ФЗ "Об организованных торгах" организатор торговли обязан приостановить или прекратить организованные торги в случаях, порядке и сроки, которые установлены нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков, а также в случаях, установленных федеральными законами, и в случаях получения соответствующего предписания федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков или требования Банка России о приостановлении или прекращении организованных торгов иностранной валютой.
Из материалов дела усматривается, что 16 ноября 2012 г. в газете "Коммерсант" имело место объявление ООО "Парус" о проведении торгов, которое содержало все необходимые сведения относительно времени, места и формы торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене.
Однако истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что к компетенции ООО "Парус" не отнесены полномочия по организации торгов.
Законом не возложена на ООО "Парус" обязанность по указанию лиц, проживающих в помещениях, выставленных на торги.
В соответствии с нормами ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Сведения о лицах, проживающих в комнатах N 1 и 3 кв. 18 имеются в договорах купли-продажи жилого помещения, заключенных ответчиком и И.С., М.
С учетом изложенного у суда первой инстанции имелись основания полагать, что переход права собственности на комнаты N 1 и 3 кв. 18 не нарушает жилищных прав истца и членов ее семьи.
В соответствии с нормами ст. 168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку Д. не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком и И.С., М. требований закона при заключении договоров купли-продажи от 26 декабря 2012 г. 90/100 доли в комнатах N 1 и 3 в квартире 18, расположенной по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания этих договоров недействительными.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что соответствующим решением торги признаны несостоявшимися, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований Д. о признании этого решения недействительным.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы являются противоречащими обстоятельствам дела, требованиям закона и не могут явиться основанием к отмене законного и обоснованного решения суда первой инстанции в части отказа Д. в удовлетворении требований о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Головинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.09.2013 ПО ДЕЛУ N 11-28370
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2013 г. по делу N 11-28370
Судья: Клейн И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.
и судей Налимовой Т.Л., Пендюриной Е.М.,
при секретаре И.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Пендюриной Е.М.
дело по апелляционной жалобе Д.
на решение Головинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г.,
которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Д. к ООО "Парус", ООО "Инвестиционная корпорация "ВНЛ", М., И.С. о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения - отказать.
Признать отсутствующим как на самостоятельный объект зарегистрированное право Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "ВНЛ" на помещения квартиры 18, расположенной по адресу: Москва, *** шоссе д. 41, корп. 2:
комната N 4 - кухня, общей площадью 5,8 кв. м
комната N 5 - уборная общей площадью 1,1 кв. м
комната N 6 - ванная общей площадью 2,1 кв. м
комната N 7 - коридор общей площадью 2,0 кв. м
комната N 8 - коридор общей площадью 7,7 кв. м
установила:
Д. обратилась в суд с требованиями к ООО "Парус", ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ" о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, о признании отсутствующим как на самостоятельный объект зарегистрированное право Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная корпорация "ВНЛ" на помещения, являющиеся местами общего пользования квартиры 18, расположенной по адресу: Москва, *** шоссе д. 41, корп. 2.
Суд первой инстанции постановил вышеназванное решение, об отмене которого просит Д. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав представителя Д. - Г. полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут явиться основанием для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с нормами п. п. 1, 3 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что с 1985 года Д. с членами семьи проживает в жилом помещении, расположенном по адресу: Москва, *** шоссе д. 41, корп. 2, кв. 18 на основании договора найма.
ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" является собственником 90/100 доли в праве общей долевой собственности на секцию жилого дома общей площадью 2212, 2 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, подвал, техподполье, в состав которой, согласно номера на поэтажном плане входят: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; этаж техподполье, помещение II - комнаты с 1 по 3; этаж 1, квартира 12 - комнаты с 1 по 8; квартира 2 - комнаты с 1 по 9; квартира 21 - комнаты с 1 по 8; квартира 22 - комнаты с 5 по 9; квартира 32 - комната 9; помещение б/н - комнаты А. В, В, Г; этаж 2, квартира 13 - комнаты с 1 по 9; квартира 14 - комнаты с 1 но 8; квартира 23 - комнаты с 1 по 8; квартира 24 - комнаты с 1 по 9; квартира 33 - комнаты с 1 по 6; квартира 4 - комнаты с 1 по 5; помещение б/н - комнаты А, Б, В, Г; этаж 3, квартира 15 - комнаты с 1 по 9; квартира 16 - комнаты с 1 по 7; квартира 25 - комнаты с 1 по 8; квартира 26 - комнаты с 1 по 9; квартира 35 - комнаты с 1 по 7; квартира 36 - комнаты с 1 по 9; квартира 5 - комнаты с 1 по 6; квартира 6 - комнаты с 1 по 8; помещение б/н - комнаты А, Б, В, Г: этаж 4, квартира 17 - комната 9; квартира 18 - комнаты с 1 по 8; квартира 28 - комнаты с 1 по 9; квартира 37 - комнаты с 1 по 7; квартира 7 - комнаты с 1 по 7; квартира 8 - комнаты с 1 по 9; помещение б/н - комнаты А. Б, В, Г; этаж 5, квартира 20 -комнаты 1, 2. с 4 по 8; квартира 30 - комнаты с 1 по 9; квартира 39 - комнаты с 1 по 7; квартира 40 - комнаты с 9 по 9; квартира 9 - комнаты с 1 по 7; помещение б/н - комнаты А, Б, В, Г, расположенного по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2.
26 декабря 2012 г. ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" и И.С. заключили договор купли-продажи комнаты N 3 общей площадью 12,2 кв. м.
26 декабря 2012 г. ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" и М. заключили договор купли-продажи комнаты N 1 общей площадью 15,5 кв. м.
Настаивая на удовлетворении требований, Д. указывала, что ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ", не являясь собственником, провело торги и передало в собственность иных лиц доли квартиры N <...>, не имея для этого никаких законных оснований, поскольку, как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 23 февраля 2003 года жилое здание по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 1 и часть жилого здания по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 2 принадлежало по праву собственности ЗАО "МАДС ПЭКОМ" на основании решения Арбитражного суда г. Москвы А40-38863/02-43-382, вступившего в законную силу 25.12.2002 г.
Как видно из решения Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-26475/08-88-60 от 25.08.2008 г. и Постановления N 09АП-13009/2008-ГК от 13.11.2008 г. вынесенного 9 ААС г. Москвы, 30.04.2003 г. между ЗАО "МАДС ПЭКОМ" и ООО "Седьмой постулат" заключены два договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО "МАДС ПЭКОМ", в том числе, в составе которого спорные помещения.
05.04.2005 г. ООО "Седьмой постулат" и ООО "Аксиома" заключили соглашение об отступном, согласно которому недвижимое имущество, в том числе и спорные помещения перешли в собственность ООО "Аксиома".
15.12.2005 г. между ООО "Аксиома", ООО "ИК "ВНЛ" и ЗАО "МАДС ПЭКОМ" заключен договор о совместной деятельности N 16/08-05 г., а 10.07.2006 г. соглашение об изменении условий договора о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов), в результате которых в том числе вышеуказанное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 1 и 2 оказалось в долевой собственности ООО "Аксиома" - 10/100 долей и ООО "ИК "ВНЛ" - 90/100 долей.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 28.03.2005 г. в отношении ЗАО "МАДС ПЭКОМ" возбуждено производство по делу о признании общества банкротом, 25.04.2005 г. в отношении должника введена процедура наблюдения; решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2007 г. ЗАО "МАДС ПЭКОМ" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.09.2007 г. конкурсным управляющим ЗАО "МАДС ПЭКОМ" была утверждена Л., которая обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями о признании договора о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) N 16/08-05 г. от 15.12.2005 г. и соглашения об изменении условий договора N 16/08-05 г. о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) от 10.07.2006 г.
Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-26475/08-88-60 от 25.08.2008 г. и постановлением N 09АП-13009/2008-ГК от 13.11.2008 г. вынесенным 9 ААС г. Москвы, данный договор и соглашение признаны недействительными.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданного 16.12.2011 г., основанием для признания права собственности на 90/100 долей в праве на объект недвижимости по адресу: г. Москва, *** ш. д. 41 корп. 2, явился Договор о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) N 16/08-05 г. от 15.12.2005 г. и соглашение об изменении условий договора N 16/08-05 г. о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) от 10.07.2006 г., заключенных между ООО "ИК "ВНЛ", ООО "Аксиома" и ЗАО "МАДС ПЭКОМ".
Между тем, решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-26475/08-88-60 от 25.08.2008 г. и постановления N 09АП-13009/2008-ГК от 13.11.2008 г. вынесенным 9 ААС г. Москвы, данный договор и соглашение признаны недействительными.
26.12.2012 г. на основании протокола о результатах торгов по продаже имущества ООО "ИК "ВНЛ" с И.С. и М. заключены договоры купли продажи, на основании которых последними получены в собственность доли в праве собственности на квартиру N 18.
Таким образом, уже на момент назначения и проведения торгов, и тем более заключения с И.С. и М. договоров купли-продажи, основания возникновения права собственности на жилые помещения у ООО "ИК "ВНЛ" были признаны недействительными.
Отказывая Д. в удовлетворении требований, суд первой инстанции, исходя из норм 447, 448, 449 ГК РФ, ст. ст. 16, 64 ЖК РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными открытых торгов в форме аукциона и договоров купли продажи жилого помещения.
Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции.
Настаивая на отмене решения в части требований о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения, Д. указывала на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права и нарушение гражданского процессуального законодательства РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с этими доводами апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии нормами п. 1 ст. 124, п. п. 1, 2 ст. 127, пп. 1 п. 2 ст. 129, п. 3 ст. 139 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности /банкротстве/" принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства.
При принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего, который действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве.
Конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию и оценку такого имущества.
После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.
В соответствии с нормами п. п. 4, 8, 9, 10 ст. 110 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности /банкротстве/" продажа имущества осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона.
В качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, которая не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.
Организатор торгов опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов.
Не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже имущества должника.
В сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления с имуществом.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04 сентября 2007 г. ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" признано несостоятельным /банкротом/ и открыто конкурсное производство /л.д. 135 - 136/.
16 ноября 2012 г. в газете "Коммерсант" опубликовано объявление о продаже на открытых торгах в форме аукциона, организатором которых является ООО "Парус" имущества ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ" - 90/100 долей в праве общей долевой собственности на жилые и подсобные помещения, расположенные по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2, в том числе лоты N 37, 38, 39 в виде 90/100 доли в комнатах N 1 - 8 в квартире N 18.
Победителями торгов по лотам N 38, 39 стали И.С. и М., с которыми ООО "Инвестиционная корпорации "ВНЛ" заключены соответствующие договоры.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Из свидетельства о государственной регистрации права Управления Росреестра по Москве от 16 декабря 2011 г. усматривается, что ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" является собственником 90/100 доли в праве общей долевой собственности на секцию жилого дома общей площадью 2212, 2 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, подвал, техподполье, в состав которой, согласно номера на поэтажном плане входят комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 кв. 18, на основании договора о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 15 декабря 2005 N 16/08-05; Соглашения об изменения условий договора N 16/08-05 о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 10 июля 2006 г.; Определения Савеловского районного суда г. Москвы суда от 19 ноября 2009, вступившего в законную силу 1 декабря 2009 г.
Из постановления Девятого Арбитражного апелляционного суда N 09АП-1043/2010-ГК от 27 февраля 2010 г. усматривается, что конкурсный управляющий ЗАО "МАДС ПЭКОМ" обратился в суд с требованиями к ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ", ООО "Аксиома", ООО "Седьмой постулат" о признании недействительными договора о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 15 декабря 2005 N 16/08-05; соглашения об изменения условий договора N 16/08-05 о совместной деятельности /долевом участии в реконструкции жилых домов/ от 10 июля 2006 г., заключенных ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ", ООО "Аксиома", ООО "Седьмой постулат", которые решением Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2009 г. были удовлетворены, которое упомянутым постановлением оставлено без изменения.
Однако в соответствии с нормами п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 16 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
В соответствии с положениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что конкурсный управляющий ЗАО "МАДС ПЭКОМ" или иные лица обращались в компетентные органы с заявлением о регистрации перехода прав собственности на спорные помещения.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 321 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Исполнительный лист, выданный судом на основании состоявшегося решения, может быть предъявлен к исполнению.
Из приведенных норм арбитражного процессуального законодательства следует, что обращение в суд за защитой нарушенных прав и исполнение, состоявшегося решения суда является правом заинтересованного лица.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, что у конкурсного управляющего ООО "Инвестиционная компания "ВНЛ" имелись основания для осуществления продажи комнат 1 и 3 кв. 18, входящих в состав секции жилого дома общей площадью 2212, 2 кв. м расположенного по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ от 21 ноября 2011 г. N 325-ФЗ "Об организованных торгах" организатором торговли может являться только хозяйственное общество, созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В соответствии с нормами ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
В соответствии с нормами ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 21 ФЗ от 21 ноября 2011 г. N 325-ФЗ "Об организованных торгах" организатор торговли обязан приостановить или прекратить организованные торги в случаях, порядке и сроки, которые установлены нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков, а также в случаях, установленных федеральными законами, и в случаях получения соответствующего предписания федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков или требования Банка России о приостановлении или прекращении организованных торгов иностранной валютой.
Из материалов дела усматривается, что 16 ноября 2012 г. в газете "Коммерсант" имело место объявление ООО "Парус" о проведении торгов, которое содержало все необходимые сведения относительно времени, места и формы торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене.
Однако истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что к компетенции ООО "Парус" не отнесены полномочия по организации торгов.
Законом не возложена на ООО "Парус" обязанность по указанию лиц, проживающих в помещениях, выставленных на торги.
В соответствии с нормами ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Сведения о лицах, проживающих в комнатах N 1 и 3 кв. 18 имеются в договорах купли-продажи жилого помещения, заключенных ответчиком и И.С., М.
С учетом изложенного у суда первой инстанции имелись основания полагать, что переход права собственности на комнаты N 1 и 3 кв. 18 не нарушает жилищных прав истца и членов ее семьи.
В соответствии с нормами ст. 168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку Д. не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком и И.С., М. требований закона при заключении договоров купли-продажи от 26 декабря 2012 г. 90/100 доли в комнатах N 1 и 3 в квартире 18, расположенной по адресу: Москва, *** ш-е д. 41, корп. 2, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания этих договоров недействительными.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что соответствующим решением торги признаны несостоявшимися, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований Д. о признании этого решения недействительным.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы являются противоречащими обстоятельствам дела, требованиям закона и не могут явиться основанием к отмене законного и обоснованного решения суда первой инстанции в части отказа Д. в удовлетворении требований о признании открытых торгов в форме аукциона недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Головинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)