Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тетюев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Малоедовой Н.В.,
судей Щелокова Ю.Г., Щербаковой Е.А.,
при секретаре Б.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 30 августа 2013 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе В.А. на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 19 июня 2013 года по иску К.А. к В.А., Б.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Малоедовой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя В.А. - Щ., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя К.А. - С.П. относительно доводов апелляционной жалобы, пояснения Б.А., П.Т., судебная коллегия
установила:
К.А. обратилась в суд с иском к В.А., Б.А., уточнив исковые требования, просила признать недействительными договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Челябинск, пер. ****, ****, заключенный 02 апреля 2010 г. между П.В.Н. и Б.А., договор купли-продажи этого же дома, заключенный 16 апреля 2010 г. между Б.А. и В.А., применить последствия недействительности сделок.
В обоснование иска указала, что ее деду П.В.Н. при жизни принадлежал на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Челябинск, пер. ****, ****. После его смерти (18 апреля 2010 г.) было открыто наследство, состоящее из указанного имущества. Единственным наследником первой очереди являлся ее отец - П.В.В., умерший 08 февраля 2012 г., который в установленный законом шестимесячный срок подал заявление о принятии наследства, но свидетельство о праве на наследство не получил. После смерти деда П.В.Н., ее отец - П.В.В. поехал осматривать дом и обнаружил, что на воротах дома заменены замки, а на его территории идет ремонт. Согласно справке, полученной в БТИ, собственником дома числился П.В.Н., а согласно выписке из ЕГРП - Б.А. П.В.Н. был инвалидом второй группы и последние шесть лет своей жизни не выходил из дома, а с февраля 2010 года по день смерти не мог передвигаться даже по квартире. 02 июня 2010 г. П.В.В. обратился с заявлением в прокуратуру Тракторозаводского района г. Челябинска. В ходе расследования уголовного дела N 957069, возбужденного 23 октября 2010 г., было установлено, что дом был продан от имени П.В.Н. по нотариально удостоверенной доверенности на имя К.Н. К.Н. продала дом Б.А., который тут же перепродал дом В.А. Нотариус Р. доверенность не удостоверяла, бланк доверенности являлся поддельным.
Истец К.А., ее представитель С.П. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ответчик Б.А. в судебном заседании пояснил, что сделки купли-продажи не было, он ничего не покупал и не продавал, дома не видел, денежные средства не получал, его заставили подписать оба договора.
Ответчик В.А. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, в письменных объяснениях указал, что является добросовестным приобретателем жилого дома, полностью отремонтировал дом, на протяжении всех лет исправно оплачивал коммунальные услуги, просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Щ. в судебном заседании с иском не согласился, просил суд применить срок исковой давности, указал, что В.А. вложил в ремонт дома **** руб., сделал перепланировку, в результате которой площадь дома увеличилась, спорный дом является иным объектом недвижимости, чем тот, который принадлежал П.В.Н.
Третье лицо - П.Т.В. не возражала против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо - представитель Управления Росреестра по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
Решением суда (в редакции определения суда 18 июля 2013 г. об исправлении описки) исковые требования К.А. удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. ****, ****, заключенный между П.В.Н. и Б.А. 02 апреля 2010 г., применены последствия недействительности указанной сделки: отменена государственная регистрация права собственности Б.А. на указанный жилой дом, государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки в силу закона. Также признан недействительным договор купли-продажи этого же дома, заключенный между Б.А. и В.А. 16 апреля 2010 г., применены последствия недействительности указанной сделки: отменена государственная регистрация права собственности В.А. и государственная регистрация договора купли-продажи. Жилой дом истребован из чужого незаконного владения В.А. и включен в состав наследства, открывшегося после смерти П.В.Н., умершего 18 апреля 2010 г. Также решением суда распределены судебные расходы.
В апелляционной жалобе В.А. просит решение суда отменить, ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Указывает на ошибочность выводов суда о том, что жилой дом выбыл из собственности П.В.Н. и его наследников помимо их воли, а также о том, что П.В.Н. не выдавал доверенность на Ковалевскую на отчуждение дома. Суд не принял во внимание, что для изготовления доверенности участие П.В.Н. было обязательным, поскольку доверенность от 28 октября 2008 г. содержала паспортные данные, которые могли быть известны только П.В.Н. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что П.В.Н. не имел намерений распорядиться жилым домом, не получал денежные средства, полученные от его реализации, факт подделки доверенности не подтверждает выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, в то время как имущество находится у добросовестного приобретателя. П.В.В., являясь наследником спорного дома, получив выписку из ЕГРП по состоянию на 07 мая 2010 г. знал о том, что собственником дома является Б.А., а также о том, что на регистрацию сдан договор купли-продажи дома В., однако в Управление Росреестра с требованием приостановить регистрацию сделки либо в суд с иском и заявлением о принятии обеспечительных мер не обратился. Также ссылается, что суд вышел за пределы заявленных требований, применил взаимоисключающие способы защиты права -виндикацию и применении последствий недействительности сделки, не принял во внимание, что истец не являясь собственником спорного дома, не может является истцом по виндикационному иску. Не согласен с выводами суда о том, что ранее существовавший дом и спорный жилой дом является одним объектом недвижимости, указывает на пропуск срока исковой давности, а также на то, что истец не доказала факт заинтересованности, и не заявляла своих прав на объект недвижимости.
В.А., К.А., представитель Управления Росреестра по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились. Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что жилой дом, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: Челябинск, пер. ****, ****, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 25 ноября 2002 г. находился в собственности П.В.Н. В соответствии с постановлением администрации Тракторозаводского района г. Челябинска N 391 от 01 апреля 2004 г. П.В.Н. в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок, площадью **** кв. м для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства по адресу: г. Челябинск, пер. ****, ****. Право собственности на жилой дом и право аренды на земельный участок зарегистрированы за П.В.Н. в установленном порядке (л.д. 4 - 6, 161 т. 1).
02 апреля 2010 г. между К.Н., действующей по доверенности от имени П.В.Н., и Б.А. заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: г. Челябинск, пер. ****, **** по условиям которого жилой дом продан за **** руб., уплачиваемых после подписания договора. 06 апреля 2010 г. произведена государственная регистрация договора купли-продажи, права собственности Б.А., а также обременение права - ипотека в силу закона в пользу П.В.Н. (л.д. 51, 52 т. 1).
По договору купли-продажи от 16 апреля 2010 г. Б.А. продал жилой дом по адресу: г. Челябинск, пер. ****, **** В.А. за **** руб. Согласно представленной расписке В.А. передал Б.А. в счет оплаты дома **** руб. 07 мая 2010 г. была произведена государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности В.А. (л.д. 68, 149, 150 т. 1).
18 апреля 2010 г. П.В.Н. умер. Наследником после смерти П.В.Н. являлся сын П.В.В., который 04 июня 2010 г. обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства в виде жилого дома и земельного участка, находящихся в г. Челябинске, пер. ****, ****. 08 февраля 2012 г. П.В.В. умер, не оформив наследственные права (л.д. 13, 14, 103, 106 т. 1).
Из объяснений П.В.В., данных им при жизни в ОБЭП ОМ N 4 УВД по г. Челябинску, а также материалов дела следует, что в мае 2010 года ему стало известно о регистрации права собственности на наследственное имущество за иным лицом, в связи с чем он, 15 июня 2010 г. обратился в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества (л.д. 147 т. 1).
Постановлением от 02 августа 2010 г. в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении Б.А. отказано, в дальнейшем (23 октября 2010 г.) уголовное дело было возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (т. 1 л.д. 146).
По сообщению Нотариальной палаты Челябинской области от 23 ноября 2010 г., бланк строгой отчетности серии 74 АА N **** был выдан 01 июня 2007 г. нотариусу нотариального округа Копейского городского округа М.О.Л. В ночь с 20 на 21 июня 2007 г. из помещения нотариальной конторы была совершена кража бланков строгой отчетности, в том числе и указанного бланка (л.д. 162 т. 1).
В рамках расследования уголовного дела была проведена почерковедческая экспертиза подписей, выполненных от имени нотариуса Р. и от имени П.В.Н. в бланке доверенности серии 74 АА N **** от 28 октября 2008 г. Согласно заключению эксперта ЭКЦ ГУВД по Челябинской области N 114 от 25 января 2011 г. подпись от имени Р. после слова "Нотариус" в бланке доверенности выполнена не Р., а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи; рукописный текст, расположенный в строке "Подпись" доверенности, состоящий из слов "П. П.В.Н." выполнен не П.В.Н., а другим лицом (л.д. 85 т. 2).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи жилого дома, заключенный 02 апреля 2010 г. между К.Н. с одной стороны, и Б.А. с другой, является ничтожной сделкой, поскольку П.В.Н. свою волю на отчуждение дома не выражал, доверенность от 28 октября 2008 г. на имя К.Н. не выдавал и не подписывал, в связи с чем, она не имела полномочий по распоряжению жилым домом, принадлежащим П.В.Н. Установив, что указанная сделка была совершена по поддельной доверенности помимо воли собственника, суд пришел к выводу о ничтожности и последующей сделки - договора купли-продажи от 16 апреля 2010 г., заключенного Б.А. с В.А. поскольку, исходя из положений ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения, что влечет недействительность всех последующих сделок со спорным домом.
Вместе с тем, установив, что сделки купли-продажи жилого дома являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ, и применив последствия недействительности сделок в виде отмены государственной регистрации права собственности Б.А. и В.А., договоров купли-продажи и ипотеки в силу закона, а также включив спорный жилой дом в состав наследства, открывшегося после смерти П.В.Н., умершего 18 апреля 2010 г., суд указав на невозможность применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, на основании положений ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ истребовал спорный жилой дом из чужого незаконного владения В.А., признав его добросовестным приобретателем.
С указанными выводом судебная коллегия согласиться не может, решение в части истребования жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****, из чужого незаконного владения В.А. подлежит отмене, также судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что В.А. является добросовестным приобретателем.
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М.О.М., Н., С.З., С.Р. и Ш.).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения, исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Суд первой инстанции не учел, что требование об истребовании спорного дома из чужого незаконного владения, истцом заявлено не было.
Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В силу ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ основание и предмет иска определяет истец. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Из искового заявления К.А. усматривается, что истец обратилась в суд с требованиями о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок. Однако суд при вынесении решения нарушил нормы процессуального права, вышел за пределы исковых требований и разрешил требование об истребовании спорного дома из чужого незаконного владения, которое носит самостоятельный характер.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела, истица обоснованно выбрала способ защиты права путем применения последствий недействительности сделки, поскольку В.А. нельзя признать добросовестными приобретателем.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Доводы В.А. о том, что он является добросовестным приобретателем, приобретая жилой дом у Б.А., он не знал и не мог знать о том, что приобретает возмездно имущество у лица, не имеющего права его отчуждать, судебная коллегия находит несостоятельными. Из материалов дела, а именно протокола допроса супруги В.А. - В. (П.) (л.д. 176 - 179 т. 1), К.Н. (л.д. 191 - 194 т. 1) следует, что В.А. был знаком с К.Н., которая продала спорный жилой дом по поддельной доверенности Б.А. Учитывая, что договор купли-продажи между ним и Б.А. был заключен 16 апреля 2010 г., то есть спустя 10 дней после регистрации права собственности Б.А. (06 апреля 2010 г.), В., действуя разумно и добросовестно, имел возможность получить полную информацию о приобретаемом жилом доме, ознакомить с правоустанавливающими документами Б., выяснить у К.Н. основания получения доверенности на право распоряжения жилым домом, и усомниться в праве продавца на отчуждение спорного имущества. Материалы дела не содержат доказательств того, что В.А. принимал разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, однако был обманут кем-либо из участников сделки.
Факт проведения В.А. ремонта дома на собственные денежные средства, оплата коммунальных услуг, регистрация в жилом доме и фактическое проживание в нем значения для дела не имеет, поскольку юридически значимым обстоятельством является добросовестность покупателя на момент совершения сделки, а не его поведение в дальнейшем.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для истребования указанной квартиры в порядке статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ, в этой части решение суда подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительности, и недействительна с момент ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 2 ст. 17 Гражданского кодекса РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
На основании ст. ст. 1112, 1113 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследство открывается со смертью гражданина.
Учитывая, что правоспособность одной из сторон по сделке прекращена в связи со смертью, что предполагает утрату возможности возврата имущества умершему, суд первой инстанции, обоснованно включил спорный жилой дом в наследственную массу после смерти П.В.Н.
Поскольку, согласно представленной расписке Б.А. получил от В.А. за продажу спорного жилого дома **** руб. (л.д. 150 т. 1), судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности сделки и взыскать с Б.А. в пользу В.А. **** рублей, уплаченные за продажу жилого дома по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****.
Доводы апелляционной жалобы о том, что имущество выбыло из владения П.В.Н. и его наследника П.В.В. не помимо их воли опровергаются материалами дела. Наличие волеизъявления П.В.Н. на продажу жилого дома допустимыми доказательствами не подтверждено, указание в поддельной доверенности подлинных паспортных данных о таком волеизъявлении не свидетельствует. При жизни наследник П.В.Н. - П.В.В. намерения на продажу жилого дома также не изъявлял, в своих объяснениях от 18 июня 2010 г. указывал, что по поводу дома приходили незнакомые ему лица, которые представились родственниками отца (л.д. 147 т. 1).
Доводы о том, что П.В.В., являясь наследником спорного дома, получив выписку из ЕГРП по состоянию на 07 мая 2010 г. знал о том, что собственником дома является Б.А., а также о том, что на регистрацию сдан договор купли-продажи дома В.А., однако не принял меры для приостановления регистрации сделки, не обратился с иском в суд, с целью принятия обеспечительных мер, отмену решения суда не влекут. Из материалов дела следует, что П.В.В. обратился в правоохранительные органы по поводу совершения противоправных действий, по его обращению было возбуждено уголовное дело, таким образом П.В.В. принял меры для защиты своих прав от посягательств в отношении наследственного имущества.
Суд первой инстанции правильно разрешил ходатайство представителя В.А. о применении срока исковой давности, указав, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, истицей не пропущен, поскольку исполнение договора купли-продажи от 02 апреля 2010 г. не могло начаться ранее его заключения, а в суд К.А. обратилась в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Судебная коллегия не принимает во внимание доводы жалобы о том, что истец не доказала факт заинтересованности, и не заявляла своих прав на объект недвижимости. В силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. К.А., являясь внучкой умершего П.В.Н., и дочерью умершего П.В.В., такой заинтересованностью безусловно обладает.
Отсутствие вступившего в законную силу приговора суда по уголовному делу не является препятствием для рассмотрения гражданского дела о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.
Доводы о том, что ранее существовавший дом и спорный жилой дом являются разными объектами недвижимости, правильно отклонены судом первой инстанции, поскольку изменение площади дома на **** кв. м в результате перепланировки - монтажа, демонтажа перегородок, а также ремонт жилого дома к изменению технических параметров объекта недвижимости и созданию нового объекта недвижимости не привели.
Иных заслуживающих внимание доводов апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 19 июня 2013 года изменить. Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:
Взыскать с Б.А. в пользу В.А. **** (****) рублей, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****.
Это же решение в части истребования жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****, из чужого незаконного владения В.А. отменить.
Исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что В.А. является добросовестным приобретателем.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.08.2013 ПО ДЕЛУ N 11-9079/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. по делу N 11-9079/2013
Судья: Тетюев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Малоедовой Н.В.,
судей Щелокова Ю.Г., Щербаковой Е.А.,
при секретаре Б.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 30 августа 2013 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе В.А. на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 19 июня 2013 года по иску К.А. к В.А., Б.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Малоедовой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя В.А. - Щ., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя К.А. - С.П. относительно доводов апелляционной жалобы, пояснения Б.А., П.Т., судебная коллегия
установила:
К.А. обратилась в суд с иском к В.А., Б.А., уточнив исковые требования, просила признать недействительными договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Челябинск, пер. ****, ****, заключенный 02 апреля 2010 г. между П.В.Н. и Б.А., договор купли-продажи этого же дома, заключенный 16 апреля 2010 г. между Б.А. и В.А., применить последствия недействительности сделок.
В обоснование иска указала, что ее деду П.В.Н. при жизни принадлежал на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Челябинск, пер. ****, ****. После его смерти (18 апреля 2010 г.) было открыто наследство, состоящее из указанного имущества. Единственным наследником первой очереди являлся ее отец - П.В.В., умерший 08 февраля 2012 г., который в установленный законом шестимесячный срок подал заявление о принятии наследства, но свидетельство о праве на наследство не получил. После смерти деда П.В.Н., ее отец - П.В.В. поехал осматривать дом и обнаружил, что на воротах дома заменены замки, а на его территории идет ремонт. Согласно справке, полученной в БТИ, собственником дома числился П.В.Н., а согласно выписке из ЕГРП - Б.А. П.В.Н. был инвалидом второй группы и последние шесть лет своей жизни не выходил из дома, а с февраля 2010 года по день смерти не мог передвигаться даже по квартире. 02 июня 2010 г. П.В.В. обратился с заявлением в прокуратуру Тракторозаводского района г. Челябинска. В ходе расследования уголовного дела N 957069, возбужденного 23 октября 2010 г., было установлено, что дом был продан от имени П.В.Н. по нотариально удостоверенной доверенности на имя К.Н. К.Н. продала дом Б.А., который тут же перепродал дом В.А. Нотариус Р. доверенность не удостоверяла, бланк доверенности являлся поддельным.
Истец К.А., ее представитель С.П. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ответчик Б.А. в судебном заседании пояснил, что сделки купли-продажи не было, он ничего не покупал и не продавал, дома не видел, денежные средства не получал, его заставили подписать оба договора.
Ответчик В.А. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, в письменных объяснениях указал, что является добросовестным приобретателем жилого дома, полностью отремонтировал дом, на протяжении всех лет исправно оплачивал коммунальные услуги, просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Щ. в судебном заседании с иском не согласился, просил суд применить срок исковой давности, указал, что В.А. вложил в ремонт дома **** руб., сделал перепланировку, в результате которой площадь дома увеличилась, спорный дом является иным объектом недвижимости, чем тот, который принадлежал П.В.Н.
Третье лицо - П.Т.В. не возражала против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо - представитель Управления Росреестра по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
Решением суда (в редакции определения суда 18 июля 2013 г. об исправлении описки) исковые требования К.А. удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. ****, ****, заключенный между П.В.Н. и Б.А. 02 апреля 2010 г., применены последствия недействительности указанной сделки: отменена государственная регистрация права собственности Б.А. на указанный жилой дом, государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки в силу закона. Также признан недействительным договор купли-продажи этого же дома, заключенный между Б.А. и В.А. 16 апреля 2010 г., применены последствия недействительности указанной сделки: отменена государственная регистрация права собственности В.А. и государственная регистрация договора купли-продажи. Жилой дом истребован из чужого незаконного владения В.А. и включен в состав наследства, открывшегося после смерти П.В.Н., умершего 18 апреля 2010 г. Также решением суда распределены судебные расходы.
В апелляционной жалобе В.А. просит решение суда отменить, ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Указывает на ошибочность выводов суда о том, что жилой дом выбыл из собственности П.В.Н. и его наследников помимо их воли, а также о том, что П.В.Н. не выдавал доверенность на Ковалевскую на отчуждение дома. Суд не принял во внимание, что для изготовления доверенности участие П.В.Н. было обязательным, поскольку доверенность от 28 октября 2008 г. содержала паспортные данные, которые могли быть известны только П.В.Н. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что П.В.Н. не имел намерений распорядиться жилым домом, не получал денежные средства, полученные от его реализации, факт подделки доверенности не подтверждает выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, в то время как имущество находится у добросовестного приобретателя. П.В.В., являясь наследником спорного дома, получив выписку из ЕГРП по состоянию на 07 мая 2010 г. знал о том, что собственником дома является Б.А., а также о том, что на регистрацию сдан договор купли-продажи дома В., однако в Управление Росреестра с требованием приостановить регистрацию сделки либо в суд с иском и заявлением о принятии обеспечительных мер не обратился. Также ссылается, что суд вышел за пределы заявленных требований, применил взаимоисключающие способы защиты права -виндикацию и применении последствий недействительности сделки, не принял во внимание, что истец не являясь собственником спорного дома, не может является истцом по виндикационному иску. Не согласен с выводами суда о том, что ранее существовавший дом и спорный жилой дом является одним объектом недвижимости, указывает на пропуск срока исковой давности, а также на то, что истец не доказала факт заинтересованности, и не заявляла своих прав на объект недвижимости.
В.А., К.А., представитель Управления Росреестра по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились. Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что жилой дом, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: Челябинск, пер. ****, ****, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 25 ноября 2002 г. находился в собственности П.В.Н. В соответствии с постановлением администрации Тракторозаводского района г. Челябинска N 391 от 01 апреля 2004 г. П.В.Н. в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок, площадью **** кв. м для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства по адресу: г. Челябинск, пер. ****, ****. Право собственности на жилой дом и право аренды на земельный участок зарегистрированы за П.В.Н. в установленном порядке (л.д. 4 - 6, 161 т. 1).
02 апреля 2010 г. между К.Н., действующей по доверенности от имени П.В.Н., и Б.А. заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: г. Челябинск, пер. ****, **** по условиям которого жилой дом продан за **** руб., уплачиваемых после подписания договора. 06 апреля 2010 г. произведена государственная регистрация договора купли-продажи, права собственности Б.А., а также обременение права - ипотека в силу закона в пользу П.В.Н. (л.д. 51, 52 т. 1).
По договору купли-продажи от 16 апреля 2010 г. Б.А. продал жилой дом по адресу: г. Челябинск, пер. ****, **** В.А. за **** руб. Согласно представленной расписке В.А. передал Б.А. в счет оплаты дома **** руб. 07 мая 2010 г. была произведена государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности В.А. (л.д. 68, 149, 150 т. 1).
18 апреля 2010 г. П.В.Н. умер. Наследником после смерти П.В.Н. являлся сын П.В.В., который 04 июня 2010 г. обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства в виде жилого дома и земельного участка, находящихся в г. Челябинске, пер. ****, ****. 08 февраля 2012 г. П.В.В. умер, не оформив наследственные права (л.д. 13, 14, 103, 106 т. 1).
Из объяснений П.В.В., данных им при жизни в ОБЭП ОМ N 4 УВД по г. Челябинску, а также материалов дела следует, что в мае 2010 года ему стало известно о регистрации права собственности на наследственное имущество за иным лицом, в связи с чем он, 15 июня 2010 г. обратился в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества (л.д. 147 т. 1).
Постановлением от 02 августа 2010 г. в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении Б.А. отказано, в дальнейшем (23 октября 2010 г.) уголовное дело было возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (т. 1 л.д. 146).
По сообщению Нотариальной палаты Челябинской области от 23 ноября 2010 г., бланк строгой отчетности серии 74 АА N **** был выдан 01 июня 2007 г. нотариусу нотариального округа Копейского городского округа М.О.Л. В ночь с 20 на 21 июня 2007 г. из помещения нотариальной конторы была совершена кража бланков строгой отчетности, в том числе и указанного бланка (л.д. 162 т. 1).
В рамках расследования уголовного дела была проведена почерковедческая экспертиза подписей, выполненных от имени нотариуса Р. и от имени П.В.Н. в бланке доверенности серии 74 АА N **** от 28 октября 2008 г. Согласно заключению эксперта ЭКЦ ГУВД по Челябинской области N 114 от 25 января 2011 г. подпись от имени Р. после слова "Нотариус" в бланке доверенности выполнена не Р., а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи; рукописный текст, расположенный в строке "Подпись" доверенности, состоящий из слов "П. П.В.Н." выполнен не П.В.Н., а другим лицом (л.д. 85 т. 2).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи жилого дома, заключенный 02 апреля 2010 г. между К.Н. с одной стороны, и Б.А. с другой, является ничтожной сделкой, поскольку П.В.Н. свою волю на отчуждение дома не выражал, доверенность от 28 октября 2008 г. на имя К.Н. не выдавал и не подписывал, в связи с чем, она не имела полномочий по распоряжению жилым домом, принадлежащим П.В.Н. Установив, что указанная сделка была совершена по поддельной доверенности помимо воли собственника, суд пришел к выводу о ничтожности и последующей сделки - договора купли-продажи от 16 апреля 2010 г., заключенного Б.А. с В.А. поскольку, исходя из положений ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения, что влечет недействительность всех последующих сделок со спорным домом.
Вместе с тем, установив, что сделки купли-продажи жилого дома являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ, и применив последствия недействительности сделок в виде отмены государственной регистрации права собственности Б.А. и В.А., договоров купли-продажи и ипотеки в силу закона, а также включив спорный жилой дом в состав наследства, открывшегося после смерти П.В.Н., умершего 18 апреля 2010 г., суд указав на невозможность применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, на основании положений ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ истребовал спорный жилой дом из чужого незаконного владения В.А., признав его добросовестным приобретателем.
С указанными выводом судебная коллегия согласиться не может, решение в части истребования жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****, из чужого незаконного владения В.А. подлежит отмене, также судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что В.А. является добросовестным приобретателем.
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М.О.М., Н., С.З., С.Р. и Ш.).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения, исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Суд первой инстанции не учел, что требование об истребовании спорного дома из чужого незаконного владения, истцом заявлено не было.
Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В силу ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ основание и предмет иска определяет истец. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Из искового заявления К.А. усматривается, что истец обратилась в суд с требованиями о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок. Однако суд при вынесении решения нарушил нормы процессуального права, вышел за пределы исковых требований и разрешил требование об истребовании спорного дома из чужого незаконного владения, которое носит самостоятельный характер.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела, истица обоснованно выбрала способ защиты права путем применения последствий недействительности сделки, поскольку В.А. нельзя признать добросовестными приобретателем.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Доводы В.А. о том, что он является добросовестным приобретателем, приобретая жилой дом у Б.А., он не знал и не мог знать о том, что приобретает возмездно имущество у лица, не имеющего права его отчуждать, судебная коллегия находит несостоятельными. Из материалов дела, а именно протокола допроса супруги В.А. - В. (П.) (л.д. 176 - 179 т. 1), К.Н. (л.д. 191 - 194 т. 1) следует, что В.А. был знаком с К.Н., которая продала спорный жилой дом по поддельной доверенности Б.А. Учитывая, что договор купли-продажи между ним и Б.А. был заключен 16 апреля 2010 г., то есть спустя 10 дней после регистрации права собственности Б.А. (06 апреля 2010 г.), В., действуя разумно и добросовестно, имел возможность получить полную информацию о приобретаемом жилом доме, ознакомить с правоустанавливающими документами Б., выяснить у К.Н. основания получения доверенности на право распоряжения жилым домом, и усомниться в праве продавца на отчуждение спорного имущества. Материалы дела не содержат доказательств того, что В.А. принимал разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, однако был обманут кем-либо из участников сделки.
Факт проведения В.А. ремонта дома на собственные денежные средства, оплата коммунальных услуг, регистрация в жилом доме и фактическое проживание в нем значения для дела не имеет, поскольку юридически значимым обстоятельством является добросовестность покупателя на момент совершения сделки, а не его поведение в дальнейшем.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для истребования указанной квартиры в порядке статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ, в этой части решение суда подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительности, и недействительна с момент ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 2 ст. 17 Гражданского кодекса РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
На основании ст. ст. 1112, 1113 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследство открывается со смертью гражданина.
Учитывая, что правоспособность одной из сторон по сделке прекращена в связи со смертью, что предполагает утрату возможности возврата имущества умершему, суд первой инстанции, обоснованно включил спорный жилой дом в наследственную массу после смерти П.В.Н.
Поскольку, согласно представленной расписке Б.А. получил от В.А. за продажу спорного жилого дома **** руб. (л.д. 150 т. 1), судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности сделки и взыскать с Б.А. в пользу В.А. **** рублей, уплаченные за продажу жилого дома по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****.
Доводы апелляционной жалобы о том, что имущество выбыло из владения П.В.Н. и его наследника П.В.В. не помимо их воли опровергаются материалами дела. Наличие волеизъявления П.В.Н. на продажу жилого дома допустимыми доказательствами не подтверждено, указание в поддельной доверенности подлинных паспортных данных о таком волеизъявлении не свидетельствует. При жизни наследник П.В.Н. - П.В.В. намерения на продажу жилого дома также не изъявлял, в своих объяснениях от 18 июня 2010 г. указывал, что по поводу дома приходили незнакомые ему лица, которые представились родственниками отца (л.д. 147 т. 1).
Доводы о том, что П.В.В., являясь наследником спорного дома, получив выписку из ЕГРП по состоянию на 07 мая 2010 г. знал о том, что собственником дома является Б.А., а также о том, что на регистрацию сдан договор купли-продажи дома В.А., однако не принял меры для приостановления регистрации сделки, не обратился с иском в суд, с целью принятия обеспечительных мер, отмену решения суда не влекут. Из материалов дела следует, что П.В.В. обратился в правоохранительные органы по поводу совершения противоправных действий, по его обращению было возбуждено уголовное дело, таким образом П.В.В. принял меры для защиты своих прав от посягательств в отношении наследственного имущества.
Суд первой инстанции правильно разрешил ходатайство представителя В.А. о применении срока исковой давности, указав, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, истицей не пропущен, поскольку исполнение договора купли-продажи от 02 апреля 2010 г. не могло начаться ранее его заключения, а в суд К.А. обратилась в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Судебная коллегия не принимает во внимание доводы жалобы о том, что истец не доказала факт заинтересованности, и не заявляла своих прав на объект недвижимости. В силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. К.А., являясь внучкой умершего П.В.Н., и дочерью умершего П.В.В., такой заинтересованностью безусловно обладает.
Отсутствие вступившего в законную силу приговора суда по уголовному делу не является препятствием для рассмотрения гражданского дела о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.
Доводы о том, что ранее существовавший дом и спорный жилой дом являются разными объектами недвижимости, правильно отклонены судом первой инстанции, поскольку изменение площади дома на **** кв. м в результате перепланировки - монтажа, демонтажа перегородок, а также ремонт жилого дома к изменению технических параметров объекта недвижимости и созданию нового объекта недвижимости не привели.
Иных заслуживающих внимание доводов апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 19 июня 2013 года изменить. Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:
Взыскать с Б.А. в пользу В.А. **** (****) рублей, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****.
Это же решение в части истребования жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. ****, д. ****, из чужого незаконного владения В.А. отменить.
Исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что В.А. является добросовестным приобретателем.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)