Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Дорошковой А.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя ответчика - открытого акционерного общества "Рязанская ипотечная корпорация" (город Рязань ОГРН 1046209018085, ИНН 6234008479) - Судьиной Е.М. (доверенность от 15.01.2013); в отсутствие истца - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (город Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) (далее - министерство) и третьего лица - Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее - администрация), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" (регистрационный номер 20АП-3771/2013) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 по делу N А54-8778/2012 (судья Гришина О.В.),
установил:
следующее.
Министерство обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 270 990 рублей 84 копеек и пени в сумме 29 815 рублей 22 копеек на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю (том 1, л.д. 6-7).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 исковые требования удовлетворены: с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 в сумме 2 270 990 рублей 84 копеек, в том числе: в доход бюджета Рязанской области - 454 198 рублей 17 копеек, в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань - 1 816 792 рубля 67 копеек, а также пени в сумме 29 815 рублей 22 копеек, в том числе: в доход бюджета Рязанской области - 5 963 рубля 04 копейки, в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань - 23 852 рубля 18 копеек.
С ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 34 504 рублей 03 копеек (том 1, л.д. 122-130).
Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований (том 1, л.д. 135-140).
Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указывает на то, что анализ положений пунктов 1.1, 5.2 и 7.2 договора аренды в их системной связи с положением пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет констатировать невозможность применения при данных обстоятельствах повышающего коэффициента, так как правовое понятие "возобновление" договора на прежних условиях (за исключением условия о сроке) не тождественно понятию "продление" срока действия договора.
Заявитель жалобы полагает, что после истечения срока действия договора аренды 22.02.2010 пункты 5.2 и 7.2 договора при возобновлении отношений сторон остались неизменны, давая лишь право увеличения арендной платы при соблюдении порядка, предусмотренного самим договором.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не дана оценка правовой возможности применения повышающего коэффициента К2 в указанном в договоре размере - 4,0.
Заявитель считает, что решение суда принято не только без учета правовой возможности применения коэффициента в заявленном размере, но и без учета постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, которое содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Заявитель полагает, что в данном случае отсутствует возможность применения штрафной санкции в виде неустойки, так как отсутствует вина в действиях ответчика.
Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 рассмотрение апелляционной жалобы ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" было отложено на 15.08.2013 (том 2, л.д. 10-14).
В порядке подготовки к судебному разбирательству министерству и ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" предложено представить правовое обоснование своей позиции с приложением вариантов расчетов суммы задолженности с учетом положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 и в постановлениях Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2012 по делу N А54-3813/2012 и от 17.07.2013 по делу N А54-5868/2012.
До начала судебного заседания 15.08.2013 от министерства в суд апелляционной инстанции поступило правовое обоснование позиции, а также расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком (том 2, л.д. 22-24), согласно которому арендная плата за период с 01.01.2010 по 21.02.2010 (более двух лет с даты заключения договора аренды) в соответствии с нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" должна составлять не менее 435 891 рубля 35 копеек; арендная плата за период с 22.02.2010 по 29.06.2010 (более трех лет с даты заключения договора аренды) в соответствии с нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" должна составлять не менее 2 145 926 рублей 76 копеек; итого за период с 01.01.2010 по 29.06.2010-2 581 818 рублей 11 копеек.
ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" представило в Двадцатый арбитражный апелляционный суд пояснения к апелляционной жалобе (том 2, л.д. 32-35), где указало, что поскольку с 02.06.2010 спорный земельный участок не существовал, так как был разделен на три участка, то периодом, за который может быть рассчитана задолженность по арендной плате, является период с 23.02.2010 по 01.06.2010.
Ответчик отметил, что действительная воля сторон на момент окончания срока действия договора аренды - февраль 2010 года была направлена на прекращение отношений по использованию спорного земельного участка и возникновение новых правоотношений по использованию трех вновь образованных земельных участков.
Полагает, что из пункта 5.2 договора не усматривается, что любое продление договора аренды является основанием для применения повышающего коэффициента К2-4,0; надлежащих доказательств того, что срок действия договора был продлен сторонами или заключен новый договор, истцом не представлено, что позволяет сделать вывод о невозможности применения в данном случае повышающего коэффициента 4,0.
Ответчик считает, что за период с 23.02.2010 по 01.06.2010 размер арендной платы мог составить 442 574 рубля 98 копеек (том 2, л.д. 36).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика представил для приобщения к материалам дела копии платежных поручений, подтверждающих оплату арендной платы ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" в полном объеме (том 2, л.д. 56-59).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и пояснений к апелляционной жалобе, просил решение суда от 22.05.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
С учетом отсутствия возражений со стороны представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, пояснений к ней, правовой позиции истца, выслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 в силу следующего.
На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 22.02.2007 N 55-р "О предоставлении ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" в аренду земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов" (том 1, л.д. 30) между управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю (том 1, л.д. 33-35), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 22.02.2007 по 22.02.2010 земельный участок общей площадью 50 580 кв. м с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: город Рязань, улица Новоселов (Октябрьский округ), для строительства многоэтажных жилых домов в границах согласно кадастровому плану земельного участка. Категория земель - земли населенных пунктов.
Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 28.02.2007, о чем имеется отметка на договоре (том 1, л.д. 35).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области реорганизовано в министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (том 1, л.д. 14-16).
После окончания срока действия договора с 23.02.2010 ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком.
Соглашением от 29.06.2010 стороны расторгли с 30.06.2010 договор аренды земельного участка от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю (том 1, л.д. 36).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в спорный период, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 6-7).
Проверив в порядке апелляционного производства решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013, правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 29.06.2010 в сумме 2 270 990 рублей 84 копейки, в том числе за период с 23.02.2010 по 29.06.2010 с применением повышающего коэффициента К2 в размере 4,0; поскольку возобновление действия договора на тех же условиях, по мнению суда, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически является продлением срока действия договора, так как арендатор продолжил пользоваться земельным участком на тех же условиях. При этом суд принял во внимание буквальное значение содержащихся в пункте 5.2 договора слов и выражений, а именно: продление срока действия договора, начиная с момента истечения срока настоящего договора.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами Арбитражного суда Рязанской области по следующим основаниям.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вывод Арбитражного суда Рязанской области о том, что начисление арендной платы за период с 23.02.2010 по 29.06.2010 возможно с применением повышающего коэффициента 4,0; поскольку возобновление действия договора на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически является продлением срока действия договора, не может быть признан правомерным в силу следующего.
По условиям пункта 5.2 договора аренды от 22.02.2007 N КС 05307 Ю в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 4,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора.
В силу пункта 7.2 договора все изменения и дополнения к договору, а также его продление и расторжение оформляются исключительно дополнительными соглашениями (за исключением изменения ставки арендной платы), являющимися его неотъемлемой частью.
Согласно материалам дела, спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из положений пунктов 1.1, 5.2 и 7.2 спорного договора аренды в их системной связи с положением пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет констатировать невозможность применения при данных обстоятельствах повышающего коэффициента, так как правовое понятие "возобновление" договора на прежних условиях не тождественно понятию "продление" срока действия договора.
Таким образом, договор аренды от 22.02.2007 N КС 05307 Ю, заключенный сторонами, считается возобновленным с 23.02.2010 на неопределенный срок, а не продленным, и применение истцом при таких обстоятельствах повышающего коэффициента 4,0 в силу пункта 5.2 договора неправомерно.
Доказательства того, что срок действия договора для завершения строительства объекта был продлен сторонами, в том числе в порядке пункта 7.2 договора, или заключен новый договор аренды для этих целей, в материалах дела отсутствуют.
Из пункта 5.2 договора не усматривается, что любое продление спорного договора аренды является основанием для применения повышающего коэффициента К2-4,0; что позволяет сделать вывод о невозможности применения в данном случае повышающего коэффициента 4,0.
При таких обстоятельствах применение истцом повышающего коэффициента 4,0 в силу пункта 5.2 договора неправомерно, а вывод суда первой инстанции о том, что любое продление договора, в том числе и в порядке возобновления на тех же условиях на неопределенный срок, является достаточным основанием для применения иного расчета арендной платы, нельзя признать обоснованным, поскольку действительная воля сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе и воля ответчика, в части необходимости в его хозяйственной деятельности в спорный период завершить строительство объекта недвижимости, отсутствовала, а была направлена на прекращение арендных отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 и возникновению новых правоотношений по использованию трех вновь образованных земельных участков.
Данные обстоятельства подтверждаются обращением ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" от 18.02.2010 N 1-3/257 в министерство о получении согласия на разделение спорного земельного участка на три, ответом министерства от 18.02.2010 N 1217/0223 о согласии раздела земельного участка, счетами на оплату и платежными поручениями за услуги по оформлению земельного участка, актами выполненных работ за оказанные услуги по межеванию, приказом министерства от 29.06.2010 N 308-р о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 (том 2, л.д. 44-54).
Вывод суда первой инстанции о том, что возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок является достаточным основанием для применения иного расчета арендной платы, нельзя признать обоснованным, поскольку, как пояснил ответчик и следует из указанных документов, действительная воля сторон на момент окончания срока действия договора аренды была направлена на прекращение отношений по использованию спорного земельного участка.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2012 по делу N А54-3813/2012.
Кроме того, судом первой инстанции при вынесении решения по настоящему делу не были учтены те обстоятельства, что согласно акту сверки задолженности (переплаты) по договору аренды земельного участка от 06.07.2010 у ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" образовалась переплата по внесению арендных платежей по договору аренды от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю в сумме 170 995 рублей 44 копеек (том 1, л.д. 68). Указанная сумма переплаты была возвращена администрацией ОАО "Рязанская ипотечная корпорация", что подтверждается платежным поручением от 13.08.2010 N 13.08.2010 (том 1, л.д. 69).
Данные обстоятельства подтверждают факт отсутствия задолженности ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" по оплате арендной платы по договору аренды от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю.
В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о правомерности взыскания с ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 29.06.2010 в сумме 2 270 990 рублей 84 копейки по договору аренды от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю, является необоснованным.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 подлежит отмене согласно части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного применения норм материального права, а исковые требования министерства - оставлению без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Уплаченная государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежит взысканию с министерства в пользу ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" в порядке возмещения судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 по делу N А54-8778/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (город Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) отказать.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (город Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) в пользу открытого акционерного общества "Рязанская ипотечная корпорация" (город Рязань ОГРН 1046209018085, ИНН 6234008479) 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2013 ПО ДЕЛУ N А54-8778/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2013 г. по делу N А54-8778/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Дорошковой А.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя ответчика - открытого акционерного общества "Рязанская ипотечная корпорация" (город Рязань ОГРН 1046209018085, ИНН 6234008479) - Судьиной Е.М. (доверенность от 15.01.2013); в отсутствие истца - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (город Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) (далее - министерство) и третьего лица - Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее - администрация), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" (регистрационный номер 20АП-3771/2013) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 по делу N А54-8778/2012 (судья Гришина О.В.),
установил:
следующее.
Министерство обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 270 990 рублей 84 копеек и пени в сумме 29 815 рублей 22 копеек на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю (том 1, л.д. 6-7).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 исковые требования удовлетворены: с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 в сумме 2 270 990 рублей 84 копеек, в том числе: в доход бюджета Рязанской области - 454 198 рублей 17 копеек, в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань - 1 816 792 рубля 67 копеек, а также пени в сумме 29 815 рублей 22 копеек, в том числе: в доход бюджета Рязанской области - 5 963 рубля 04 копейки, в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань - 23 852 рубля 18 копеек.
С ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 34 504 рублей 03 копеек (том 1, л.д. 122-130).
Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований (том 1, л.д. 135-140).
Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указывает на то, что анализ положений пунктов 1.1, 5.2 и 7.2 договора аренды в их системной связи с положением пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет констатировать невозможность применения при данных обстоятельствах повышающего коэффициента, так как правовое понятие "возобновление" договора на прежних условиях (за исключением условия о сроке) не тождественно понятию "продление" срока действия договора.
Заявитель жалобы полагает, что после истечения срока действия договора аренды 22.02.2010 пункты 5.2 и 7.2 договора при возобновлении отношений сторон остались неизменны, давая лишь право увеличения арендной платы при соблюдении порядка, предусмотренного самим договором.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не дана оценка правовой возможности применения повышающего коэффициента К2 в указанном в договоре размере - 4,0.
Заявитель считает, что решение суда принято не только без учета правовой возможности применения коэффициента в заявленном размере, но и без учета постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, которое содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Заявитель полагает, что в данном случае отсутствует возможность применения штрафной санкции в виде неустойки, так как отсутствует вина в действиях ответчика.
Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 рассмотрение апелляционной жалобы ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" было отложено на 15.08.2013 (том 2, л.д. 10-14).
В порядке подготовки к судебному разбирательству министерству и ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" предложено представить правовое обоснование своей позиции с приложением вариантов расчетов суммы задолженности с учетом положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 и в постановлениях Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2012 по делу N А54-3813/2012 и от 17.07.2013 по делу N А54-5868/2012.
До начала судебного заседания 15.08.2013 от министерства в суд апелляционной инстанции поступило правовое обоснование позиции, а также расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком (том 2, л.д. 22-24), согласно которому арендная плата за период с 01.01.2010 по 21.02.2010 (более двух лет с даты заключения договора аренды) в соответствии с нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" должна составлять не менее 435 891 рубля 35 копеек; арендная плата за период с 22.02.2010 по 29.06.2010 (более трех лет с даты заключения договора аренды) в соответствии с нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" должна составлять не менее 2 145 926 рублей 76 копеек; итого за период с 01.01.2010 по 29.06.2010-2 581 818 рублей 11 копеек.
ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" представило в Двадцатый арбитражный апелляционный суд пояснения к апелляционной жалобе (том 2, л.д. 32-35), где указало, что поскольку с 02.06.2010 спорный земельный участок не существовал, так как был разделен на три участка, то периодом, за который может быть рассчитана задолженность по арендной плате, является период с 23.02.2010 по 01.06.2010.
Ответчик отметил, что действительная воля сторон на момент окончания срока действия договора аренды - февраль 2010 года была направлена на прекращение отношений по использованию спорного земельного участка и возникновение новых правоотношений по использованию трех вновь образованных земельных участков.
Полагает, что из пункта 5.2 договора не усматривается, что любое продление договора аренды является основанием для применения повышающего коэффициента К2-4,0; надлежащих доказательств того, что срок действия договора был продлен сторонами или заключен новый договор, истцом не представлено, что позволяет сделать вывод о невозможности применения в данном случае повышающего коэффициента 4,0.
Ответчик считает, что за период с 23.02.2010 по 01.06.2010 размер арендной платы мог составить 442 574 рубля 98 копеек (том 2, л.д. 36).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика представил для приобщения к материалам дела копии платежных поручений, подтверждающих оплату арендной платы ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" в полном объеме (том 2, л.д. 56-59).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и пояснений к апелляционной жалобе, просил решение суда от 22.05.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
С учетом отсутствия возражений со стороны представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, пояснений к ней, правовой позиции истца, выслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 в силу следующего.
На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 22.02.2007 N 55-р "О предоставлении ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" в аренду земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов" (том 1, л.д. 30) между управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю (том 1, л.д. 33-35), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 22.02.2007 по 22.02.2010 земельный участок общей площадью 50 580 кв. м с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: город Рязань, улица Новоселов (Октябрьский округ), для строительства многоэтажных жилых домов в границах согласно кадастровому плану земельного участка. Категория земель - земли населенных пунктов.
Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 28.02.2007, о чем имеется отметка на договоре (том 1, л.д. 35).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области реорганизовано в министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (том 1, л.д. 14-16).
После окончания срока действия договора с 23.02.2010 ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком.
Соглашением от 29.06.2010 стороны расторгли с 30.06.2010 договор аренды земельного участка от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю (том 1, л.д. 36).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в спорный период, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 6-7).
Проверив в порядке апелляционного производства решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013, правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 29.06.2010 в сумме 2 270 990 рублей 84 копейки, в том числе за период с 23.02.2010 по 29.06.2010 с применением повышающего коэффициента К2 в размере 4,0; поскольку возобновление действия договора на тех же условиях, по мнению суда, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически является продлением срока действия договора, так как арендатор продолжил пользоваться земельным участком на тех же условиях. При этом суд принял во внимание буквальное значение содержащихся в пункте 5.2 договора слов и выражений, а именно: продление срока действия договора, начиная с момента истечения срока настоящего договора.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами Арбитражного суда Рязанской области по следующим основаниям.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вывод Арбитражного суда Рязанской области о том, что начисление арендной платы за период с 23.02.2010 по 29.06.2010 возможно с применением повышающего коэффициента 4,0; поскольку возобновление действия договора на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически является продлением срока действия договора, не может быть признан правомерным в силу следующего.
По условиям пункта 5.2 договора аренды от 22.02.2007 N КС 05307 Ю в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 4,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора.
В силу пункта 7.2 договора все изменения и дополнения к договору, а также его продление и расторжение оформляются исключительно дополнительными соглашениями (за исключением изменения ставки арендной платы), являющимися его неотъемлемой частью.
Согласно материалам дела, спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из положений пунктов 1.1, 5.2 и 7.2 спорного договора аренды в их системной связи с положением пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет констатировать невозможность применения при данных обстоятельствах повышающего коэффициента, так как правовое понятие "возобновление" договора на прежних условиях не тождественно понятию "продление" срока действия договора.
Таким образом, договор аренды от 22.02.2007 N КС 05307 Ю, заключенный сторонами, считается возобновленным с 23.02.2010 на неопределенный срок, а не продленным, и применение истцом при таких обстоятельствах повышающего коэффициента 4,0 в силу пункта 5.2 договора неправомерно.
Доказательства того, что срок действия договора для завершения строительства объекта был продлен сторонами, в том числе в порядке пункта 7.2 договора, или заключен новый договор аренды для этих целей, в материалах дела отсутствуют.
Из пункта 5.2 договора не усматривается, что любое продление спорного договора аренды является основанием для применения повышающего коэффициента К2-4,0; что позволяет сделать вывод о невозможности применения в данном случае повышающего коэффициента 4,0.
При таких обстоятельствах применение истцом повышающего коэффициента 4,0 в силу пункта 5.2 договора неправомерно, а вывод суда первой инстанции о том, что любое продление договора, в том числе и в порядке возобновления на тех же условиях на неопределенный срок, является достаточным основанием для применения иного расчета арендной платы, нельзя признать обоснованным, поскольку действительная воля сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе и воля ответчика, в части необходимости в его хозяйственной деятельности в спорный период завершить строительство объекта недвижимости, отсутствовала, а была направлена на прекращение арендных отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 и возникновению новых правоотношений по использованию трех вновь образованных земельных участков.
Данные обстоятельства подтверждаются обращением ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" от 18.02.2010 N 1-3/257 в министерство о получении согласия на разделение спорного земельного участка на три, ответом министерства от 18.02.2010 N 1217/0223 о согласии раздела земельного участка, счетами на оплату и платежными поручениями за услуги по оформлению земельного участка, актами выполненных работ за оказанные услуги по межеванию, приказом министерства от 29.06.2010 N 308-р о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0083 (том 2, л.д. 44-54).
Вывод суда первой инстанции о том, что возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок является достаточным основанием для применения иного расчета арендной платы, нельзя признать обоснованным, поскольку, как пояснил ответчик и следует из указанных документов, действительная воля сторон на момент окончания срока действия договора аренды была направлена на прекращение отношений по использованию спорного земельного участка.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2012 по делу N А54-3813/2012.
Кроме того, судом первой инстанции при вынесении решения по настоящему делу не были учтены те обстоятельства, что согласно акту сверки задолженности (переплаты) по договору аренды земельного участка от 06.07.2010 у ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" образовалась переплата по внесению арендных платежей по договору аренды от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю в сумме 170 995 рублей 44 копеек (том 1, л.д. 68). Указанная сумма переплаты была возвращена администрацией ОАО "Рязанская ипотечная корпорация", что подтверждается платежным поручением от 13.08.2010 N 13.08.2010 (том 1, л.д. 69).
Данные обстоятельства подтверждают факт отсутствия задолженности ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" по оплате арендной платы по договору аренды от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю.
В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о правомерности взыскания с ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 29.06.2010 в сумме 2 270 990 рублей 84 копейки по договору аренды от 22.02.2007 N КС 05-07 Ю, является необоснованным.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 подлежит отмене согласно части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного применения норм материального права, а исковые требования министерства - оставлению без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Уплаченная государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежит взысканию с министерства в пользу ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" в порядке возмещения судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2013 по делу N А54-8778/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (город Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) отказать.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (город Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) в пользу открытого акционерного общества "Рязанская ипотечная корпорация" (город Рязань ОГРН 1046209018085, ИНН 6234008479) 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)