Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Журавлева В.А., Ходырева Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Плешивцевой Ю.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от заявителя: Иванова О.О. по доверенности от 27.11.2012;
- от заинтересованного лица: Андреева С.Ю. по доверенности от 16.11.2012;
- от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 07.06.2013
по делу N А03-4722/2013 (судья Музюкин Д.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис",
(ИНН 7709705331), г. Москва
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю
о признании незаконным решения N 02/024/2012-810 от 17.08.2012 об отказе в государственной регистрации договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды,
Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее - ЗАО "Вагон-Сервис", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения N 02/024/2012-810 от 17.08.2012 об отказе в государственной регистрации договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07 июня 2013 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, полагая, что договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, не мог повлечь правовых последствий по изменению арендодателя; обжалуемое решение является неисполнимым.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании возражали против доводов апеллянта, считают позицию Управления необоснованной, апелляционную жалобу неподлежащей удовлетворению, просили решение суда оставить без изменения.
Письменный отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Представитель Управления в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, настаивала на ее удовлетворении.
Открытое акционерное общество "РЖД" (далее - ОАО "РЖД", третье лицо) и открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания (далее - ОАО "ФПК", третье лицо), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).
В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей Управления и общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.12.2009 между ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" был заключен договор аренды N ЦРИА/4/А/9904/09/000052 (далее - договор аренды), согласно которому ОАО "РЖД" передало ЗАО "Вагон-Сервис" в аренду помещение N 2 (площадью 22,2 кв. м), и помещение N 3 (площадью 52,1 кв. м) общей арендуемой площадью 74,3 кв. м в здании насосной станции, расположенном по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. В. Максимовой, 110, а также один объект движимого имущества. Срок действия договора стороны установили до 31.12.2024 (п. 3.1 договора аренды).
В соответствии с договором N 2009-01 от 02 декабря 2009 о создании ОАО "ФПК" и передаточным актом от 31 декабря 2009 года здание насосной станции общей площадью 94,5 кв. м, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. В. Максимовой, 110, было передано ОАО "РЖД" в уставный капитал ОАО "ФПК". Право собственности ОАО "ФПК" на указанный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2010 (т. 1, л.д. 61).
31 марта 2010 года ОАО "РЖД", ОАО "ФПК" и ЗАО "Вагон-Сервис" заключили трехстороннее дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому права и обязанности ОАО "РЖД" по договору аренды в полном объеме переходят к ОАО "ФПК". Условия данного соглашения применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 10.02.2010 (т. 1, л.д. 34 - 35).
19.06.2012 ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось с заявлением о государственной регистрации договора аренды в Бийский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю. К заявлению были приложены все предусмотренные законом документы, необходимые для государственной регистрации (т. 1, л.д. 55 - 56).
Уведомлением от 13.07.2012 N 02/024/2012-810 Управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации договора аренды сроком до 13.08.2012 (т. 1, л.д. 57 - 60).
Решением от 17.08.2012, изложенным в сообщении N 02/024/2012-810, Управление отказало Обществу в государственной регистрации договора аренды (т. 1, л.д. 13 - 15).
В обоснование принятого решения Управление указало, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и свидетельствуют об отсутствии у заявителя прав на помещение в здании по указанному адресу, а именно:
1) у ОАО "ФПК" с приобретением права собственности на здание насосной станции не возникло прав и обязанностей арендодателя из договора аренды, подписанного ранее ОАО "РЖД". Обременение прав нового собственника возможно только на основании договора, заключенного после даты государственной регистрации перехода права собственности, поэтому дополнительное соглашение N 1 от 31.03.2010 также не является основанием для замены арендодателя в договоре аренды: оно является незаключенным, т.к. направлено на изменение не возникших прав и обязанностей сторон.
2) Договор не может быть признан заключенным при наличии в нем условия (п. 3.3.), согласно которому правоотношения сторон до государственной регистрации регулируются нормами договора, действующего в этом случае в качестве краткосрочного договора аренды, вступившего в силу с 01.12.2009 и заключенного на срок менее года.
3) Дополнительное соглашение составлено к договору аренды от 02.12.2009 N ЦРИ/4/А/9904/000052, тогда как номер договора - ЦРИА/4/А/9904/09/000052.
Отказ мотивирован ссылкой на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации или Федеральный закон N 122-ФЗ).
Полагая, что решение Управления не соответствуют действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что представленные заявителем на государственную регистрацию права собственности документы соответствуют требованиям законодательства, а оспариваемый отказ в госрегистрации не основан на законе.
Повторно рассматривая дело в порядке главы 34 АПК РФ, апелляционный суд считает выводы суда правомерными, а доводы апелляционной жалобы не обоснованными, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом наличие указанных условий должны существовать одновременно.
Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
В соответствии с абзацами 4 и 10 пунктам 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделок. Пределы проведения правовой экспертизы и проверки законности договоров, представленных на государственную регистрацию, закреплены в статьях 17 - 18 Федерального закона N 122, и сводятся к проверке наличия в них оснований для возникновения, прекращение, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, и выяснению, соответствуют ли представленные документы по содержанию и оформлению законодательству, действовавшему в месте нахождения объектов недвижимого имущества на момент заключения договоров.
Доводам апелляционной жалобы о том, что на момент составления дополнительного соглашения к договору аренды от 02 декабря 2009 года ОАО "РЖД" не имело оснований передавать права и обязанности по договору аренды в силу того, что оно уже не являлось собственником имущества и договор аренды является незаключенным, так как он не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Действующим законодательством не предусмотрено, в какой срок стороны договора должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации договора аренды.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 617 гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 24 данного Информационного письма переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Из материалов дела следует и материалами дела подтверждено, что в связи со сменой собственника арендуемого имущества с целью урегулирования вопроса о перемене лица на стороне арендодателя и передаче прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику дополнительным соглашением N 1 от 31 марта 2010 года прежний собственник спорного имущества, новый собственник и арендатор внесли изменения в договор аренды N ЦРИА/4/А/9904/09/000052 от 02.12.2009.
Дополнительное соглашение по форме и содержанию является соответствующим требованиям действующего законодательства.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что изменение арендодателя не повлекло необходимости регистрации изменений по смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем замена арендодателя не отразилась на статусе и юридической силе договора, договор аренды N ЦРИА/4/А/9904/09/000052 от 02.12.2009, поданный на государственную регистрации, являлся и является действующим.
Исполнение сторонами договора аренды, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.
Довод апелляционной жалобы о том, что решение суда является неисполнимым, отклоняется апелляционным судом как необоснованный и противоречащий сформировавшейся практике.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При принятии обжалуемого по делу судебного акта судом первой инстанции с достаточной полнотой установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применены нормы материального права, регулирующие эти отношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, в связи с чем, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы апеллянта не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю освобождено от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 07 июня 2013 года по делу N А03-4722/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.А.КОЛУПАЕВА
Судьи
В.А.ЖУРАВЛЕВА
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N А03-4722/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N А03-4722/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Журавлева В.А., Ходырева Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Плешивцевой Ю.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от заявителя: Иванова О.О. по доверенности от 27.11.2012;
- от заинтересованного лица: Андреева С.Ю. по доверенности от 16.11.2012;
- от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 07.06.2013
по делу N А03-4722/2013 (судья Музюкин Д.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис",
(ИНН 7709705331), г. Москва
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю
о признании незаконным решения N 02/024/2012-810 от 17.08.2012 об отказе в государственной регистрации договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды,
установил:
Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее - ЗАО "Вагон-Сервис", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения N 02/024/2012-810 от 17.08.2012 об отказе в государственной регистрации договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07 июня 2013 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, полагая, что договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, не мог повлечь правовых последствий по изменению арендодателя; обжалуемое решение является неисполнимым.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании возражали против доводов апеллянта, считают позицию Управления необоснованной, апелляционную жалобу неподлежащей удовлетворению, просили решение суда оставить без изменения.
Письменный отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Представитель Управления в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, настаивала на ее удовлетворении.
Открытое акционерное общество "РЖД" (далее - ОАО "РЖД", третье лицо) и открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания (далее - ОАО "ФПК", третье лицо), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).
В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей Управления и общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.12.2009 между ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" был заключен договор аренды N ЦРИА/4/А/9904/09/000052 (далее - договор аренды), согласно которому ОАО "РЖД" передало ЗАО "Вагон-Сервис" в аренду помещение N 2 (площадью 22,2 кв. м), и помещение N 3 (площадью 52,1 кв. м) общей арендуемой площадью 74,3 кв. м в здании насосной станции, расположенном по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. В. Максимовой, 110, а также один объект движимого имущества. Срок действия договора стороны установили до 31.12.2024 (п. 3.1 договора аренды).
В соответствии с договором N 2009-01 от 02 декабря 2009 о создании ОАО "ФПК" и передаточным актом от 31 декабря 2009 года здание насосной станции общей площадью 94,5 кв. м, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. В. Максимовой, 110, было передано ОАО "РЖД" в уставный капитал ОАО "ФПК". Право собственности ОАО "ФПК" на указанный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2010 (т. 1, л.д. 61).
31 марта 2010 года ОАО "РЖД", ОАО "ФПК" и ЗАО "Вагон-Сервис" заключили трехстороннее дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому права и обязанности ОАО "РЖД" по договору аренды в полном объеме переходят к ОАО "ФПК". Условия данного соглашения применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 10.02.2010 (т. 1, л.д. 34 - 35).
19.06.2012 ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось с заявлением о государственной регистрации договора аренды в Бийский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю. К заявлению были приложены все предусмотренные законом документы, необходимые для государственной регистрации (т. 1, л.д. 55 - 56).
Уведомлением от 13.07.2012 N 02/024/2012-810 Управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации договора аренды сроком до 13.08.2012 (т. 1, л.д. 57 - 60).
Решением от 17.08.2012, изложенным в сообщении N 02/024/2012-810, Управление отказало Обществу в государственной регистрации договора аренды (т. 1, л.д. 13 - 15).
В обоснование принятого решения Управление указало, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и свидетельствуют об отсутствии у заявителя прав на помещение в здании по указанному адресу, а именно:
1) у ОАО "ФПК" с приобретением права собственности на здание насосной станции не возникло прав и обязанностей арендодателя из договора аренды, подписанного ранее ОАО "РЖД". Обременение прав нового собственника возможно только на основании договора, заключенного после даты государственной регистрации перехода права собственности, поэтому дополнительное соглашение N 1 от 31.03.2010 также не является основанием для замены арендодателя в договоре аренды: оно является незаключенным, т.к. направлено на изменение не возникших прав и обязанностей сторон.
2) Договор не может быть признан заключенным при наличии в нем условия (п. 3.3.), согласно которому правоотношения сторон до государственной регистрации регулируются нормами договора, действующего в этом случае в качестве краткосрочного договора аренды, вступившего в силу с 01.12.2009 и заключенного на срок менее года.
3) Дополнительное соглашение составлено к договору аренды от 02.12.2009 N ЦРИ/4/А/9904/000052, тогда как номер договора - ЦРИА/4/А/9904/09/000052.
Отказ мотивирован ссылкой на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации или Федеральный закон N 122-ФЗ).
Полагая, что решение Управления не соответствуют действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что представленные заявителем на государственную регистрацию права собственности документы соответствуют требованиям законодательства, а оспариваемый отказ в госрегистрации не основан на законе.
Повторно рассматривая дело в порядке главы 34 АПК РФ, апелляционный суд считает выводы суда правомерными, а доводы апелляционной жалобы не обоснованными, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом наличие указанных условий должны существовать одновременно.
Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
В соответствии с абзацами 4 и 10 пунктам 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделок. Пределы проведения правовой экспертизы и проверки законности договоров, представленных на государственную регистрацию, закреплены в статьях 17 - 18 Федерального закона N 122, и сводятся к проверке наличия в них оснований для возникновения, прекращение, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, и выяснению, соответствуют ли представленные документы по содержанию и оформлению законодательству, действовавшему в месте нахождения объектов недвижимого имущества на момент заключения договоров.
Доводам апелляционной жалобы о том, что на момент составления дополнительного соглашения к договору аренды от 02 декабря 2009 года ОАО "РЖД" не имело оснований передавать права и обязанности по договору аренды в силу того, что оно уже не являлось собственником имущества и договор аренды является незаключенным, так как он не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Действующим законодательством не предусмотрено, в какой срок стороны договора должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации договора аренды.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 617 гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 24 данного Информационного письма переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Из материалов дела следует и материалами дела подтверждено, что в связи со сменой собственника арендуемого имущества с целью урегулирования вопроса о перемене лица на стороне арендодателя и передаче прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику дополнительным соглашением N 1 от 31 марта 2010 года прежний собственник спорного имущества, новый собственник и арендатор внесли изменения в договор аренды N ЦРИА/4/А/9904/09/000052 от 02.12.2009.
Дополнительное соглашение по форме и содержанию является соответствующим требованиям действующего законодательства.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что изменение арендодателя не повлекло необходимости регистрации изменений по смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем замена арендодателя не отразилась на статусе и юридической силе договора, договор аренды N ЦРИА/4/А/9904/09/000052 от 02.12.2009, поданный на государственную регистрации, являлся и является действующим.
Исполнение сторонами договора аренды, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.
Довод апелляционной жалобы о том, что решение суда является неисполнимым, отклоняется апелляционным судом как необоснованный и противоречащий сформировавшейся практике.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При принятии обжалуемого по делу судебного акта судом первой инстанции с достаточной полнотой установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применены нормы материального права, регулирующие эти отношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, в связи с чем, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы апеллянта не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю освобождено от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 07 июня 2013 года по делу N А03-4722/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.А.КОЛУПАЕВА
Судьи
В.А.ЖУРАВЛЕВА
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)