Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Шиловской Н.Ю. и Бутковой Н.А.
при секретаре Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N <...> по апелляционным жалобам М., ЗАО "РСУ-25" и Ф. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску М. к ЗАО "РСУ-25" о признании права собственности на жилое помещение, по иску Ф. к М., ЗАО "РСУ-25" о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности, о признании права собственности на жилое помещение,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения М. и ее представителя К.Е. по доверенности от <дата>, представителя Ф. - З. по доверенности от <дата>, представителей ЗАО "РСУ-25" Г. и К.Т. по доверенностям от <дата> и <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
М. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "РСУ-25" о признании права собственности на квартиру, указывая, что <дата> между М. и АОЗТ "Ребьюком" заключен договор аренды, согласно которому М. предоставлено в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в котором истица зарегистрирована с <дата>. В обоснование своих доводов М. ссылалась на то, что квартира должна была быть передана ей в собственность, однако в результате мошеннических действий руководителя АОЗТ "Ребьюком" в отношении квартиры был оформлен договор аренды с правом выкупа. Истица добросовестно, открыто непрерывно владеет квартирой в течение срока, превышающего 15 лет, считала, что вправе на основании ст. 234 ГК РФ приобрести эту квартиру в собственность в силу приобретательной давности, также ссылалась на положение ст. 624 ГК РФ и поскольку ответчик уклоняется от заключения договора выкупа арендуемой квартиры.
3-е лицо Ф. заявил самостоятельные требования о государственной регистрации договора купли-продажи, заключенного между Ф. и ЗАО "РСУ-25" в отношении спорной квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и признании права собственности на квартиру. В обоснование своих требований указал, что <дата> между Ф. и ЗАО "РСУ-25" заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. Договор заключен по результатам торгов, проведенных А. - конкурсным управляющим ЗАО "РСУ-25", признанного несостоятельным (банкротом) решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата>. Обязательства по оплате приобретенного имущества Ф. исполнил, квартира ему передана по акту приема-передачи, однако в связи с наложенным судом арестом он не может в настоящее время зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований М. о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> - отказано.
В удовлетворении исковых требований третьему лицу с самостоятельными требованиями Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру - отказано.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить, исковые требования М. удовлетворить.
В апелляционной жалобе ЗАО "РСУ-25" просит решение суда изменить, иск Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру удовлетворить в полном объеме, в остальной части решение суда оставить без изменения.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении его иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором аренды от <дата>, заключенным между арендодателем АОЗТ "Ребьюком" и арендатором М., арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду квартиру по адресу: <адрес>.
Как указано в п. 4 договора, срок аренды устанавливается до <дата>, действие договора может быть продлено при условии продолжения работы арендатором в АОЗТ "Ребьюком", с правом выкупа квартиры после 20-летнего срока непрерывной работы в АОЗТ "Ребьюком".
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добровольно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В соответствии с п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> N <...> "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования).
Материалами дела установлено, что спорная квартира получена истицей по договору аренды, срок которого истек <дата>, отношения по найму жилого помещения, сложившиеся между ЗАО "РСУ-25" и М. в установленном порядке не были прекращены на момент судебного разбирательства.
Поскольку до истечения срока договора наймодатель не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, а наниматель, в свою очередь, не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).
Суд первой инстанции правильно указал, что поскольку квартира была передана М. по договору аренды (найма), который не предусматривал условия о порядке и сроке выкупа квартиры, не устанавливал размер выкупной цены квартиры, а условие договора о 20-летнем сроке непрерывной работы арендатора на предприятии не было выполнено, оснований для признания за истицей права собственности на квартиру в силу приобретательной давности не имеется.
Является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ст. 624 ГК РФ, поскольку указанным договором аренды не предусмотрено право выкупа спорной площади за истицей.
Как усматривается из материалов дела, <дата> между ЗАО "РСУ-25" и Ф. заключен договор купли-продажи N <...>, согласно которому ЗАО "РСУ-25" передало в собственность, а Ф. обязался принять и оплатить однокомнатную квартиру <адрес>
По акту приема-передачи от <дата> квартира N <адрес> была передана Ф., причем в акте указано, что расчеты между сторонами произведены полностью. Право собственности АОЗТ "Ребьюком" (в настоящее время - ЗАО "РСУ-25") на спорную квартиру подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.
Суд первой инстанции правильно указал, что требований об обязательности государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в законе не содержится, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения иска Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи N <...> от <дата>.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что стороны договора купли-продажи квартиры не обращались в органы Росреестра по вопросу оформления перехода права собственности на спорную квартиру в связи с наличием ареста, наложенного судом на квартиру в рамках настоящего дела.
Поскольку ЗАО "РСУ-25" не уклонялось и не уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении требований Ф. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и признании права собственности, должно быть отказано, кроме того, стороны не лишены возможности обратиться в регистрирующий орган самостоятельно после вступления решения суда в законную силу и снятия мер по обеспечению иска.
Доводы апелляционных жалоб по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию сторон, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА N 33-11249
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-11249
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Шиловской Н.Ю. и Бутковой Н.А.
при секретаре Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N <...> по апелляционным жалобам М., ЗАО "РСУ-25" и Ф. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску М. к ЗАО "РСУ-25" о признании права собственности на жилое помещение, по иску Ф. к М., ЗАО "РСУ-25" о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности, о признании права собственности на жилое помещение,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения М. и ее представителя К.Е. по доверенности от <дата>, представителя Ф. - З. по доверенности от <дата>, представителей ЗАО "РСУ-25" Г. и К.Т. по доверенностям от <дата> и <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
М. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "РСУ-25" о признании права собственности на квартиру, указывая, что <дата> между М. и АОЗТ "Ребьюком" заключен договор аренды, согласно которому М. предоставлено в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в котором истица зарегистрирована с <дата>. В обоснование своих доводов М. ссылалась на то, что квартира должна была быть передана ей в собственность, однако в результате мошеннических действий руководителя АОЗТ "Ребьюком" в отношении квартиры был оформлен договор аренды с правом выкупа. Истица добросовестно, открыто непрерывно владеет квартирой в течение срока, превышающего 15 лет, считала, что вправе на основании ст. 234 ГК РФ приобрести эту квартиру в собственность в силу приобретательной давности, также ссылалась на положение ст. 624 ГК РФ и поскольку ответчик уклоняется от заключения договора выкупа арендуемой квартиры.
3-е лицо Ф. заявил самостоятельные требования о государственной регистрации договора купли-продажи, заключенного между Ф. и ЗАО "РСУ-25" в отношении спорной квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и признании права собственности на квартиру. В обоснование своих требований указал, что <дата> между Ф. и ЗАО "РСУ-25" заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. Договор заключен по результатам торгов, проведенных А. - конкурсным управляющим ЗАО "РСУ-25", признанного несостоятельным (банкротом) решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата>. Обязательства по оплате приобретенного имущества Ф. исполнил, квартира ему передана по акту приема-передачи, однако в связи с наложенным судом арестом он не может в настоящее время зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований М. о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> - отказано.
В удовлетворении исковых требований третьему лицу с самостоятельными требованиями Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру - отказано.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить, исковые требования М. удовлетворить.
В апелляционной жалобе ЗАО "РСУ-25" просит решение суда изменить, иск Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру удовлетворить в полном объеме, в остальной части решение суда оставить без изменения.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении его иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором аренды от <дата>, заключенным между арендодателем АОЗТ "Ребьюком" и арендатором М., арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду квартиру по адресу: <адрес>.
Как указано в п. 4 договора, срок аренды устанавливается до <дата>, действие договора может быть продлено при условии продолжения работы арендатором в АОЗТ "Ребьюком", с правом выкупа квартиры после 20-летнего срока непрерывной работы в АОЗТ "Ребьюком".
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добровольно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В соответствии с п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> N <...> "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования).
Материалами дела установлено, что спорная квартира получена истицей по договору аренды, срок которого истек <дата>, отношения по найму жилого помещения, сложившиеся между ЗАО "РСУ-25" и М. в установленном порядке не были прекращены на момент судебного разбирательства.
Поскольку до истечения срока договора наймодатель не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, а наниматель, в свою очередь, не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).
Суд первой инстанции правильно указал, что поскольку квартира была передана М. по договору аренды (найма), который не предусматривал условия о порядке и сроке выкупа квартиры, не устанавливал размер выкупной цены квартиры, а условие договора о 20-летнем сроке непрерывной работы арендатора на предприятии не было выполнено, оснований для признания за истицей права собственности на квартиру в силу приобретательной давности не имеется.
Является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ст. 624 ГК РФ, поскольку указанным договором аренды не предусмотрено право выкупа спорной площади за истицей.
Как усматривается из материалов дела, <дата> между ЗАО "РСУ-25" и Ф. заключен договор купли-продажи N <...>, согласно которому ЗАО "РСУ-25" передало в собственность, а Ф. обязался принять и оплатить однокомнатную квартиру <адрес>
По акту приема-передачи от <дата> квартира N <адрес> была передана Ф., причем в акте указано, что расчеты между сторонами произведены полностью. Право собственности АОЗТ "Ребьюком" (в настоящее время - ЗАО "РСУ-25") на спорную квартиру подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.
Суд первой инстанции правильно указал, что требований об обязательности государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в законе не содержится, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения иска Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи N <...> от <дата>.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что стороны договора купли-продажи квартиры не обращались в органы Росреестра по вопросу оформления перехода права собственности на спорную квартиру в связи с наличием ареста, наложенного судом на квартиру в рамках настоящего дела.
Поскольку ЗАО "РСУ-25" не уклонялось и не уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении требований Ф. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и признании права собственности, должно быть отказано, кроме того, стороны не лишены возможности обратиться в регистрирующий орган самостоятельно после вступления решения суда в законную силу и снятия мер по обеспечению иска.
Доводы апелляционных жалоб по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию сторон, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)