Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от заявителя: Казинов С.Н. доверенность от 29.12.2012 г.
от заинтересованных лиц: 1) Сергеева Н.М. доверенность от 18.02.2013 г., 2) не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1379/2013) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2012 г. по делу N А56-54668/2012 (судья Маркин С.Ф.), принятое
по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2) ООО "Гелиос"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1, дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г. и обязании Управления Росреестра зарегистрировать договор от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 с дополнительным соглашением N 1 от 28.03.2012 г.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 01.11.2012 г. признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 с дополнительным соглашением N 1 от 28.03.2012 г.; обязал Управление Росреестра зарегистрировать договор от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 с дополнительным соглашением N 1 от 28.03.2012 г.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Управление Росреестра просит решение от 01.11.2012 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать КУГИ Санкт-Петербурга в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы.
По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя КУГИ Санкт-Петербурга, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Общество своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО "Гелиос" (арендатор) подписан договор аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, в соответствии с условиями которого арендодатель
обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда: в помещении 4Н площадью 127,6 кв. м, подвал (кадастровый номер 78:4142Г:0:16:1) часть помещения: комн., 1, 2, 3, площадью 95 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 46, литер А для использования под нежилые цели на срок с 01.08.2005 г. по 31.07.2008 г. (пункт 1.3. договора).
Объект аренды передан арендатору по акту от 01.08.2005 г. сдачи-приемки нежилого помещения.
28.03.2012 г. между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Гелиос" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, которым стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора и в пункт 1.3. договора, установив, что договор аренды действует до 28.03.2014 г.
КУГИ Санкт-Петербурга обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации аренды части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 на основании договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 и дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г.
Письмом от 08.08.2012 г. N 78-78-38/017/2012-064 регистрирующий орган уведомил об отказе в государственной регистрации договора на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в связи с тем, что внесение изменений в незаключенный договор не порождает юридических последствий.
КУГИ Санкт-Петербурга, полагая действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации незаконными и нарушающими его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации аренды части помещения 4Н комн. 1,2,3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 на основании договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 и дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г., в связи с чем удовлетворил требования КУГИ Санкт-Петербурга.
Апелляционный суд не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку спорный договор аренды предусматривает срок действия с 01.08.2005 г. по 31.07.2008 г. (пункт 1.3) и по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента его государственной регистрации, обращение в регистрирующий орган для государственной регистрации договора за пределами определенного сторонами срока заключения договора не имеет правовой обоснованности.
Данный вывод подтверждается арбитражной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2009 г. по делу N А56-28655/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2013 г. по делу N А56-21940/2012).
Оснований для применения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, также не имеется, тем более в случае возобновления (заключения) договора на неопределенный срок не требуется осуществления его государственной регистрации.
Поскольку договор аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 является незаключенным, то и дополнительное соглашение N 1 от 28.03.2012 г. к указанному договору не порождает возникновения и изменения прав и обязанностей по договору, следовательно, не подлежит государственной регистрации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения, которые даны в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которыми в случаях, предусмотренных законом (пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Дополнительное соглашение от 28.03.2012 г. N 1 к договору аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, которым было установлено, что договор действует до 28.03.2014 г., было подписано после вступления в силу указанных положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", устанавливающих необходимость заключения договоров аренды по результатам проведения торгов.
Таким образом, заключение договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 на срок до 2014 г. возможно только по результатам торгов, в связи с чем оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г. соответствует требованиям закона и отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
С учетом вышеизложенного решение суда от 01.11.2012 г. подлежит отмене, требования КУГИ Санкт-Петербурга - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01 ноября 2012 года по делу N А56-54668/2012 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-54668/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2013 г. по делу N А56-54668/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от заявителя: Казинов С.Н. доверенность от 29.12.2012 г.
от заинтересованных лиц: 1) Сергеева Н.М. доверенность от 18.02.2013 г., 2) не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1379/2013) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2012 г. по делу N А56-54668/2012 (судья Маркин С.Ф.), принятое
по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2) ООО "Гелиос"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1, дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г. и обязании Управления Росреестра зарегистрировать договор от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 с дополнительным соглашением N 1 от 28.03.2012 г.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 01.11.2012 г. признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 с дополнительным соглашением N 1 от 28.03.2012 г.; обязал Управление Росреестра зарегистрировать договор от 01.08.2005 г. N 17-А002953 части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 с дополнительным соглашением N 1 от 28.03.2012 г.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Управление Росреестра просит решение от 01.11.2012 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать КУГИ Санкт-Петербурга в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы.
По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя КУГИ Санкт-Петербурга, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Общество своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО "Гелиос" (арендатор) подписан договор аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, в соответствии с условиями которого арендодатель
обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда: в помещении 4Н площадью 127,6 кв. м, подвал (кадастровый номер 78:4142Г:0:16:1) часть помещения: комн., 1, 2, 3, площадью 95 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 46, литер А для использования под нежилые цели на срок с 01.08.2005 г. по 31.07.2008 г. (пункт 1.3. договора).
Объект аренды передан арендатору по акту от 01.08.2005 г. сдачи-приемки нежилого помещения.
28.03.2012 г. между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Гелиос" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, которым стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора и в пункт 1.3. договора, установив, что договор аренды действует до 28.03.2014 г.
КУГИ Санкт-Петербурга обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации аренды части помещения 4Н комн. 1, 2, 3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 на основании договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 и дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г.
Письмом от 08.08.2012 г. N 78-78-38/017/2012-064 регистрирующий орган уведомил об отказе в государственной регистрации договора на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в связи с тем, что внесение изменений в незаключенный договор не порождает юридических последствий.
КУГИ Санкт-Петербурга, полагая действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации незаконными и нарушающими его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации аренды части помещения 4Н комн. 1,2,3 площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Савушкина ул., д. 46, литера А, кадастровый N 78:4142Г:0:16:0:1 на основании договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 и дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г., в связи с чем удовлетворил требования КУГИ Санкт-Петербурга.
Апелляционный суд не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку спорный договор аренды предусматривает срок действия с 01.08.2005 г. по 31.07.2008 г. (пункт 1.3) и по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента его государственной регистрации, обращение в регистрирующий орган для государственной регистрации договора за пределами определенного сторонами срока заключения договора не имеет правовой обоснованности.
Данный вывод подтверждается арбитражной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2009 г. по делу N А56-28655/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2013 г. по делу N А56-21940/2012).
Оснований для применения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, также не имеется, тем более в случае возобновления (заключения) договора на неопределенный срок не требуется осуществления его государственной регистрации.
Поскольку договор аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 является незаключенным, то и дополнительное соглашение N 1 от 28.03.2012 г. к указанному договору не порождает возникновения и изменения прав и обязанностей по договору, следовательно, не подлежит государственной регистрации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения, которые даны в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которыми в случаях, предусмотренных законом (пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Дополнительное соглашение от 28.03.2012 г. N 1 к договору аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, которым было установлено, что договор действует до 28.03.2014 г., было подписано после вступления в силу указанных положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", устанавливающих необходимость заключения договоров аренды по результатам проведения торгов.
Таким образом, заключение договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953 на срок до 2014 г. возможно только по результатам торгов, в связи с чем оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2005 г. N 17-А002953, дополнительного соглашения N 1 от 28.03.2012 г. соответствует требованиям закона и отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
С учетом вышеизложенного решение суда от 01.11.2012 г. подлежит отмене, требования КУГИ Санкт-Петербурга - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01 ноября 2012 года по делу N А56-54668/2012 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)