Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ИнтерВал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07-9362/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
- открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" - Долгов А.В. (доверенность от 27.12.2012);
- закрытого акционерного общества "ИнтерВал" - Сафина С.М. (доверенность от 26.02.2013), Веревочникова А.В. (доверенность от 06.02.2013).
Открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее по тексту - ОАО "ЖТК", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ИнтерВал" (далее - ЗАО "ИнтерВал", ответчик по основному иску) о взыскании 1 538 624 руб. суммы долга по арендной плате; 1 085 515,87 руб. договорной неустойки; 33 255 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.05.2012 по 29.08.2012 и по день фактической оплаты; 431 274 руб. 81 коп. суммы долга по коммунальным платежам; 15 830 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты коммунальных услуг, а также обязании ответчика освободить арендованное нежилое помещение (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 107-108, т. 1, л.д. 30, т. 3).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2012 года к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск ЗАО "ИнтерВал" (далее также - истец по встречному иску) к ОАО "ЖТК" (далее также - ответчик по встречному иску) о взыскании 4 209 875 руб. 94 коп., составляющих стоимость капитального ремонта 3 523 356 руб. 70 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами 686 519 руб. 24 коп. (с учетом замены ненадлежащего ответчика по встречному иску надлежащим и уточнения встречных исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 61-62, 91, т. 3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 (резолютивная часть объявлена 10.12.2012) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С закрытого акционерного общества "ИнтерВал" в пользу открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" взыскано 1 538 624 руб. задолженности по арендной плате, 1 085 515 руб. 87 коп. договорной неустойки, 33 255 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 431 274 руб. 81 коп. задолженности по коммунальным услугам. Суд обязал закрытое акционерное общество "ИнтерВал" освободить нежилые помещения по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, дом 24. В удовлетворении остальной части первоначальных требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований закрытого акционерного общества "ИнтерВал" к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" о взыскании 3 443 356 руб. 70 коп. стоимости капитального ремонта, 686 519 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, отказано.
С вынесенным решением не согласился истец по встречному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "ИнтерВал" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении основного иска и удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное применение судом норм материального права. Ссылается на отсутствие правовых оснований для удовлетворения первоначальных требований о взыскании задолженности с применением к отношениям сторон норм гражданского законодательства, регулирующих обязательственные правоотношения после расторжения договора аренды 16.04.2012. Поскольку договорные отношения прекращены, судом первой инстанции могли быть применены лишь нормы о неосновательном обогащении.
Кроме того, апеллянт указывает на необоснованное начисление договорной неустойки за период с 01.08.2011 по 15.04.2012, поскольку полагает договор аренды прекращенным с момента истечения срока его действия (01.08.2011), ввиду отсутствия у сторон намерений на продление договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 3.2.12 договора от 01.09.2010 N 36/АУ/10. Также ссылается на несоразмерность предъявленной ко взысканию договорной неустойки, ввиду чрезмерно высокого размера неустойки, установленного договором аренды.
Также апеллянт считает неправильным определение стоимости коммунальных услуг в отсутствие документального подтверждения указанных расходов. Указывает, что расчет расходов по потребленной электроэнергии рассчитан истцом пропорционально арендуемой площади, тогда как на арендуемых площадях ответчиком был установлен электросчетчик. Более того, указанный расчет произведен исходя из площади арендуемых помещений равной 423,1 кв. м, при том, что ответчик по договору аренды занимал помещения площадью 376,5 кв. м. Полагает неверным расчет задолженности на возмещение расходов по теплоснабжению, поскольку 07.03.2012 в арендуемом помещении фактически тепло отсутствовало, что подтверждается актом теплоснабжающей организации.
Возражая относительно отказа в удовлетворении встречного иска, заявитель жалобы ссылается на подтверждение актом приема-передачи от 01.08.2009 непригодности переданных в аренду нежилых помещений для использования по целевому назначению. Считает доказанным представленными в материалы дела документами факт проведения капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью. По мнению апеллянта, суду надлежало применить положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве арендатора произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, на которые ссылалось общество во встречном иске, а не пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апеллянт указывает на согласование с арендодателем стоимости выполненного капитального ремонта в сумме 2 194 127 руб., что следует из письма от 28.12.2009 N 1023, в отличии от расходов в сумме 1 249 229 руб. 31 коп.
Полагает незаконным начисление арендной платы в период проектирования и проведения капитального ремонта.
ОАО "ЖТК" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве общество указывает на наличие оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды после прекращения договора аренды в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также указывает на обоснованность определения расчета суммы возмещения коммунальных услуг, исходя из арендуемой площади помещений при отсутствии доказательств легитимности приборов учета электроэнергии на арендуемом объекте и доказательств своевременной подачи показаний арендодателю для расчета сумм возмещения. Полагает необоснованным возмещение произведенных ответчиком неотделимых улучшений при отсутствии доказательств неотложной необходимости проведения такого ремонта.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ОАО "ЖТК" принадлежит на праве собственности нежилое 2-х этажное здание - хлебзавод, общей площадью 955,7 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, 24, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.12.2007 сделана запись регистрации за номером 02-04-01/196/2007-381 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.2007 - л.д. 44, т. 1).
01.08.2009 между ОАО "ЖТК" (арендодатель) и ЗАО "ИнтерВал" (арендатор) оформлен договор аренды N 8/АУ/09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект аренды - нежилое помещение, комната N 13, общей площадью 44,38 кв. м (часть здания хлебзавода N 1), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, для использования под склад для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники (раздел 1 договора, л.д. 114-117, т. 1).
Срок действия договора сторонами установлен с 01.08.2009 по 01.07.2010 (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.2.7 договора, арендатор не вправе производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировки арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. Условия возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему договору (пункт 10.2 договора). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия договора, после его прекращения возмещению не подлежит (пункт 10.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора сторонами предусмотрен размер арендной платы, которая составила 106 512 руб. в год, из расчета 8 876 руб. с учетом НДС, согласно соглашению к договору о размере ежемесячной арендной платы (Приложение N 2 - л.д. 29, т. 3).
Указанное нежилое помещение площадью 44,38 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2009 с указанием состояния помещения: 1. Полы - бетонные, имеются неровности. Требуются мероприятия по выравниванию пола с устройством нового покрытия пола; 2. Стены - кирпичные, оштукатуренные, побелены известковой побелкой. Имеются неровности стен, требуется вертикальное выравнивание стен и обновления окрасочного покрытия; 3. Потолок - ж/б плиты, имеются отверстия дефлекторов, требуется выполнить обновление окрасочного покрытия; 4. Окна - деревянные, окрашенные масляной краской. Краска потрескана в большей части переплетов; 5. Двери - филенчатые, деревянные; 6. Приборы отопления отсутствуют; 7. Водопровод - отсутствует; 8. Электрооборудование - нет внутренней разводки и оборудования, розеточная сеть имеет дефекты; 9. Пожарная сигнализация - отсутствует (л. д. 27, т. 3).
01.10.2009 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2009 N 8/АС/09, которым внесены изменения в пункт 1 договора, а именно: арендатору дополнительно предоставляются нежилые помещения NN 1-12 на первом этаже и NN 1-4 на втором этаже, общей площадью 377,44 кв. м. Общая арендуемая площадь по договору составит 421,82 кв. м, арендная плата составляет за 421,82 кв. м - 84 364 руб. в месяц (л. д. 24, т. 3).
По акту приема-передачи от 01.10.2009 арендатор принял в аренду указанные нежилые помещения общей площадью 377,44 кв. м, с указанием состояния помещения: 1. Полы - бетонные, имеются неровности. Требуются мероприятия по выравниванию пола с устройством нового покрытия пола; 2. Стены - кирпичные, оштукатуренные, побелены известковой побелкой. Имеются неровности стен, требуется вертикальное выравнивание стен и обновления окрасочного покрытия водоэмульсионными составами; 3. Потолок - ж/б плиты, имеются отверстия дефлекторов, требуется выполнить обновление окрасочного покрытия; 4. Окна - деревянные, окрашенные масляной краской. Краска потрескана в большей части переплетов, в помещение N 3 этаж 1 отсутствует стекло. В помещениях NN 5-7 этаж 1 - окна из профиля ПВХ, решетки отсутствуют; 5. Двери - филенчатые, деревянные; 6. Приборы отопления отсутствуют, кроме помещения N 7 этаж 1; 7. Водоснабжение и канализация - отсутствуют, кроме помещения N 12 этаж 1; 8. Электрооборудование - нет внутренней разводки и оборудования, розеточная сеть имеет дефекты; 9. Пожарная сигнализация - отсутствует (л. д. 25, т. 3).
01.09.2010 между ОАО "ЖТК" (арендодатель) и ЗАО "ИнтерВал" (арендатор) был подписан договор аренды N 36/АУ/10, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект аренды - нежилые помещения NN 20-27, 31-34, 34а, Литера А, А2, А3,А4, расположенные на первом этаже; нежилые помещения NN 1-4, Литера А4, расположенные на втором этаже, общей площадью 376,5 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Центральная, д. 24, для использования под склад для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники (раздел 1 договора, л.д. 28-33, т. 1).
Срок аренды установлен до 01.08.2011 (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора, коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в стоимость арендной платы не включены и оплачиваются арендатором отдельно. Арендатор также обязан нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии, в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.
Пунктом 3.2.12 договора предусмотрено, что арендатор обязуется письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока настоящего договора. При отсутствии уведомления, или поступления уведомления с нарушением срока, установленного в настоящем пункте, действие настоящего договора прекращается в срок, установленный в пункте 2.1 договора. В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 9.6 договора).
В случае, когда договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до расторжения договора аренды (пункт 9.7 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора сторонами предусмотрен размер арендной платы, которая составила 1 355 400 руб. в год, из расчета 112 950 руб. с учетом НДС, согласно соглашению к договору о размере ежемесячной арендной платы (Приложение N 2 - л.д. 35, т. 1). Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до пятого числа оплачиваемого месяца. Арендатор возмещает арендодателю документально подтвержденные расходы по электро, водо-, теплоснабжению и прочие коммунальные платежи (переменная часть арендной платы). Расходы по переменной части арендной платы оплачиваются арендатором за данный период по отдельным счетам, выставленным арендодателем, в течение 3-х дней (пункт 5.2 договора).
В пункте 6.2 договора аренды стороны предусмотрели, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,7% от суммы задолженности.
Технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте от 11.11.2004 N 2414 (л. д. 79-98, т. 1).
Указанные нежилые помещения общей площадью 376,5 кв. м приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.09.2010 с указанием об удовлетворительном состоянии передаваемого имущества (л. д. 34, т. 1).
23.12.2011 ОАО "ЖТК" уведомило общество "ИнтерВал" о расторжении договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 в одностороннем порядке ввиду систематического ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей (л. д. 55, т. 3).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных и коммунальных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме 1 538 624 руб. за период с 31.07.2011 по 31.08.2012; 1 085 515 руб. 87 коп. договорной неустойки за период с 05.07.2011 по 15.04.2012; 33 255 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.05.2012 по 29.08.2012 и по день фактической оплаты; 431 274 руб. 81 коп. суммы долга по коммунальным платежам; 15 830 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты коммунальных услуг за период 18.01.2011 по 30.05.2012, а также обязании ответчика освободить арендованное нежилое помещение
Возражая против удовлетворения первоначально заявленных исковых требований, ЗАО "ИнтерВал" указало на ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств по проведению взаимозачета расходов по проведению капитального ремонта в счет арендной платы, что послужило основанием для обращения общества "ИнтерВал" в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании 4 209 875 руб. 94 коп., в том числе 3 523 356 руб. 70 коп. стоимость капитального ремонта и 686 519 руб. 24 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия у арендатора задолженности по арендной плате за пользование имуществом в размере 1 538 624 руб., которая подтверждена материалами дела, а также коммунальным платежам в сумме 431 274 руб. 81 коп. за период с 01.01.2011 по 31.08.2012. Поскольку обязательства по оплате арендных платежей и коммунальных услуг ответчик не исполнил, требование истца в части взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате в указанных размерах и суммы пени за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 1 085 515 руб. 87 коп., рассчитанную за период с 05.07.2011 по 15.04.2012, является обоснованным.
Установив наличие просрочки внесения платы за использование имущества после прекращения договора аренды, суд пришел к выводу, что заявленные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами являются правомерными и подлежат удовлетворению в сумме 33 255 руб. 45 коп. за период с 01.05.2012 по 29.08.2012.
Отсутствие сведений о порядке и сроках выставления счетов на оплату расходов по коммунальным платежам, послужило основанием для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку платежей по коммунальным услугам в сумме 15 380 руб. 23 коп. за период с 18.01.2011 по 30.05.2012.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ЗАО "ИнтерВал", суд первой инстанции, руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из отсутствия доказательств согласования с арендодателем произведенных неотделимых улучшений, а также отсутствие доказательств проведения ответчиком капитального ремонта в заявленной сумме.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемых договоров аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать их незаключенными, поскольку содержания договоров соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемых договоров, заключенных сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорных договоров аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о предоставлении имущества в аренду его собственником (свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.2007 - л.д. 44, т. 1).
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на несоблюдение арендатором условий договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 по внесению арендных платежей за период с 31.07.2011 по 31.08.2012.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору от 01.09.2010 N 36/АУ/10, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2010.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 был заключен сторонами на срок по 01.08.2011.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку срок действия договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 истек 01.08.2011, но по его истечении ответчик продолжал пользоваться спорными помещениями, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновил свое действие на тех же условиях, на неопределенный срок, вне зависимости от выражения намерений на заключение договора на новый срок в соответствии с пунктом 3.2.12 договора. По смыслу указанного условия имеет место прекращение действия договора, заключенного на определенный срок. Применение положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации наличием такого условия не исключается, о чем свидетельствует содержание пунктов 3.2.12, 9.6, 9.7 договора.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора продленного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Из условий договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 следует право сторон отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до расторжения договора аренды (пункт 9.7 договора).
Как следует из материалов дела, 23.12.2011 ОАО "ЖТК" направлено в адрес общества "ИнтерВал" уведомление о расторжении договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 в одностороннем порядке ввиду систематического ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей (л. д. 55, т. 3). Поскольку уведомление о расторжении договора аренды получено ЗАО "Интервал" 15.03.2012, что не оспаривается сторонами (л. д. 107, т. 1), договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 прекращен с 16.04.2012, в связи с отказом истца от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи после прекращения договора аренды, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Таким образом, в период с 31.07.2011 по 31.08.2012 арендуемое имущество находилось в фактическом пользовании у ответчика, при этом до 16.04.2012 использование помещения осуществлялось на основании договора аренды.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 5 договора.
В соответствии с представленными истцом расчетами, задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 за период с 31.07.2011 по 31.08.2012 составляет 1 538 624 руб. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено. Напротив, наличие задолженности по арендной плате в сумме 1 158 824 руб. по состоянию на 30 апреля 2012 года признано ответчиком, что подтверждается протоколом переговоров от 27.04.2012 (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (л. д. 52, т. 1).
В силу чего исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
Доводы заявителя жалобы о неверном применении судом первой инстанции норм гражданского законодательства, регулирующих обязательственные правоотношения, после расторжения договора аренды, являются несостоятельными.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В связи с чем, ссылка ответчика на подлежащие применению нормы о неосновательном обогащении судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Поскольку договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 прекратил свое действие с 16.04.2012, в связи с отказом от договора, при этом ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещения, судом обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое спорное помещение.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, к обязанностям арендатора, кроме внесения арендной платы, отнесены обязанности по несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено договором.
Пунктом 5.2 договора аренды на арендатора, помимо внесения арендной платы, возложена обязанность по оплате расходов по электро, водо-, теплоснабжению и прочих коммунальных платежей (переменная часть арендной платы).
В связи с этим у ответчика возникли обязательства по оплате платежей за пользование коммунальными услугами и расходов по эксплуатации спорного помещения.
Коммунальные услуги включают в себя деятельность по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам").
Учитывая, что при эксплуатации любого здания, имеющего внутренние системы, такое здание должно обеспечиваться коммунальными услугами, принимая во внимание технологические особенности процесса оказания коммунальных услуг имеющего непрерывный характер (т.е. ежедневно и круглосуточно), и при отсутствии доказательств наличия у ответчика самостоятельных присоединений к сетям ресурсоснабжающих организаций, а также того факта, что в спорный период (01.01.2011 по 31.08.2012) ответчиком не доказано, что фактически в спорный период коммунальные ресурсы не поступали в занимаемое помещение, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в период с 01.01.2011 по 31.08.2012 общество "ИнтерВал" фактически использовало именно те коммунальные ресурсы, оплату за поставку которых с ресурсоснабжающими организациями производил истец.
Из представленных в материалы дела ведомостей начисления расходов по электроэнергии, счетов-фактур на оплату электро-, водо- и теплоснабжение, актов приема-передачи электроэнергии, водо- и теплоснабжения общества с ограниченной ответственностью "Энергетическая сбытовая компания Башкортостана", МУП "Уфаводоканал" (л. д. 6, 10-11, 21, 25, 33, 38, 39, 41, 43, оборот л.д. 8, 13, 15, 16, 17, 19, 24, 27, 29, 30, 34, 36, 37, 44, 48, т. 2) свидетельствует, что здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, 24, было обеспечено коммунальными ресурсами.
Факт оказания коммунальных услуг в спорный период подтвержден направленными ответчику счетами на оплату и справками распределения затрат (л. д. 4-47, т. 2).
Ввиду обеспечения истцом содержания и коммунального обслуживания помещения, переданного в аренду ответчику, обязанность по возмещению названных расходов лежит на ЗАО "ИнтерВал" применительно к пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллянта о необходимости расчета потребленной электроэнергии исходя из показаний счетчиков, установленных ответчиком, не могут быть приняты во внимание.
С учетом положений статей 548, 544, 545 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата коммунальных ресурсов должна производиться за фактически принятое количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Поскольку порядок определения размера коммунальных услуг сторонами не согласовывался (договор о возмещении затрат на содержание недвижимого имущества согласно показаниям счетчиков арендатора не подписан со стороны истца - л.д. 114, т. 3), расчет затрат на коммунальные услуги производится пропорционально площади, занимаемой ответчиком.
При этом заключенное между обществом "ИнтерВал" и обществом "Торгмастер" соглашение о порядке снятия и предоставления показаний счетчиков, а также акты о снятии показаний и осмотра счетчиков между указанными лицами (л. д. 57, 115, 116-123, т. 3), не могут служить доказательством согласования с истцом такого порядка и механизма исчисления потребляемой электроэнергии. Указанное соглашение и акты являются двухсторонними, стороной их истец не является, в связи с чем не могут служить основанием для возникновения каких-либо правовых последствий для истца и ответчика по исчислению потребляемой электроэнергии. Доказательств приглашения истца для совместного снятия показаний счетчиков, их поверки в установленном порядке, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылки ответчика на неправомерное исчисление расчета по возмещению коммунальных услуг исходя из большей площади, чем согласованной в договоре аренде, не принимаются судом апелляционной инстанции. Допустимых доказательств и встречного расчета, позволяющих определить иной размер платы, суду апелляционной инстанции не представлено.
Следует отметить, что наличие задолженности по коммунальным услугам в сумме 337 966 руб. 24 коп. по состоянию на 24.04.2012 признано ответчиком, что подтверждается протоколом переговоров от 27.04.2012 (л. д. 52, т. 1). С учетом определения размера обозначенной в иске задолженности по коммунальным услугам по тождественному алгоритму и отсутствия доказательств погашения ответчиком признанной задолженности, доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом надлежащим образом подтвержден факт пользования ответчиком в период с 01.01.2011 по 31.08.2012 коммунальными ресурсами, оплата за поставку которых произведена истцом и обязанность ответчика возместить затраты истца.
Доводы апеллянта об отсутствии теплоснабжения 07.03.2012 по причине прорыва трубы и низком температурном режиме арендуемого помещения не являются основанием для изменения принятого по делу решения, исходя из использования истцом для расчета задолженности по коммунальным услугам принципа пропорционального распределения выставленных ему снабжающими организациями расходов. Поскольку непотребленные ресурсы (в том числе по причине аварии) не подлежали оплате ОАО "ЖТК", их распределение на ЗАО "ИнтерВал" не произведено. Доказательств обратного апеллянтом не представлено.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку данный договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Пунктом 6.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы, в виде пени в размере 0,7% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Расчет пени в сумме 1 085 515 руб. 87 коп. произведен истцом, исходя из размера задолженности по арендной плате имевшейся у истца, установленного договором размера пени, периода просрочки с 05.07.2011 по 15.04.2012, суммы фактической задолженности, а потому признан судом верным.
Довод апеллянта о необоснованном начислении договорной неустойки за период с 01.08.2011 по 15.04.2012, в связи с истечением 01.08.2011 срока действия договора аренды с 01.09.2010 N 36/АУ/10, основан на неправильном толковании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы о чем приведены при анализе наличия обязательственных отношений сторон.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскиваемая неустойка должна быть снижена, несостоятелен.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции. Если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) доказательств (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик не заявлял ходатайства об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В этой связи оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции у суда первой инстанции не имелось.
Возражения ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, заявленные на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не могут быть приняты судом с учетом приведенных выше положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Само по себе превышение предусмотренного договором размера штрафных санкций ставки рефинансирования не свидетельствует о несоразмерности взысканной неустойки.
Применение ставки рефинансирования как минимальной ставки, нормативно установленной в Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей свободу сторон гражданско-правовых отношений в установлении взаимных обязательств и способов обеспечения их надлежащего исполнения.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В связи с неисполнением обязательств по оплате за фактическое использование помещения после прекращения действия договора аренды, на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 33 255 руб. 45 коп. за период с 01.05.2012 по 29.08.2012 исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8%. Указанное требование также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При оценке доводов апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества "Интервал" о взыскании расходов, понесенных на проведение капитального ремонта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют сделать вывод о принятии обществом "ИнтерВал" по договору аренды 01.08.2009 N 8/АУ/09 нежилого помещения, имеющего ряд недостатков, оговоренных в актах приема-передачи от 01.08.2009 и 01.10.2009. Сторонами констатирована необходимость мероприятий по выравниванию пола с устройством нового покрытия пола; вертикального выравнивания стен и обновления окрасочного покрытия водоэмульсионными составами; наличие дефектов розеточной сети. Вместе с тем, факт принятия нежилых помещений для целей использования в качестве склада для хранения лекарственных средств истцом по встречному иску исключает доводы о невозможности целевого использования принятого в аренду имущества, а также ответственности арендодателя за недостатки принятого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 616 кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений; доказать, что проведенные им работы относятся к капитальному ремонту; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств; а также уклонение арендодателя от обязанности проведения капитального ремонта.
Подписание сторонами актов приема-передачи в августе и октябре 2009 года 16.04.2010 и условие раздела 1 договора аренды от 01.08.2009 N 8/АУ/09, свидетельствует о том, что передаваемое в аренду нежилое помещение соответствовало условиям заключенного договора аренды и было пригодно для использования в качестве склада для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники.
Из существа спора сторон следует, что ответчик пользовался арендованным имуществом, в том числе для извлечения прибыли, в связи с чем имущество могло быть использовано по назначению.
Доказательств свидетельствующих об изменении состояния арендованного имущества с момента заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему 01.08.2009 и 01.10.2009 до 01.12.2009, когда ЗАО "ИнтерВал" обратилось с заявлением о согласовании проекта ремонтных работ в принятом помещении (л. д. 112, т. 2) суду не представлено.
Сведений о наличии обстоятельств чрезвычайного характера, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, не представлено.
Напротив, из содержания обращения ЗАО "ИнтерВал" от 01.12.2009 усматривается направленность планируемых работ на ремонт стен и потолка, которое было известно арендатору при принятии помещения, а также оборудование навеса и рампы, устройство лестничных клеток вне пределов арендуемого помещения. Кроме того, содержание письма ОАО "ЖТК" от 01.12.2009 (л. д. 115, т. 2) и пояснения апеллянта о заключении договора на выполнение проектных работ и договора подряда 15.09.2009 и 01.10.2009 свидетельствуют о том, что действия ЗАО "ИнтерВал", направленные на выполнение ремонтных работ, начались непосредственно после заключения договора аренды нежилого помещения, что исключает возникновение неотложности ремонта по причине изменения состояния принятого в аренду имущества.
Оценивая выраженное письмом от 28.12.2009 согласование ОАО "ЖТК" проведения ремонтных работ (л. д. 114, т. 2) судебная коллегия не усматривает оснований соотнесения его с проектом, выполненным ЗАО проектно-инжиниринговая компания "Инновацпроект" и локальным сметным расчетом на сумму 2 194 127 руб. (л. д. 124-140, т. 2). В тексте названного письма проект не поименован, предполагаемая стоимость работ не указана. Представленный в материалы дела титульный лист проекта не содержит подписи директора Самарского филиала ОАО "ЖТК" об утверждении (л. д. 124, т. 2). Кроме того, часть проектной документации имеет указание на разработку ЗАО МЦ "Валеро" (л. д. 131-132, т. 2). Локальный сметный расчет согласован ЗАО "ИнтерВал" и ЗАО "Валстрой" в 2012 году (л. д. 133-140, т. 2), тогда как по утверждениям апеллянта и в соответствии с актом приемки выполненных работ на сумму 2 194 127 руб. и перечнем работ соответствующим сметному расчету, ремонтные работы произведены в марте 2010 года, а согласованы, соответственно, в декабре 2009 года.
Названное исключает довод апеллянта о согласовании с арендодателем условий возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения и выполнения работ на сумму 2 194 127 руб.
Вместе с тем, из условий договора аренды от 01.08.2009 N 8/АУ/09 следует, что условия возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему договору. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия договора, после его прекращения возмещению не подлежит (пункты 10.2, 10.3 договора).
Исходя из системного толкования норм статей 616 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неотделимые части имущества как результат капитального ремонта должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества. Капитальный ремонт должен производиться с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.
Из содержания акта о приемке выполненных работ за март 2010 года (л. д. 1-8, т. 3) усматривается направленность работ на выполнение внутренней отделки помещений путем установки подвесного потолка и линолеумного покрытия (поз 76, 104), установке новых оконных и дверных блоков, перепланировке помещений (поз. 18), выполнения сантехнических работ по установке унитазов и моек (поз. 47-50), установке светильников (поз. 131-133), электромонтажных работ, прокладка воздуховодов и водопроводов, систем вентиляции, отделке фасадов (поз. 157), выполнение витражей (поз. 52). По пояснениям представителя ООО "ИнтерВал" в судебном заседании суда апелляционной инстанции, выполнение работ было обусловлено намерениями приобретения помещения в собственность.
Обоснований необходимости таких улучшений арендуемого помещения и доказательств того, что выполненный состав работ соответствует целям использования нежилого помещения истцом по встречному иску не представлено. Его ссылки на акты приема-передачи от 01.08.2009 и 01.10.2009 подлежат отклонению.
Сама по себе необходимость проведения мероприятий по выравниванию пола, стен, обновления окрасочного покрытия, отсутствие внутренней разводки и оборудования, наличия дефектов в розеточной сети, отсутствие пожарной сигнализации, а также отсутствия в некоторых помещениях водоснабжения, канализации и приборов отопления, не может свидетельствовать о невозможности использования арендуемых помещений по целевому назначению - под склад для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники.
Поскольку изменение планировки помещения, уровень отделки и комфортности, перечень работ, их необходимость и стоимость, не были предварительно согласованы истцом с собственником, общее разрешение на проведение капитального ремонта не может быть признано разрешением на конкретные работы, стоимость которых предъявлена настоящим иском.
По аналогичным основаниям не подлежали удовлетворению требования истца по встречному иску направленные на возмещение стоимости ремонтных работ на сумму 1 249 229 руб., проведенных без согласования с арендодателем (л. д. 64-76, т. 3). Устройство навеса над входом в склад и замена лестницы произведены за пределами принятого в аренду помещения, а потому не являются его капитальным ремонтом обусловленным неотложной необходимостью.
При оценке доводов подателя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении встречных исковых требований, судебной коллегией отмечается, что исходя из направленности встречных исковых требований на зачет стоимости капитального ремонта в уплату арендных платежей, истцу надлежало представить обоснование размера подлежащих зачету сумм.
При определении стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в результате его капитального ремонта подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Праву на возмещение стоимости корреспондирует обязанность приобретателя возместить действительную стоимость этого имущества, исходя из положений пункта 1 статьи 1102 и пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих обязанность приобретателя в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Таким образом, в качестве неосновательного обогащения возмещению подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец по встречному иску произвел ремонтные работы.
Из названного следует, что предметом зачета может являться разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта. Однако таких доказательств ЗАО "ИнтерВал" не представлено. При этом основания полагать, что после выполнения ремонтных работ рыночная стоимость представленного в аренду нежилого помещения общей площадью 376, 5 кв. м увеличилась на 3 443 356 руб. 70 коп. у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
С учетом изложенного, основания для удовлетворения требований ЗАО "Интервал" о взыскании стоимости проведенного капитального ремонта и производных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, у суда первой инстанции не имелось.
Приведенные выше выводы исключают правовое значение доводов заявителя жалобы о необходимости проведения строительно-технической экспертизы с целью выявления недостатков переданного в аренду имущества.
Довод апеллянта о незаконности начисления арендной платы в период проведения проектных и ремонтных работ подлежит отклонению в отсутствие доказательств невозможности использования принятого в аренду имущества.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованное решение было принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права. Доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07-9362/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ИнтерВал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2013 N 18АП-1196/2013 ПО ДЕЛУ N А07-9362/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2013 г. N 18АП-1196/2013
Дело N А07-9362/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ИнтерВал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07-9362/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
- открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" - Долгов А.В. (доверенность от 27.12.2012);
- закрытого акционерного общества "ИнтерВал" - Сафина С.М. (доверенность от 26.02.2013), Веревочникова А.В. (доверенность от 06.02.2013).
Открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее по тексту - ОАО "ЖТК", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ИнтерВал" (далее - ЗАО "ИнтерВал", ответчик по основному иску) о взыскании 1 538 624 руб. суммы долга по арендной плате; 1 085 515,87 руб. договорной неустойки; 33 255 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.05.2012 по 29.08.2012 и по день фактической оплаты; 431 274 руб. 81 коп. суммы долга по коммунальным платежам; 15 830 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты коммунальных услуг, а также обязании ответчика освободить арендованное нежилое помещение (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 107-108, т. 1, л.д. 30, т. 3).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2012 года к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск ЗАО "ИнтерВал" (далее также - истец по встречному иску) к ОАО "ЖТК" (далее также - ответчик по встречному иску) о взыскании 4 209 875 руб. 94 коп., составляющих стоимость капитального ремонта 3 523 356 руб. 70 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами 686 519 руб. 24 коп. (с учетом замены ненадлежащего ответчика по встречному иску надлежащим и уточнения встречных исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 61-62, 91, т. 3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 (резолютивная часть объявлена 10.12.2012) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С закрытого акционерного общества "ИнтерВал" в пользу открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" взыскано 1 538 624 руб. задолженности по арендной плате, 1 085 515 руб. 87 коп. договорной неустойки, 33 255 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 431 274 руб. 81 коп. задолженности по коммунальным услугам. Суд обязал закрытое акционерное общество "ИнтерВал" освободить нежилые помещения по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, дом 24. В удовлетворении остальной части первоначальных требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований закрытого акционерного общества "ИнтерВал" к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" о взыскании 3 443 356 руб. 70 коп. стоимости капитального ремонта, 686 519 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, отказано.
С вынесенным решением не согласился истец по встречному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "ИнтерВал" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении основного иска и удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное применение судом норм материального права. Ссылается на отсутствие правовых оснований для удовлетворения первоначальных требований о взыскании задолженности с применением к отношениям сторон норм гражданского законодательства, регулирующих обязательственные правоотношения после расторжения договора аренды 16.04.2012. Поскольку договорные отношения прекращены, судом первой инстанции могли быть применены лишь нормы о неосновательном обогащении.
Кроме того, апеллянт указывает на необоснованное начисление договорной неустойки за период с 01.08.2011 по 15.04.2012, поскольку полагает договор аренды прекращенным с момента истечения срока его действия (01.08.2011), ввиду отсутствия у сторон намерений на продление договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 3.2.12 договора от 01.09.2010 N 36/АУ/10. Также ссылается на несоразмерность предъявленной ко взысканию договорной неустойки, ввиду чрезмерно высокого размера неустойки, установленного договором аренды.
Также апеллянт считает неправильным определение стоимости коммунальных услуг в отсутствие документального подтверждения указанных расходов. Указывает, что расчет расходов по потребленной электроэнергии рассчитан истцом пропорционально арендуемой площади, тогда как на арендуемых площадях ответчиком был установлен электросчетчик. Более того, указанный расчет произведен исходя из площади арендуемых помещений равной 423,1 кв. м, при том, что ответчик по договору аренды занимал помещения площадью 376,5 кв. м. Полагает неверным расчет задолженности на возмещение расходов по теплоснабжению, поскольку 07.03.2012 в арендуемом помещении фактически тепло отсутствовало, что подтверждается актом теплоснабжающей организации.
Возражая относительно отказа в удовлетворении встречного иска, заявитель жалобы ссылается на подтверждение актом приема-передачи от 01.08.2009 непригодности переданных в аренду нежилых помещений для использования по целевому назначению. Считает доказанным представленными в материалы дела документами факт проведения капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью. По мнению апеллянта, суду надлежало применить положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве арендатора произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, на которые ссылалось общество во встречном иске, а не пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апеллянт указывает на согласование с арендодателем стоимости выполненного капитального ремонта в сумме 2 194 127 руб., что следует из письма от 28.12.2009 N 1023, в отличии от расходов в сумме 1 249 229 руб. 31 коп.
Полагает незаконным начисление арендной платы в период проектирования и проведения капитального ремонта.
ОАО "ЖТК" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве общество указывает на наличие оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды после прекращения договора аренды в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также указывает на обоснованность определения расчета суммы возмещения коммунальных услуг, исходя из арендуемой площади помещений при отсутствии доказательств легитимности приборов учета электроэнергии на арендуемом объекте и доказательств своевременной подачи показаний арендодателю для расчета сумм возмещения. Полагает необоснованным возмещение произведенных ответчиком неотделимых улучшений при отсутствии доказательств неотложной необходимости проведения такого ремонта.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ОАО "ЖТК" принадлежит на праве собственности нежилое 2-х этажное здание - хлебзавод, общей площадью 955,7 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, 24, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.12.2007 сделана запись регистрации за номером 02-04-01/196/2007-381 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.2007 - л.д. 44, т. 1).
01.08.2009 между ОАО "ЖТК" (арендодатель) и ЗАО "ИнтерВал" (арендатор) оформлен договор аренды N 8/АУ/09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект аренды - нежилое помещение, комната N 13, общей площадью 44,38 кв. м (часть здания хлебзавода N 1), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, для использования под склад для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники (раздел 1 договора, л.д. 114-117, т. 1).
Срок действия договора сторонами установлен с 01.08.2009 по 01.07.2010 (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.2.7 договора, арендатор не вправе производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировки арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. Условия возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему договору (пункт 10.2 договора). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия договора, после его прекращения возмещению не подлежит (пункт 10.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора сторонами предусмотрен размер арендной платы, которая составила 106 512 руб. в год, из расчета 8 876 руб. с учетом НДС, согласно соглашению к договору о размере ежемесячной арендной платы (Приложение N 2 - л.д. 29, т. 3).
Указанное нежилое помещение площадью 44,38 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2009 с указанием состояния помещения: 1. Полы - бетонные, имеются неровности. Требуются мероприятия по выравниванию пола с устройством нового покрытия пола; 2. Стены - кирпичные, оштукатуренные, побелены известковой побелкой. Имеются неровности стен, требуется вертикальное выравнивание стен и обновления окрасочного покрытия; 3. Потолок - ж/б плиты, имеются отверстия дефлекторов, требуется выполнить обновление окрасочного покрытия; 4. Окна - деревянные, окрашенные масляной краской. Краска потрескана в большей части переплетов; 5. Двери - филенчатые, деревянные; 6. Приборы отопления отсутствуют; 7. Водопровод - отсутствует; 8. Электрооборудование - нет внутренней разводки и оборудования, розеточная сеть имеет дефекты; 9. Пожарная сигнализация - отсутствует (л. д. 27, т. 3).
01.10.2009 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2009 N 8/АС/09, которым внесены изменения в пункт 1 договора, а именно: арендатору дополнительно предоставляются нежилые помещения NN 1-12 на первом этаже и NN 1-4 на втором этаже, общей площадью 377,44 кв. м. Общая арендуемая площадь по договору составит 421,82 кв. м, арендная плата составляет за 421,82 кв. м - 84 364 руб. в месяц (л. д. 24, т. 3).
По акту приема-передачи от 01.10.2009 арендатор принял в аренду указанные нежилые помещения общей площадью 377,44 кв. м, с указанием состояния помещения: 1. Полы - бетонные, имеются неровности. Требуются мероприятия по выравниванию пола с устройством нового покрытия пола; 2. Стены - кирпичные, оштукатуренные, побелены известковой побелкой. Имеются неровности стен, требуется вертикальное выравнивание стен и обновления окрасочного покрытия водоэмульсионными составами; 3. Потолок - ж/б плиты, имеются отверстия дефлекторов, требуется выполнить обновление окрасочного покрытия; 4. Окна - деревянные, окрашенные масляной краской. Краска потрескана в большей части переплетов, в помещение N 3 этаж 1 отсутствует стекло. В помещениях NN 5-7 этаж 1 - окна из профиля ПВХ, решетки отсутствуют; 5. Двери - филенчатые, деревянные; 6. Приборы отопления отсутствуют, кроме помещения N 7 этаж 1; 7. Водоснабжение и канализация - отсутствуют, кроме помещения N 12 этаж 1; 8. Электрооборудование - нет внутренней разводки и оборудования, розеточная сеть имеет дефекты; 9. Пожарная сигнализация - отсутствует (л. д. 25, т. 3).
01.09.2010 между ОАО "ЖТК" (арендодатель) и ЗАО "ИнтерВал" (арендатор) был подписан договор аренды N 36/АУ/10, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект аренды - нежилые помещения NN 20-27, 31-34, 34а, Литера А, А2, А3,А4, расположенные на первом этаже; нежилые помещения NN 1-4, Литера А4, расположенные на втором этаже, общей площадью 376,5 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Центральная, д. 24, для использования под склад для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники (раздел 1 договора, л.д. 28-33, т. 1).
Срок аренды установлен до 01.08.2011 (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора, коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в стоимость арендной платы не включены и оплачиваются арендатором отдельно. Арендатор также обязан нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии, в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.
Пунктом 3.2.12 договора предусмотрено, что арендатор обязуется письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока настоящего договора. При отсутствии уведомления, или поступления уведомления с нарушением срока, установленного в настоящем пункте, действие настоящего договора прекращается в срок, установленный в пункте 2.1 договора. В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 9.6 договора).
В случае, когда договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до расторжения договора аренды (пункт 9.7 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора сторонами предусмотрен размер арендной платы, которая составила 1 355 400 руб. в год, из расчета 112 950 руб. с учетом НДС, согласно соглашению к договору о размере ежемесячной арендной платы (Приложение N 2 - л.д. 35, т. 1). Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до пятого числа оплачиваемого месяца. Арендатор возмещает арендодателю документально подтвержденные расходы по электро, водо-, теплоснабжению и прочие коммунальные платежи (переменная часть арендной платы). Расходы по переменной части арендной платы оплачиваются арендатором за данный период по отдельным счетам, выставленным арендодателем, в течение 3-х дней (пункт 5.2 договора).
В пункте 6.2 договора аренды стороны предусмотрели, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,7% от суммы задолженности.
Технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте от 11.11.2004 N 2414 (л. д. 79-98, т. 1).
Указанные нежилые помещения общей площадью 376,5 кв. м приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.09.2010 с указанием об удовлетворительном состоянии передаваемого имущества (л. д. 34, т. 1).
23.12.2011 ОАО "ЖТК" уведомило общество "ИнтерВал" о расторжении договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 в одностороннем порядке ввиду систематического ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей (л. д. 55, т. 3).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных и коммунальных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме 1 538 624 руб. за период с 31.07.2011 по 31.08.2012; 1 085 515 руб. 87 коп. договорной неустойки за период с 05.07.2011 по 15.04.2012; 33 255 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.05.2012 по 29.08.2012 и по день фактической оплаты; 431 274 руб. 81 коп. суммы долга по коммунальным платежам; 15 830 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты коммунальных услуг за период 18.01.2011 по 30.05.2012, а также обязании ответчика освободить арендованное нежилое помещение
Возражая против удовлетворения первоначально заявленных исковых требований, ЗАО "ИнтерВал" указало на ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств по проведению взаимозачета расходов по проведению капитального ремонта в счет арендной платы, что послужило основанием для обращения общества "ИнтерВал" в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании 4 209 875 руб. 94 коп., в том числе 3 523 356 руб. 70 коп. стоимость капитального ремонта и 686 519 руб. 24 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия у арендатора задолженности по арендной плате за пользование имуществом в размере 1 538 624 руб., которая подтверждена материалами дела, а также коммунальным платежам в сумме 431 274 руб. 81 коп. за период с 01.01.2011 по 31.08.2012. Поскольку обязательства по оплате арендных платежей и коммунальных услуг ответчик не исполнил, требование истца в части взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате в указанных размерах и суммы пени за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 1 085 515 руб. 87 коп., рассчитанную за период с 05.07.2011 по 15.04.2012, является обоснованным.
Установив наличие просрочки внесения платы за использование имущества после прекращения договора аренды, суд пришел к выводу, что заявленные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами являются правомерными и подлежат удовлетворению в сумме 33 255 руб. 45 коп. за период с 01.05.2012 по 29.08.2012.
Отсутствие сведений о порядке и сроках выставления счетов на оплату расходов по коммунальным платежам, послужило основанием для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку платежей по коммунальным услугам в сумме 15 380 руб. 23 коп. за период с 18.01.2011 по 30.05.2012.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ЗАО "ИнтерВал", суд первой инстанции, руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из отсутствия доказательств согласования с арендодателем произведенных неотделимых улучшений, а также отсутствие доказательств проведения ответчиком капитального ремонта в заявленной сумме.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемых договоров аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать их незаключенными, поскольку содержания договоров соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемых договоров, заключенных сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорных договоров аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о предоставлении имущества в аренду его собственником (свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.2007 - л.д. 44, т. 1).
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на несоблюдение арендатором условий договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 по внесению арендных платежей за период с 31.07.2011 по 31.08.2012.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору от 01.09.2010 N 36/АУ/10, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2010.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 был заключен сторонами на срок по 01.08.2011.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку срок действия договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 истек 01.08.2011, но по его истечении ответчик продолжал пользоваться спорными помещениями, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновил свое действие на тех же условиях, на неопределенный срок, вне зависимости от выражения намерений на заключение договора на новый срок в соответствии с пунктом 3.2.12 договора. По смыслу указанного условия имеет место прекращение действия договора, заключенного на определенный срок. Применение положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации наличием такого условия не исключается, о чем свидетельствует содержание пунктов 3.2.12, 9.6, 9.7 договора.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора продленного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Из условий договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 следует право сторон отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до расторжения договора аренды (пункт 9.7 договора).
Как следует из материалов дела, 23.12.2011 ОАО "ЖТК" направлено в адрес общества "ИнтерВал" уведомление о расторжении договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 в одностороннем порядке ввиду систематического ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей (л. д. 55, т. 3). Поскольку уведомление о расторжении договора аренды получено ЗАО "Интервал" 15.03.2012, что не оспаривается сторонами (л. д. 107, т. 1), договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 прекращен с 16.04.2012, в связи с отказом истца от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи после прекращения договора аренды, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Таким образом, в период с 31.07.2011 по 31.08.2012 арендуемое имущество находилось в фактическом пользовании у ответчика, при этом до 16.04.2012 использование помещения осуществлялось на основании договора аренды.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 5 договора.
В соответствии с представленными истцом расчетами, задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 за период с 31.07.2011 по 31.08.2012 составляет 1 538 624 руб. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено. Напротив, наличие задолженности по арендной плате в сумме 1 158 824 руб. по состоянию на 30 апреля 2012 года признано ответчиком, что подтверждается протоколом переговоров от 27.04.2012 (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (л. д. 52, т. 1).
В силу чего исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
Доводы заявителя жалобы о неверном применении судом первой инстанции норм гражданского законодательства, регулирующих обязательственные правоотношения, после расторжения договора аренды, являются несостоятельными.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В связи с чем, ссылка ответчика на подлежащие применению нормы о неосновательном обогащении судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Поскольку договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 прекратил свое действие с 16.04.2012, в связи с отказом от договора, при этом ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещения, судом обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое спорное помещение.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, к обязанностям арендатора, кроме внесения арендной платы, отнесены обязанности по несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено договором.
Пунктом 5.2 договора аренды на арендатора, помимо внесения арендной платы, возложена обязанность по оплате расходов по электро, водо-, теплоснабжению и прочих коммунальных платежей (переменная часть арендной платы).
В связи с этим у ответчика возникли обязательства по оплате платежей за пользование коммунальными услугами и расходов по эксплуатации спорного помещения.
Коммунальные услуги включают в себя деятельность по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам").
Учитывая, что при эксплуатации любого здания, имеющего внутренние системы, такое здание должно обеспечиваться коммунальными услугами, принимая во внимание технологические особенности процесса оказания коммунальных услуг имеющего непрерывный характер (т.е. ежедневно и круглосуточно), и при отсутствии доказательств наличия у ответчика самостоятельных присоединений к сетям ресурсоснабжающих организаций, а также того факта, что в спорный период (01.01.2011 по 31.08.2012) ответчиком не доказано, что фактически в спорный период коммунальные ресурсы не поступали в занимаемое помещение, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в период с 01.01.2011 по 31.08.2012 общество "ИнтерВал" фактически использовало именно те коммунальные ресурсы, оплату за поставку которых с ресурсоснабжающими организациями производил истец.
Из представленных в материалы дела ведомостей начисления расходов по электроэнергии, счетов-фактур на оплату электро-, водо- и теплоснабжение, актов приема-передачи электроэнергии, водо- и теплоснабжения общества с ограниченной ответственностью "Энергетическая сбытовая компания Башкортостана", МУП "Уфаводоканал" (л. д. 6, 10-11, 21, 25, 33, 38, 39, 41, 43, оборот л.д. 8, 13, 15, 16, 17, 19, 24, 27, 29, 30, 34, 36, 37, 44, 48, т. 2) свидетельствует, что здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, 24, было обеспечено коммунальными ресурсами.
Факт оказания коммунальных услуг в спорный период подтвержден направленными ответчику счетами на оплату и справками распределения затрат (л. д. 4-47, т. 2).
Ввиду обеспечения истцом содержания и коммунального обслуживания помещения, переданного в аренду ответчику, обязанность по возмещению названных расходов лежит на ЗАО "ИнтерВал" применительно к пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллянта о необходимости расчета потребленной электроэнергии исходя из показаний счетчиков, установленных ответчиком, не могут быть приняты во внимание.
С учетом положений статей 548, 544, 545 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата коммунальных ресурсов должна производиться за фактически принятое количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Поскольку порядок определения размера коммунальных услуг сторонами не согласовывался (договор о возмещении затрат на содержание недвижимого имущества согласно показаниям счетчиков арендатора не подписан со стороны истца - л.д. 114, т. 3), расчет затрат на коммунальные услуги производится пропорционально площади, занимаемой ответчиком.
При этом заключенное между обществом "ИнтерВал" и обществом "Торгмастер" соглашение о порядке снятия и предоставления показаний счетчиков, а также акты о снятии показаний и осмотра счетчиков между указанными лицами (л. д. 57, 115, 116-123, т. 3), не могут служить доказательством согласования с истцом такого порядка и механизма исчисления потребляемой электроэнергии. Указанное соглашение и акты являются двухсторонними, стороной их истец не является, в связи с чем не могут служить основанием для возникновения каких-либо правовых последствий для истца и ответчика по исчислению потребляемой электроэнергии. Доказательств приглашения истца для совместного снятия показаний счетчиков, их поверки в установленном порядке, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылки ответчика на неправомерное исчисление расчета по возмещению коммунальных услуг исходя из большей площади, чем согласованной в договоре аренде, не принимаются судом апелляционной инстанции. Допустимых доказательств и встречного расчета, позволяющих определить иной размер платы, суду апелляционной инстанции не представлено.
Следует отметить, что наличие задолженности по коммунальным услугам в сумме 337 966 руб. 24 коп. по состоянию на 24.04.2012 признано ответчиком, что подтверждается протоколом переговоров от 27.04.2012 (л. д. 52, т. 1). С учетом определения размера обозначенной в иске задолженности по коммунальным услугам по тождественному алгоритму и отсутствия доказательств погашения ответчиком признанной задолженности, доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом надлежащим образом подтвержден факт пользования ответчиком в период с 01.01.2011 по 31.08.2012 коммунальными ресурсами, оплата за поставку которых произведена истцом и обязанность ответчика возместить затраты истца.
Доводы апеллянта об отсутствии теплоснабжения 07.03.2012 по причине прорыва трубы и низком температурном режиме арендуемого помещения не являются основанием для изменения принятого по делу решения, исходя из использования истцом для расчета задолженности по коммунальным услугам принципа пропорционального распределения выставленных ему снабжающими организациями расходов. Поскольку непотребленные ресурсы (в том числе по причине аварии) не подлежали оплате ОАО "ЖТК", их распределение на ЗАО "ИнтерВал" не произведено. Доказательств обратного апеллянтом не представлено.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку данный договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Пунктом 6.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы, в виде пени в размере 0,7% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Расчет пени в сумме 1 085 515 руб. 87 коп. произведен истцом, исходя из размера задолженности по арендной плате имевшейся у истца, установленного договором размера пени, периода просрочки с 05.07.2011 по 15.04.2012, суммы фактической задолженности, а потому признан судом верным.
Довод апеллянта о необоснованном начислении договорной неустойки за период с 01.08.2011 по 15.04.2012, в связи с истечением 01.08.2011 срока действия договора аренды с 01.09.2010 N 36/АУ/10, основан на неправильном толковании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы о чем приведены при анализе наличия обязательственных отношений сторон.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскиваемая неустойка должна быть снижена, несостоятелен.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции. Если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) доказательств (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик не заявлял ходатайства об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В этой связи оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции у суда первой инстанции не имелось.
Возражения ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, заявленные на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не могут быть приняты судом с учетом приведенных выше положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Само по себе превышение предусмотренного договором размера штрафных санкций ставки рефинансирования не свидетельствует о несоразмерности взысканной неустойки.
Применение ставки рефинансирования как минимальной ставки, нормативно установленной в Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей свободу сторон гражданско-правовых отношений в установлении взаимных обязательств и способов обеспечения их надлежащего исполнения.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В связи с неисполнением обязательств по оплате за фактическое использование помещения после прекращения действия договора аренды, на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 33 255 руб. 45 коп. за период с 01.05.2012 по 29.08.2012 исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8%. Указанное требование также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При оценке доводов апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества "Интервал" о взыскании расходов, понесенных на проведение капитального ремонта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют сделать вывод о принятии обществом "ИнтерВал" по договору аренды 01.08.2009 N 8/АУ/09 нежилого помещения, имеющего ряд недостатков, оговоренных в актах приема-передачи от 01.08.2009 и 01.10.2009. Сторонами констатирована необходимость мероприятий по выравниванию пола с устройством нового покрытия пола; вертикального выравнивания стен и обновления окрасочного покрытия водоэмульсионными составами; наличие дефектов розеточной сети. Вместе с тем, факт принятия нежилых помещений для целей использования в качестве склада для хранения лекарственных средств истцом по встречному иску исключает доводы о невозможности целевого использования принятого в аренду имущества, а также ответственности арендодателя за недостатки принятого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 616 кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений; доказать, что проведенные им работы относятся к капитальному ремонту; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств; а также уклонение арендодателя от обязанности проведения капитального ремонта.
Подписание сторонами актов приема-передачи в августе и октябре 2009 года 16.04.2010 и условие раздела 1 договора аренды от 01.08.2009 N 8/АУ/09, свидетельствует о том, что передаваемое в аренду нежилое помещение соответствовало условиям заключенного договора аренды и было пригодно для использования в качестве склада для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники.
Из существа спора сторон следует, что ответчик пользовался арендованным имуществом, в том числе для извлечения прибыли, в связи с чем имущество могло быть использовано по назначению.
Доказательств свидетельствующих об изменении состояния арендованного имущества с момента заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему 01.08.2009 и 01.10.2009 до 01.12.2009, когда ЗАО "ИнтерВал" обратилось с заявлением о согласовании проекта ремонтных работ в принятом помещении (л. д. 112, т. 2) суду не представлено.
Сведений о наличии обстоятельств чрезвычайного характера, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, не представлено.
Напротив, из содержания обращения ЗАО "ИнтерВал" от 01.12.2009 усматривается направленность планируемых работ на ремонт стен и потолка, которое было известно арендатору при принятии помещения, а также оборудование навеса и рампы, устройство лестничных клеток вне пределов арендуемого помещения. Кроме того, содержание письма ОАО "ЖТК" от 01.12.2009 (л. д. 115, т. 2) и пояснения апеллянта о заключении договора на выполнение проектных работ и договора подряда 15.09.2009 и 01.10.2009 свидетельствуют о том, что действия ЗАО "ИнтерВал", направленные на выполнение ремонтных работ, начались непосредственно после заключения договора аренды нежилого помещения, что исключает возникновение неотложности ремонта по причине изменения состояния принятого в аренду имущества.
Оценивая выраженное письмом от 28.12.2009 согласование ОАО "ЖТК" проведения ремонтных работ (л. д. 114, т. 2) судебная коллегия не усматривает оснований соотнесения его с проектом, выполненным ЗАО проектно-инжиниринговая компания "Инновацпроект" и локальным сметным расчетом на сумму 2 194 127 руб. (л. д. 124-140, т. 2). В тексте названного письма проект не поименован, предполагаемая стоимость работ не указана. Представленный в материалы дела титульный лист проекта не содержит подписи директора Самарского филиала ОАО "ЖТК" об утверждении (л. д. 124, т. 2). Кроме того, часть проектной документации имеет указание на разработку ЗАО МЦ "Валеро" (л. д. 131-132, т. 2). Локальный сметный расчет согласован ЗАО "ИнтерВал" и ЗАО "Валстрой" в 2012 году (л. д. 133-140, т. 2), тогда как по утверждениям апеллянта и в соответствии с актом приемки выполненных работ на сумму 2 194 127 руб. и перечнем работ соответствующим сметному расчету, ремонтные работы произведены в марте 2010 года, а согласованы, соответственно, в декабре 2009 года.
Названное исключает довод апеллянта о согласовании с арендодателем условий возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения и выполнения работ на сумму 2 194 127 руб.
Вместе с тем, из условий договора аренды от 01.08.2009 N 8/АУ/09 следует, что условия возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему договору. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия договора, после его прекращения возмещению не подлежит (пункты 10.2, 10.3 договора).
Исходя из системного толкования норм статей 616 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неотделимые части имущества как результат капитального ремонта должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества. Капитальный ремонт должен производиться с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.
Из содержания акта о приемке выполненных работ за март 2010 года (л. д. 1-8, т. 3) усматривается направленность работ на выполнение внутренней отделки помещений путем установки подвесного потолка и линолеумного покрытия (поз 76, 104), установке новых оконных и дверных блоков, перепланировке помещений (поз. 18), выполнения сантехнических работ по установке унитазов и моек (поз. 47-50), установке светильников (поз. 131-133), электромонтажных работ, прокладка воздуховодов и водопроводов, систем вентиляции, отделке фасадов (поз. 157), выполнение витражей (поз. 52). По пояснениям представителя ООО "ИнтерВал" в судебном заседании суда апелляционной инстанции, выполнение работ было обусловлено намерениями приобретения помещения в собственность.
Обоснований необходимости таких улучшений арендуемого помещения и доказательств того, что выполненный состав работ соответствует целям использования нежилого помещения истцом по встречному иску не представлено. Его ссылки на акты приема-передачи от 01.08.2009 и 01.10.2009 подлежат отклонению.
Сама по себе необходимость проведения мероприятий по выравниванию пола, стен, обновления окрасочного покрытия, отсутствие внутренней разводки и оборудования, наличия дефектов в розеточной сети, отсутствие пожарной сигнализации, а также отсутствия в некоторых помещениях водоснабжения, канализации и приборов отопления, не может свидетельствовать о невозможности использования арендуемых помещений по целевому назначению - под склад для хранения лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники.
Поскольку изменение планировки помещения, уровень отделки и комфортности, перечень работ, их необходимость и стоимость, не были предварительно согласованы истцом с собственником, общее разрешение на проведение капитального ремонта не может быть признано разрешением на конкретные работы, стоимость которых предъявлена настоящим иском.
По аналогичным основаниям не подлежали удовлетворению требования истца по встречному иску направленные на возмещение стоимости ремонтных работ на сумму 1 249 229 руб., проведенных без согласования с арендодателем (л. д. 64-76, т. 3). Устройство навеса над входом в склад и замена лестницы произведены за пределами принятого в аренду помещения, а потому не являются его капитальным ремонтом обусловленным неотложной необходимостью.
При оценке доводов подателя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении встречных исковых требований, судебной коллегией отмечается, что исходя из направленности встречных исковых требований на зачет стоимости капитального ремонта в уплату арендных платежей, истцу надлежало представить обоснование размера подлежащих зачету сумм.
При определении стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в результате его капитального ремонта подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Праву на возмещение стоимости корреспондирует обязанность приобретателя возместить действительную стоимость этого имущества, исходя из положений пункта 1 статьи 1102 и пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих обязанность приобретателя в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Таким образом, в качестве неосновательного обогащения возмещению подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец по встречному иску произвел ремонтные работы.
Из названного следует, что предметом зачета может являться разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта. Однако таких доказательств ЗАО "ИнтерВал" не представлено. При этом основания полагать, что после выполнения ремонтных работ рыночная стоимость представленного в аренду нежилого помещения общей площадью 376, 5 кв. м увеличилась на 3 443 356 руб. 70 коп. у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
С учетом изложенного, основания для удовлетворения требований ЗАО "Интервал" о взыскании стоимости проведенного капитального ремонта и производных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, у суда первой инстанции не имелось.
Приведенные выше выводы исключают правовое значение доводов заявителя жалобы о необходимости проведения строительно-технической экспертизы с целью выявления недостатков переданного в аренду имущества.
Довод апеллянта о незаконности начисления арендной платы в период проведения проектных и ремонтных работ подлежит отклонению в отсутствие доказательств невозможности использования принятого в аренду имущества.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованное решение было принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права. Доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N А07-9362/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ИнтерВал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)