Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от ответчика - директор Макаров В.Н., представитель Алтухова Л.И. по доверенности от 15.02.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2012 года, принятое по делу N А55-29144/2011 судьей Шабановым А.Н.,
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ИНН: 6315800964, ОГРН: 1066315051824), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Респект" (ИНН: 6315525605, ОГРН: 1026300973940), г. Самара,
с привлечением третьего лица:
- Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
о взыскании суммы,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Фирма "Респект" о взыскании 9427640 руб., составляющие задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 2 233 144 руб. 01 коп., а также пени за этот же период в сумме 7194495 руб. 99 коп., на основании договора на право аренды земельного участка с правом (без права) выкупа в собственность N 28687 от 20.10.1997.
Определением суда от 30.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 25609 руб. 40 коп. и неустойка в сумме 40 847 руб. 16 коп. В остальной части иска отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться ежегодно в соответствии с законодательством. Таким образом, истец полагает, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта, что не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы права, неправильно истолкован закон (ст. 614 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ) и не применен закон, подлежащий применению (постановления Правительства Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г.), что в силу ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Представители ответчика в судебном заседании с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили оставить жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица, которые о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в соответствии со статьями 121 - 123 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика, выслушав участников процесса, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 20.10.1997 г. между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Респект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа в собственность N 28687, согласно которому арендодатель предлагает арендатору в аренду земельный участок площадью 352 кв. м на срок с 10.11.1996 по 10.11.2001, по адресу: Самарский район, ул. Галактионовская, 40, для использования под магазин, офис (л.д. 6 - 8).
Пунктом 1.1 договора N 28687 от 20.10.1997 установлено, что договор заключен сроком до 10.11.2001. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от N 28687 от 20.10.1997 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 7.2 по истечении срока действия договора аренды Арендатор обязан сдать участок Арендодателю в виде пригодном для дальнейшего его использования, в течение одного месяца со дня окончания действия договора.
По условиям п. 2.1 договора арендатор обязался оплачивать арендную плату из расчета: земельный налог x 4 (магазин) (100 x 2 x 1,5 x 2 x 15 x 111) руб. + (1700 x 2 x 1, x 2 x 4 x 241) = 26815800 руб. в год.
Таким образом, сторонами согласован расчет размера арендной платы на основании постановлений администрации г. Самары N 1875 от 29.12.1994 г. и N 1702 от 06.12.1996 г.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость) базовые ставки арендной платы и льготы, с письменным извещением арендатора.
С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. В соответствии с Законом Самарской области "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В связи с этим соглашением от 29.03.2005 об уступке права требования (цессии) по договору аренды, права и обязанности арендодателя по договору N 28687 от 20.10.1997 от комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары перешли к комитету по управлению имуществом г. Самары, зарегистрированным в комитете под N 023234з.
Пунктом 2.1. договора N 28687 от 20.10.1997 сторонами определен размер арендной платы в год и пунктом 2.4 период внесения арендных платежей ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07, 15.10.
Как указывает истец, в нарушение условий договора аренды земельного участка N 28687 от 20.10.1997, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 2 233 144 руб. 01 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 2.2 договора, в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 7 194 495 руб. 99 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Судом апелляционной инстанции установлено, что срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По условиям п. 2.1 договора арендатор на основании постановлений администрации г. Самары N 1875 от 29.12.1994 г. и N 1702 от 06.12.1996 г. обязался оплачивать арендную плату из расчета: земельный налог x 4 (магазин) (100 x 2 x 1,5 x 2 x 15 x 111) руб. + (1700 x 2 x 1, x 2 x 4 x 241) = 26815800 руб. в год.
Таким образом, сторонами согласован расчет размера арендной платы в соответствии с постановлением администрации г. Самары N 1875 от 29.12.1994 г. и N 1702 от 06.12.1996 г. (л.д. 6).
Исходя из согласованной формулы расчета арендной платы, ответчик должен оплачивать арендные платежи в рамках спорного договора аренды земельного участка.
Между тем, расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 по формуле расчета арендной платы (Агод = S x Скад x Ка x Кв x Кпр x Ки), утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, с последующими изменениями (л.д. 36 - 40).
Таким образом, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке: установлены три дополнительных коэффициента - коэффициент категории арендатора коэффициент престижности, коэффициент вида использования земельного участка. Между тем, данные коэффициенты сторонами не согласовывались.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 20.10.1997 N 28687 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 (с последующими изменениями), на которое ссылается истец при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 20.10.1997 N 28687. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка.
Таким образом, с учетом применения срока исковой давности, ответчик за период с 08.12.2008 по 22.07.2011 должен был оплатить арендные платежи на сумму 80 447 руб. 40 коп. (исходя из согласованной сторонами методики расчета), и неустойку за этот же период в сумме 122 541 руб. 49 коп.
Из материалов дела усматривается, что ответчиком по платежному поручению от 21.05.2012 N 92 оплачена сумма в размере 54 838 руб. 00 коп.
Оценивая доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанций пришел к правомерному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период с учетом срока исковой давности в сумме 25 609 руб. 40 коп.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в соответствии с п. 5.1 договора аренды за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 7194495 руб. 99 коп.
Вместе с этим, неустойка истцом рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, следовательно, явно не соответствует последствиям нарушения обязательства. В связи с изложенным, с учетом конкретных обстоятельств дела, на основании ст. 333 ГК РФ суд правомерно снизил неустойку до суммы 40 847 руб. 16 коп.
Доводы истца в апелляционной жалобе о правомерном одностороннем изменении Арендодателем размера арендной платы, отклоняются судебной коллегией. Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.
Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение между сторонами в части изменения размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с этим, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка от 20.10.1997 N 28687.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке пересматривал размер арендной платы за пользование земельным участком, при этом увеличение размера арендной платы было обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения.
Системное толкование договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредство упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что изменение размера арендной платы не является изменением условий договора, судебной коллегией отклоняется. Поскольку применение постановления главы города Самары от 08.11.2005 N 2988 и постановлений Губернатора Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г. в качестве безусловного основания для изменения условий договора противоречит требованиям статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме этого, в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательства, подтверждающие факт получения арендатором уведомлений об увеличении арендной платы в одностороннем порядке.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2012 года по делу N А55-29144/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2012 ПО ДЕЛУ N А55-29144/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2012 г. по делу N А55-29144/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от ответчика - директор Макаров В.Н., представитель Алтухова Л.И. по доверенности от 15.02.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2012 года, принятое по делу N А55-29144/2011 судьей Шабановым А.Н.,
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ИНН: 6315800964, ОГРН: 1066315051824), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Респект" (ИНН: 6315525605, ОГРН: 1026300973940), г. Самара,
с привлечением третьего лица:
- Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
о взыскании суммы,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Фирма "Респект" о взыскании 9427640 руб., составляющие задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 2 233 144 руб. 01 коп., а также пени за этот же период в сумме 7194495 руб. 99 коп., на основании договора на право аренды земельного участка с правом (без права) выкупа в собственность N 28687 от 20.10.1997.
Определением суда от 30.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 25609 руб. 40 коп. и неустойка в сумме 40 847 руб. 16 коп. В остальной части иска отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться ежегодно в соответствии с законодательством. Таким образом, истец полагает, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта, что не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы права, неправильно истолкован закон (ст. 614 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ) и не применен закон, подлежащий применению (постановления Правительства Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г.), что в силу ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Представители ответчика в судебном заседании с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили оставить жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица, которые о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в соответствии со статьями 121 - 123 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика, выслушав участников процесса, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 20.10.1997 г. между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Респект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа в собственность N 28687, согласно которому арендодатель предлагает арендатору в аренду земельный участок площадью 352 кв. м на срок с 10.11.1996 по 10.11.2001, по адресу: Самарский район, ул. Галактионовская, 40, для использования под магазин, офис (л.д. 6 - 8).
Пунктом 1.1 договора N 28687 от 20.10.1997 установлено, что договор заключен сроком до 10.11.2001. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от N 28687 от 20.10.1997 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 7.2 по истечении срока действия договора аренды Арендатор обязан сдать участок Арендодателю в виде пригодном для дальнейшего его использования, в течение одного месяца со дня окончания действия договора.
По условиям п. 2.1 договора арендатор обязался оплачивать арендную плату из расчета: земельный налог x 4 (магазин) (100 x 2 x 1,5 x 2 x 15 x 111) руб. + (1700 x 2 x 1, x 2 x 4 x 241) = 26815800 руб. в год.
Таким образом, сторонами согласован расчет размера арендной платы на основании постановлений администрации г. Самары N 1875 от 29.12.1994 г. и N 1702 от 06.12.1996 г.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость) базовые ставки арендной платы и льготы, с письменным извещением арендатора.
С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. В соответствии с Законом Самарской области "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В связи с этим соглашением от 29.03.2005 об уступке права требования (цессии) по договору аренды, права и обязанности арендодателя по договору N 28687 от 20.10.1997 от комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары перешли к комитету по управлению имуществом г. Самары, зарегистрированным в комитете под N 023234з.
Пунктом 2.1. договора N 28687 от 20.10.1997 сторонами определен размер арендной платы в год и пунктом 2.4 период внесения арендных платежей ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07, 15.10.
Как указывает истец, в нарушение условий договора аренды земельного участка N 28687 от 20.10.1997, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 2 233 144 руб. 01 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 2.2 договора, в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 7 194 495 руб. 99 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Судом апелляционной инстанции установлено, что срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По условиям п. 2.1 договора арендатор на основании постановлений администрации г. Самары N 1875 от 29.12.1994 г. и N 1702 от 06.12.1996 г. обязался оплачивать арендную плату из расчета: земельный налог x 4 (магазин) (100 x 2 x 1,5 x 2 x 15 x 111) руб. + (1700 x 2 x 1, x 2 x 4 x 241) = 26815800 руб. в год.
Таким образом, сторонами согласован расчет размера арендной платы в соответствии с постановлением администрации г. Самары N 1875 от 29.12.1994 г. и N 1702 от 06.12.1996 г. (л.д. 6).
Исходя из согласованной формулы расчета арендной платы, ответчик должен оплачивать арендные платежи в рамках спорного договора аренды земельного участка.
Между тем, расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 по формуле расчета арендной платы (Агод = S x Скад x Ка x Кв x Кпр x Ки), утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, с последующими изменениями (л.д. 36 - 40).
Таким образом, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке: установлены три дополнительных коэффициента - коэффициент категории арендатора коэффициент престижности, коэффициент вида использования земельного участка. Между тем, данные коэффициенты сторонами не согласовывались.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 20.10.1997 N 28687 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 (с последующими изменениями), на которое ссылается истец при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 20.10.1997 N 28687. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка.
Таким образом, с учетом применения срока исковой давности, ответчик за период с 08.12.2008 по 22.07.2011 должен был оплатить арендные платежи на сумму 80 447 руб. 40 коп. (исходя из согласованной сторонами методики расчета), и неустойку за этот же период в сумме 122 541 руб. 49 коп.
Из материалов дела усматривается, что ответчиком по платежному поручению от 21.05.2012 N 92 оплачена сумма в размере 54 838 руб. 00 коп.
Оценивая доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанций пришел к правомерному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период с учетом срока исковой давности в сумме 25 609 руб. 40 коп.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в соответствии с п. 5.1 договора аренды за период с 01.01.2007 по 22.07.2011 в сумме 7194495 руб. 99 коп.
Вместе с этим, неустойка истцом рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, следовательно, явно не соответствует последствиям нарушения обязательства. В связи с изложенным, с учетом конкретных обстоятельств дела, на основании ст. 333 ГК РФ суд правомерно снизил неустойку до суммы 40 847 руб. 16 коп.
Доводы истца в апелляционной жалобе о правомерном одностороннем изменении Арендодателем размера арендной платы, отклоняются судебной коллегией. Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.
Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение между сторонами в части изменения размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с этим, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка от 20.10.1997 N 28687.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке пересматривал размер арендной платы за пользование земельным участком, при этом увеличение размера арендной платы было обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения.
Системное толкование договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредство упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что изменение размера арендной платы не является изменением условий договора, судебной коллегией отклоняется. Поскольку применение постановления главы города Самары от 08.11.2005 N 2988 и постановлений Губернатора Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г. в качестве безусловного основания для изменения условий договора противоречит требованиям статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме этого, в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательства, подтверждающие факт получения арендатором уведомлений об увеличении арендной платы в одностороннем порядке.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2012 года по делу N А55-29144/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)