Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Менделеева С.Н.
город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Марьина А.Н.,
судей Жудова Н.В. и Николаевой А.В.,
при секретаре И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Жудова Н.В. дело по апелляционной жалобе представителя истца Х. - Б. на решение Калужского районного суда Калужской области от 24 сентября 2012 года по иску Х. к Городской Управе г. Калуги, Управлению строительства и земельных отношений г. Калуги о понуждении исполнения обязательств по инвестиционному контракту в части оформления права аренды на земельный участок и восстановлении записи о праве аренды на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
03 июля 2012 года Х. обратился в суд с иском к Городской Управе города Калуги об обязании выполнить условия инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах МО "город Калуга" от 17 марта 2008 года путем оформления права аренды на земельный участок, с кадастровым номером "1", площадью <...> кв. м, по адресу: <...>, ранее предоставленного ООО <...> для строительства здания офисного центра и обязать Управление Росреестра по Калужской области восстановить в ЕГРП запись о праве аренды Х. на указанный земельный участок.
Судом в качестве соответчика привлечено Управление строительства и земельных отношений г. Калуги.
В обоснование иска истец сослался на то, что он по соглашению о переуступке прав и обязанностей является стороной по инвестиционному контракту, предметом которого является строительство здания офисного центра на спорном земельном участке. Также по соглашению о перенайме он является и арендатором указанного земельного участка. Однако в период действия инвестиционного контракта, Городская Управа незаконно отказалась от исполнения договора аренды, в связи с истечением его срока, что повлекло невозможность исполнения им прав и обязанностей инвестора. Запись в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды по заявлению ответчика также была погашена. Полагает, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, о чем свидетельствуют действия ответчиков по заключению с ним дополнительного соглашения к инвестиционному контракту и расчете арендной платы за земельный участок на 2012 год, совершенные после направления ему уведомления о прекращении договора аренды.
В судебном заседании представитель истца Б. исковые требования поддержала.
Истец Х. в судебное заседание не явился.
Представитель ответчиков С. иск не признала.
Третье лицо - Управление Росреестра по Калужской области в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела без своего участия.
Решением Калужского районного суда Калужской области от 24 сентября 2012 года в иске отказано.
В апелляционной жалобе представителем истца ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения. При этом автор жалобы указывает, что действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок, о чем свидетельствуют действия ответчиков по заключению дополнительного соглашения к инвестиционному контракту и расчете арендной платы за земельный участок на 2012 год, совершенные после направления истцу уведомления о прекращении договора аренды. Кроме того, на момент направления истцу указанного уведомления действовал инвестиционный контракт, действие которого также фактически было прекращено, что не было учтено судом. Таким образом, со стороны ответчика, по заявлению которого была прекращена запись в ЕГРП о регистрации договора аренды, имел место односторонний отказ от исполнения арендного обязательства, повлекший невозможность исполнения инвестиционного контракта, что запрещено законом. При этом само уведомление не содержало ссылки на нецелевое использование истцом земельного участка. Государственная регистрация прекращения права аренды произведена с нарушением действующего законодательства.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Х. и его представителя Б., поддержавших апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, 17 марта 2008 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги и ООО <...> заключен инвестиционный контракт под N 13 в целях реализации инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости нежилого назначения - здания офисного центра на земельном участке по адресу: <...>.
Срок действия контракта определен сторонами до полного исполнения ими своих обязательств с даты его подписания (п. 7.1 контракта, л.д. 34).
По итогам реализации контракта, инвестору должно принадлежать на праве собственности 85%, а МО "город Калуга" - 15% имущества, созданного в процессе реализации инвестиционного проекта (п. 3.1 контракта)
По условиям контракта реализация инвестиционного проекта осуществляется в три этапа.
Первый этап предполагал в частности предоставление инвестору земельного участка для размещения объекта недвижимого имущества и не позднее чем за один год до окончания срока действия договора аренды разработку, согласование, утверждение и государственную экспертизу проектной документации (п. 4.1.1, п. 5.1.2 контракта).
Второй этап заключался в производстве инвестором строительных работ, включая ввод объекта в эксплуатацию (п. 4.1.2, п. 5.2.2. контракта).
Третий этап завершался подписанием сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Распоряжением Городского головы городского округа "город Калуга" от 22 декабря 2008 года N 14052-р обществу с ограниченной ответственностью <...> решено предоставить в аренду земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером "1" по адресу: <...> под строительство здания офисного центра (л.д. 105).
На основании указанного распоряжения, между Городской Управой и ООО <...> заключен договор аренды находящегося в государственной собственности вышеуказанного земельного участка для строительства здания офисного центра от 12 января 2009 года N 12/09 (л.д. 97-99, 104).
Договор аренды заключен сроком на три года (п. 2.1 договора). Государственная регистрация договора произведена 18 февраля 2009 года под N <...>.
Соглашением N 1 от 20 ноября 2009 года права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы Х. (л.д. 86-87).
Государственная регистрация соглашения произведена 16 декабря 2009 года за N <...>.
Также дополнительным соглашением N 1 от 10 декабря 2009 года права и обязанности по инвестиционному контракту переданы истцу Х. в порядке главы 24 Гражданского кодекса РФ (л.д. 29).
26 апреля 2011 года права и обязанности по инвестиционному контракту переданы Управлению строительства и земельных отношений города Калуги (л.д. 138).
По соглашению с Х. от 08.02.2012 г. доля МО "Город Калуга" в праве собственности на подлежащий возведению объект недвижимости (определенная инвестиционным контрактом) заменена денежной компенсацией в сумме <...> рублей, которая уплачена истцом в местный бюджет в полном объеме (л.д. 33-35).
Уведомлением Городской Управы города Калуги от 11 января 2012 года N 77/06-12, Х. в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ поставлен в известность о прекращении по инициативе арендодателя арендных отношений по договору аренды от 12.01.2009 г. по истечении срока его действия 18 февраля 2012 г. (л.д. 67).
На основании заявления Городской Управы города Калуги от 15 марта 2012 года, Управлением Росреестра по Калужской области в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды (л.д. 65, 111).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Отказывая Х. в иске, суд первой инстанции, дав правильную оценку представленным доказательствам, вынес законное, соответствующее положениям ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованное решение.
Довод истца о том, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок является несостоятельным, так как арендодатель, воспользовавшись предоставленным ему пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правом, возражал против продления указанного договора.
В свою очередь истец с заявлением о заключении договора на новый срок, к арендодателю, в порядке установленном п. 4.3.2 договора аренды, не обращался.
Тот факт, что по соглашению с Х. от 08.02.2012 г. доля МО "Город Калуга" в праве собственности на здание офисного центра заменена денежной компенсацией и окончание действия инвестиционного контракта более не связывалось с наступлением календарной даты, не свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку данное соглашение было заключено во исполнение еще не прекратившегося арендного обязательства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы об имевшем месте, в нарушение статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннем отказе Городской Управы города Калуги от исполнения обязательства.
Так как, договор аренды земельного участка прекратил свое существование, согласование 13 июня 2012 года между истцом и Городской Управой города Калуги нового расчета арендной платы за 2012 год, не имеет юридической силы.
Кроме того, договором аренды установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования (п. 4.4.2).
Согласно договору аренды и кадастровому паспорту (выписке из Государственного кадастра недвижимости), спорный земельный участок расположен на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства здания офисного центра (л.д. 100).
04 августа 2011 года Х. обратился в Управление архитектуры и градостроительства города Калуги с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под здание офисного центра" на "под здание автомобильной мойки", в чем ему, на основании результатов публичных слушаний, было отказано (л.д. 30, 31).
Согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства от 30 сентября 2011 года N 147, земельный участок фактически использовался Х. для организации автостоянки, о чем свидетельствовало наличие припаркованных автомобилей, оборудование пункта охраны и персональных мест стоянки с указанием номеров автомобилей (л.д. 143).
В ходе последующих проверок в порядке муниципального земельного контроля 6 декабря 2011 года (л.д. 145), 6 февраля 2012 года (л.д. 148) нарушения в виде нецелевого использования земельного участка устранены не были.
Каких-либо доказательств, подтверждающих, что со стороны истца, на момент направления ему уведомления от 11 января 2012 года, были произведены работы по созданию офисного центра, по делу не имеется.
Таким образом, по делу видно, что Х. по сути не имел намерения исполнять условия заключенного договора аренды, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о невозможности исполнения инвестиционного контракта ввиду отказа арендодателя от возобновления договора аренды судебная коллегия также находит несостоятельными.
Государственная регистрация прекращения права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению арендодателя не противоречит содержанию договора аренды от 12.01.2009 года, статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также требованиям п. 22, п. 23 приказа Минюста РФ от 06.08.2004 г. N 135 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для иной оценки представленным по делу доказательствам не имеется.
Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влекущих отмену решения суда. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, по делу допущено не было.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Калужского районного суда Калужской области от 24 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Х. - Б. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-631/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. по делу N 33-631/2013
Судья Менделеева С.Н.
город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Марьина А.Н.,
судей Жудова Н.В. и Николаевой А.В.,
при секретаре И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Жудова Н.В. дело по апелляционной жалобе представителя истца Х. - Б. на решение Калужского районного суда Калужской области от 24 сентября 2012 года по иску Х. к Городской Управе г. Калуги, Управлению строительства и земельных отношений г. Калуги о понуждении исполнения обязательств по инвестиционному контракту в части оформления права аренды на земельный участок и восстановлении записи о праве аренды на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установила:
03 июля 2012 года Х. обратился в суд с иском к Городской Управе города Калуги об обязании выполнить условия инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах МО "город Калуга" от 17 марта 2008 года путем оформления права аренды на земельный участок, с кадастровым номером "1", площадью <...> кв. м, по адресу: <...>, ранее предоставленного ООО <...> для строительства здания офисного центра и обязать Управление Росреестра по Калужской области восстановить в ЕГРП запись о праве аренды Х. на указанный земельный участок.
Судом в качестве соответчика привлечено Управление строительства и земельных отношений г. Калуги.
В обоснование иска истец сослался на то, что он по соглашению о переуступке прав и обязанностей является стороной по инвестиционному контракту, предметом которого является строительство здания офисного центра на спорном земельном участке. Также по соглашению о перенайме он является и арендатором указанного земельного участка. Однако в период действия инвестиционного контракта, Городская Управа незаконно отказалась от исполнения договора аренды, в связи с истечением его срока, что повлекло невозможность исполнения им прав и обязанностей инвестора. Запись в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды по заявлению ответчика также была погашена. Полагает, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, о чем свидетельствуют действия ответчиков по заключению с ним дополнительного соглашения к инвестиционному контракту и расчете арендной платы за земельный участок на 2012 год, совершенные после направления ему уведомления о прекращении договора аренды.
В судебном заседании представитель истца Б. исковые требования поддержала.
Истец Х. в судебное заседание не явился.
Представитель ответчиков С. иск не признала.
Третье лицо - Управление Росреестра по Калужской области в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела без своего участия.
Решением Калужского районного суда Калужской области от 24 сентября 2012 года в иске отказано.
В апелляционной жалобе представителем истца ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения. При этом автор жалобы указывает, что действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок, о чем свидетельствуют действия ответчиков по заключению дополнительного соглашения к инвестиционному контракту и расчете арендной платы за земельный участок на 2012 год, совершенные после направления истцу уведомления о прекращении договора аренды. Кроме того, на момент направления истцу указанного уведомления действовал инвестиционный контракт, действие которого также фактически было прекращено, что не было учтено судом. Таким образом, со стороны ответчика, по заявлению которого была прекращена запись в ЕГРП о регистрации договора аренды, имел место односторонний отказ от исполнения арендного обязательства, повлекший невозможность исполнения инвестиционного контракта, что запрещено законом. При этом само уведомление не содержало ссылки на нецелевое использование истцом земельного участка. Государственная регистрация прекращения права аренды произведена с нарушением действующего законодательства.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Х. и его представителя Б., поддержавших апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, 17 марта 2008 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги и ООО <...> заключен инвестиционный контракт под N 13 в целях реализации инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости нежилого назначения - здания офисного центра на земельном участке по адресу: <...>.
Срок действия контракта определен сторонами до полного исполнения ими своих обязательств с даты его подписания (п. 7.1 контракта, л.д. 34).
По итогам реализации контракта, инвестору должно принадлежать на праве собственности 85%, а МО "город Калуга" - 15% имущества, созданного в процессе реализации инвестиционного проекта (п. 3.1 контракта)
По условиям контракта реализация инвестиционного проекта осуществляется в три этапа.
Первый этап предполагал в частности предоставление инвестору земельного участка для размещения объекта недвижимого имущества и не позднее чем за один год до окончания срока действия договора аренды разработку, согласование, утверждение и государственную экспертизу проектной документации (п. 4.1.1, п. 5.1.2 контракта).
Второй этап заключался в производстве инвестором строительных работ, включая ввод объекта в эксплуатацию (п. 4.1.2, п. 5.2.2. контракта).
Третий этап завершался подписанием сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Распоряжением Городского головы городского округа "город Калуга" от 22 декабря 2008 года N 14052-р обществу с ограниченной ответственностью <...> решено предоставить в аренду земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером "1" по адресу: <...> под строительство здания офисного центра (л.д. 105).
На основании указанного распоряжения, между Городской Управой и ООО <...> заключен договор аренды находящегося в государственной собственности вышеуказанного земельного участка для строительства здания офисного центра от 12 января 2009 года N 12/09 (л.д. 97-99, 104).
Договор аренды заключен сроком на три года (п. 2.1 договора). Государственная регистрация договора произведена 18 февраля 2009 года под N <...>.
Соглашением N 1 от 20 ноября 2009 года права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы Х. (л.д. 86-87).
Государственная регистрация соглашения произведена 16 декабря 2009 года за N <...>.
Также дополнительным соглашением N 1 от 10 декабря 2009 года права и обязанности по инвестиционному контракту переданы истцу Х. в порядке главы 24 Гражданского кодекса РФ (л.д. 29).
26 апреля 2011 года права и обязанности по инвестиционному контракту переданы Управлению строительства и земельных отношений города Калуги (л.д. 138).
По соглашению с Х. от 08.02.2012 г. доля МО "Город Калуга" в праве собственности на подлежащий возведению объект недвижимости (определенная инвестиционным контрактом) заменена денежной компенсацией в сумме <...> рублей, которая уплачена истцом в местный бюджет в полном объеме (л.д. 33-35).
Уведомлением Городской Управы города Калуги от 11 января 2012 года N 77/06-12, Х. в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ поставлен в известность о прекращении по инициативе арендодателя арендных отношений по договору аренды от 12.01.2009 г. по истечении срока его действия 18 февраля 2012 г. (л.д. 67).
На основании заявления Городской Управы города Калуги от 15 марта 2012 года, Управлением Росреестра по Калужской области в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды (л.д. 65, 111).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Отказывая Х. в иске, суд первой инстанции, дав правильную оценку представленным доказательствам, вынес законное, соответствующее положениям ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованное решение.
Довод истца о том, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок является несостоятельным, так как арендодатель, воспользовавшись предоставленным ему пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правом, возражал против продления указанного договора.
В свою очередь истец с заявлением о заключении договора на новый срок, к арендодателю, в порядке установленном п. 4.3.2 договора аренды, не обращался.
Тот факт, что по соглашению с Х. от 08.02.2012 г. доля МО "Город Калуга" в праве собственности на здание офисного центра заменена денежной компенсацией и окончание действия инвестиционного контракта более не связывалось с наступлением календарной даты, не свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку данное соглашение было заключено во исполнение еще не прекратившегося арендного обязательства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы об имевшем месте, в нарушение статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннем отказе Городской Управы города Калуги от исполнения обязательства.
Так как, договор аренды земельного участка прекратил свое существование, согласование 13 июня 2012 года между истцом и Городской Управой города Калуги нового расчета арендной платы за 2012 год, не имеет юридической силы.
Кроме того, договором аренды установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования (п. 4.4.2).
Согласно договору аренды и кадастровому паспорту (выписке из Государственного кадастра недвижимости), спорный земельный участок расположен на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства здания офисного центра (л.д. 100).
04 августа 2011 года Х. обратился в Управление архитектуры и градостроительства города Калуги с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под здание офисного центра" на "под здание автомобильной мойки", в чем ему, на основании результатов публичных слушаний, было отказано (л.д. 30, 31).
Согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства от 30 сентября 2011 года N 147, земельный участок фактически использовался Х. для организации автостоянки, о чем свидетельствовало наличие припаркованных автомобилей, оборудование пункта охраны и персональных мест стоянки с указанием номеров автомобилей (л.д. 143).
В ходе последующих проверок в порядке муниципального земельного контроля 6 декабря 2011 года (л.д. 145), 6 февраля 2012 года (л.д. 148) нарушения в виде нецелевого использования земельного участка устранены не были.
Каких-либо доказательств, подтверждающих, что со стороны истца, на момент направления ему уведомления от 11 января 2012 года, были произведены работы по созданию офисного центра, по делу не имеется.
Таким образом, по делу видно, что Х. по сути не имел намерения исполнять условия заключенного договора аренды, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о невозможности исполнения инвестиционного контракта ввиду отказа арендодателя от возобновления договора аренды судебная коллегия также находит несостоятельными.
Государственная регистрация прекращения права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению арендодателя не противоречит содержанию договора аренды от 12.01.2009 года, статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также требованиям п. 22, п. 23 приказа Минюста РФ от 06.08.2004 г. N 135 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для иной оценки представленным по делу доказательствам не имеется.
Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влекущих отмену решения суда. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, по делу допущено не было.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Калужского районного суда Калужской области от 24 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Х. - Б. без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)