Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца Бердашкевич О.Ю. (доверенность от 23.08.2013)
от ответчика: не явился, извещен
от 3-их лиц: не явились извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15682/2013) ООО "Экон-Лизинг" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 по делу N А56-9455/2013 (судья Филлиппова А.Е.), принятое
по заявлению ООО "Экон-Лизинг"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу
3-и лица: 1) ООО "Интеркрос СП",
2) ООО "Альянс",
3) ООО "Лизинг СПб"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Экон-Лизинг" (далее - Общество, ООО "Экон-Лизинг") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) от 03.09.2012 N 78-78-39/008/2012-391 в государственной регистрации права собственности Общества на помещение 27Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Верхний переулок, д. 12, лит. Б, кад. N 78:36:5575А:8:16:48, этаж 2, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности Общества на указанное помещение.
Решением от 05.06.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при неполном выяснении обстоятельств по делу, просит решение отменить, принять новый судебный акт, указывая, что исполнение обязательств и передача помещений по договору от 12.03.2009 N И-03/02 между ООО "КПБ Инжиниринг" и ООО "Альянс" подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2009, а также условиями договора от 02.10.2009 между ООО "КПД Инжиниринг", ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Альянс" с указанием в договоре о передаче помещения, актом от 13.11.2010 к договору уступки прав от 13.11.2010 между ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Экон-Лизинг". Факт нахождения спорных помещений во владении ООО "Экон-Лизинг" и содержание им данного имущества подтверждается представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ и оказанных услуг и счетами на оплату расходов. Факт исполнения обязательств в части оплаты финансирования строительства подтверждается актами сверки взаиморасчетов от 30.09.2009 N 4 с подтверждением о выполнении дольщиком своих обязательств, а также трехсторонним актом сверки взаимных расчетов от 24.08.2010, актом приема документов от 13.11.2010, в том числе и векселя.
ООО "Лизинг СПб" доводы апелляционной жалобы поддержало по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Управление Росреестра возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
ООО "Интеркрос СП", ООО "Альянс", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 21.11.2007 N 02/ЗК-06822 земельного участка на инвестиционных условиях ООО "Интеркос СП" предоставлен во временное владение и пользование сроком до 29.10.2010 земельный участок площадью 37 193 кв. м с кадастровым N 78:36:5575А:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 1 (западнее дома 19, лит. Б по 5-му Верхнему переулку), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству производственно-складского комплекса.
ООО "Интеркрос СП" (инвестор-заказчик) и ООО "КПД инжиниринг" (дольщик) заключен договор от 11.03.2009 N 03/02 долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского комплекса на земельном участке по названному адресу; дольщик привлечен для долевого участия в объеме доли, составляющей нежилые помещения в строительных осях 1***-10/А-Б в корпусе АБК-склад (предварительные номера помещений 202, 203, 205 - 213); а также в строительных осях 1***-9/А-А* в корпусе АБК-склад (предварительные номера 203, 205 - 212).
ООО "КПД инжиниринг" (инвестор) и ООО "Альянс" (дольщик) заключен договор от 12.03.2009 N И-03/02 долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского комплекса по данному адресу; дольщик обязался проинвестировать строительство указанных нежилых помещений. Дополнительным соглашением от 01.09.2009 к договору от 11.03.2009 N 03/02 и дополнительным соглашением от 02.09.2009 N 2 уточнен предмет договоров - инвестирование строительства помещений в строительных осях в корпусе АБК: А-А*/2*-3, А-А*/4-5, А-А*/5-6, А-А*/6-7, А-А*/7-8 (предварительные номера помещений 203, 207, 209 - 211) общей приведенной площадью 160,97 кв. м, 2-й этаж.
По акту приема-передачи от 20.09.2009 ООО "Интеркрос СП" (инвестор-заказчик) передало ООО "КПД Инжиниринг" (дольщик) помещения в объекте незавершенного строительства по указанному выше адресу.
Согласно акту от 30.09.2009 N 4 о проведении взаимозачета на сумму 9 200 079 руб. 38 коп. обязательства ООО "Альянс" перед ООО "КПД инжиниринг" по договору от 12.03.2009 полностью выполнены.
По акту приема-передачи от 01.10.2009 ООО "КПД инжиниринг" передало ООО "Альянс" указанные помещения с предварительными номерами 203, 207, 209 - 211 в объекте незавершенного строительства по названному адресу.
Между ООО "КПД инжиниринг" (инвестор), ООО "Альянс" (первоначальный дольщик) и ООО "Лизинг СПб" (дольщик) подписан договор от 02.10.2009 долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского корпуса, по условиям которого в соответствии с договором уступки прав (цессии) по договору долевого участия в инвестировании строительства от 12.03.2009 N И-03/02 ООО "Альянс" передало ООО "Лизинг СПб" в полном объеме права (требования) по указанному договору с учетом дополнительных соглашений, включая права в отношении финансовых средств, вложенных в инвестирование строительства, а также право (требования) передачи результата инвестиционной деятельности - нежилых помещений общей приведенной площадью 160,97 кв. м с указанными выше характеристиками.
ООО "Лизинг СПб" (дольщик) и ООО "Экон-лизинг" (новый дольщик) заключили договор от 13.11.2010 уступки прав (требования), согласно которому к новому дольщику перешли права требования, принадлежащие дольщику по договору долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского комплекса от 02.10.2009.
Пунктом 1 указанного договора от 13.11.2010 установлено, что право собственности на помещения переходит к новому дольщику с момента государственной регистрации права; к договору подписано дополнительное соглашение от 19.11.2010, акты приема-передачи документов, векселя.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2011 по делу А56-15921/2010 завершено конкурсное производство в отношении ООО "КПД инжиниринг".
17.06.2011 деятельность ООО "КПД Инжиниринг" прекращена в связи с его ликвидацией на основании указанного выше определения суда от 03.04.2011.
Оконченное строительством здание по адресу: Санкт-Петербург, Верхний переулок, д. 12, литер Б, введено в эксплуатацию разрешением на ввод N 78-2203в-2011 от 31.05.2011.
Из материалов дела следует, что проведен кадастровый и технический учет, в результате которого помещениям 3Н, 31Н, 32Н, 33Н общей площадью 140,9 кв. м, расположенным на 2-м этаже в указанном здании присвоен кадастровый N 78:36:5575А:8:16:38, помещению 27Н площадью 27,2 кв. м - кад. N 78:36:5575А:8:16:48.
ООО "Экон-Лизинг" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации за ним права собственности на помещение 27Н.
Письмом Управления Росреестра от 03.09.2012 N 78-78-39/008/2012-391 в государственной регистрации права отказано.
Полагая данный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, учитывая следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Из оспариваемого отказа следует, что в государственной регистрации права собственности Общества на спорное помещение Управлением Росреестра отказано на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением заявителем документов, подтверждающих участие ООО "КПД Инжиниринг" в инвестировании строительства объекта, что препятствует возникновению права собственности заявителя на помещение, представленными документами не подтверждается возникновение у заявителя права собственности на помещение как на вновь созданный объект в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО "Интеркос СП" на спорное помещение, ни его переход к ООО "КПД Инжиниринг" по соответствующему договору долевого участия в инвестировании строительства в установленном порядке не регистрировались, а, следовательно, не возникли. Отсутствие у продавца права собственности на подлежащее передаче по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи имущество исключает возможность передачи вещного права на это имущество покупателю.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2013 по делу А56-63475/2012, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности Общества на помещение с кад. N 78:36:5575А:8:16:38, для осуществления которой заявителем были представлены те же документы, что и в настоящем деле.
При этом судом было принято во внимание, что на момент обращения заявителя с заявлением о регистрации ООО "КПД Инжиниринг" ликвидировано в установленном законом порядке. Факт исполнения обязательств в части передачи спорных помещений ООО "Интеркрос" дольщику - ООО "КПД Инжиниринг" подтверждается актом приема-передачи от 20.09.2009.
Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2011 по делу N А56-38676/2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2011, по спору с участием тех же лиц. Данными судебными актами установлено, что спорные помещения были переданы в соответствии с указанными выше договорами ООО "Экон-Лизинг" и находятся в его владении в настоящее время.
Суд исходил из того, что исполнение обязательств и передача помещений по договору от 12.03.2009 N И-03/02 между ООО "КПБ Инжиниринг" и ООО "Альянс" подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2009, а также условиями договора от 02.10.2009 между ООО "КПД Инжиниринг", ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Альянс" с указанием в договоре о передаче помещения, актом от 13.11.2010 к договору уступки прав от 13.11.2010 между ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Экон-Лизинг".
Факт исполнения обязательств в части оплаты финансирования строительства подтверждается актами сверки взаиморасчетов от 30.09.2009 N 4 с подтверждением о выполнении дольщиком своих обязательств, а также трехсторонним актом сверки взаимных расчетов от 24.08.2010, актом приема документов от 13.11.2010, в том числе векселя.
Данное обстоятельство также подтверждается определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-15921/2010/з5 от 08.09.2010 по делу о признании ООО "КПД Инжиниринг" несостоятельным (банкротом).
Сам по себе факт отсутствия в акте приема-передачи от 20.09.2009 постоянного (милицейского) адреса здания и кадастровых номеров передаваемых помещений не свидетельствует о ничтожности данных актов, поскольку он содержит индивидуально-определенные признаки с указанием строительных координат и осей, в которых находятся спорные помещения, к договорам приложены планы помещений с указанием их местонахождения, и данные сведения соотнесены при проведении технического и кадастрового учета, что подтверждается представленными документами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При наличии акта от 20.09.2009 передачи помещений в объекте незавершенного строительства и неоспоренного факта владения ООО "Экон-Лизинг" помещениями невозможно составление акта приема-передачи помещений после ввода в эксплуатацию, поскольку ООО "КПД Инжиниринг" (передающая сторона) ликвидировано.
В суд представлено заявление ООО "Интеркрос СП", который поддержал позицию Общества и не оспаривал факт передачи ему спорных помещений и исполнения всех финансовых обязательств.
Факт нахождения спорных помещений во владении ООО "Экон-Лизинг" и содержание им данного имущества подтверждается представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ и оказанных услуг, счетами на оплату расходов.
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 21.01.2013, в реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Спорные помещения не находятся в споре.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации.
В настоящее время на основании вышеуказанного решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2013 Управлением Росреестра произведена государственная регистрация права собственности Общества на помещение с кад. N 78:36:5575А:8:16:38 в спорном объекте.
Учитывая изложенное, отсутствие правопритязаний и имущественных требований со стороны ООО "Интеркрос СП", ликвидацию ООО "КПД Инжиниринг", к которому Обществом могло быть заявлено требование об исполнении договорного обязательства, что свидетельствует о невозможности избрания Обществом иного способа защиты нарушенного права, а также в целях устранения правовой неопределенности, обжалуемое решение подлежит отмене, требования заявителя подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 по делу N А56-9455/2013 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 13.09.2012 N 78-78-39/2012-391.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрации права собственности ООО "Экон-Лизинг" на нежилое помещение N 27-Н, кад. N 78:36:5575А:8:16:48, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Верхний переулок, д. 12 корпус Б.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург г., Красного Текстильщика ул., 10-12, ОГРН: 1047833068931) в пользу ООО "Экон-Лизинг" (адрес: 109429, Москва г., Капотня 2-й кв-л, 20А, ОГРН: 1027723011282) 2000 рублей расходов по госпошлине по иску и 1000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Выдать ООО "Экон-Лизинг" справку на возврат из федерального бюджета 4000 рублей излишне уплаченной госпошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2013 ПО ДЕЛУ N А56-9455/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. по делу N А56-9455/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца Бердашкевич О.Ю. (доверенность от 23.08.2013)
от ответчика: не явился, извещен
от 3-их лиц: не явились извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15682/2013) ООО "Экон-Лизинг" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 по делу N А56-9455/2013 (судья Филлиппова А.Е.), принятое
по заявлению ООО "Экон-Лизинг"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу
3-и лица: 1) ООО "Интеркрос СП",
2) ООО "Альянс",
3) ООО "Лизинг СПб"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Экон-Лизинг" (далее - Общество, ООО "Экон-Лизинг") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) от 03.09.2012 N 78-78-39/008/2012-391 в государственной регистрации права собственности Общества на помещение 27Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Верхний переулок, д. 12, лит. Б, кад. N 78:36:5575А:8:16:48, этаж 2, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности Общества на указанное помещение.
Решением от 05.06.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при неполном выяснении обстоятельств по делу, просит решение отменить, принять новый судебный акт, указывая, что исполнение обязательств и передача помещений по договору от 12.03.2009 N И-03/02 между ООО "КПБ Инжиниринг" и ООО "Альянс" подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2009, а также условиями договора от 02.10.2009 между ООО "КПД Инжиниринг", ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Альянс" с указанием в договоре о передаче помещения, актом от 13.11.2010 к договору уступки прав от 13.11.2010 между ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Экон-Лизинг". Факт нахождения спорных помещений во владении ООО "Экон-Лизинг" и содержание им данного имущества подтверждается представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ и оказанных услуг и счетами на оплату расходов. Факт исполнения обязательств в части оплаты финансирования строительства подтверждается актами сверки взаиморасчетов от 30.09.2009 N 4 с подтверждением о выполнении дольщиком своих обязательств, а также трехсторонним актом сверки взаимных расчетов от 24.08.2010, актом приема документов от 13.11.2010, в том числе и векселя.
ООО "Лизинг СПб" доводы апелляционной жалобы поддержало по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Управление Росреестра возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
ООО "Интеркрос СП", ООО "Альянс", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 21.11.2007 N 02/ЗК-06822 земельного участка на инвестиционных условиях ООО "Интеркос СП" предоставлен во временное владение и пользование сроком до 29.10.2010 земельный участок площадью 37 193 кв. м с кадастровым N 78:36:5575А:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 1 (западнее дома 19, лит. Б по 5-му Верхнему переулку), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству производственно-складского комплекса.
ООО "Интеркрос СП" (инвестор-заказчик) и ООО "КПД инжиниринг" (дольщик) заключен договор от 11.03.2009 N 03/02 долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского комплекса на земельном участке по названному адресу; дольщик привлечен для долевого участия в объеме доли, составляющей нежилые помещения в строительных осях 1***-10/А-Б в корпусе АБК-склад (предварительные номера помещений 202, 203, 205 - 213); а также в строительных осях 1***-9/А-А* в корпусе АБК-склад (предварительные номера 203, 205 - 212).
ООО "КПД инжиниринг" (инвестор) и ООО "Альянс" (дольщик) заключен договор от 12.03.2009 N И-03/02 долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского комплекса по данному адресу; дольщик обязался проинвестировать строительство указанных нежилых помещений. Дополнительным соглашением от 01.09.2009 к договору от 11.03.2009 N 03/02 и дополнительным соглашением от 02.09.2009 N 2 уточнен предмет договоров - инвестирование строительства помещений в строительных осях в корпусе АБК: А-А*/2*-3, А-А*/4-5, А-А*/5-6, А-А*/6-7, А-А*/7-8 (предварительные номера помещений 203, 207, 209 - 211) общей приведенной площадью 160,97 кв. м, 2-й этаж.
По акту приема-передачи от 20.09.2009 ООО "Интеркрос СП" (инвестор-заказчик) передало ООО "КПД Инжиниринг" (дольщик) помещения в объекте незавершенного строительства по указанному выше адресу.
Согласно акту от 30.09.2009 N 4 о проведении взаимозачета на сумму 9 200 079 руб. 38 коп. обязательства ООО "Альянс" перед ООО "КПД инжиниринг" по договору от 12.03.2009 полностью выполнены.
По акту приема-передачи от 01.10.2009 ООО "КПД инжиниринг" передало ООО "Альянс" указанные помещения с предварительными номерами 203, 207, 209 - 211 в объекте незавершенного строительства по названному адресу.
Между ООО "КПД инжиниринг" (инвестор), ООО "Альянс" (первоначальный дольщик) и ООО "Лизинг СПб" (дольщик) подписан договор от 02.10.2009 долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского корпуса, по условиям которого в соответствии с договором уступки прав (цессии) по договору долевого участия в инвестировании строительства от 12.03.2009 N И-03/02 ООО "Альянс" передало ООО "Лизинг СПб" в полном объеме права (требования) по указанному договору с учетом дополнительных соглашений, включая права в отношении финансовых средств, вложенных в инвестирование строительства, а также право (требования) передачи результата инвестиционной деятельности - нежилых помещений общей приведенной площадью 160,97 кв. м с указанными выше характеристиками.
ООО "Лизинг СПб" (дольщик) и ООО "Экон-лизинг" (новый дольщик) заключили договор от 13.11.2010 уступки прав (требования), согласно которому к новому дольщику перешли права требования, принадлежащие дольщику по договору долевого участия в инвестировании строительства производственно-складского комплекса от 02.10.2009.
Пунктом 1 указанного договора от 13.11.2010 установлено, что право собственности на помещения переходит к новому дольщику с момента государственной регистрации права; к договору подписано дополнительное соглашение от 19.11.2010, акты приема-передачи документов, векселя.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2011 по делу А56-15921/2010 завершено конкурсное производство в отношении ООО "КПД инжиниринг".
17.06.2011 деятельность ООО "КПД Инжиниринг" прекращена в связи с его ликвидацией на основании указанного выше определения суда от 03.04.2011.
Оконченное строительством здание по адресу: Санкт-Петербург, Верхний переулок, д. 12, литер Б, введено в эксплуатацию разрешением на ввод N 78-2203в-2011 от 31.05.2011.
Из материалов дела следует, что проведен кадастровый и технический учет, в результате которого помещениям 3Н, 31Н, 32Н, 33Н общей площадью 140,9 кв. м, расположенным на 2-м этаже в указанном здании присвоен кадастровый N 78:36:5575А:8:16:38, помещению 27Н площадью 27,2 кв. м - кад. N 78:36:5575А:8:16:48.
ООО "Экон-Лизинг" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации за ним права собственности на помещение 27Н.
Письмом Управления Росреестра от 03.09.2012 N 78-78-39/008/2012-391 в государственной регистрации права отказано.
Полагая данный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, учитывая следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Из оспариваемого отказа следует, что в государственной регистрации права собственности Общества на спорное помещение Управлением Росреестра отказано на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением заявителем документов, подтверждающих участие ООО "КПД Инжиниринг" в инвестировании строительства объекта, что препятствует возникновению права собственности заявителя на помещение, представленными документами не подтверждается возникновение у заявителя права собственности на помещение как на вновь созданный объект в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО "Интеркос СП" на спорное помещение, ни его переход к ООО "КПД Инжиниринг" по соответствующему договору долевого участия в инвестировании строительства в установленном порядке не регистрировались, а, следовательно, не возникли. Отсутствие у продавца права собственности на подлежащее передаче по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи имущество исключает возможность передачи вещного права на это имущество покупателю.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2013 по делу А56-63475/2012, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности Общества на помещение с кад. N 78:36:5575А:8:16:38, для осуществления которой заявителем были представлены те же документы, что и в настоящем деле.
При этом судом было принято во внимание, что на момент обращения заявителя с заявлением о регистрации ООО "КПД Инжиниринг" ликвидировано в установленном законом порядке. Факт исполнения обязательств в части передачи спорных помещений ООО "Интеркрос" дольщику - ООО "КПД Инжиниринг" подтверждается актом приема-передачи от 20.09.2009.
Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2011 по делу N А56-38676/2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2011, по спору с участием тех же лиц. Данными судебными актами установлено, что спорные помещения были переданы в соответствии с указанными выше договорами ООО "Экон-Лизинг" и находятся в его владении в настоящее время.
Суд исходил из того, что исполнение обязательств и передача помещений по договору от 12.03.2009 N И-03/02 между ООО "КПБ Инжиниринг" и ООО "Альянс" подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2009, а также условиями договора от 02.10.2009 между ООО "КПД Инжиниринг", ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Альянс" с указанием в договоре о передаче помещения, актом от 13.11.2010 к договору уступки прав от 13.11.2010 между ООО "Лизинг СПБ" и ООО "Экон-Лизинг".
Факт исполнения обязательств в части оплаты финансирования строительства подтверждается актами сверки взаиморасчетов от 30.09.2009 N 4 с подтверждением о выполнении дольщиком своих обязательств, а также трехсторонним актом сверки взаимных расчетов от 24.08.2010, актом приема документов от 13.11.2010, в том числе векселя.
Данное обстоятельство также подтверждается определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-15921/2010/з5 от 08.09.2010 по делу о признании ООО "КПД Инжиниринг" несостоятельным (банкротом).
Сам по себе факт отсутствия в акте приема-передачи от 20.09.2009 постоянного (милицейского) адреса здания и кадастровых номеров передаваемых помещений не свидетельствует о ничтожности данных актов, поскольку он содержит индивидуально-определенные признаки с указанием строительных координат и осей, в которых находятся спорные помещения, к договорам приложены планы помещений с указанием их местонахождения, и данные сведения соотнесены при проведении технического и кадастрового учета, что подтверждается представленными документами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При наличии акта от 20.09.2009 передачи помещений в объекте незавершенного строительства и неоспоренного факта владения ООО "Экон-Лизинг" помещениями невозможно составление акта приема-передачи помещений после ввода в эксплуатацию, поскольку ООО "КПД Инжиниринг" (передающая сторона) ликвидировано.
В суд представлено заявление ООО "Интеркрос СП", который поддержал позицию Общества и не оспаривал факт передачи ему спорных помещений и исполнения всех финансовых обязательств.
Факт нахождения спорных помещений во владении ООО "Экон-Лизинг" и содержание им данного имущества подтверждается представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ и оказанных услуг, счетами на оплату расходов.
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 21.01.2013, в реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Спорные помещения не находятся в споре.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации.
В настоящее время на основании вышеуказанного решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2013 Управлением Росреестра произведена государственная регистрация права собственности Общества на помещение с кад. N 78:36:5575А:8:16:38 в спорном объекте.
Учитывая изложенное, отсутствие правопритязаний и имущественных требований со стороны ООО "Интеркрос СП", ликвидацию ООО "КПД Инжиниринг", к которому Обществом могло быть заявлено требование об исполнении договорного обязательства, что свидетельствует о невозможности избрания Обществом иного способа защиты нарушенного права, а также в целях устранения правовой неопределенности, обжалуемое решение подлежит отмене, требования заявителя подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 по делу N А56-9455/2013 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 13.09.2012 N 78-78-39/2012-391.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрации права собственности ООО "Экон-Лизинг" на нежилое помещение N 27-Н, кад. N 78:36:5575А:8:16:48, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Верхний переулок, д. 12 корпус Б.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург г., Красного Текстильщика ул., 10-12, ОГРН: 1047833068931) в пользу ООО "Экон-Лизинг" (адрес: 109429, Москва г., Капотня 2-й кв-л, 20А, ОГРН: 1027723011282) 2000 рублей расходов по госпошлине по иску и 1000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Выдать ООО "Экон-Лизинг" справку на возврат из федерального бюджета 4000 рублей излишне уплаченной госпошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)