Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 7 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Абинский район (ИНН 2323023753, ОГРН 1042313647749) - Тенгелиди М.Ю. (доверенность от 07.05.2013), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Агроинвест Абинск" (ИНН 2323025895, ОГРН 1062323006921) - Ситник О.В. (доверенность от 05.06.2012), общества с ограниченной ответственностью "СагроС" (ИНН 2342019311, ОГРН 1122342000384) - Сальников К.В. (доверенность от 01.09.2012), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агроинвест Абинск" и общества с ограниченной ответственностью "СагроС" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-17258/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования Абинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Агроинвест Абинск" с иском, в котором просила:
- - взыскать с ООО "Агроинвест Абинск" 167 004 рубля 56 копеек задолженности;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673 (требования уточнены; т. 1, л.д. 23).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 16.05.2007 N 0100006673, что в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 3.1.4 договора является основанием для его досрочного расторжения.
Определением от 12.11.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "СагроС" (т. 1, л.д. 78).
14 ноября 2012 года администрация отказалась от требования о взыскании с ООО "Агроинвест Абинск" 167 004 рублей 56 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673 в связи с ее погашением ответчиком (т. 1. л.д. 96).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013, иск к ООО "СагроС" удовлетворен в части расторжения договора аренды от 16.05.2007 N 0100006673. В удовлетворении требований к ООО "Агроинвест Абинск" и ходатайства ООО "СагроС" об оставлении искового заявления без рассмотрения отказано. Производство по требованию о взыскании задолженности прекращено в связи с принятием судом отказа истца от этой части требований. Распределены расходы по государственной пошлине. В доход федерального бюджета с ООО "Агроинвест Абинск" взыскано 6010 рублей 14 копеек; с ООО "СагроС" - 4 тыс. рублей.
Судебные инстанции установили, что администрация и ООО "Агроинвест Абинск" заключили договор аренды от 16.05.2007 N 0100006673 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 155,28 га с кадастровым номером 23:01:0806 000:0018. В период с 01.01.2010 по 10.10.2011 ООО "Агроинвест Абинск" не исполняло обязанность по внесению арендной платы. На основании заключенного ответчиками соглашения от 16.09.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО "СагроС". Следовательно, указанное общество должно отвечать по иску о расторжении договора; в удовлетворении данного требования к ООО "Агроинвест Абинск" (ненадлежащему ответчику) следует отказать. При оценке обоснованности требования о расторжении договора суды исходили из условия договора (пункт 3.1.4) о праве арендодателя на его досрочное расторжение в случае невнесения арендной платы в течение одного года и установленных обстоятельств (арендная плата не вносилась арендатором в течение 7 кварталов). Допущенное арендатором нарушение договорных обязательств признано судебными инстанциями существенным, повлекшим нарушение прав публичного собственника на своевременное получение имущественной выгоды от передачи земельных участков в пользование. Требование о расторжении договора аренды от 16.05.2007 N 0100006673 удовлетворено судами со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Доводы ООО "СагроС" о несоблюдении истцом порядка расторжения договора и необходимости оставления иска без рассмотрения суды отклонили, установив, что в адрес первоначального арендатора (ООО "Агроинвест Абинск") администрацией направлялись предложения об исполнении обязательств (погашении долга) и расторжении договора (письма от 25.04.2012, от 27.04.2012 и от 11.05.2012). По требованию о взыскании 167 004 рублей 56 копеек арендной платы судом принят отказ администрации от иска, производство по делу в соответствующей части требований прекращено. Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) распределены между ответчиками (т. 1, л.д. 103, 156).
ООО "Агроинвест Абинск" и ООО "СагроС" обжаловали решение от 21.12.2012 и апелляционное постановление от 19.03.2013 в кассационном порядке. В жалобах заявители просят указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалобы ответчиков содержат идентичные доводы и мотивированы следующим. Установленный законом порядок досудебного урегулирования спора (расторжения договора) администрацией не соблюден. Вывод судов об обратном основан на неверной оценке доказательств, представленных в дело. Предупреждение о необходимости исполнения условий договора и предложение о его расторжении датированы одной датой (28.04.2012), что не соответствует статье 619 Гражданского кодекса (предложение о расторжении договора может быть направлено по истечении срока, установленного для устранения нарушений). При оценке предупреждения суд не обсудил вопрос о том, является ли указанный в нем срок (12 дней) разумным и возможным для устранения нарушений. Доказательства направления требования о расторжении договора после 30.05.2012 (установленного срока устранения нарушений) в дело не представлены, также как и доказательства получения арендатором предупреждения о необходимости исполнения условий договора до направления требования о его расторжении. По данным официального сайта ФГУП "Почта России" указанные администрацией почтовые отправления в адрес получателя не поступали. В то же время исковое заявление направлено администрацией в арбитражный суд 11.05.2012. Таким образом, вывод судов о соблюдении администрацией порядка досудебного урегулирования спора документально не подтвержден. С учетом изложенного, иск администрации подлежал оставлению без рассмотрения на основании статьи 148 Кодекса. Вывод судов о наличии оснований для расторжения договора также необоснован. Нарушение условий договора аренды земельного участка устранено арендатором до начала судебного разбирательства (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012). Признак неоднократности в данном случае отсутствует (нарушение является устранимым). Оплата задолженности в заявленном истцом размере обусловлена невозможностью произвести сверку расчетов с арендодателем, о чем ответчики сообщали суду. Поскольку нарушенное право истца восстановлено внесением арендной платы, основания для расторжения договора аренды отсутствуют (пункт 23 постановления от 24.03.2005 N 11).
Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалоб, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Требования органа местного самоуправления основаны на положениях статей 450 и 619 Гражданского кодекса, положения которых при предъявлении иска администрацией соблюдены. В адрес арендатора направлялись письма (предупреждения) о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения. Арендатор был также уведомлен о том, что при неуплате долга арендодатель досрочно расторгнет договор от 16.05.2007. Неполучение ООО "Агроинвест Абинск" писем (претензий) истца (возвращены органом почтовой связи в связи с истечением срока хранения отправлений) не означает несоблюдение органом местного самоуправления порядка досрочного прекращения договора аренды. Оценив представленные администрацией доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о существенном нарушении арендатором договорных обязательств. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673.
В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы своих жалоб, просили кассационную инстанцию судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Представитель администрации возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы жалоб и возражений (отзыва), выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационных жалоб следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы муниципального образования Абинский район от 15.05.2007 N 1458 ООО "Агроинвест Абинск" из фонда перераспределения земель Краснодарского края предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 552 800 кв. м с кадастровым номером 23:01:0806000:0018. Постановление принято в соответствии со статьями 22 и 34 Земельного кодекса с учетом того обстоятельства, что после опубликования в газете "Кубанские новости" от 10.04.2007 N 53 информационного сообщения о предоставлении в аренду земельного участка, поступило только заявление общества (т. 1, л.д. 38).
16 мая 2007 года на основании постановления от 15.05.2007 N 1458 администрация (арендодатель) и ООО "Агроинвест Абинск" (арендатор) заключили договор N 0100006673, по условиям которого арендатору на срок до 14.05.2056 в целях сельскохозяйственного производства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:01:0806000:0018 площадью 155,28 га (т. 1, л.д. 6-8). В пункте 1.3 указано, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 15.05.2007. В соответствии с разделом 2 арендная плата исчисляется в порядке, установленном в приложении к договору, и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. В пункте 3.1.4 (подпункт в) стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора в случае невнесения арендной платы в течение одного года. Согласно расчету размера арендной платы (приложение к договору) сумма ежегодной арендной платы (на дату заключения договора) составляет 94 255 рублей.
Договор аренды от 16.05.2007 N 0100006673 прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 07.06.2012 и от 05.10.2012 (т. 1, л.д. 18, 35).
Ссылаясь на длительное неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ООО "Агроинвест Абинск" 167 004 рубля 56 копеек задолженности и расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673.
В связи с погашением долга в ходе судебного разбирательства (т. 1, л.д. 42) истец заявил отказ от требования о взыскании 167 004 рублей 56 копеек (т. 1, л.д. 96). Отказ принят судом, производство по делу в соответствующей части требований прекращено (пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса). Решение и апелляционное постановление в части прекращения производства по делу сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что на основании соглашения от 16.09.2012 (т. 1, л.д. 56, 57) права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.05.2007 N 0100006673 перешли к ООО "СагроС". Соглашение от 16.09.2012 зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРП от 19.10.2012 (т. 1, л.д. 59, 60). Надлежащим ответчиком по требованию о расторжении договора аренды суд признал ООО "СагроС", в связи с чем отказал в удовлетворении указанного требования к ООО "Агроинвест Абинск" (прежнему арендатору, выбывшему из обязательства).
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11, устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Истолковав условия договора аренды от 16.05.2007 N 0100006673 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции установили, что пунктом 3.1.4 договора в качестве одного из оснований для его досрочного расторжения предусмотрен случай невнесения арендатором арендной платы в течение одного года. Материалы дела подтверждают (ответчиками не оспаривалось), что плата за пользование земельным участком не вносилась арендатором в течение 7 кварталов (с 01.01.2010 по 10.10.2011). Допущенное арендатором нарушение договора суды признали существенным и достаточным для досрочного расторжения арендной сделки по требованию арендодателя.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность решений и постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационных жалоб заявителей о несоблюдении органом местного самоуправления установленного законом порядок расторжения договора аренды (статья 619 Гражданского кодекса) и необходимости оставления иска без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Гражданского кодекса) исследовались судами и отклонены в связи с необоснованностью. Оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что в адрес арендатора (общества "Агроинвест Абинск") администрацией до обращения в суд направлялись предложения об исполнении обязательств (погашении долга) и расторжении договора в связи с длительной просрочкой во внесении арендной платы. Однако, несмотря на направленные арендодателем требования об уплате долга, а также предупреждение о расторжении договора, арендатор не погасил задолженность (сложившуюся за период с 01.01.2010 по 10.10.2011). Признав допущенное арендатором нарушение договора существенным (достаточным для досрочного его расторжения), суды удовлетворили требование арендодателя на основании пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. Кассационной инстанции не предоставлены полномочия по установлению иных фактических обстоятельств и иной оценке доказательств. Процессуальный закон относит это к компетенции судов первой и апелляционной инстанций. С учетом закрепленной в главе 35 Кодекса компетенции, у Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа не имеется оснований для иных выводов.
Довод кассационных жалоб ответчиков об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.
В связи с рассмотрением кассационных жалоб приостановление исполнения решения и апелляционного постановления, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2013, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу N А32-17258/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.06.2013 ПО ДЕЛУ N А32-17258/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2013 г. по делу N А32-17258/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 7 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Абинский район (ИНН 2323023753, ОГРН 1042313647749) - Тенгелиди М.Ю. (доверенность от 07.05.2013), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Агроинвест Абинск" (ИНН 2323025895, ОГРН 1062323006921) - Ситник О.В. (доверенность от 05.06.2012), общества с ограниченной ответственностью "СагроС" (ИНН 2342019311, ОГРН 1122342000384) - Сальников К.В. (доверенность от 01.09.2012), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агроинвест Абинск" и общества с ограниченной ответственностью "СагроС" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-17258/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования Абинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Агроинвест Абинск" с иском, в котором просила:
- - взыскать с ООО "Агроинвест Абинск" 167 004 рубля 56 копеек задолженности;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673 (требования уточнены; т. 1, л.д. 23).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 16.05.2007 N 0100006673, что в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 3.1.4 договора является основанием для его досрочного расторжения.
Определением от 12.11.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "СагроС" (т. 1, л.д. 78).
14 ноября 2012 года администрация отказалась от требования о взыскании с ООО "Агроинвест Абинск" 167 004 рублей 56 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673 в связи с ее погашением ответчиком (т. 1. л.д. 96).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013, иск к ООО "СагроС" удовлетворен в части расторжения договора аренды от 16.05.2007 N 0100006673. В удовлетворении требований к ООО "Агроинвест Абинск" и ходатайства ООО "СагроС" об оставлении искового заявления без рассмотрения отказано. Производство по требованию о взыскании задолженности прекращено в связи с принятием судом отказа истца от этой части требований. Распределены расходы по государственной пошлине. В доход федерального бюджета с ООО "Агроинвест Абинск" взыскано 6010 рублей 14 копеек; с ООО "СагроС" - 4 тыс. рублей.
Судебные инстанции установили, что администрация и ООО "Агроинвест Абинск" заключили договор аренды от 16.05.2007 N 0100006673 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 155,28 га с кадастровым номером 23:01:0806 000:0018. В период с 01.01.2010 по 10.10.2011 ООО "Агроинвест Абинск" не исполняло обязанность по внесению арендной платы. На основании заключенного ответчиками соглашения от 16.09.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО "СагроС". Следовательно, указанное общество должно отвечать по иску о расторжении договора; в удовлетворении данного требования к ООО "Агроинвест Абинск" (ненадлежащему ответчику) следует отказать. При оценке обоснованности требования о расторжении договора суды исходили из условия договора (пункт 3.1.4) о праве арендодателя на его досрочное расторжение в случае невнесения арендной платы в течение одного года и установленных обстоятельств (арендная плата не вносилась арендатором в течение 7 кварталов). Допущенное арендатором нарушение договорных обязательств признано судебными инстанциями существенным, повлекшим нарушение прав публичного собственника на своевременное получение имущественной выгоды от передачи земельных участков в пользование. Требование о расторжении договора аренды от 16.05.2007 N 0100006673 удовлетворено судами со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Доводы ООО "СагроС" о несоблюдении истцом порядка расторжения договора и необходимости оставления иска без рассмотрения суды отклонили, установив, что в адрес первоначального арендатора (ООО "Агроинвест Абинск") администрацией направлялись предложения об исполнении обязательств (погашении долга) и расторжении договора (письма от 25.04.2012, от 27.04.2012 и от 11.05.2012). По требованию о взыскании 167 004 рублей 56 копеек арендной платы судом принят отказ администрации от иска, производство по делу в соответствующей части требований прекращено. Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) распределены между ответчиками (т. 1, л.д. 103, 156).
ООО "Агроинвест Абинск" и ООО "СагроС" обжаловали решение от 21.12.2012 и апелляционное постановление от 19.03.2013 в кассационном порядке. В жалобах заявители просят указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалобы ответчиков содержат идентичные доводы и мотивированы следующим. Установленный законом порядок досудебного урегулирования спора (расторжения договора) администрацией не соблюден. Вывод судов об обратном основан на неверной оценке доказательств, представленных в дело. Предупреждение о необходимости исполнения условий договора и предложение о его расторжении датированы одной датой (28.04.2012), что не соответствует статье 619 Гражданского кодекса (предложение о расторжении договора может быть направлено по истечении срока, установленного для устранения нарушений). При оценке предупреждения суд не обсудил вопрос о том, является ли указанный в нем срок (12 дней) разумным и возможным для устранения нарушений. Доказательства направления требования о расторжении договора после 30.05.2012 (установленного срока устранения нарушений) в дело не представлены, также как и доказательства получения арендатором предупреждения о необходимости исполнения условий договора до направления требования о его расторжении. По данным официального сайта ФГУП "Почта России" указанные администрацией почтовые отправления в адрес получателя не поступали. В то же время исковое заявление направлено администрацией в арбитражный суд 11.05.2012. Таким образом, вывод судов о соблюдении администрацией порядка досудебного урегулирования спора документально не подтвержден. С учетом изложенного, иск администрации подлежал оставлению без рассмотрения на основании статьи 148 Кодекса. Вывод судов о наличии оснований для расторжения договора также необоснован. Нарушение условий договора аренды земельного участка устранено арендатором до начала судебного разбирательства (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012). Признак неоднократности в данном случае отсутствует (нарушение является устранимым). Оплата задолженности в заявленном истцом размере обусловлена невозможностью произвести сверку расчетов с арендодателем, о чем ответчики сообщали суду. Поскольку нарушенное право истца восстановлено внесением арендной платы, основания для расторжения договора аренды отсутствуют (пункт 23 постановления от 24.03.2005 N 11).
Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалоб, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Требования органа местного самоуправления основаны на положениях статей 450 и 619 Гражданского кодекса, положения которых при предъявлении иска администрацией соблюдены. В адрес арендатора направлялись письма (предупреждения) о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения. Арендатор был также уведомлен о том, что при неуплате долга арендодатель досрочно расторгнет договор от 16.05.2007. Неполучение ООО "Агроинвест Абинск" писем (претензий) истца (возвращены органом почтовой связи в связи с истечением срока хранения отправлений) не означает несоблюдение органом местного самоуправления порядка досрочного прекращения договора аренды. Оценив представленные администрацией доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о существенном нарушении арендатором договорных обязательств. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673.
В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы своих жалоб, просили кассационную инстанцию судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Представитель администрации возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы жалоб и возражений (отзыва), выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационных жалоб следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы муниципального образования Абинский район от 15.05.2007 N 1458 ООО "Агроинвест Абинск" из фонда перераспределения земель Краснодарского края предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 552 800 кв. м с кадастровым номером 23:01:0806000:0018. Постановление принято в соответствии со статьями 22 и 34 Земельного кодекса с учетом того обстоятельства, что после опубликования в газете "Кубанские новости" от 10.04.2007 N 53 информационного сообщения о предоставлении в аренду земельного участка, поступило только заявление общества (т. 1, л.д. 38).
16 мая 2007 года на основании постановления от 15.05.2007 N 1458 администрация (арендодатель) и ООО "Агроинвест Абинск" (арендатор) заключили договор N 0100006673, по условиям которого арендатору на срок до 14.05.2056 в целях сельскохозяйственного производства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:01:0806000:0018 площадью 155,28 га (т. 1, л.д. 6-8). В пункте 1.3 указано, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 15.05.2007. В соответствии с разделом 2 арендная плата исчисляется в порядке, установленном в приложении к договору, и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. В пункте 3.1.4 (подпункт в) стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора в случае невнесения арендной платы в течение одного года. Согласно расчету размера арендной платы (приложение к договору) сумма ежегодной арендной платы (на дату заключения договора) составляет 94 255 рублей.
Договор аренды от 16.05.2007 N 0100006673 прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 07.06.2012 и от 05.10.2012 (т. 1, л.д. 18, 35).
Ссылаясь на длительное неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ООО "Агроинвест Абинск" 167 004 рубля 56 копеек задолженности и расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2007 N 0100006673.
В связи с погашением долга в ходе судебного разбирательства (т. 1, л.д. 42) истец заявил отказ от требования о взыскании 167 004 рублей 56 копеек (т. 1, л.д. 96). Отказ принят судом, производство по делу в соответствующей части требований прекращено (пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса). Решение и апелляционное постановление в части прекращения производства по делу сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что на основании соглашения от 16.09.2012 (т. 1, л.д. 56, 57) права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.05.2007 N 0100006673 перешли к ООО "СагроС". Соглашение от 16.09.2012 зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРП от 19.10.2012 (т. 1, л.д. 59, 60). Надлежащим ответчиком по требованию о расторжении договора аренды суд признал ООО "СагроС", в связи с чем отказал в удовлетворении указанного требования к ООО "Агроинвест Абинск" (прежнему арендатору, выбывшему из обязательства).
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11, устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Истолковав условия договора аренды от 16.05.2007 N 0100006673 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции установили, что пунктом 3.1.4 договора в качестве одного из оснований для его досрочного расторжения предусмотрен случай невнесения арендатором арендной платы в течение одного года. Материалы дела подтверждают (ответчиками не оспаривалось), что плата за пользование земельным участком не вносилась арендатором в течение 7 кварталов (с 01.01.2010 по 10.10.2011). Допущенное арендатором нарушение договора суды признали существенным и достаточным для досрочного расторжения арендной сделки по требованию арендодателя.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность решений и постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационных жалоб заявителей о несоблюдении органом местного самоуправления установленного законом порядок расторжения договора аренды (статья 619 Гражданского кодекса) и необходимости оставления иска без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Гражданского кодекса) исследовались судами и отклонены в связи с необоснованностью. Оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что в адрес арендатора (общества "Агроинвест Абинск") администрацией до обращения в суд направлялись предложения об исполнении обязательств (погашении долга) и расторжении договора в связи с длительной просрочкой во внесении арендной платы. Однако, несмотря на направленные арендодателем требования об уплате долга, а также предупреждение о расторжении договора, арендатор не погасил задолженность (сложившуюся за период с 01.01.2010 по 10.10.2011). Признав допущенное арендатором нарушение договора существенным (достаточным для досрочного его расторжения), суды удовлетворили требование арендодателя на основании пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. Кассационной инстанции не предоставлены полномочия по установлению иных фактических обстоятельств и иной оценке доказательств. Процессуальный закон относит это к компетенции судов первой и апелляционной инстанций. С учетом закрепленной в главе 35 Кодекса компетенции, у Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа не имеется оснований для иных выводов.
Довод кассационных жалоб ответчиков об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.
В связи с рассмотрением кассационных жалоб приостановление исполнения решения и апелляционного постановления, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2013, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу N А32-17258/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)