Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Куприянова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.
судей Чернышовой Н.Э., Марковой М.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 02 июля 2013 года, которым З. отказано в удовлетворении исковых требований к П.А., П.Н., Ш., открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о признании договоров купли-продажи, договора залога недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Марковой М.В., объяснения представителя З. по ордеру адвоката Копейкина Ю.Ю., ответчиков Ш., П.А., его представителя по устному ходатайству Б.Д., представителя ответчика открытого акционерного общества "Сбербанк России" по доверенности Б.И., судебная коллегия
установила:
<ДАТА> З. (продавец) и П.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры N..., находящейся по адресу: <адрес> (...).
Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от <ДАТА> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, о чем <ДАТА> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись N... (...).
<ДАТА> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области зарегистрирован договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <ДАТА> между продавцом П.А. и покупателем П.Н. (...).
<ДАТА> К., действуя от имени П.Н., заключила договор купли-продажи квартиры с Ш., который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области <ДАТА> (...).
Согласно пункту 5 договора купли-продажи от <ДАТА> приобретение недвижимого имущества осуществляется покупателем за счет собственных денежных средств в размере... рублей и частично в размере... рублей за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателю ОАО "Сбербанк России", на основании кредитного договора от <ДАТА> N..., заключенного между покупателем и банком. Права залогодержателя удостоверяются закладной.
В соответствии с пунктом 2.1 кредитного договора от <ДАТА> (...) в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик обеспечивает кредитору ипотеку объекта недвижимости со страховкой.
З. обратилась в суд с иском к П.А. о признании договора купли-продажи квартиры от <ДАТА> недействительным. В обоснование заявления указала, что при заключении договора купли-продажи квартиры заблуждалась относительно природы сделки. Подписывая договор, была уверена в том, что заключает сделку залога квартиры с целью получения заемных денежных средств. Существа сделки не осознавала, намерений продавать квартиру, являющуюся единственным жильем, не имела, денег от ответчика не получала.
В ходе рассмотрения дела истец З. и ее представитель по ордеру адвокат Копейкин Ю.Ю. исковые требования неоднократно уточняли, в окончательном виде просили признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <ДАТА> между З. и П.А., договор купли-продажи квартиры, заключенный <ДАТА> между П.А. и П.Н., договор купли-продажи квартиры, заключенный <ДАТА> между П.Н. и Ш., договор залога (ипотеки) квартиры, заключенный <ДАТА> между Ш. и открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (ОАО "Сбербанк России") недействительными; истребовать квартиру от Ш.; признать за З. право собственности на указанный объект недвижимости.
Истец З. и ее представитель по ордеру - адвокат Копейкин Ю.Ю. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали. З. суду пояснила, что ее сын - М. приобрел автомобиль "..." по договору лизинга, когда сыну понадобились денежные средства на оплату лизинговых платежей, Г. предложил передать ему... рублей под залог ее квартиры. Впоследствии, Г. принес ей на работу договор и расписку от П.А., полагая, что представлен договор залога подписала документ не читая. Расписку в получении денежных средств написала, но денежных средств в размере... рублей не получала. В Управлении Росреестра по Вологодской области впервые встретилась с П.А., который проводил ее в кабинет государственного регистратора, где она подписала документы не читая, поскольку была без очков. Г. передавал сыну или ей денежные средства в размере... рублей частями, расписок не составлялось. Считает, что П.А. обманул ее и ввел в заблуждение. Подлинность своей подписи в договоре купли-продажи, в документах регистрационного дела не оспаривала.
Представитель истца пояснил, что правовыми основаниями исковых требований являются статьи 178, 179, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик П.А. и его представитель по доверенности Б.Д. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что все переговоры истец вела с Г. До момента регистрации сделки З. и П.А. не общались, регистратор разъяснила истцу предмет регистрируемого договора. Между сторонами произведен расчет, П.А. через Г. передано З.... рублей, о чем составлена расписка. Заявили о пропуске срока исковой давности для обращения с иском в суд.
Ответчик Ш. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что является добросовестным приобретателем квартиры, для покупки которой брал кредит в ОАО "Сбербанк". В настоящее время им подано исковое заявление о выселении З. из жилого помещения.
Представитель ответчика ОАО "Сбербанк России" по доверенности Б.И. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ни обман со стороны ответчиков, ни заблуждение З. при заключении договора купли-продажи квартиры не доказано.
Ответчик П.Н. не явилась, извещена надлежащим образом, представила отзыв, указав, что исковые требования не признает. Квартиру приобрела <ДАТА> у П.А. за... рублей, впоследствии продала ее Ш.. С З. не знакома, об обстоятельствах приобретения П.А. квартиры у З. ей не известно. Считает себя добросовестным приобретателем. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представив отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе З. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду ненадлежащего выяснения юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела и несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела приводя доводы, аналогичные тем, которые были заявлены в суде первой инстанции.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктом 1 статьи 178 указанного выше Кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что З. на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от <ДАТА> (...) являлась собственником квартиры N..., по адресу: <адрес> (...).
<ДАТА> между З. и П.А. заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. <ДАТА> зарегистрировано право собственности П.А. на квартиру.
Обращаясь в суд с настоящим иском, З. мотивировала свои требования тем, что подписывая договор, намерений продавать квартиру, которая является ее единственным жильем, не имела, полагая, что заключает договор залога.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований З.
При этом суд указал на отсутствие достоверных доказательств, совершения З. оспариваемой сделки под влиянием заблуждения, ссылаясь на то, что поведение истца при заключении договора купли-продажи квартиры с П.А. (собственноручное подписание договора, составление расписки, государственная регистрация перехода права собственности и пр.) свидетельствовало об осведомленности последней относительно характера и природы сделки, условиях и гражданско - правовых последствиях ее совершения. Достаточных доказательств умышленного введения П.А. в заблуждение З. относительно природы оспариваемой сделки, для того чтобы склонить ее к совершению оспариваемой сделки, суду не представлено.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он опровергается собранными по делу доказательствами, а именно: заявлениями истца в правоохранительные органы в ближайшее время после заключения сделки, с указанием о нежелание на совершение подобной сделки и непонимание ее природы; пояснениями, данными адвокату; последующим обращением в суд с настоящим иском.
В ходе проверки по заявлению З. установлено, что по просьбе сына - М., истица согласилась оформить договор залога квартиры сроком на... месяцев. О том, что фактически заключен договор купли-продажи и о переходе права собственности на квартиру к П.А. узнала обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в <ДАТА> года (...).
Из показаний сотрудникам полиции М. и Г. следует, что намерения заключать с П.А. договор купли-продажи З. не имела, а лишь согласилась на их предложение передать квартиру в залог до декабря 2010 года.
Аналогичные показания М. и Г. давали в ходе рассмотрения дела, будучи допрошенными в качестве свидетелей, поясняя, что З. согласилась на их предложение передать квартиру в залог. Речи о купли-продажи спорного жилья никогда не было. Оспариваемый договор З. подписала, не читая, находясь на работе.
Оснований ставить под сомнение показания свидетелей судебная коллегия не усматривает, поскольку они последовательны, согласуются между собой, не противоречат друг другу и пояснениям З.
Исходя из установленных обстоятельств, судебная коллегия, на основании оценки и анализа собранных доказательств в их совокупности, руководствуясь требованиями статей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что при заключении <ДАТА> договора купли-продажи квартиры N..., по адресу: <адрес> с П.А., З. действовала под влиянием имеющего существенное значение заблуждения относительно правовой природы совершаемой сделки, поскольку не имела действительного намерения произвести отчуждение единственного принадлежащего на праве собственности жилого помещения, в котором она постоянно проживает, а в силу своего возврата (на момент заключения договора... лет) и отсутствия специальных познаний в области юриспруденции полагала, что заключает договор залога недвижимости.
Положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 указанного выше Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих возникновение права собственности, в том числе на основании заключения договора купли-продажи, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей и т.д.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае стороны никаких действий по исполнению договора купли-продажи не произвели. Так, З. проживает и пользуется спорной квартирой единолично, за собственные средства оплачивает коммунальные услуги по квитанциям, выданным на ее имя, ключи и документы ответчику не передавала (...).
Данные обстоятельства П.А. не оспаривались. В ходе судебного разбирательства ответчик показал, что перед заключением договора купли-продажи жилое помещение не осматривал, намерения проживать в нем не имел, приобрел жилье по цене, которая была значительно ниже рыночной, с целью последующей перепродажи и получения прибыли.
Вместе с тем, отсутствуют правовые основания для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт нахождения З. при совершении оспариваемой сделки под влиянием обмана. Доводы истца об обратном достоверными доказательствами не подтверждены, следовательно, подлежат отклонению, как несостоятельные.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как разъяснено в пунктах 35, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 302 указанного выше Кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что договор купли-продажи спорной квартиры от <ДАТА> является недействительным, спорная квартира незаконно выбыла из владения З. помимо ее воли и находится во владении Ш., судебная коллегия считает, что собственник З. вправе истребовать принадлежащую ей спорную квартиру у Ш.
Доводы ответчиков П.Н., Ш. о том, что они являются добросовестными приобретателями спорного имущества судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку на момент заключения сделки с П.Н. Ш. не мог не знать о факте оспаривания сделок З., спорное имущество выбыло из владения истца помимо ее воли, добросовестность приобретения ответчиками этого имущества не имеет правового значения при разрешении данного спора.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца подлежит, с принятием по делу нового решения, о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенных: <ДАТА> между З. и П.А.; <ДАТА> между П.А. и П.Н.; <ДАТА> между П.Н. и Ш.; признании недействительным договора залога квартиры, заключенного <ДАТА> между Ш. и ОАО "Сбербанк России"; прекращении права собственности Ш. на квартиру и восстановления права собственности З.
Ссылку ответчика П.А. на пропуск З. срока исковой давности для обращения в суд, судебная коллегия полагает необоснованной.
В соответствии с частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Поскольку совершенная <ДАТА> З. сделка купли-продажи квартиры является недействительной, то, с учетом вышеперечисленных норм права оснований для отказа З. в удовлетворении иска ввиду пропуска ею срока исковой давности не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 02 июля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования З. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между З. и П.А.
Признать недействительным договор купли-продажи от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между П.А. и П.Н.
Признать недействительным договор купли-продажи от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между П.Н. и Ш.
Признать недействительным договор залога от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между Ш. и ОАО "Сбербанк России".
Прекратить право собственности Ш. на квартиру N..., расположенную в <адрес>.
Восстановить право собственности З. на квартиру N... дома <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.10.2013 N 33-4187/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2013 г. N 33-4187/2013
Судья: Куприянова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.
судей Чернышовой Н.Э., Марковой М.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 02 июля 2013 года, которым З. отказано в удовлетворении исковых требований к П.А., П.Н., Ш., открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о признании договоров купли-продажи, договора залога недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Марковой М.В., объяснения представителя З. по ордеру адвоката Копейкина Ю.Ю., ответчиков Ш., П.А., его представителя по устному ходатайству Б.Д., представителя ответчика открытого акционерного общества "Сбербанк России" по доверенности Б.И., судебная коллегия
установила:
<ДАТА> З. (продавец) и П.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры N..., находящейся по адресу: <адрес> (...).
Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от <ДАТА> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, о чем <ДАТА> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись N... (...).
<ДАТА> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области зарегистрирован договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <ДАТА> между продавцом П.А. и покупателем П.Н. (...).
<ДАТА> К., действуя от имени П.Н., заключила договор купли-продажи квартиры с Ш., который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области <ДАТА> (...).
Согласно пункту 5 договора купли-продажи от <ДАТА> приобретение недвижимого имущества осуществляется покупателем за счет собственных денежных средств в размере... рублей и частично в размере... рублей за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателю ОАО "Сбербанк России", на основании кредитного договора от <ДАТА> N..., заключенного между покупателем и банком. Права залогодержателя удостоверяются закладной.
В соответствии с пунктом 2.1 кредитного договора от <ДАТА> (...) в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик обеспечивает кредитору ипотеку объекта недвижимости со страховкой.
З. обратилась в суд с иском к П.А. о признании договора купли-продажи квартиры от <ДАТА> недействительным. В обоснование заявления указала, что при заключении договора купли-продажи квартиры заблуждалась относительно природы сделки. Подписывая договор, была уверена в том, что заключает сделку залога квартиры с целью получения заемных денежных средств. Существа сделки не осознавала, намерений продавать квартиру, являющуюся единственным жильем, не имела, денег от ответчика не получала.
В ходе рассмотрения дела истец З. и ее представитель по ордеру адвокат Копейкин Ю.Ю. исковые требования неоднократно уточняли, в окончательном виде просили признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <ДАТА> между З. и П.А., договор купли-продажи квартиры, заключенный <ДАТА> между П.А. и П.Н., договор купли-продажи квартиры, заключенный <ДАТА> между П.Н. и Ш., договор залога (ипотеки) квартиры, заключенный <ДАТА> между Ш. и открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (ОАО "Сбербанк России") недействительными; истребовать квартиру от Ш.; признать за З. право собственности на указанный объект недвижимости.
Истец З. и ее представитель по ордеру - адвокат Копейкин Ю.Ю. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали. З. суду пояснила, что ее сын - М. приобрел автомобиль "..." по договору лизинга, когда сыну понадобились денежные средства на оплату лизинговых платежей, Г. предложил передать ему... рублей под залог ее квартиры. Впоследствии, Г. принес ей на работу договор и расписку от П.А., полагая, что представлен договор залога подписала документ не читая. Расписку в получении денежных средств написала, но денежных средств в размере... рублей не получала. В Управлении Росреестра по Вологодской области впервые встретилась с П.А., который проводил ее в кабинет государственного регистратора, где она подписала документы не читая, поскольку была без очков. Г. передавал сыну или ей денежные средства в размере... рублей частями, расписок не составлялось. Считает, что П.А. обманул ее и ввел в заблуждение. Подлинность своей подписи в договоре купли-продажи, в документах регистрационного дела не оспаривала.
Представитель истца пояснил, что правовыми основаниями исковых требований являются статьи 178, 179, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик П.А. и его представитель по доверенности Б.Д. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что все переговоры истец вела с Г. До момента регистрации сделки З. и П.А. не общались, регистратор разъяснила истцу предмет регистрируемого договора. Между сторонами произведен расчет, П.А. через Г. передано З.... рублей, о чем составлена расписка. Заявили о пропуске срока исковой давности для обращения с иском в суд.
Ответчик Ш. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что является добросовестным приобретателем квартиры, для покупки которой брал кредит в ОАО "Сбербанк". В настоящее время им подано исковое заявление о выселении З. из жилого помещения.
Представитель ответчика ОАО "Сбербанк России" по доверенности Б.И. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ни обман со стороны ответчиков, ни заблуждение З. при заключении договора купли-продажи квартиры не доказано.
Ответчик П.Н. не явилась, извещена надлежащим образом, представила отзыв, указав, что исковые требования не признает. Квартиру приобрела <ДАТА> у П.А. за... рублей, впоследствии продала ее Ш.. С З. не знакома, об обстоятельствах приобретения П.А. квартиры у З. ей не известно. Считает себя добросовестным приобретателем. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представив отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе З. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду ненадлежащего выяснения юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела и несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела приводя доводы, аналогичные тем, которые были заявлены в суде первой инстанции.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктом 1 статьи 178 указанного выше Кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что З. на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от <ДАТА> (...) являлась собственником квартиры N..., по адресу: <адрес> (...).
<ДАТА> между З. и П.А. заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. <ДАТА> зарегистрировано право собственности П.А. на квартиру.
Обращаясь в суд с настоящим иском, З. мотивировала свои требования тем, что подписывая договор, намерений продавать квартиру, которая является ее единственным жильем, не имела, полагая, что заключает договор залога.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований З.
При этом суд указал на отсутствие достоверных доказательств, совершения З. оспариваемой сделки под влиянием заблуждения, ссылаясь на то, что поведение истца при заключении договора купли-продажи квартиры с П.А. (собственноручное подписание договора, составление расписки, государственная регистрация перехода права собственности и пр.) свидетельствовало об осведомленности последней относительно характера и природы сделки, условиях и гражданско - правовых последствиях ее совершения. Достаточных доказательств умышленного введения П.А. в заблуждение З. относительно природы оспариваемой сделки, для того чтобы склонить ее к совершению оспариваемой сделки, суду не представлено.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он опровергается собранными по делу доказательствами, а именно: заявлениями истца в правоохранительные органы в ближайшее время после заключения сделки, с указанием о нежелание на совершение подобной сделки и непонимание ее природы; пояснениями, данными адвокату; последующим обращением в суд с настоящим иском.
В ходе проверки по заявлению З. установлено, что по просьбе сына - М., истица согласилась оформить договор залога квартиры сроком на... месяцев. О том, что фактически заключен договор купли-продажи и о переходе права собственности на квартиру к П.А. узнала обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в <ДАТА> года (...).
Из показаний сотрудникам полиции М. и Г. следует, что намерения заключать с П.А. договор купли-продажи З. не имела, а лишь согласилась на их предложение передать квартиру в залог до декабря 2010 года.
Аналогичные показания М. и Г. давали в ходе рассмотрения дела, будучи допрошенными в качестве свидетелей, поясняя, что З. согласилась на их предложение передать квартиру в залог. Речи о купли-продажи спорного жилья никогда не было. Оспариваемый договор З. подписала, не читая, находясь на работе.
Оснований ставить под сомнение показания свидетелей судебная коллегия не усматривает, поскольку они последовательны, согласуются между собой, не противоречат друг другу и пояснениям З.
Исходя из установленных обстоятельств, судебная коллегия, на основании оценки и анализа собранных доказательств в их совокупности, руководствуясь требованиями статей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что при заключении <ДАТА> договора купли-продажи квартиры N..., по адресу: <адрес> с П.А., З. действовала под влиянием имеющего существенное значение заблуждения относительно правовой природы совершаемой сделки, поскольку не имела действительного намерения произвести отчуждение единственного принадлежащего на праве собственности жилого помещения, в котором она постоянно проживает, а в силу своего возврата (на момент заключения договора... лет) и отсутствия специальных познаний в области юриспруденции полагала, что заключает договор залога недвижимости.
Положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 указанного выше Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих возникновение права собственности, в том числе на основании заключения договора купли-продажи, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей и т.д.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае стороны никаких действий по исполнению договора купли-продажи не произвели. Так, З. проживает и пользуется спорной квартирой единолично, за собственные средства оплачивает коммунальные услуги по квитанциям, выданным на ее имя, ключи и документы ответчику не передавала (...).
Данные обстоятельства П.А. не оспаривались. В ходе судебного разбирательства ответчик показал, что перед заключением договора купли-продажи жилое помещение не осматривал, намерения проживать в нем не имел, приобрел жилье по цене, которая была значительно ниже рыночной, с целью последующей перепродажи и получения прибыли.
Вместе с тем, отсутствуют правовые основания для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт нахождения З. при совершении оспариваемой сделки под влиянием обмана. Доводы истца об обратном достоверными доказательствами не подтверждены, следовательно, подлежат отклонению, как несостоятельные.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как разъяснено в пунктах 35, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 302 указанного выше Кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что договор купли-продажи спорной квартиры от <ДАТА> является недействительным, спорная квартира незаконно выбыла из владения З. помимо ее воли и находится во владении Ш., судебная коллегия считает, что собственник З. вправе истребовать принадлежащую ей спорную квартиру у Ш.
Доводы ответчиков П.Н., Ш. о том, что они являются добросовестными приобретателями спорного имущества судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку на момент заключения сделки с П.Н. Ш. не мог не знать о факте оспаривания сделок З., спорное имущество выбыло из владения истца помимо ее воли, добросовестность приобретения ответчиками этого имущества не имеет правового значения при разрешении данного спора.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца подлежит, с принятием по делу нового решения, о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенных: <ДАТА> между З. и П.А.; <ДАТА> между П.А. и П.Н.; <ДАТА> между П.Н. и Ш.; признании недействительным договора залога квартиры, заключенного <ДАТА> между Ш. и ОАО "Сбербанк России"; прекращении права собственности Ш. на квартиру и восстановления права собственности З.
Ссылку ответчика П.А. на пропуск З. срока исковой давности для обращения в суд, судебная коллегия полагает необоснованной.
В соответствии с частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Поскольку совершенная <ДАТА> З. сделка купли-продажи квартиры является недействительной, то, с учетом вышеперечисленных норм права оснований для отказа З. в удовлетворении иска ввиду пропуска ею срока исковой давности не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 02 июля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования З. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между З. и П.А.
Признать недействительным договор купли-продажи от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между П.А. и П.Н.
Признать недействительным договор купли-продажи от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между П.Н. и Ш.
Признать недействительным договор залога от <ДАТА> квартиры N..., расположенной в <адрес>, заключенный между Ш. и ОАО "Сбербанк России".
Прекратить право собственности Ш. на квартиру N..., расположенную в <адрес>.
Восстановить право собственности З. на квартиру N... дома <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)