Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,
судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.А.,
при участии представителей:
заявителя - Ивановой О.О. (доверенность от 27.11.2012 N 289-ю),
ответчика - Устинова О.В. (доверенность от 28.12.2012 N 12-9367),
третьего лица - открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания" - Князьковой О.С. (доверенность от 07.03.2013 серии 63 АА N 17557-17),
в отсутствие:
остальных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2013 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Засыпкина Т.С., Холодная С.Т.)
по делу N А55-31060/2012
по заявлению закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис", г. Москва (ИНН 7709705331, ОГРН 1067757930382) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц: открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания", г. Москва (ИНН 7708709686, ОГРН 1097746772738), открытого акционерного общества "Российские железные дороги", г. Москва (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) о признании отказа незаконным, обязании совершить определенные действия,
установил:
закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее - заявитель, ЗАО "Вагон-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 30.08.2012 N 01/136/2012-620 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2013 по делу N А55-31060/2012 заявленные требования удовлетворены полностью.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 данное решение суда оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, заключенный между прежним собственником (открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД")) и арендатором (ЗАО "Вагон-Сервис") после перехода прав на имущество от ОАО "РЖД" к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" (далее - ОАО "ФПК") остался действующим и порождающим те же правовые последствия, как если бы смены арендодателя не было.
Апелляционный суд указал, что обязательство ЗАО "Вагон-Сервис" по обеспечению государственной регистрации договора аренды, установленное в пункте 3.2 и в пункте 4.3.16 договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, осталось в силе, а действия заявителя по подаче заявления о государственной регистрации договора аренды соответствовали действующему законодательству Российской Федерации (пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, имеется в виду необходимость государственной регистрации самого договора аренды) и принятым по договору обязательствам.
В кассационной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм процессуального и материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку долгосрочный договор аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" не прошел государственную регистрацию, а на момент обращения за государственной регистрацией указанного договора аренды собственником арендуемых объектов являлось уже ОАО "ФПК", то факт наличия трехстороннего соглашения к договору аренды от 22.09.2009, не свидетельствует о смене арендодателя и возникновении правоотношений, регулируемых договором аренды от 22.09.2009.
Кроме того, приведен довод о не соблюдении при оформлении договора аренды от 22.09.2009 требований Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении объектами недвижимого имущества, утвержденного распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 N 505р, поскольку не были представлены решение соответствующего органа ОАО "РЖД" о совершении сделки с объектами недвижимого имущества на торгах и не был представлен соответствующий отчет независимого оценщика.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, коллегия находит, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.09.2009 между ОАО "РЖД" (арендодатель) и ЗАО "Вагон-Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) имущество в составе: нежилого здания (Здание мойки вагонов), площадью 2187,9 кв. м, нежилого здания (Здание очистных сооружений), площадью 486,5 кв. м, сооружение (установка флотационная), площадью застройки - 76,6 кв. м и объемом - 153 куб. м, сооружение (тепловая сеть мойки вагонов), протяженностью - 185 м п., сооружение (паропровод котельной мойки вагонов), протяженностью - 174 м п. и 2 (два) объекта движимого имущества, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, район Железнодорожный, ст. Самара, перечисленное в приложении N 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью. Имущество расположено на земельном участке общей площадью 6 448 841,9 кв. м с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0001.
ОАО "РЖД" 31.12.2009 в соответствии с договором от 02.12.2009 N 2009-1 передало перечисленное выше имущество в уставный капитал ОАО "ФПК". Право собственности ОАО "ФПК" на указанные объекты зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.02.2010 N 63-АД 356982, 63-АД 357000, 63-АД 356986, 63-АД 356969 и 63-АД 356987.
04.03.2010 внеочередное общее собрание ОАО "ФПК" одобрило совершение сделок между ОАО "ФПК" и ОАО "РЖД", направленных на переход к ОАО "ФПК" прав и обязанностей по договорам, заключенным ОАО "РЖД" в интересах Федеральной пассажирской дирекции.
31.03.2010 ОАО "ФПК", ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" заключили дополнительное соглашение N 1 о замене стороны в договоре аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, в котором, не меняя предмет аренды, подтвердили дату перехода прав на имущество от ОАО "РЖД" к ОАО "ФПК" (18.02.2012) и урегулировали порядок уплаты ЗАО "Вагон-Сервис" арендных платежей в пользу нового арендодателя - ОАО "ФПК".
Пунктом 3.1 договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 установлен срок действия договора до 31.12.2024.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В связи с тем, что срок действия договора установлен более года 17.07.2012 ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось к ответчику с заявлением о государственной регистрации договора аренды и документами, необходимыми для обеспечения государственной регистрации.
30.07.2012 решением, оформленным уведомлением N 01/136/2012-620, ответчик приостановил государственную регистрацию договора до 30.08.2012.
30.08.2012 решением, оформленным сообщением N 01/136/2012-620, ответчик отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937.
Заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Данное решение Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/18110300000/09/000937 от 22.09.2009 оспорен ЗАО "Вагон-Сервис" в судебном порядке со ссылкой на необоснованное истребование регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законом.
Удовлетворяя заявленные требования и признавая незаконным оспоренное решение Управления, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.
В силу статьи 698 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Из пунктов 23, 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательство ЗАО "Вагон-Сервис" по обеспечению государственной регистрации договора аренды от 22.09.2009 осталось в силе.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции апелляционный суд указал, что ЗАО "Вагон-Сервис" к заявлению о регистрации договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 были приложены все документы, необходимые для проведения государственной регистрации.
Между тем судами не учтено следующее.
Договор аренды недвижимого и движимого имущества от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 оформлен между ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" сроком до 31.12.2024.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
При таких данных довод кассационной жалобы о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, до смены собственника объектов недвижимости, являющихся предметом договора аренды, после перехода права собственности к иному лицу договор уже не подлежит регистрации в старой редакции, является правомерным.
При наличии основания, не позволяющего провести регистрацию спорного договора аренды, отказ регистрационного органа является правомерным.
Коллегия считает, что поскольку судами не применены положения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, обжалованные судебные акты подлежат отмене.
Учитывая, что все обстоятельства по делу установлены и судами дана оценка всем доказательствам по делу, коллегия считает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А55-31060/2012 отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
Заявление закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис" г. Москва оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 15.07.2013 ПО ДЕЛУ N А55-31060/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2013 г. по делу N А55-31060/2012
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,
судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.А.,
при участии представителей:
заявителя - Ивановой О.О. (доверенность от 27.11.2012 N 289-ю),
ответчика - Устинова О.В. (доверенность от 28.12.2012 N 12-9367),
третьего лица - открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания" - Князьковой О.С. (доверенность от 07.03.2013 серии 63 АА N 17557-17),
в отсутствие:
остальных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2013 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Засыпкина Т.С., Холодная С.Т.)
по делу N А55-31060/2012
по заявлению закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис", г. Москва (ИНН 7709705331, ОГРН 1067757930382) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц: открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания", г. Москва (ИНН 7708709686, ОГРН 1097746772738), открытого акционерного общества "Российские железные дороги", г. Москва (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) о признании отказа незаконным, обязании совершить определенные действия,
установил:
закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее - заявитель, ЗАО "Вагон-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 30.08.2012 N 01/136/2012-620 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2013 по делу N А55-31060/2012 заявленные требования удовлетворены полностью.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 данное решение суда оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, заключенный между прежним собственником (открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД")) и арендатором (ЗАО "Вагон-Сервис") после перехода прав на имущество от ОАО "РЖД" к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" (далее - ОАО "ФПК") остался действующим и порождающим те же правовые последствия, как если бы смены арендодателя не было.
Апелляционный суд указал, что обязательство ЗАО "Вагон-Сервис" по обеспечению государственной регистрации договора аренды, установленное в пункте 3.2 и в пункте 4.3.16 договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, осталось в силе, а действия заявителя по подаче заявления о государственной регистрации договора аренды соответствовали действующему законодательству Российской Федерации (пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, имеется в виду необходимость государственной регистрации самого договора аренды) и принятым по договору обязательствам.
В кассационной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм процессуального и материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку долгосрочный договор аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" не прошел государственную регистрацию, а на момент обращения за государственной регистрацией указанного договора аренды собственником арендуемых объектов являлось уже ОАО "ФПК", то факт наличия трехстороннего соглашения к договору аренды от 22.09.2009, не свидетельствует о смене арендодателя и возникновении правоотношений, регулируемых договором аренды от 22.09.2009.
Кроме того, приведен довод о не соблюдении при оформлении договора аренды от 22.09.2009 требований Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении объектами недвижимого имущества, утвержденного распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 N 505р, поскольку не были представлены решение соответствующего органа ОАО "РЖД" о совершении сделки с объектами недвижимого имущества на торгах и не был представлен соответствующий отчет независимого оценщика.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, коллегия находит, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.09.2009 между ОАО "РЖД" (арендодатель) и ЗАО "Вагон-Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) имущество в составе: нежилого здания (Здание мойки вагонов), площадью 2187,9 кв. м, нежилого здания (Здание очистных сооружений), площадью 486,5 кв. м, сооружение (установка флотационная), площадью застройки - 76,6 кв. м и объемом - 153 куб. м, сооружение (тепловая сеть мойки вагонов), протяженностью - 185 м п., сооружение (паропровод котельной мойки вагонов), протяженностью - 174 м п. и 2 (два) объекта движимого имущества, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, район Железнодорожный, ст. Самара, перечисленное в приложении N 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью. Имущество расположено на земельном участке общей площадью 6 448 841,9 кв. м с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0001.
ОАО "РЖД" 31.12.2009 в соответствии с договором от 02.12.2009 N 2009-1 передало перечисленное выше имущество в уставный капитал ОАО "ФПК". Право собственности ОАО "ФПК" на указанные объекты зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.02.2010 N 63-АД 356982, 63-АД 357000, 63-АД 356986, 63-АД 356969 и 63-АД 356987.
04.03.2010 внеочередное общее собрание ОАО "ФПК" одобрило совершение сделок между ОАО "ФПК" и ОАО "РЖД", направленных на переход к ОАО "ФПК" прав и обязанностей по договорам, заключенным ОАО "РЖД" в интересах Федеральной пассажирской дирекции.
31.03.2010 ОАО "ФПК", ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" заключили дополнительное соглашение N 1 о замене стороны в договоре аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, в котором, не меняя предмет аренды, подтвердили дату перехода прав на имущество от ОАО "РЖД" к ОАО "ФПК" (18.02.2012) и урегулировали порядок уплаты ЗАО "Вагон-Сервис" арендных платежей в пользу нового арендодателя - ОАО "ФПК".
Пунктом 3.1 договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 установлен срок действия договора до 31.12.2024.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В связи с тем, что срок действия договора установлен более года 17.07.2012 ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось к ответчику с заявлением о государственной регистрации договора аренды и документами, необходимыми для обеспечения государственной регистрации.
30.07.2012 решением, оформленным уведомлением N 01/136/2012-620, ответчик приостановил государственную регистрацию договора до 30.08.2012.
30.08.2012 решением, оформленным сообщением N 01/136/2012-620, ответчик отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937.
Заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Данное решение Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/18110300000/09/000937 от 22.09.2009 оспорен ЗАО "Вагон-Сервис" в судебном порядке со ссылкой на необоснованное истребование регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законом.
Удовлетворяя заявленные требования и признавая незаконным оспоренное решение Управления, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.
В силу статьи 698 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Из пунктов 23, 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательство ЗАО "Вагон-Сервис" по обеспечению государственной регистрации договора аренды от 22.09.2009 осталось в силе.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции апелляционный суд указал, что ЗАО "Вагон-Сервис" к заявлению о регистрации договора аренды от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 были приложены все документы, необходимые для проведения государственной регистрации.
Между тем судами не учтено следующее.
Договор аренды недвижимого и движимого имущества от 22.09.2009 N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 оформлен между ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" сроком до 31.12.2024.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
При таких данных довод кассационной жалобы о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, до смены собственника объектов недвижимости, являющихся предметом договора аренды, после перехода права собственности к иному лицу договор уже не подлежит регистрации в старой редакции, является правомерным.
При наличии основания, не позволяющего провести регистрацию спорного договора аренды, отказ регистрационного органа является правомерным.
Коллегия считает, что поскольку судами не применены положения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, обжалованные судебные акты подлежат отмене.
Учитывая, что все обстоятельства по делу установлены и судами дана оценка всем доказательствам по делу, коллегия считает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А55-31060/2012 отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
Заявление закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис" г. Москва оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)