Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Громового Олега Владимировича - Громового О.В. (паспорт), Сидоренко О.А. (доверенность от 01.03.2013), в отсутствие заинтересованного лица - муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (ИНН 2315101013, ОГРН 1032309093893), администрации муниципального образования город-герой Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635, третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания Эксперт", Бровченко Вячеслава Анатольевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийска" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А32-25067/2011 (судьи Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н., Мисник Н.Н.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Громовой О.В. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (далее - управление), администрации муниципального образования город-герой Новороссийск (далее - администрация) со следующими требованиями:
- - признать пункт 2 постановления администрации от 16.06.2011 N 2914 "Об утверждении перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Новороссийск, для продажи и о внесении изменения в постановление администрации от 24.06.2010 N 1963 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности и внесении изменений в постановления администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 24.09.2009 N 3284 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", от 22.10.2009 N 3600 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности" и от 24.09.2009 N 3283 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", пункт 2 приложения к данному постановлению в отношении стоимости нежилых помещений N 6, 7 общей площадью 60,2 кв. м, расположенных в строении литера Е по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (14 микрорайон) равной 1 230 000 рублей недействительными;
- - обязать управление заключить договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа N 6, 7, общей площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литера Е) в соответствии с протоколом разногласий от 04.07.2011 с предпринимателем по цене 539 889 рублей без налога на добавленную стоимость.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Финансовая компания Эксперт", Бровченко Вячеслав Анатольевич (эксперт).
Требования мотивированы нарушением администрацией и управлением положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением от 06.07.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд применил положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которыми предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства в случае инициирования соответствующей процедуры по заявлению указанных лиц. Суд указал, что при определении рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащего реализации предпринимателю, необходимо учитывать дату обращения предпринимателя с соответствующим заявлением в управление, т.е. 24.08.2009. Суд также пришел к выводу о необходимости исключить из договора купли-продажи пункта 3.2.2, в соответствии с которым предприниматель должен обратиться в ОАО "Агентство территориального развития г. Новороссийска" по вопросу возмещения расходов на формирование объекта, как не соответствующий Закону N 159-ФЗ, поскольку данная обязанность не правомерно возложена на предпринимателя, который, в свою очередь, свободен в праве выбора. Относительно изменений пункта 6.4 договора указано на необходимость принятия данного пункта в редакции заявителя.
Постановлением апелляционного суда от 17.10.2012 решение отменено. Апелляционный суд признал недействительными пункт 2 постановления администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 16.06.2011 N 2914 "Об утверждении перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Новороссийск, для продажи и о внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 24.06.2010 N 1963 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности и внесении изменений в постановления администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 24.09.2009 N 3284 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", от 22.10.2009 N 3600 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности" и от 24.09.2009 N 3283 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", пункт 2 приложения к данному постановлению в отношении стоимости нежилых помещений N 6, 7 общей площадью 60,2 кв. м, расположенных в строении литер Е по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (14 микрорайон), равной 1 230 000 рублей, как несоответствующие положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс), пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Управление обязано заключить договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа N 6, 7, общей площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литер Е) в соответствии с протоколом разногласий от 04.07.2011 с предпринимателем по цене 539 889 рублей без налога на добавленную стоимость. Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 539 889 рублей (пятьсот тридцать девять тысяч восемьсот восемьдесят девять рублей). НДС не облагается в силу Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ". Пункт 3.2.2 исключен из договора. Пункты 3.2.3, 3.2.4 перенумерованы соответственно как пункты 3.2.2, 3.2.3. Пункт 6.4 договора изложен в редакции: "С даты заключения настоящего договора купли-продажи договор аренды от 10.06.2004 N 1289 нежилого муниципального помещения считается расторгнутым в отношении помещений N 6, 7". Приложение к договору купли-продажи (график платежей) принято в следующей редакции. Цена имущества 539 889 рублей. Сумма рассрочки 539 889 рублей. Ежемесячный платеж по основному долгу 8 998, 15 рублей. Подлежащие начислению проценты на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка - 2,75% (1/3 от ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25%). Дата оплаты текущего платежа (кроме первого) - 10 число текущего месяца.
Апелляционный суд исходил из того, что требования пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, не препятствуют в рассматриваемом случае определению цены помещений на основании заключения судебной экспертизы. Рыночная стоимость определена по состоянию на определенный момент в прошлом, отражена в заключении судебной экспертизы. Эксперт определил, какие именно объекты-аналоги им выбраны, понятны изложенные в заключении пояснения эксперта о корректировке, приведенный экспертом расчет. Доказательств, опровергающих достоверность установленной величины рыночной стоимости объекта, управлением и администрацией не представлено. Преддоговорный спор рассматривается после вступления в силу указанных изменений в налоговом законодательстве, цена имущества подлежит определению без НДС. Суд пришел к выводу, что проектом договора на предпринимателя неправомерно возложена обязанность обратиться в ОАО "Агентство территориального развития г. Новороссийска" по вопросу возмещения расходов на формирование объекта. Пункт 2 постановления от 16.06.2011 N 2914 и пункт 2 приложения к нему нарушают нормы подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса и пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, поскольку выкупная цена установлена с НДС. Кроме того, нарушены положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В кассационной жалобе управление просит апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель кассационной жалобы указывает, что арендованное предпринимателем помещение является частью тяговой подстанции вновь строящегося троллейбусного депо, которое не может быть по конструктивным особенностям сформировано как обособленный объект недвижимости. Право собственности на данный объект муниципальным образованием не зарегистрировано в ЕГРН. Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение как отдельный объект недвижимого имущества влечет невозможность включения указанного объекта в гражданский оборот. Кроме того, испрашиваемый земельный участок постановлением главы муниципального образования г. Новороссийска от 22.02.2001 N 176 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МУП "Новороссийское троллейбусное управление". Территория строящегося троллейбусного депо обременена соглашением об инвестиционной деятельности по развитию пассажирского транспорта в городе-герое Новороссийск от 04.07.2006.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель обладает преимущественным правом выкупа нежилых помещений N 6, 7 площадью 60,2 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литера Е). Преимущественное право обусловлено тем, что на основании договора аренды от 10.06.2004 N 1289 предприниматель является арендатором данных помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Предприниматель обратился в управление с заявлением от 26.08.2009 о выкупе помещений, на что ему 21.10.2009 было отказано.
Решением от 18.03.2010 по делу N А32-56633/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2010, отказ управления признан незаконным. Суд обязал управление совершить действия, указанные в статье 9 части 3 Закона N 159-ФЗ: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа NN 6, 7 площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литер Е) в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации указанных нежилых помещений; направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилых помещений.
Решение по делу N А32-56633/2009 вступило в законную силу 24.12.2010. Вопрос о праве предпринимателя на преимущественный выкуп арендуемого недвижимого имущества решен в рамках указанного дела.
Заинтересованное лицо, в соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ получив согласие муниципального собственника, направило арендатору проект договора купли-продажи помещений N 6 и 7 площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литера Е), с указанием выкупной цены в размере 1 235 000 рублей (с учетом НДС) на основании отчета от 26.05.2011 N 252/05/2011ООО "Финансовая компания "Эксперт" по состоянию на май 2011 года. Проект договора предусматривает оплату имущества в рассрочку, в течение 5 лет с момента подписания договора, в соответствии с графиком (пункты 2.2., 2.3. договора).
Не согласившись с ценой выкупа арендуемого имущества, предприниматель в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) направил заинтересованному лицу протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложил установить цену выкупа в размере 539 889 рублей на основании заключения "Института оценки и управления собственностью КубГТУ" (отчет от 01.09.2009 N 82), внеся соответствующие изменения в приложение к договору купли-продажи "График платежей". Кроме того, арендатор предложил исключить из договора пункт 3.2.2., как не соответствующий Закону N 159-ФЗ и изложить пункт 6.4. договора в иной редакции.
Письмом от 25.07.2011 N 81-08/3511 управление отказалось изменять условия договора купли-продажи.
Полагая, что отказ заинтересованного лица является незаконным и нарушает его права, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
Апелляционный суд, руководствуясь статьями 443, 445, 446 Гражданского кодекса, положениями статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет от 01.09.2009 N 82 "Института оценки и управления собственностью КубГТУ", отчет об оценке от 26.05.2011 N 252/05/2011 ООО "Финансовая компания "Эксперт", а также заключение экспертизы от 16.03.2012 N 01/12, пришел к выводу, что цена объекта подлежала определению на момент, когда управление должно было направить истцу проект договора. Цена, указанная предпринимателем в протоколе разногласий, превышает рыночную стоимость подлежащих выкупу помещений по состоянию на 26.08.2009 и октябрь 2009 года. Оценив экспертное заключение от 16.03.2012 N 01/12 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правильно признал данное заключение надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 482 684 рублей, исключив условие об оплате НДС.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Принимая во внимание, что преддоговорный спор рассматривается после вступления в силу указанных изменений в налоговом законодательстве, суд пришел к правомерному выводу о необходимости определения цены имущества без учета НДС.
Правомерен вывод суда об исключении из договора купли-продажи пункта 3.2.2, предусматривающего обязанность предпринимателя обратиться в ОАО "Агентство территориального развития г. Новороссийска" по вопросу возмещения расходов на формирование объекта, как не соответствующего Закону N 159-ФЗ, поскольку данная обязанность неправомерно возложена на предпринимателя, который свободен в праве выбора.
Апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 2 постановления от 16.06.2011 N 2914 и пункт 2 приложения к нему нарушают законные права и интересы предпринимателя, положения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса и пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, поскольку пункт 2 оспариваемого постановления определяет условия реализации арендатором преимущественного права на приобретение муниципального объекта, отсылая к условиям, определенным в приложении, а в приложении к постановлению цена указана с НДС.
Ссылка управления на то, что комплекс строений, находящихся по адресу нахождения приватизируемых помещений, является предметом соглашения об инвестиционной деятельности по развитию пассажирского транспорта в городе-герое Новороссийске, подлежит отклонению, так как не является основанием для отказа предпринимателю в выкупе имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Кроме того, нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрен запрет на приватизацию имущества троллейбусного депо, в том числе и спорных помещений.
Довод заявителя о том, что арендованное предпринимателем помещение является частью тяговой подстанции вновь строящегося троллейбусного депо, которое не может быть по конструктивным особенностям сформировано как обособленный объект недвижимости, подлежит отклонению, как противоречащий обстоятельствам, установленным выступившим в законную силу решением суда от 18.03.2010 по делу N А32-56633/2009, которым на заинтересованное лицо возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного имущества.
В остальной части постановление суда апелляционной инстанции сторонами не обжаловано.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебного акта кассационная инстанция не находит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А32-25067/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2013 ПО ДЕЛУ N А32-25067/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. по делу N А53-25067/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Громового Олега Владимировича - Громового О.В. (паспорт), Сидоренко О.А. (доверенность от 01.03.2013), в отсутствие заинтересованного лица - муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (ИНН 2315101013, ОГРН 1032309093893), администрации муниципального образования город-герой Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635, третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания Эксперт", Бровченко Вячеслава Анатольевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийска" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А32-25067/2011 (судьи Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н., Мисник Н.Н.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Громовой О.В. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (далее - управление), администрации муниципального образования город-герой Новороссийск (далее - администрация) со следующими требованиями:
- - признать пункт 2 постановления администрации от 16.06.2011 N 2914 "Об утверждении перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Новороссийск, для продажи и о внесении изменения в постановление администрации от 24.06.2010 N 1963 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности и внесении изменений в постановления администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 24.09.2009 N 3284 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", от 22.10.2009 N 3600 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности" и от 24.09.2009 N 3283 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", пункт 2 приложения к данному постановлению в отношении стоимости нежилых помещений N 6, 7 общей площадью 60,2 кв. м, расположенных в строении литера Е по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (14 микрорайон) равной 1 230 000 рублей недействительными;
- - обязать управление заключить договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа N 6, 7, общей площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литера Е) в соответствии с протоколом разногласий от 04.07.2011 с предпринимателем по цене 539 889 рублей без налога на добавленную стоимость.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Финансовая компания Эксперт", Бровченко Вячеслав Анатольевич (эксперт).
Требования мотивированы нарушением администрацией и управлением положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением от 06.07.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд применил положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которыми предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства в случае инициирования соответствующей процедуры по заявлению указанных лиц. Суд указал, что при определении рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащего реализации предпринимателю, необходимо учитывать дату обращения предпринимателя с соответствующим заявлением в управление, т.е. 24.08.2009. Суд также пришел к выводу о необходимости исключить из договора купли-продажи пункта 3.2.2, в соответствии с которым предприниматель должен обратиться в ОАО "Агентство территориального развития г. Новороссийска" по вопросу возмещения расходов на формирование объекта, как не соответствующий Закону N 159-ФЗ, поскольку данная обязанность не правомерно возложена на предпринимателя, который, в свою очередь, свободен в праве выбора. Относительно изменений пункта 6.4 договора указано на необходимость принятия данного пункта в редакции заявителя.
Постановлением апелляционного суда от 17.10.2012 решение отменено. Апелляционный суд признал недействительными пункт 2 постановления администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 16.06.2011 N 2914 "Об утверждении перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Новороссийск, для продажи и о внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 24.06.2010 N 1963 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности и внесении изменений в постановления администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 24.09.2009 N 3284 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", от 22.10.2009 N 3600 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности" и от 24.09.2009 N 3283 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности", пункт 2 приложения к данному постановлению в отношении стоимости нежилых помещений N 6, 7 общей площадью 60,2 кв. м, расположенных в строении литер Е по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (14 микрорайон), равной 1 230 000 рублей, как несоответствующие положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс), пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Управление обязано заключить договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа N 6, 7, общей площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литер Е) в соответствии с протоколом разногласий от 04.07.2011 с предпринимателем по цене 539 889 рублей без налога на добавленную стоимость. Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 539 889 рублей (пятьсот тридцать девять тысяч восемьсот восемьдесят девять рублей). НДС не облагается в силу Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ". Пункт 3.2.2 исключен из договора. Пункты 3.2.3, 3.2.4 перенумерованы соответственно как пункты 3.2.2, 3.2.3. Пункт 6.4 договора изложен в редакции: "С даты заключения настоящего договора купли-продажи договор аренды от 10.06.2004 N 1289 нежилого муниципального помещения считается расторгнутым в отношении помещений N 6, 7". Приложение к договору купли-продажи (график платежей) принято в следующей редакции. Цена имущества 539 889 рублей. Сумма рассрочки 539 889 рублей. Ежемесячный платеж по основному долгу 8 998, 15 рублей. Подлежащие начислению проценты на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка - 2,75% (1/3 от ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25%). Дата оплаты текущего платежа (кроме первого) - 10 число текущего месяца.
Апелляционный суд исходил из того, что требования пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, не препятствуют в рассматриваемом случае определению цены помещений на основании заключения судебной экспертизы. Рыночная стоимость определена по состоянию на определенный момент в прошлом, отражена в заключении судебной экспертизы. Эксперт определил, какие именно объекты-аналоги им выбраны, понятны изложенные в заключении пояснения эксперта о корректировке, приведенный экспертом расчет. Доказательств, опровергающих достоверность установленной величины рыночной стоимости объекта, управлением и администрацией не представлено. Преддоговорный спор рассматривается после вступления в силу указанных изменений в налоговом законодательстве, цена имущества подлежит определению без НДС. Суд пришел к выводу, что проектом договора на предпринимателя неправомерно возложена обязанность обратиться в ОАО "Агентство территориального развития г. Новороссийска" по вопросу возмещения расходов на формирование объекта. Пункт 2 постановления от 16.06.2011 N 2914 и пункт 2 приложения к нему нарушают нормы подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса и пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, поскольку выкупная цена установлена с НДС. Кроме того, нарушены положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В кассационной жалобе управление просит апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель кассационной жалобы указывает, что арендованное предпринимателем помещение является частью тяговой подстанции вновь строящегося троллейбусного депо, которое не может быть по конструктивным особенностям сформировано как обособленный объект недвижимости. Право собственности на данный объект муниципальным образованием не зарегистрировано в ЕГРН. Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение как отдельный объект недвижимого имущества влечет невозможность включения указанного объекта в гражданский оборот. Кроме того, испрашиваемый земельный участок постановлением главы муниципального образования г. Новороссийска от 22.02.2001 N 176 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МУП "Новороссийское троллейбусное управление". Территория строящегося троллейбусного депо обременена соглашением об инвестиционной деятельности по развитию пассажирского транспорта в городе-герое Новороссийск от 04.07.2006.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель обладает преимущественным правом выкупа нежилых помещений N 6, 7 площадью 60,2 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литера Е). Преимущественное право обусловлено тем, что на основании договора аренды от 10.06.2004 N 1289 предприниматель является арендатором данных помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Предприниматель обратился в управление с заявлением от 26.08.2009 о выкупе помещений, на что ему 21.10.2009 было отказано.
Решением от 18.03.2010 по делу N А32-56633/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2010, отказ управления признан незаконным. Суд обязал управление совершить действия, указанные в статье 9 части 3 Закона N 159-ФЗ: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа NN 6, 7 площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литер Е) в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации указанных нежилых помещений; направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилых помещений.
Решение по делу N А32-56633/2009 вступило в законную силу 24.12.2010. Вопрос о праве предпринимателя на преимущественный выкуп арендуемого недвижимого имущества решен в рамках указанного дела.
Заинтересованное лицо, в соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ получив согласие муниципального собственника, направило арендатору проект договора купли-продажи помещений N 6 и 7 площадью 60,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Хворостянского (троллейбусное депо, строение литера Е), с указанием выкупной цены в размере 1 235 000 рублей (с учетом НДС) на основании отчета от 26.05.2011 N 252/05/2011ООО "Финансовая компания "Эксперт" по состоянию на май 2011 года. Проект договора предусматривает оплату имущества в рассрочку, в течение 5 лет с момента подписания договора, в соответствии с графиком (пункты 2.2., 2.3. договора).
Не согласившись с ценой выкупа арендуемого имущества, предприниматель в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) направил заинтересованному лицу протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложил установить цену выкупа в размере 539 889 рублей на основании заключения "Института оценки и управления собственностью КубГТУ" (отчет от 01.09.2009 N 82), внеся соответствующие изменения в приложение к договору купли-продажи "График платежей". Кроме того, арендатор предложил исключить из договора пункт 3.2.2., как не соответствующий Закону N 159-ФЗ и изложить пункт 6.4. договора в иной редакции.
Письмом от 25.07.2011 N 81-08/3511 управление отказалось изменять условия договора купли-продажи.
Полагая, что отказ заинтересованного лица является незаконным и нарушает его права, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
Апелляционный суд, руководствуясь статьями 443, 445, 446 Гражданского кодекса, положениями статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет от 01.09.2009 N 82 "Института оценки и управления собственностью КубГТУ", отчет об оценке от 26.05.2011 N 252/05/2011 ООО "Финансовая компания "Эксперт", а также заключение экспертизы от 16.03.2012 N 01/12, пришел к выводу, что цена объекта подлежала определению на момент, когда управление должно было направить истцу проект договора. Цена, указанная предпринимателем в протоколе разногласий, превышает рыночную стоимость подлежащих выкупу помещений по состоянию на 26.08.2009 и октябрь 2009 года. Оценив экспертное заключение от 16.03.2012 N 01/12 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правильно признал данное заключение надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 482 684 рублей, исключив условие об оплате НДС.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Принимая во внимание, что преддоговорный спор рассматривается после вступления в силу указанных изменений в налоговом законодательстве, суд пришел к правомерному выводу о необходимости определения цены имущества без учета НДС.
Правомерен вывод суда об исключении из договора купли-продажи пункта 3.2.2, предусматривающего обязанность предпринимателя обратиться в ОАО "Агентство территориального развития г. Новороссийска" по вопросу возмещения расходов на формирование объекта, как не соответствующего Закону N 159-ФЗ, поскольку данная обязанность неправомерно возложена на предпринимателя, который свободен в праве выбора.
Апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 2 постановления от 16.06.2011 N 2914 и пункт 2 приложения к нему нарушают законные права и интересы предпринимателя, положения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса и пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, поскольку пункт 2 оспариваемого постановления определяет условия реализации арендатором преимущественного права на приобретение муниципального объекта, отсылая к условиям, определенным в приложении, а в приложении к постановлению цена указана с НДС.
Ссылка управления на то, что комплекс строений, находящихся по адресу нахождения приватизируемых помещений, является предметом соглашения об инвестиционной деятельности по развитию пассажирского транспорта в городе-герое Новороссийске, подлежит отклонению, так как не является основанием для отказа предпринимателю в выкупе имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Кроме того, нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрен запрет на приватизацию имущества троллейбусного депо, в том числе и спорных помещений.
Довод заявителя о том, что арендованное предпринимателем помещение является частью тяговой подстанции вновь строящегося троллейбусного депо, которое не может быть по конструктивным особенностям сформировано как обособленный объект недвижимости, подлежит отклонению, как противоречащий обстоятельствам, установленным выступившим в законную силу решением суда от 18.03.2010 по делу N А32-56633/2009, которым на заинтересованное лицо возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного имущества.
В остальной части постановление суда апелляционной инстанции сторонами не обжаловано.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебного акта кассационная инстанция не находит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А32-25067/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)