Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Барьяхтар И.Ю., Щелокаевой Т.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
при участии в судебном заседании
представителей ответчика: Вохмянина В.Я. - директора, Печеницыной А.А. - по доверенности от 17.06.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года по делу N А28-10902/2012, принятое судом в составе судьи Вылегжаниной С.В.
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693 ОГРН 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания "Дороничи" (ИНН 4345125174 ОГРН 1064345010840)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания "Дороничи" (далее - Общество, ответчик) 301 552 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды имущества от 20.06.2006 N 5815 (далее - Договор) за период с 01.05.2012 по 31.10.2012, 8 184 руб. 88 коп. пени за период с 11.05.2012 по 31.10.2012, 50 045 руб. 44 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением за период с 01.05.2012 по 31.10.2012, 1 133 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 31.10.2012.
Исковые требования Департамента основаны на статьях 330, 395, 614, 1102, 1104, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права. Арендатору было направлено письменное уведомление о повышении арендной платы с указанием точной суммы, подлежащей перечислению в бюджет муниципального образования. Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15, представляет собой совокупность способов определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, которые могут быть применены арендодателем, а не сводится лишь к одному из таких способов, когда арендная плата рассчитывается по определенной формуле. Реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3.3 Договора, на пересмотр в одностороннем порядке размера годовой арендной платы, администрация города Кирова исходит из возможности изменения показателей в методике расчета арендной платы, а не в отдельно взятом способе в рамках указанной методики. На момент заключения Договора в арендуемом помещении планировалось ведение деятельности по оказанию жилищно-коммунальных услуг потребителям. Данный факт позволил применить к арендатору льготу при начислении арендной платы. На сегодняшний день в соответствии с технической документацией на объект наименование и назначение объекта капитального строительства изменено: административно-хозяйственное здание, назначение - нежилое, использование - по назначению. По мнению заявителя, понятие "показатель" нельзя сводить исключительно к тому или иному коэффициенту, применяемому при расчете арендной платы. Корректировкой показателя Методики в данном случае является применение иного, предусмотренного самой Методикой, способа определения размера годовой арендной платы, а именно, независимой рыночной оценки, в связи с изменением качественной характеристики предмета аренды. В судебном заседании ответчик показал на поэтажном плане здания непосредственно те помещения, которые занимает Общество, тем самым признав факт использования помещений. Площадь данных помещений значительно отличается от 546 кв. м в сторону увеличения. Невозможность четко указать, какие именно помещения, фактически используемые ответчиком, выходят за границы ранее предоставленного помещения площадью 546 кв. м, обусловлена тем, что на момент заключения Договора отсутствовала техническая документация на объект, техническая инвентаризация, проведенная в марте 2012 года, является первичной.
Ответчик в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробно позиция ответчика изложена письменно. В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные письменно.
Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечил, заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
Между муниципальным образованием "Город Киров" в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности (арендодателем) и Обществом (арендатором) на основании решения городской комиссии по использованию нежилых помещений от 27.04.2006 N 677 был заключен Договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду находящееся в муниципальной собственности имущество, в частности помещения в здании котельной с гаражом, общей площадью 546 кв. м, расположенное по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в (приложение N 3 к договору), право на аренду которого предоставлено решением комиссии от 27.04.2006. Вид пользования имущества - для обслуживания жилых домов.
Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 09.11.2007.
Срок действия Договора определен с 01.04.2006 без указания срока его окончания.
В соответствии с разделом 3 Договора размер арендной платы за пользование имуществом установлен на уровне амортизационных отчислений со стоимости имущества на основании решения Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество" и составляет с учетом дополнительных соглашений 82 246 руб. 93 коп. в год (6 853 руб. 91 коп. в месяц).
Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы (пункт 3.2 Договора).
Договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае корректировки показателей в методике расчета арендной платы за имущество, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации города Кирова. Об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора (пункты 3.3 и 3.4 Договора).
За нарушение сроков внесения арендных платежей предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты пени в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 Договора).
По результатам проведенной в 2012 году технической инвентаризации здания по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в, по данным Департамента, площадь помещения, арендуемого Обществом, составила 627,3 кв. м; при этом изменений в Договор стороны не вносили.
Каких-либо разногласий и сомнений в отношении определенности переданного в аренду имущества у сторон при заключении Договора не возникало, Договор исполнялся, в связи с чем, принимая во внимание отсутствие у сторон споров о характеристиках арендуемого имущества, оснований для признания Договора незаключенным не имеется.
Уведомлением 02.05.2012 N 4699-01-05/23 арендодатель известил арендатора об установлении арендной платы с 01.05.2012 в размере 803 150 руб. в год.
По расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.05.2012 по 31.10.2012 в сумме 301 552 руб. 75 коп. (из расчета 546 кв. м - площади по Договору) и пени за период с 11.05.2012 по 31.10.2012 в размере 8 184 руб. 88 коп.
Из материалов дела следует, что задолженность арендатора возникла ввиду невнесения Обществом арендной платы, увеличенной арендодателем в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение с 01.05.2012.
Также истец полагает, что ответчик в спорный период пользовался помещением большей площадью (627,3 кв. м), чем предусмотрено Договором (546 кв. м), в связи с чем просит также взыскать с арендатора неосновательное обогащение в виде платы за фактическое использование нежилого помещения площадью 81,3 кв. м в сумме 52 045 руб. 44 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 133 руб. 07 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, подлежащей уплате, начиная с 01.05.2012 в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение.
Пунктом 3.3 Договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае корректировки показателей в методике расчета, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации г. Кирова.
В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы N 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика N 29/15) (в редакции, действующей с 2012 года), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20;
- А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).
Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.
Выбор конкретного способа определения показателя А осуществляется сторонами при заключении договора аренды с учетом положений действующего законодательства.
Избранный сторонами при заключении Договора способ определения размера арендной платы соответствует положениям Методики N 29/15 (в редакции, действующей в спорный период).
В силу пункта 1.1.5 Методики N 29/15 в случае заключения договора аренды с арендной платой, установленной на уровне амортизационных отчислений, размер годовой арендной платы А равен размеру амортизационных отчислений.
В приложении N 2 к Договору стороны установили следующий расчет размера арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений:
Ап = Кз x Кд x Кк x (Б x Н + С x Ц x К1), где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Б - балансовая стоимость имущества;
- С - остаточная стоимость имущества;
- Н - норма амортизации;
- Ц - плата за кредит;
- Кз - коэффициент территориальной зоны;
- К1 - поправочный коэффициент к банковскому проценту;
- Кд - коэффициент деятельности;
- Кк - коэффициент консервации.
Предусмотренный Методикой N 29/15 показатель Пзу в расчете стоимости арендной платы истцом не применялся.
Судом установлено, что в 2012 году способ и порядок исчисления арендной платы, предусмотренные пунктом 1.1.5 Методики, в установленном порядке не изменялись; изменений, связанных с необходимостью приведения в соответствие с рыночной оценкой размеров арендной платы, определенных на уровне амортизационных отчислений, в Методику N 29/15 в установленном порядке не вносилось. Сведений об изменении в установленном порядке показателей, приведенных в формуле расчета арендной платы (приложение N 2 к Договору), в материалы дела не представлено, в направленных ответчику уведомлениях такие сведения также не содержатся.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям Договора и требованиям действующего законодательства.
Увеличение арендной платы с 01.05.2012 произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: определенный исходя из уровня амортизационных отчислений размер арендной платы (пункт 1.1.5 Методики) изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки (пункт 1.1.4 Методики).
Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы: вместо одного предусмотренного Методикой способа выбран другой.
Направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Департамент изменил годовой размер арендной платы, положив в его основу размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.
Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат согласованию между сторонами.
В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.
Размер арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений установлен сторонами при заключении Договора на основании решения комиссии и в соответствии с решением Кировской городской Думы от 31.03.2004 N 25/20, предусматривающим возможность установления для предприятий, арендующих муниципальное имущество для оказания жилищно-коммунальных услуг населению, размера арендной платы исходя из стоимости амортизационных отчислений данного имущества.
Из Устава Общества следует, что основными видами деятельности предприятия в настоящее время являются, в том числе, осуществление жилищно-коммунального обслуживания населения и организаций, относящееся к группе жилищно-коммунальных услуг в силу Общероссийского классификатора услуг населению, утвержденного приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1071-ст.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора спорное помещение используется для обслуживания жилых домов. Изменения в части целевого назначения переданного в аренду имущества в Договор не вносились.
Кроме того, согласно введенному с 30.05.2012 пункту 24 Перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, утвержденного решением Кировской городской Думы от 22.12.2008 N 23/13, цель использования арендуемого ответчиком помещения по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в определена: "контора для оказания услуг ЖКХ". Данное обстоятельство Департаментом не оспаривается.
В соответствии с принятым 27.06.2007 Положением об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования "город Киров", утвержденным решением Кировской городской Думы N 4/10, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кировской городской Думой. В силу пункта 6.11 названного Положения, на уровне амортизационных отчислений устанавливается размер арендной платы при аренде объектов инженерной инфраструктуры и иного недвижимого и движимого имущества, предназначенного для оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям, а также в случаях предоставления в аренду имущества для выполнения муниципального заказа по благоустройству территории.
Пунктом 3 Решения Кировской городской Думы от 27.06.2007 N 4/10 установлено, что в отношении действующих договоров аренды (заключенных до вступления в силу настоящего решения) размер арендной платы определяется в порядке, действующем на момент заключения договора. После проведения независимой оценки заключается дополнительное соглашение к договору аренды.
Следовательно, изменение размера арендной платы в связи с проведенной независимой оценкой по Договору, заключенному до вступления в силу данного акта, возможно только на основании дополнительного соглашения, то есть по согласованию сторон.
Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что арендатор надлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей исходя из условий Договора (без изменений, связанных с рыночной оценкой стоимости платы), поэтому суд правомерно отказал Департаменту в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Истец также просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование помещением площадью 81,3 кв. м.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Следовательно, истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать:
- - факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца;
- - отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения;
- - размер неосновательного обогащения.
Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из технического паспорта здания от 13.03.2012 следует, что увеличение площади арендуемых Обществом помещений произошло вследствие перепланировки.
ООО "ОценкаНедвижимостьПраво" была проведена оценка первого и второго этажа нежилого помещения, расположенного по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в, в целях определения рыночной стоимости годовой арендной платы муниципального недвижимого имущества для передачи в аренду.
Согласно заключению об оценке от 16.04.2012 площадь нежилого помещения составила 627,3 кв. м, стоимостью 803 150 руб. в год.
В обоснование фактического пользования помещения большей площадью, чем предусмотрено Договором, истец ссылается на акт проверки от 20.02.2013 N 27 с приложением фото.
Акт проверки составлен арендодателем в одностороннем порядке в период рассмотрения дела (20.02.2013); арендатор для ознакомления и подписания акта истцом не приглашался.
В акте отражено, что занимаемые ответчиком помещения, в соответствии с поэтажным планом (технический паспорт от 13.03.2012), имеют номера: 1 этаж N 7-15; 2 этаж N 2-22. Однако, из экспликации к поэтажному плану и пояснений истца не представляется возможным определить площадь, занимаемую ответчиком, как 627,3 кв. м, так и 81,3 кв. м.
Общая площадь занимаемых ответчиком помещений (627,3 кв. м) рассчитана истцом на основании показателей таблиц N 13, 14, прилагаемых к заключению об оценке, как сумма площадей нежилых помещений с полным набором коммуникаций - 475,4 кв. м и неотапливаемых помещений гаража - 151,9 кв. м.
Между тем в техническом паспорте от 13.03.2012 указано, что общая площадь по 1 этажу (475,4 кв. м) включает в себя площадь гаражей, расположенных на первом этаже здания (151,9 кв. м).
Оценив представленные истцом доказательства в обоснование требования о взыскании неосновательного обогащения в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не представил достоверных и бесспорных доказательств того, что ответчик фактически использовал помещения площадью, превышающей 546 кв. м, и отказал в удовлетворении заявленного требования.
Доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Новых доводов, влияющих на оценку судом спорной ситуации, заявителем жалобы не приведено.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года по делу N А28-10902/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2013 ПО ДЕЛУ N А28-10902/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. по делу N А28-10902/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Барьяхтар И.Ю., Щелокаевой Т.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
при участии в судебном заседании
представителей ответчика: Вохмянина В.Я. - директора, Печеницыной А.А. - по доверенности от 17.06.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года по делу N А28-10902/2012, принятое судом в составе судьи Вылегжаниной С.В.
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693 ОГРН 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания "Дороничи" (ИНН 4345125174 ОГРН 1064345010840)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания "Дороничи" (далее - Общество, ответчик) 301 552 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды имущества от 20.06.2006 N 5815 (далее - Договор) за период с 01.05.2012 по 31.10.2012, 8 184 руб. 88 коп. пени за период с 11.05.2012 по 31.10.2012, 50 045 руб. 44 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением за период с 01.05.2012 по 31.10.2012, 1 133 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 31.10.2012.
Исковые требования Департамента основаны на статьях 330, 395, 614, 1102, 1104, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права. Арендатору было направлено письменное уведомление о повышении арендной платы с указанием точной суммы, подлежащей перечислению в бюджет муниципального образования. Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15, представляет собой совокупность способов определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, которые могут быть применены арендодателем, а не сводится лишь к одному из таких способов, когда арендная плата рассчитывается по определенной формуле. Реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3.3 Договора, на пересмотр в одностороннем порядке размера годовой арендной платы, администрация города Кирова исходит из возможности изменения показателей в методике расчета арендной платы, а не в отдельно взятом способе в рамках указанной методики. На момент заключения Договора в арендуемом помещении планировалось ведение деятельности по оказанию жилищно-коммунальных услуг потребителям. Данный факт позволил применить к арендатору льготу при начислении арендной платы. На сегодняшний день в соответствии с технической документацией на объект наименование и назначение объекта капитального строительства изменено: административно-хозяйственное здание, назначение - нежилое, использование - по назначению. По мнению заявителя, понятие "показатель" нельзя сводить исключительно к тому или иному коэффициенту, применяемому при расчете арендной платы. Корректировкой показателя Методики в данном случае является применение иного, предусмотренного самой Методикой, способа определения размера годовой арендной платы, а именно, независимой рыночной оценки, в связи с изменением качественной характеристики предмета аренды. В судебном заседании ответчик показал на поэтажном плане здания непосредственно те помещения, которые занимает Общество, тем самым признав факт использования помещений. Площадь данных помещений значительно отличается от 546 кв. м в сторону увеличения. Невозможность четко указать, какие именно помещения, фактически используемые ответчиком, выходят за границы ранее предоставленного помещения площадью 546 кв. м, обусловлена тем, что на момент заключения Договора отсутствовала техническая документация на объект, техническая инвентаризация, проведенная в марте 2012 года, является первичной.
Ответчик в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробно позиция ответчика изложена письменно. В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные письменно.
Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечил, заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
Между муниципальным образованием "Город Киров" в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности (арендодателем) и Обществом (арендатором) на основании решения городской комиссии по использованию нежилых помещений от 27.04.2006 N 677 был заключен Договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду находящееся в муниципальной собственности имущество, в частности помещения в здании котельной с гаражом, общей площадью 546 кв. м, расположенное по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в (приложение N 3 к договору), право на аренду которого предоставлено решением комиссии от 27.04.2006. Вид пользования имущества - для обслуживания жилых домов.
Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 09.11.2007.
Срок действия Договора определен с 01.04.2006 без указания срока его окончания.
В соответствии с разделом 3 Договора размер арендной платы за пользование имуществом установлен на уровне амортизационных отчислений со стоимости имущества на основании решения Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество" и составляет с учетом дополнительных соглашений 82 246 руб. 93 коп. в год (6 853 руб. 91 коп. в месяц).
Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы (пункт 3.2 Договора).
Договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае корректировки показателей в методике расчета арендной платы за имущество, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации города Кирова. Об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора (пункты 3.3 и 3.4 Договора).
За нарушение сроков внесения арендных платежей предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты пени в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 Договора).
По результатам проведенной в 2012 году технической инвентаризации здания по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в, по данным Департамента, площадь помещения, арендуемого Обществом, составила 627,3 кв. м; при этом изменений в Договор стороны не вносили.
Каких-либо разногласий и сомнений в отношении определенности переданного в аренду имущества у сторон при заключении Договора не возникало, Договор исполнялся, в связи с чем, принимая во внимание отсутствие у сторон споров о характеристиках арендуемого имущества, оснований для признания Договора незаключенным не имеется.
Уведомлением 02.05.2012 N 4699-01-05/23 арендодатель известил арендатора об установлении арендной платы с 01.05.2012 в размере 803 150 руб. в год.
По расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.05.2012 по 31.10.2012 в сумме 301 552 руб. 75 коп. (из расчета 546 кв. м - площади по Договору) и пени за период с 11.05.2012 по 31.10.2012 в размере 8 184 руб. 88 коп.
Из материалов дела следует, что задолженность арендатора возникла ввиду невнесения Обществом арендной платы, увеличенной арендодателем в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение с 01.05.2012.
Также истец полагает, что ответчик в спорный период пользовался помещением большей площадью (627,3 кв. м), чем предусмотрено Договором (546 кв. м), в связи с чем просит также взыскать с арендатора неосновательное обогащение в виде платы за фактическое использование нежилого помещения площадью 81,3 кв. м в сумме 52 045 руб. 44 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 133 руб. 07 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, подлежащей уплате, начиная с 01.05.2012 в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение.
Пунктом 3.3 Договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае корректировки показателей в методике расчета, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации г. Кирова.
В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы N 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика N 29/15) (в редакции, действующей с 2012 года), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20;
- А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).
Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.
Выбор конкретного способа определения показателя А осуществляется сторонами при заключении договора аренды с учетом положений действующего законодательства.
Избранный сторонами при заключении Договора способ определения размера арендной платы соответствует положениям Методики N 29/15 (в редакции, действующей в спорный период).
В силу пункта 1.1.5 Методики N 29/15 в случае заключения договора аренды с арендной платой, установленной на уровне амортизационных отчислений, размер годовой арендной платы А равен размеру амортизационных отчислений.
В приложении N 2 к Договору стороны установили следующий расчет размера арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений:
Ап = Кз x Кд x Кк x (Б x Н + С x Ц x К1), где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Б - балансовая стоимость имущества;
- С - остаточная стоимость имущества;
- Н - норма амортизации;
- Ц - плата за кредит;
- Кз - коэффициент территориальной зоны;
- К1 - поправочный коэффициент к банковскому проценту;
- Кд - коэффициент деятельности;
- Кк - коэффициент консервации.
Предусмотренный Методикой N 29/15 показатель Пзу в расчете стоимости арендной платы истцом не применялся.
Судом установлено, что в 2012 году способ и порядок исчисления арендной платы, предусмотренные пунктом 1.1.5 Методики, в установленном порядке не изменялись; изменений, связанных с необходимостью приведения в соответствие с рыночной оценкой размеров арендной платы, определенных на уровне амортизационных отчислений, в Методику N 29/15 в установленном порядке не вносилось. Сведений об изменении в установленном порядке показателей, приведенных в формуле расчета арендной платы (приложение N 2 к Договору), в материалы дела не представлено, в направленных ответчику уведомлениях такие сведения также не содержатся.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям Договора и требованиям действующего законодательства.
Увеличение арендной платы с 01.05.2012 произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: определенный исходя из уровня амортизационных отчислений размер арендной платы (пункт 1.1.5 Методики) изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки (пункт 1.1.4 Методики).
Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы: вместо одного предусмотренного Методикой способа выбран другой.
Направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Департамент изменил годовой размер арендной платы, положив в его основу размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.
Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат согласованию между сторонами.
В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.
Размер арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений установлен сторонами при заключении Договора на основании решения комиссии и в соответствии с решением Кировской городской Думы от 31.03.2004 N 25/20, предусматривающим возможность установления для предприятий, арендующих муниципальное имущество для оказания жилищно-коммунальных услуг населению, размера арендной платы исходя из стоимости амортизационных отчислений данного имущества.
Из Устава Общества следует, что основными видами деятельности предприятия в настоящее время являются, в том числе, осуществление жилищно-коммунального обслуживания населения и организаций, относящееся к группе жилищно-коммунальных услуг в силу Общероссийского классификатора услуг населению, утвержденного приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1071-ст.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора спорное помещение используется для обслуживания жилых домов. Изменения в части целевого назначения переданного в аренду имущества в Договор не вносились.
Кроме того, согласно введенному с 30.05.2012 пункту 24 Перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, утвержденного решением Кировской городской Думы от 22.12.2008 N 23/13, цель использования арендуемого ответчиком помещения по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в определена: "контора для оказания услуг ЖКХ". Данное обстоятельство Департаментом не оспаривается.
В соответствии с принятым 27.06.2007 Положением об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования "город Киров", утвержденным решением Кировской городской Думы N 4/10, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кировской городской Думой. В силу пункта 6.11 названного Положения, на уровне амортизационных отчислений устанавливается размер арендной платы при аренде объектов инженерной инфраструктуры и иного недвижимого и движимого имущества, предназначенного для оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям, а также в случаях предоставления в аренду имущества для выполнения муниципального заказа по благоустройству территории.
Пунктом 3 Решения Кировской городской Думы от 27.06.2007 N 4/10 установлено, что в отношении действующих договоров аренды (заключенных до вступления в силу настоящего решения) размер арендной платы определяется в порядке, действующем на момент заключения договора. После проведения независимой оценки заключается дополнительное соглашение к договору аренды.
Следовательно, изменение размера арендной платы в связи с проведенной независимой оценкой по Договору, заключенному до вступления в силу данного акта, возможно только на основании дополнительного соглашения, то есть по согласованию сторон.
Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что арендатор надлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей исходя из условий Договора (без изменений, связанных с рыночной оценкой стоимости платы), поэтому суд правомерно отказал Департаменту в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Истец также просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование помещением площадью 81,3 кв. м.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Следовательно, истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать:
- - факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца;
- - отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения;
- - размер неосновательного обогащения.
Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из технического паспорта здания от 13.03.2012 следует, что увеличение площади арендуемых Обществом помещений произошло вследствие перепланировки.
ООО "ОценкаНедвижимостьПраво" была проведена оценка первого и второго этажа нежилого помещения, расположенного по адресу: п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в, в целях определения рыночной стоимости годовой арендной платы муниципального недвижимого имущества для передачи в аренду.
Согласно заключению об оценке от 16.04.2012 площадь нежилого помещения составила 627,3 кв. м, стоимостью 803 150 руб. в год.
В обоснование фактического пользования помещения большей площадью, чем предусмотрено Договором, истец ссылается на акт проверки от 20.02.2013 N 27 с приложением фото.
Акт проверки составлен арендодателем в одностороннем порядке в период рассмотрения дела (20.02.2013); арендатор для ознакомления и подписания акта истцом не приглашался.
В акте отражено, что занимаемые ответчиком помещения, в соответствии с поэтажным планом (технический паспорт от 13.03.2012), имеют номера: 1 этаж N 7-15; 2 этаж N 2-22. Однако, из экспликации к поэтажному плану и пояснений истца не представляется возможным определить площадь, занимаемую ответчиком, как 627,3 кв. м, так и 81,3 кв. м.
Общая площадь занимаемых ответчиком помещений (627,3 кв. м) рассчитана истцом на основании показателей таблиц N 13, 14, прилагаемых к заключению об оценке, как сумма площадей нежилых помещений с полным набором коммуникаций - 475,4 кв. м и неотапливаемых помещений гаража - 151,9 кв. м.
Между тем в техническом паспорте от 13.03.2012 указано, что общая площадь по 1 этажу (475,4 кв. м) включает в себя площадь гаражей, расположенных на первом этаже здания (151,9 кв. м).
Оценив представленные истцом доказательства в обоснование требования о взыскании неосновательного обогащения в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не представил достоверных и бесспорных доказательств того, что ответчик фактически использовал помещения площадью, превышающей 546 кв. м, и отказал в удовлетворении заявленного требования.
Доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Новых доводов, влияющих на оценку судом спорной ситуации, заявителем жалобы не приведено.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 03 апреля 2013 года по делу N А28-10902/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)