Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ": Овчинникова В.М., представителя по доверенности от 11.01.2013,
от открытого акционерного общества "Российские железные дороги": Треногиной О.А., представителя по доверенности от 20.11.2012,
от администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области: Окунева А.Ю., представителя по доверенности от 10.01.2013,
от индивидуального предпринимателя Котова Андрея Игоревича: представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
на решение от 04.12.2012
по делу N А16-896/2012
Арбитражного суда Еврейской автономной области,
принятое судьей Яниной С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области
о признании незаконным расторжение договора субаренды части земельного участка,
о переводе на общество с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" и администрацией муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель Котов Андрей Игоревич,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ" (ИНН 7903503784, ОГРН 1047900120333, далее - ООО "Южное ЖКХ") обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295, далее - ОАО "РЖД"), администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области (ИНН 7903002308, ОГРН 1027900634695, далее - администрация) о признании незаконным расторжение договора субаренды части земельного участка на условиях договора от 11.12.2008 N НЮ 3656, о переводе на ООО "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между ОАО "РЖД" и администрацией.
Определением от 24.10.2012 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Котов Андрей Игоревич (ИНН 790105277743, ОГРНИП 312790108700011, далее - ИП Котов А.И.).
До принятия судебного акта по существу рассматриваемого спора ООО "Южное" в порядке статьи 49 АПК РФ заявило ходатайство об отказе от искового требования о признании незаконным расторжения договора субаренды части земельного участка на условиях договора от 11.12.2008 N НЮ 3656.
Решением от 04.12.2012 судом принят отказ ООО "Южное ЖКХ" от исковых требований к ОАО "РЖД" и администрации о признании незаконным расторжение договора субаренды части земельного участка на условиях договора от 11.12.2008 N НЮ 3656; производство по делу N А16-896/2012 в указанной части прекращено; в удовлетворении исковых требований о переводе на ООО "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды от 09.06.2012 N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941, заключенному между ОАО "РЖД" и администрацией, отказано.
ООО "Южное ЖКХ", не согласившись с принятым по делу судебным актом в части отклонения исковых требований, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 04.12.2012 в оспариваемой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав в обоснование на нарушение судом первой инстанции норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, ОАО "РЖД" в нарушение пункта 5.2.1 договора от 11.12.2008 N НЮ 3656 не предупредило ООО "Южное ЖКХ" о прекращении действия основного договора аренды; истцу стало известно о данном обстоятельстве из письма от 03.02.2012 N 496/ДВОСТ, в связи с чем истец не имел возможности заявить о преимущественном праве на заключение нового договора субаренды в срок до 13.02.2011; заявитель полагает, что в действиях ОАО "РЖД" имеется злоупотребление правом; ответчик за период с февраля 2011 года по январь 2012 года выставлял на оплату счета-фактуры за субаренду земельного участка, указывая в назначение платежа "субаренда земельного участка" не внося изменений, данные счета не отзывал; истец платежными поручениями оплачивал субаренду за указанный период; актом осмотра земельного участка от 02.09.2011, письмами от 24.08.2011, от 01.02.2012 N 19, от 19.04.2012 N 221 ОАО "РЖД" подтвердило наличие договорных отношений между сторонами, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок; заявитель считает, что срок окончания действия договора субаренды следует исчислять с 03.05.2012, то есть через 3 месяца после получения письма от 03.02.2012 N 496/ДВОСТ; спорный земельный участок используется истцом по настоящее время в производственной деятельности для разгрузки и складирования угля.
В судебном заседании представитель ООО "Южное ЖКХ" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение от 04.12.2012 в оспариваемой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представители ОАО "РЖД" и администрации выразили согласие с оспариваемым судебным актом, просили решение от 04.12.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав доводы отзывов.
Представитель ИП Котова А.И., надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Апелляционная жалоба истца в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотрена в отсутствие третьего лица.
Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) 14.03.2006 заключен договор N 148 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (том 1, л.д. 113-117).
Согласно пункту 1.1 вышеназванного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок - полосу отвода железной дороги, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира - Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, общей площадью 5886,7134 га (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2006 к договору, том 1, л.д. 123-124).
Срок действия договора аренды установлен с 14.03.2006 по 13.02.2011 (пункт 2.1).
Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (пункт 4.3.5).
Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.
На основании вышеуказанного договора аренды между ОАО "РЖД" (арендатор) и ООО "Южное ЖКХ" (субарендатор) 11.12.2008 заключен договор N НЮ 3656 субаренды части земельного участка (том 1, л.д. 6-8).
В силу пункта 1.1 вышеназванной сделки арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка площадью 4 969 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, имеющую адресные ориентиры: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Смидович, ст. Ин, склад топлива в границах, указанных в проекте границ земельного участка. Участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 14.03.2006 N 148.
Участок предоставляется для цели, не связанной со строительством - для разгрузки и хранения угля (пункт 1.3).
Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2009 (пункт 2.1).
Размер и сроки внесения платы по договору субаренды установлены в разделе 2 данной сделки.
Субарендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае если до окончания срока ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункты 5.3.2, 9.1).
В связи с истечением срока действия договора аренды от 14.03.2006 N 148, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) 15.12.2010 заключен договор N 212 аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью (том 1, л.д. 88-94), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок, являющийся федеральной собственностью, категория земель: земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 5 883,9545 га, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области для его использования в целях обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (с учетом дополнительного соглашения от 15.09.2011 к договору, том 1, л.д. 98-99).
Договор заключен сроком на 49 лет, условия договора применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 14.02.2011 по 13.02.2060 (пункты 2.1, 2.2).
Арендатор имеет право передать участок в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора без согласия его собственника при условии уведомления арендодателя (пункт 4.3.2).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области.
Между ОАО "РЖД" (арендатор) и администрацией (субарендатор) 09.06.2012 заключен договор N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941 субаренды частей земельного участка (том 1, л.д. 101-108).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды две части земельного участка общей площадью 4 969 кв. м (2 469 кв. м и 2 500 кв. м) из земель населенных пунктов, имеющие адресные ориентиры: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы, в границах, указанных в ситуационном плане участков, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Участки расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 15.12.2010 N 212 (регистрационная запись от 21.09.2011 N 79-79-01/021/2011-213).
Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 10.03.2013 (пункт 2.1).
Субарендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае если до окончания срока ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункты 5.3.2, 9.1).
ОАО "РЖД" 03.02.2012 направило в адрес ООО "Южное ЖКХ" уведомление N 496/ДВОСТ (том 1, л.д. 39) о расторжении договора субаренды и проведении конкурса по заключению нового договора, а также об освобождении частей земельного участка.
На предложения истца рассмотреть вопрос о заключении нового договора субаренды на длительный срок (письма от 17.02.2012 N 62, от 14.03.2012 N 133 - том 1, л.д. 40, 42) ОАО "РЖД" ответило отказом, уведомив о необходимости передачи частей земельного участка администрации (письма от 02.03.2012 N 1025/ДВОСТ, от 23.03.2012 N 6/6 ДВОСТ/НРИ - том 1, л.д. 41, 43).
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Южное ЖКХ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проверяет законность и обоснованность решения от 28.11.2012 только в обжалуемой части.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). При этом в силу пункта 2 статьи 610 названного Кодекса в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца 2 пункта 2 статьи 615 указанного Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. Если договор, по которому арендатору было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Пунктом 6.3 договора аренды от 14.03.2006 N 148 установлено, что названная сделка прекращает свое действие по окончании срока - 13.02.2011 (пункт 2.1).
Таким образом, договор субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, заключенный между ОАО "РЖД" и ООО "Южное ЖКХ", прекратил свое действие 13.02.2011.
При этом необходимости направления арендодателем (ОАО "РЖД") предупреждения о прекращении действия основного договора аренды в соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 11.12.2008 в силу вышеизложенного не имеется.
Направленное ОАО "РЖД" в адрес истца уведомление от 03.02.2012 N 496/ДВОСТ содержит требование об освобождении последним частей земельного участка и необходимости передачи их по акту приема-передачи, в связи с чем не является предупреждением о предстоящем прекращении срока действия договора.
Следовательно, довод истца об исчислении срока окончания действия договора субаренды с 03.05.2012 является ошибочным.
Ссылка истца на указание ОАО "РЖД" в счетах-фактурах в назначении платежа "субаренда земельного участка" не свидетельствует о продлении сторонами субарендных отношений, поскольку земельным законодательством (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплен принцип платности использования земли, учитывая, что спорный земельный участок фактически находился в пользовании истца.
Действия истца по внесению субарендных платежей в спорный период за фактическое пользование земельным участком не противоречат статье 622 ГК РФ и положениями пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
На основании вышеизложенного прекращение договора субаренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно подлежит прекращено надлежащим исполнением субарендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судебной коллегией также не принимается довод заявителя апелляционной жалобы о подтверждении актом осмотра от 02.09.2011 (том 2, л.д. 23), письмами от 24.08.2011 N 1348/Н (том 2, л.д. 22), от 01.02.2012 N 19 (том 1, л.д. 44), от 19.04.2012 N 221 (том 1, л.д. 47) факта возобновления договорных отношений на неопределенный срок в связи с отсутствием указаний в основном договоре от 14.03.2006 N 148 на возможность продления договора.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Доказательств письменного уведомления ОАО "РЖД" о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора (до 13.02.2011) ООО "Южное ЖКХ" не представлено, в связи с чем судом первой инстанции правомерно отклонены обращения истца к ОАО "РЖД" от 13.01.2012 N 02 (том 1, л.д. 86) от 17.02.2012 N 62 (том 1, л.д. 40).
Договор субаренды частей земельного участка от 09.06.2012 N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ941 заключен ОАО "РЖД" с администрацией Смидовичского муниципального района за пределами годичного срока после прекращения договора с ООО "Южное ЖКХ".
Поскольку истец не доказал совокупности условий, необходимых для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отклонении иска в данной части.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для отмены оспариваемого судебного акта, влияли на его обоснованность и законность, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 04.12.2012 по делу N А16-896/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.03.2013 N 06АП-734/2013 ПО ДЕЛУ N А16-896/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2013 г. N 06АП-734/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ": Овчинникова В.М., представителя по доверенности от 11.01.2013,
от открытого акционерного общества "Российские железные дороги": Треногиной О.А., представителя по доверенности от 20.11.2012,
от администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области: Окунева А.Ю., представителя по доверенности от 10.01.2013,
от индивидуального предпринимателя Котова Андрея Игоревича: представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
на решение от 04.12.2012
по делу N А16-896/2012
Арбитражного суда Еврейской автономной области,
принятое судьей Яниной С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области
о признании незаконным расторжение договора субаренды части земельного участка,
о переводе на общество с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" и администрацией муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель Котов Андрей Игоревич,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ" (ИНН 7903503784, ОГРН 1047900120333, далее - ООО "Южное ЖКХ") обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295, далее - ОАО "РЖД"), администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области (ИНН 7903002308, ОГРН 1027900634695, далее - администрация) о признании незаконным расторжение договора субаренды части земельного участка на условиях договора от 11.12.2008 N НЮ 3656, о переводе на ООО "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между ОАО "РЖД" и администрацией.
Определением от 24.10.2012 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Котов Андрей Игоревич (ИНН 790105277743, ОГРНИП 312790108700011, далее - ИП Котов А.И.).
До принятия судебного акта по существу рассматриваемого спора ООО "Южное" в порядке статьи 49 АПК РФ заявило ходатайство об отказе от искового требования о признании незаконным расторжения договора субаренды части земельного участка на условиях договора от 11.12.2008 N НЮ 3656.
Решением от 04.12.2012 судом принят отказ ООО "Южное ЖКХ" от исковых требований к ОАО "РЖД" и администрации о признании незаконным расторжение договора субаренды части земельного участка на условиях договора от 11.12.2008 N НЮ 3656; производство по делу N А16-896/2012 в указанной части прекращено; в удовлетворении исковых требований о переводе на ООО "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды от 09.06.2012 N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941, заключенному между ОАО "РЖД" и администрацией, отказано.
ООО "Южное ЖКХ", не согласившись с принятым по делу судебным актом в части отклонения исковых требований, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 04.12.2012 в оспариваемой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав в обоснование на нарушение судом первой инстанции норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, ОАО "РЖД" в нарушение пункта 5.2.1 договора от 11.12.2008 N НЮ 3656 не предупредило ООО "Южное ЖКХ" о прекращении действия основного договора аренды; истцу стало известно о данном обстоятельстве из письма от 03.02.2012 N 496/ДВОСТ, в связи с чем истец не имел возможности заявить о преимущественном праве на заключение нового договора субаренды в срок до 13.02.2011; заявитель полагает, что в действиях ОАО "РЖД" имеется злоупотребление правом; ответчик за период с февраля 2011 года по январь 2012 года выставлял на оплату счета-фактуры за субаренду земельного участка, указывая в назначение платежа "субаренда земельного участка" не внося изменений, данные счета не отзывал; истец платежными поручениями оплачивал субаренду за указанный период; актом осмотра земельного участка от 02.09.2011, письмами от 24.08.2011, от 01.02.2012 N 19, от 19.04.2012 N 221 ОАО "РЖД" подтвердило наличие договорных отношений между сторонами, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок; заявитель считает, что срок окончания действия договора субаренды следует исчислять с 03.05.2012, то есть через 3 месяца после получения письма от 03.02.2012 N 496/ДВОСТ; спорный земельный участок используется истцом по настоящее время в производственной деятельности для разгрузки и складирования угля.
В судебном заседании представитель ООО "Южное ЖКХ" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение от 04.12.2012 в оспариваемой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представители ОАО "РЖД" и администрации выразили согласие с оспариваемым судебным актом, просили решение от 04.12.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав доводы отзывов.
Представитель ИП Котова А.И., надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Апелляционная жалоба истца в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотрена в отсутствие третьего лица.
Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) 14.03.2006 заключен договор N 148 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (том 1, л.д. 113-117).
Согласно пункту 1.1 вышеназванного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок - полосу отвода железной дороги, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира - Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, общей площадью 5886,7134 га (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2006 к договору, том 1, л.д. 123-124).
Срок действия договора аренды установлен с 14.03.2006 по 13.02.2011 (пункт 2.1).
Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (пункт 4.3.5).
Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.
На основании вышеуказанного договора аренды между ОАО "РЖД" (арендатор) и ООО "Южное ЖКХ" (субарендатор) 11.12.2008 заключен договор N НЮ 3656 субаренды части земельного участка (том 1, л.д. 6-8).
В силу пункта 1.1 вышеназванной сделки арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка площадью 4 969 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, имеющую адресные ориентиры: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Смидович, ст. Ин, склад топлива в границах, указанных в проекте границ земельного участка. Участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 14.03.2006 N 148.
Участок предоставляется для цели, не связанной со строительством - для разгрузки и хранения угля (пункт 1.3).
Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2009 (пункт 2.1).
Размер и сроки внесения платы по договору субаренды установлены в разделе 2 данной сделки.
Субарендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае если до окончания срока ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункты 5.3.2, 9.1).
В связи с истечением срока действия договора аренды от 14.03.2006 N 148, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) 15.12.2010 заключен договор N 212 аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью (том 1, л.д. 88-94), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок, являющийся федеральной собственностью, категория земель: земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 5 883,9545 га, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области для его использования в целях обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (с учетом дополнительного соглашения от 15.09.2011 к договору, том 1, л.д. 98-99).
Договор заключен сроком на 49 лет, условия договора применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 14.02.2011 по 13.02.2060 (пункты 2.1, 2.2).
Арендатор имеет право передать участок в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора без согласия его собственника при условии уведомления арендодателя (пункт 4.3.2).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области.
Между ОАО "РЖД" (арендатор) и администрацией (субарендатор) 09.06.2012 заключен договор N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941 субаренды частей земельного участка (том 1, л.д. 101-108).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды две части земельного участка общей площадью 4 969 кв. м (2 469 кв. м и 2 500 кв. м) из земель населенных пунктов, имеющие адресные ориентиры: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы, в границах, указанных в ситуационном плане участков, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Участки расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 15.12.2010 N 212 (регистрационная запись от 21.09.2011 N 79-79-01/021/2011-213).
Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 10.03.2013 (пункт 2.1).
Субарендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае если до окончания срока ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункты 5.3.2, 9.1).
ОАО "РЖД" 03.02.2012 направило в адрес ООО "Южное ЖКХ" уведомление N 496/ДВОСТ (том 1, л.д. 39) о расторжении договора субаренды и проведении конкурса по заключению нового договора, а также об освобождении частей земельного участка.
На предложения истца рассмотреть вопрос о заключении нового договора субаренды на длительный срок (письма от 17.02.2012 N 62, от 14.03.2012 N 133 - том 1, л.д. 40, 42) ОАО "РЖД" ответило отказом, уведомив о необходимости передачи частей земельного участка администрации (письма от 02.03.2012 N 1025/ДВОСТ, от 23.03.2012 N 6/6 ДВОСТ/НРИ - том 1, л.д. 41, 43).
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Южное ЖКХ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проверяет законность и обоснованность решения от 28.11.2012 только в обжалуемой части.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). При этом в силу пункта 2 статьи 610 названного Кодекса в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца 2 пункта 2 статьи 615 указанного Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. Если договор, по которому арендатору было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Пунктом 6.3 договора аренды от 14.03.2006 N 148 установлено, что названная сделка прекращает свое действие по окончании срока - 13.02.2011 (пункт 2.1).
Таким образом, договор субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, заключенный между ОАО "РЖД" и ООО "Южное ЖКХ", прекратил свое действие 13.02.2011.
При этом необходимости направления арендодателем (ОАО "РЖД") предупреждения о прекращении действия основного договора аренды в соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 11.12.2008 в силу вышеизложенного не имеется.
Направленное ОАО "РЖД" в адрес истца уведомление от 03.02.2012 N 496/ДВОСТ содержит требование об освобождении последним частей земельного участка и необходимости передачи их по акту приема-передачи, в связи с чем не является предупреждением о предстоящем прекращении срока действия договора.
Следовательно, довод истца об исчислении срока окончания действия договора субаренды с 03.05.2012 является ошибочным.
Ссылка истца на указание ОАО "РЖД" в счетах-фактурах в назначении платежа "субаренда земельного участка" не свидетельствует о продлении сторонами субарендных отношений, поскольку земельным законодательством (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплен принцип платности использования земли, учитывая, что спорный земельный участок фактически находился в пользовании истца.
Действия истца по внесению субарендных платежей в спорный период за фактическое пользование земельным участком не противоречат статье 622 ГК РФ и положениями пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
На основании вышеизложенного прекращение договора субаренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно подлежит прекращено надлежащим исполнением субарендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судебной коллегией также не принимается довод заявителя апелляционной жалобы о подтверждении актом осмотра от 02.09.2011 (том 2, л.д. 23), письмами от 24.08.2011 N 1348/Н (том 2, л.д. 22), от 01.02.2012 N 19 (том 1, л.д. 44), от 19.04.2012 N 221 (том 1, л.д. 47) факта возобновления договорных отношений на неопределенный срок в связи с отсутствием указаний в основном договоре от 14.03.2006 N 148 на возможность продления договора.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Доказательств письменного уведомления ОАО "РЖД" о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора (до 13.02.2011) ООО "Южное ЖКХ" не представлено, в связи с чем судом первой инстанции правомерно отклонены обращения истца к ОАО "РЖД" от 13.01.2012 N 02 (том 1, л.д. 86) от 17.02.2012 N 62 (том 1, л.д. 40).
Договор субаренды частей земельного участка от 09.06.2012 N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ941 заключен ОАО "РЖД" с администрацией Смидовичского муниципального района за пределами годичного срока после прекращения договора с ООО "Южное ЖКХ".
Поскольку истец не доказал совокупности условий, необходимых для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отклонении иска в данной части.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для отмены оспариваемого судебного акта, влияли на его обоснованность и законность, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 04.12.2012 по делу N А16-896/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)