Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Воробьевой Н.М.,
судей: Горячих Н.А., Рудых А.И.,
при участии представителя коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) Кузнецова Дениса Анатольевича (доверенность от 23.11.2011 N 187),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Магда О.В., Петровская О.В.),
установил:
администрация города Абакана (ОГРН 1021900521224; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Гончаруку Дмитрию Георгиевичу (ОГРН 304190133500079; далее - индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г.):
- - о расторжении договора от 8 апреля 2009 года N АФ15600 аренды земельного участка общей площадью 16631 кв.м с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213 Б;
- - о взыскании 320 147 рублей 84 копеек, в том числе 286 104 рублей 45 копеек долга по договору аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 за период с 1 октября 2011 года по 1 июля 2012 года и 34 043 рублей 39 копеек неустойки за период с 16 ноября 2011 года по 4 июля 2012 года.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 4 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены. Судом взыскана задолженность по арендной плате, пени за просрочку платежей и расторгнут договор аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 года к участию в деле привлечены: в качестве второго ответчика - конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. Ощепков Геннадий Владимирович; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, коммерческий банк "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - банк).
В суде апелляционной инстанции истец уточнил исковые требования в части размера задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа: предъявил к взысканию задолженность по арендной плате в сумме 389 223 рубля 05 копеек за период с 1 января по 31 декабря 2012 года, 59 745 рублей 74 копейки за период с 16 марта по 21 декабря 2012 года.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. Суд взыскал задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей в уточненной сумме, договор аренды земельного участка N АФ15600 от 8 апреля 2009 года, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Дмитрием Георгиевиче, расторг.
Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, банк обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в части расторжения договора аренды земельного участка, в удовлетворении указанных требований администрации отказать.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановлением суда апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации; в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество; расторжение договора земельного участка в настоящем споре возможно только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судебный акт принят без учета юридических особенностей арендованного земельного участка, без анализа правовых последствий с точки зрения нарушения прав кредиторов, прав должника и самого истца, поскольку расторжение произведено в ходе конкурсного производства; расторжение договора повлекло в нарушение норм Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" преимущественное удовлетворение неденежного требования истца по отношению к денежным требованиям иных кредиторов должника, как следствие, обжалуемым судебным актом нарушены права банка как конкурсного кредитора и залогодержателя по обязательствам Гончарука Д.Г.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу доводы банка отклонила, указав на их необоснованность и законность принятого по делу постановления апелляционной инстанции.
Присутствующий в судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал ее доводы.
Индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. и конкурсный управляющий Ощепков Геннадий Владимирович о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация, размещенная на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 22.02.2013), однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из пределов рассмотрения дела арбитражным судом кассационной инстанции, установленных частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность судебных актов, принятых по настоящему делу, исследуется в обжалуемой части и в пределах заявленных доводов.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 08.04.2009 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АФ15600, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв.м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он заключен на период с 8 апреля 2009 года до 8 апреля 2014 года.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата на момент заключения договора, исчисленная в годовом выражении, составляет 426 284 рубля 86 копеек.
Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
В силу пункта 5.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 15 дней) в случае, кроме прочего, неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.
В силу пункта 7.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором аренды срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.
По акту приема-передачи от 8 апреля 2009 года (приложение N 2 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанный выше земельный участок.
Договор аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 зарегистрирован, согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от 28 апреля 2012 года, 9 июня 2009 года.
03.12.2009 между индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (залогодатель) и банком (залогодержатель) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 3 декабря 2009 года N 17/158 подписан договор залога недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого в залог залогодержателю передаются склад модульного типа, площадью 644,6 кв.м, являющийся нежилым зданием, инв. N 2887/1, литер Б3, этажность 1, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, 213, литера Б3, кадастровый (условный) номер: 19:01:020109:0076:2887Б31, а также право аренды земельного участка, кадастровый (условный) номер 19:01:020109:1378, площадью 17 164 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Хакасия, ул. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, литера 3, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 8 ноября 2006 года N АФ11637. Договор залога зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 декабря 2009 года.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 декабря 2011 года по делу N А74-6155/2011 принято к производству заявление Басловяковой С.А. о признании индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ощепков Г.В.
23 апреля 2012 года истцом в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2262) с требованием о погашении образовавшей задолженности по арендной плате в течение 7 календарных дней с момента получения предупреждения.
12 мая 2012 года в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2553) с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 и акта приема-передачи земельного участка.
Мотивируя тем, что ответчик арендную плату за использование земельного участка в период с 1 октября 2011 года до 1 июля 2012 года не внес, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В суде апелляционной инстанции истцом уточнены исковые требования в части размера предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате и размера и периода начисления пени.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 606, 607, 608, 614, пункт 3 статьи 619, статью 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 1 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункт 4 статьи 35, пункт 2 статьи 38, пункты 1, 6 статьи 43 Устава города Абакана, исходил из доказанности факта нарушения арендатором существенных условий договора аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на основании пункта 43 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 года N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей", пункта 1 статьи 334, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции принято с нарушением прав и законных интересов Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) и конкурсного управляющего Ощепкова Г.В., не привлеченных к участию в деле, решение суда первой инстанции отменил, принял по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемое постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил факт просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600.
Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.
Довод заявителя кассационной жалобы о возможности расторжении договора аренды земельного участка в настоящем споре только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка является несостоятельным, поскольку основан на неправильном толковании банком норм права.
Земельным кодексом Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет (пункт 9 статьи 22).
Пунктом 5 статьи 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.
Из содержания статьи 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что понятие несостоятельность (банкротство) определяется как неспособность должника удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам. Статья 11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под кредиторами должника имеет в виду только кредиторов по денежным обязательствам. Часть 2 статьи 15 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" также предусматривает включение в реестр кредиторов, имеющих требования к должнику по денежным обязательствам. Таким образом, под имущественными требованиями, которые могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", имеются в виду требования по денежным обязательствам и по обязательным платежам.
Поскольку в данном случае спорное требование не вытекают из денежных обязательств, то истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке, а доводы банка о нарушении прав и законных интересов иных кредиторов, имеющих денежные обязательства, являются несостоятельными.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что заявление спорного требования является злоупотреблением администрацией правом ввиду того, что при расторжении договора аренды земельного участка принудительная реализация расположенного на нем объекта недвижимости, на который обращено взыскание, станет невозможной в связи с отсутствием прав на земельный участок, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности (аренде) объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции выводы апелляционного суда о расторжении договора аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и толкованию норм права, изложенному в том числе в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ВОРОБЬЕВА
Судьи:
Н.А.ГОРЯЧИХ
А.И.РУДЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2013 ПО ДЕЛУ N А74-3280/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. N А74-3280/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Воробьевой Н.М.,
судей: Горячих Н.А., Рудых А.И.,
при участии представителя коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) Кузнецова Дениса Анатольевича (доверенность от 23.11.2011 N 187),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Магда О.В., Петровская О.В.),
установил:
администрация города Абакана (ОГРН 1021900521224; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Гончаруку Дмитрию Георгиевичу (ОГРН 304190133500079; далее - индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г.):
- - о расторжении договора от 8 апреля 2009 года N АФ15600 аренды земельного участка общей площадью 16631 кв.м с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213 Б;
- - о взыскании 320 147 рублей 84 копеек, в том числе 286 104 рублей 45 копеек долга по договору аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 за период с 1 октября 2011 года по 1 июля 2012 года и 34 043 рублей 39 копеек неустойки за период с 16 ноября 2011 года по 4 июля 2012 года.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 4 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены. Судом взыскана задолженность по арендной плате, пени за просрочку платежей и расторгнут договор аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 года к участию в деле привлечены: в качестве второго ответчика - конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. Ощепков Геннадий Владимирович; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, коммерческий банк "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - банк).
В суде апелляционной инстанции истец уточнил исковые требования в части размера задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа: предъявил к взысканию задолженность по арендной плате в сумме 389 223 рубля 05 копеек за период с 1 января по 31 декабря 2012 года, 59 745 рублей 74 копейки за период с 16 марта по 21 декабря 2012 года.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. Суд взыскал задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей в уточненной сумме, договор аренды земельного участка N АФ15600 от 8 апреля 2009 года, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Дмитрием Георгиевиче, расторг.
Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, банк обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в части расторжения договора аренды земельного участка, в удовлетворении указанных требований администрации отказать.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановлением суда апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации; в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество; расторжение договора земельного участка в настоящем споре возможно только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судебный акт принят без учета юридических особенностей арендованного земельного участка, без анализа правовых последствий с точки зрения нарушения прав кредиторов, прав должника и самого истца, поскольку расторжение произведено в ходе конкурсного производства; расторжение договора повлекло в нарушение норм Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" преимущественное удовлетворение неденежного требования истца по отношению к денежным требованиям иных кредиторов должника, как следствие, обжалуемым судебным актом нарушены права банка как конкурсного кредитора и залогодержателя по обязательствам Гончарука Д.Г.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу доводы банка отклонила, указав на их необоснованность и законность принятого по делу постановления апелляционной инстанции.
Присутствующий в судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал ее доводы.
Индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. и конкурсный управляющий Ощепков Геннадий Владимирович о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация, размещенная на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 22.02.2013), однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из пределов рассмотрения дела арбитражным судом кассационной инстанции, установленных частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность судебных актов, принятых по настоящему делу, исследуется в обжалуемой части и в пределах заявленных доводов.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 08.04.2009 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АФ15600, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв.м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он заключен на период с 8 апреля 2009 года до 8 апреля 2014 года.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата на момент заключения договора, исчисленная в годовом выражении, составляет 426 284 рубля 86 копеек.
Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
В силу пункта 5.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 15 дней) в случае, кроме прочего, неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.
В силу пункта 7.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором аренды срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.
По акту приема-передачи от 8 апреля 2009 года (приложение N 2 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанный выше земельный участок.
Договор аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 зарегистрирован, согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от 28 апреля 2012 года, 9 июня 2009 года.
03.12.2009 между индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (залогодатель) и банком (залогодержатель) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 3 декабря 2009 года N 17/158 подписан договор залога недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого в залог залогодержателю передаются склад модульного типа, площадью 644,6 кв.м, являющийся нежилым зданием, инв. N 2887/1, литер Б3, этажность 1, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, 213, литера Б3, кадастровый (условный) номер: 19:01:020109:0076:2887Б31, а также право аренды земельного участка, кадастровый (условный) номер 19:01:020109:1378, площадью 17 164 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Хакасия, ул. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, литера 3, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 8 ноября 2006 года N АФ11637. Договор залога зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 декабря 2009 года.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 декабря 2011 года по делу N А74-6155/2011 принято к производству заявление Басловяковой С.А. о признании индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ощепков Г.В.
23 апреля 2012 года истцом в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2262) с требованием о погашении образовавшей задолженности по арендной плате в течение 7 календарных дней с момента получения предупреждения.
12 мая 2012 года в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2553) с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 и акта приема-передачи земельного участка.
Мотивируя тем, что ответчик арендную плату за использование земельного участка в период с 1 октября 2011 года до 1 июля 2012 года не внес, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В суде апелляционной инстанции истцом уточнены исковые требования в части размера предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате и размера и периода начисления пени.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 606, 607, 608, 614, пункт 3 статьи 619, статью 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 1 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункт 4 статьи 35, пункт 2 статьи 38, пункты 1, 6 статьи 43 Устава города Абакана, исходил из доказанности факта нарушения арендатором существенных условий договора аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на основании пункта 43 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 года N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей", пункта 1 статьи 334, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции принято с нарушением прав и законных интересов Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) и конкурсного управляющего Ощепкова Г.В., не привлеченных к участию в деле, решение суда первой инстанции отменил, принял по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемое постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил факт просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600.
Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.
Довод заявителя кассационной жалобы о возможности расторжении договора аренды земельного участка в настоящем споре только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка является несостоятельным, поскольку основан на неправильном толковании банком норм права.
Земельным кодексом Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет (пункт 9 статьи 22).
Пунктом 5 статьи 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.
Из содержания статьи 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что понятие несостоятельность (банкротство) определяется как неспособность должника удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам. Статья 11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под кредиторами должника имеет в виду только кредиторов по денежным обязательствам. Часть 2 статьи 15 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" также предусматривает включение в реестр кредиторов, имеющих требования к должнику по денежным обязательствам. Таким образом, под имущественными требованиями, которые могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", имеются в виду требования по денежным обязательствам и по обязательным платежам.
Поскольку в данном случае спорное требование не вытекают из денежных обязательств, то истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке, а доводы банка о нарушении прав и законных интересов иных кредиторов, имеющих денежные обязательства, являются несостоятельными.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что заявление спорного требования является злоупотреблением администрацией правом ввиду того, что при расторжении договора аренды земельного участка принудительная реализация расположенного на нем объекта недвижимости, на который обращено взыскание, станет невозможной в связи с отсутствием прав на земельный участок, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности (аренде) объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции выводы апелляционного суда о расторжении договора аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и толкованию норм права, изложенному в том числе в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ВОРОБЬЕВА
Судьи:
Н.А.ГОРЯЧИХ
А.И.РУДЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)