Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2013 по делу N А07-23236/2012 (судья Бобылев М.П.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" - Фаткиев Р.Ф. (доверенность от 22.04.2013 б/н), Сатаева О.Р. (доверенность от 22.04.2013 б/н).
Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" (далее - заявитель, ООО "Строй-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, учреждение юстиции, заинтересованное лицо) о признании незаконным действий по отказу в государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, подписанного между ООО "Строй-Сервис" и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан, и обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57.
К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан (далее - Комитет), муниципальное унитарное предприятие "Салаватстройзаказчик" (далее - МУП "Салаватстройзаказчик").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2013 (резолютивная часть объявлена 28.03.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Строй-Сервис" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для отказа заявителю в государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, поскольку срок действия договора аренды от 27.07.2007 N 103-07-57зем. заключенного между МУП "Салаватстройзаказчик" и Комитетом, прекращен истечением срока его действия с 13.02.2011. Названный договор аренды от 27.07.2007 был заключен по результатам проведения торгов, поэтому, согласно статье 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", положениям статей 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, не может считаться продленным на неопределенный срок.
Со ссылкой на пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", апеллянт указал, что наличие в едином государственном реестре прав записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же недвижимого имущества.
МУП "Салаватстройзаказчик" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве третье лицо ссылается на законность и обоснованность принятого Управлением Росреестра отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038 при наличии непогашенной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038. Полагает предыдущий договор аренды действующим, правообладатель в регистрационный орган о прекращении права аренды на спорный земельный участок не обращался, что исключает обоснованность доводов о прекращении договора аренды от 27.02.2007.
Управление Росреестра представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве заинтересованное лицо ссылается на невозможность регистрации права аренды заявителя по договору аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 при наличии в едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном праве аренды на земельный участок на основании договора аренды от 27.02.2007.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы, заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.02.2007 между муниципальным унитарным предприятием "Салаватстройзаказчик" (далее - МУП "Салаватстройзаказчик") и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан был заключен договор аренды земельного участка N 103-07-57зем, согласно которому МУП "Салаватстройзаказчик" передан земельный участок для комплексной застройки МР-4 Восточного жилого района, общей площадью 162719,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038, сроком на 4 года - с 13.02.2007 по 12.02.2011. Договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57зем зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по республике Башкортостан, регистрационный номер 02-04-15/010/2007-117 (л. д. 53-55). Дополнительным соглашением от 07.04.2011, заключенным между МУП "Салаватстройзаказчик" и Комитетом, срок действия договора аренды от 27.02.2007 N 103-07-57зем продлен с 13.02.2011 по 12.01.2012 (л. д. 74).
На основании протокола об итогах аукциона от 13.07.2012 N 6з-12, между ООО "Строй-Сервис" (арендатор) и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан (арендодатель) был подписан договор аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категорий земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, для использования в целях строительства жилого дома N 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 7587 кв. м, сроком 13.07.2012 по 12.01.2015 (пункты 1.1, 2.1 договора, л.д. 12-14).
Указанный земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 передан заявителю по акту приема-передачи от 26.07.2012 (л. д. 19).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 общей площадью 7587 кв. м, разрешенным использованием земельного участка является строительство жилого дома, предыдущим кадастровым номером земельного участка является номер 02:59:0703 16:38, из которого образован земельный участок (л. д. 15-16).
Аналогичные сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 из земельного участка с кадастровым номером 02:59:0703 16:38 содержатся в кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 02:59:0703 16:38 (л.д. 30).
24 октября 2012 года ООО "Строй-Сервис" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 на земельный участок с кадастровым номером 02:59:0703 16:259, расположенный по адресу: г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района.
После проведения государственным регистратором правовой экспертизы представленных документов и законности сделки, на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации), государственным регистратором 09.11.2012 принято решение о приостановлении государственной регистрации, в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными, а именно: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется непогашенная запись о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:0038, расположенного по адресу: г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, за МУП "Салаватстройзаказчик" (л. д. 22-23).
13.12.2012 Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, в связи с неустранением заявителем в установленный срок причины, послужившей основанием для приостановления государственной регистрации, в соответствии с абзацем 11 пунктам 1 статьи 20 Закона о регистрации (л. д. 20-21).
Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество "Строй-Сервис" обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Принимая обжалуемое решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемый отказ регистрирующего органа является законным, поскольку наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре аренды от 27.02.2007 N 103-07-57 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038 препятствует совершению записи о регистрации нового договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьями 131, 164, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4 статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды земельного участка, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.
В силу статьи 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а также установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества,
Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислены в статье 20 названного Закона, согласно абзацу 11 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о том, что на момент обращения общества "Строй-Сервис" с заявлением о регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась записи об обременении арендой земельного участка 02:59:07 03 16:0038, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 02:59:070316:259.
Однако указанное обстоятельство не могло исключать осуществление государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 исходя из следующего.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о государственной регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который согласно статье 12 названного Закона содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах и сведения о правообладателях. В подраздел III соответствующего раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, в том числе об аренде, с указанием содержания ограничения (обременения), срока его действия, лица, в пользу которого ограничиваются права, наименования документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, времени его действия.
По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57 заключен сроком до 12.02.2011 по результатам торгов, о чем указано в преамбуле и пункте 2.1 договора (л. д. 53-59). Предоставление земельного участка произведено для комплексной застройки жилого района (пункт 1.1 договора).
Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишь в случаях, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57 не может быть признан возобновленным на неопределенный срок, а потому прекратил свое действие с момента окончания срока его действия.
Об этом же свидетельствуют обстоятельства образования из земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259 и заключение в отношении последнего нового договора аренды земельного участка для строительства жилого дома N 23 по результатам торгов.
При таких обстоятельствах, свидетельствующих о прекращении договора аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57, сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи и зарегистрированном обременении не означает наличия права аренды МУП "Салаватстройзаказчик".
Названный вывод следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 05.07.2001 N 154-О, согласно которой государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, объектом которых является недвижимое имущество, не затрагивая самого содержания указанного гражданского права, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Судебной коллегией также отмечается, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции не учтены разъяснения, приведенные в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре. Исходя из их содержания, судам необходимо учитывать, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
С учетом названного, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО "Строй-Сервис" требований. Принятое судом решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норма материального права.
Из существа требований, несмотря на их формулировку как признание незаконным действий по отказу в государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, подписанного между ООО "Строй-Сервис" и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан, усматривается направленность на оспаривание отказа в осуществлении государственной регистрации, выраженного сообщением от 13.12.2012 N 15/043/2012-31. В этой связи, судебная коллегия считает необходимым признание указанного отказа недействительным, с возложением на Управление Росреестра обязанности по осуществлению государственной регистрации договора аренды, в порядке устранения допущенных нарушений прав заявителя (пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные заявителем расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, подлежат возмещению за счет ответчика.
При обращении в суд первой инстанции ООО "Строй-Сервис" платежным поручением N 161 от 20.12.2012 была произведена уплата государственной пошлины в сумме 4 000 рублей (л. д. 8). При обращении в суд с апелляционной жалобой заявитель платежным поручением от 26.04.2013 N 58 уплатил государственную пошлину в размере 2 000 руб. (л. д. 130).
Согласно подпунктам 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснениям пункта 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции информационного письма от 11.05.2010 N 139), размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по спорам о признании ненормативного правового акта недействительным для юридических лиц составляет 1 000 руб. Размер государственной пошлины по спорам о признании ненормативного правового акта недействительным для юридических лиц составляет 2 000 руб.
Поскольку при обращении в суд первой инстанции и подаче апелляционной жалобы ООО "Строй-Сервис" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб. и 1 000 руб., соответственно, в силу статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации она подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2013 по делу N А07-23236/2012 отменить.
Заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" требования о признании недействительным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об отказе в государственной регистрации выраженного сообщением от 13.12.2012 N 15/043/2012-31 - удовлетворить.
Признать недействительным, как не соответствующее Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 13.12.2012 N 15/043/2012-31.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259, общей площадью 7587 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" из федерального бюджета 1000 руб. - сумму государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 26.04.2013 N 58.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2013 N 18АП-5098/2013 ПО ДЕЛУ N А07-23236/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 18АП-5098/2013
Дело N А07-23236/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2013 по делу N А07-23236/2012 (судья Бобылев М.П.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" - Фаткиев Р.Ф. (доверенность от 22.04.2013 б/н), Сатаева О.Р. (доверенность от 22.04.2013 б/н).
Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" (далее - заявитель, ООО "Строй-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, учреждение юстиции, заинтересованное лицо) о признании незаконным действий по отказу в государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, подписанного между ООО "Строй-Сервис" и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан, и обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57.
К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан (далее - Комитет), муниципальное унитарное предприятие "Салаватстройзаказчик" (далее - МУП "Салаватстройзаказчик").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2013 (резолютивная часть объявлена 28.03.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Строй-Сервис" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для отказа заявителю в государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, поскольку срок действия договора аренды от 27.07.2007 N 103-07-57зем. заключенного между МУП "Салаватстройзаказчик" и Комитетом, прекращен истечением срока его действия с 13.02.2011. Названный договор аренды от 27.07.2007 был заключен по результатам проведения торгов, поэтому, согласно статье 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", положениям статей 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, не может считаться продленным на неопределенный срок.
Со ссылкой на пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", апеллянт указал, что наличие в едином государственном реестре прав записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же недвижимого имущества.
МУП "Салаватстройзаказчик" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве третье лицо ссылается на законность и обоснованность принятого Управлением Росреестра отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038 при наличии непогашенной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038. Полагает предыдущий договор аренды действующим, правообладатель в регистрационный орган о прекращении права аренды на спорный земельный участок не обращался, что исключает обоснованность доводов о прекращении договора аренды от 27.02.2007.
Управление Росреестра представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве заинтересованное лицо ссылается на невозможность регистрации права аренды заявителя по договору аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 при наличии в едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном праве аренды на земельный участок на основании договора аренды от 27.02.2007.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы, заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.02.2007 между муниципальным унитарным предприятием "Салаватстройзаказчик" (далее - МУП "Салаватстройзаказчик") и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан был заключен договор аренды земельного участка N 103-07-57зем, согласно которому МУП "Салаватстройзаказчик" передан земельный участок для комплексной застройки МР-4 Восточного жилого района, общей площадью 162719,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038, сроком на 4 года - с 13.02.2007 по 12.02.2011. Договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57зем зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по республике Башкортостан, регистрационный номер 02-04-15/010/2007-117 (л. д. 53-55). Дополнительным соглашением от 07.04.2011, заключенным между МУП "Салаватстройзаказчик" и Комитетом, срок действия договора аренды от 27.02.2007 N 103-07-57зем продлен с 13.02.2011 по 12.01.2012 (л. д. 74).
На основании протокола об итогах аукциона от 13.07.2012 N 6з-12, между ООО "Строй-Сервис" (арендатор) и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан (арендодатель) был подписан договор аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категорий земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, для использования в целях строительства жилого дома N 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 7587 кв. м, сроком 13.07.2012 по 12.01.2015 (пункты 1.1, 2.1 договора, л.д. 12-14).
Указанный земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 передан заявителю по акту приема-передачи от 26.07.2012 (л. д. 19).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 общей площадью 7587 кв. м, разрешенным использованием земельного участка является строительство жилого дома, предыдущим кадастровым номером земельного участка является номер 02:59:0703 16:38, из которого образован земельный участок (л. д. 15-16).
Аналогичные сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 из земельного участка с кадастровым номером 02:59:0703 16:38 содержатся в кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 02:59:0703 16:38 (л.д. 30).
24 октября 2012 года ООО "Строй-Сервис" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 на земельный участок с кадастровым номером 02:59:0703 16:259, расположенный по адресу: г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района.
После проведения государственным регистратором правовой экспертизы представленных документов и законности сделки, на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации), государственным регистратором 09.11.2012 принято решение о приостановлении государственной регистрации, в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными, а именно: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется непогашенная запись о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:0038, расположенного по адресу: г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, за МУП "Салаватстройзаказчик" (л. д. 22-23).
13.12.2012 Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, в связи с неустранением заявителем в установленный срок причины, послужившей основанием для приостановления государственной регистрации, в соответствии с абзацем 11 пунктам 1 статьи 20 Закона о регистрации (л. д. 20-21).
Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество "Строй-Сервис" обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Принимая обжалуемое решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемый отказ регистрирующего органа является законным, поскольку наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре аренды от 27.02.2007 N 103-07-57 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038 препятствует совершению записи о регистрации нового договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьями 131, 164, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4 статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды земельного участка, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.
В силу статьи 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а также установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества,
Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислены в статье 20 названного Закона, согласно абзацу 11 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о том, что на момент обращения общества "Строй-Сервис" с заявлением о регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась записи об обременении арендой земельного участка 02:59:07 03 16:0038, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 02:59:070316:259.
Однако указанное обстоятельство не могло исключать осуществление государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 исходя из следующего.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о государственной регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который согласно статье 12 названного Закона содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах и сведения о правообладателях. В подраздел III соответствующего раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, в том числе об аренде, с указанием содержания ограничения (обременения), срока его действия, лица, в пользу которого ограничиваются права, наименования документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, времени его действия.
По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57 заключен сроком до 12.02.2011 по результатам торгов, о чем указано в преамбуле и пункте 2.1 договора (л. д. 53-59). Предоставление земельного участка произведено для комплексной застройки жилого района (пункт 1.1 договора).
Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишь в случаях, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57 не может быть признан возобновленным на неопределенный срок, а потому прекратил свое действие с момента окончания срока его действия.
Об этом же свидетельствуют обстоятельства образования из земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259 и заключение в отношении последнего нового договора аренды земельного участка для строительства жилого дома N 23 по результатам торгов.
При таких обстоятельствах, свидетельствующих о прекращении договора аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57, сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи и зарегистрированном обременении не означает наличия права аренды МУП "Салаватстройзаказчик".
Названный вывод следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 05.07.2001 N 154-О, согласно которой государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, объектом которых является недвижимое имущество, не затрагивая самого содержания указанного гражданского права, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Судебной коллегией также отмечается, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции не учтены разъяснения, приведенные в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре. Исходя из их содержания, судам необходимо учитывать, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
С учетом названного, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО "Строй-Сервис" требований. Принятое судом решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норма материального права.
Из существа требований, несмотря на их формулировку как признание незаконным действий по отказу в государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, подписанного между ООО "Строй-Сервис" и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан, усматривается направленность на оспаривание отказа в осуществлении государственной регистрации, выраженного сообщением от 13.12.2012 N 15/043/2012-31. В этой связи, судебная коллегия считает необходимым признание указанного отказа недействительным, с возложением на Управление Росреестра обязанности по осуществлению государственной регистрации договора аренды, в порядке устранения допущенных нарушений прав заявителя (пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные заявителем расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, подлежат возмещению за счет ответчика.
При обращении в суд первой инстанции ООО "Строй-Сервис" платежным поручением N 161 от 20.12.2012 была произведена уплата государственной пошлины в сумме 4 000 рублей (л. д. 8). При обращении в суд с апелляционной жалобой заявитель платежным поручением от 26.04.2013 N 58 уплатил государственную пошлину в размере 2 000 руб. (л. д. 130).
Согласно подпунктам 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснениям пункта 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции информационного письма от 11.05.2010 N 139), размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по спорам о признании ненормативного правового акта недействительным для юридических лиц составляет 1 000 руб. Размер государственной пошлины по спорам о признании ненормативного правового акта недействительным для юридических лиц составляет 2 000 руб.
Поскольку при обращении в суд первой инстанции и подаче апелляционной жалобы ООО "Строй-Сервис" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб. и 1 000 руб., соответственно, в силу статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации она подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2013 по делу N А07-23236/2012 отменить.
Заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" требования о признании недействительным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об отказе в государственной регистрации выраженного сообщением от 13.12.2012 N 15/043/2012-31 - удовлетворить.
Признать недействительным, как не соответствующее Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 13.12.2012 N 15/043/2012-31.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259, общей площадью 7587 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" из федерального бюджета 1000 руб. - сумму государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 26.04.2013 N 58.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)