Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 сентября 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М.,
судей Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Березовской Ирины Николаевны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 апреля 2013 года по делу N А19-20766/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью экспертно-консалтинговая фирма "Оценка и управление собственностью" к индивидуальному предпринимателю Березовской Ирине Николаевне о взыскании 67 336 руб. 24 коп.
при участии в судебном заседании:
- от ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" (ОГРН 1023802003664, ИНН 3817020708; адрес: 666683, Иркутская обл, Усть-Илимск г, Героев Труда ул, 33, н.п.1): не явился, извещен;
- от Березовской И.Н. (ОГРН 305381731900061, ИНН 381704124606; адрес: 666679 обл Иркутская р-н Усть-Илимский г Усть-Илимск): не явился, извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью экспертно-консалтинговая фирма "Оценка и управление собственностью" (далее - истец, ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Березовской Ирине Николаевне (далее - ответчик, Березовская И.Н., предприниматель) о взыскании 51 946 руб. 24 коп., составляющих: 2 502 руб. 24 коп. - основной долг, 49 444 руб. - убытки.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.04.2013 иск удовлетворен, с Березовской И.Н. в пользу ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" взыскано 51 946 руб. 24 коп., из которых основной долг в сумме 2 502 руб. 24 коп., убытки в сумме 49 444 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 077 руб. 85 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части взыскания убытков в сумме 49 444 руб., Березовская И.Н. обжаловала его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что фотографии не могут являться надлежащими доказательствами по делу, они не исследовались в судебном заседании, как не исследовался и договор подряда N 64 от 03.10.2011. Березовская И.Н. указала, что истцом не обоснована необходимость проведения ремонта, а также, что имущество возвращено в ином состоянии, нежели принято от истца. По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец не подтвердил факт произведенных им расходов, следовательно, они не могут быть признаны обоснованными, факт причинения убытков не доказан.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе должны быть указаны, среди прочего, требования лица, подающего жалобу.
Из содержания апелляционной жалобы Березовской И.Н. следует, что решение суда первой инстанции оспаривается в части взыскания убытков в сумме 49 444 руб.
До начала судебного заседания ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" не заявило возражений против рассмотрения апелляционной жалобы в части.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой Березовской И.Н. части взыскания с нее убытков в сумме 49 444 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 51 521 руб. 85 коп., соответственно, в части взыскания суммы 2 502 руб. 24 коп. законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверяется.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о получении почтовых отправлений NN 67200064609552, 67200064609576, 67200064609569, а также отчетом о публикации 12.07.2013 12:52:24 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайствовали о рассмотрении апелялционной жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.05.2009 между ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" (арендодатель) и Березовской И.Н. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 09/09 (т. 1, л.д. 39-40).
Согласно пунктам 1.1., 1.2. договора арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование имущество площадью 29,7 кв. м: нежилое помещение (2 комнаты: N 9, N 10) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, общей площадью 26,8 кв. м, подсобное помещение N 2 общей площадью 2,9 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор обязался использовать имущество в соответствии с условиями, указанными в пунктах 1.5, 1.6 договора и оплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 300 руб. за каждый квадратный метр арендованного помещения в месяц и производится в виде задатка в размере 10 000 руб. до 01 числа следующего за отчетным периодом месяца. В последующем размер арендной платы ежегодно увеличивается на уровень инфляции.
Окончательный расчет арендной платы производится арендатором по получению счета от арендодателя по фактически понесенным расходам на содержание имущества согласно пункту 2.2.3 договора аренды, а также за предоставление в пользование абонентской линии телефона, ежемесячно, не позднее 15 числа отчетного периода, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя (пункт 3.2).
Соглашением от 12.10.2009 (т. 1, л.д. 81) стороны дополнили договор аренды, согласовав, что арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование имущество общей площадью 11 кв. м: нежилое помещение (1-а комната N 1) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор - принять и оплачивать арендную плату за вышеуказанное имущество. При этом, договор аренды пролонгирован сторонами до 01.11.2009.
Соглашением от 17.02.2011 (т. 1, л.д. 83) стороны дополнили договор аренды, указав, что арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование имущество общей площадью 10,2 кв. м: нежилое помещение (комната N 4) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор принять и оплачивать арендную плату за вышеуказанное имущество.
Соглашением от 30.03.2011 (т. 1, л.д. 85) стороны дополнили договор аренды, указав, что арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование имущество общей площадью 1,4 кв. м: нежилое помещение (комната N 11 (кладовая)) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор принять и оплачивать арендную плату за вышеуказанное имущество.
Соглашением от 01.06.2011 к договору аренды от 15.05.2009 N 09/09 стороны согласовали, что на основании поступившего заявления Березовской И.Н. на период с 01.06.2011 по 31.08.2011 арендная плата за занимаемое по договору нежилое помещение (комната N 10) общей площадью 17,1 кв. м, взиматься не будет. Остальные платежи осуществляются в соответствии с условиями договора и изменениями к нему.
Недвижимое имущество (комнаты N 9, N 10) передано арендатору по акту приема-передачи (передаточный акт) от 15.05.2009; комната N 1 передана арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2009 (т. 1, л.д. 82); комната N 4 передана арендатору по акту приема-передачи от 17.02.2011 (т. 1, л.д. 84); комната N 11 (кладовая) передана арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2011 (т. 1, л.д. 86).
Переданное по договору аренды недвижимое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2010 N 13/03/2010-368, свидетельством о государственной регистрации права от 17.10.2008 серии 38АГ 680322.
Пунктом 5.1 договора аренды стороны установили, что срок действия договора составляет: с момента подписания акта приемки-передачи (15.05.2009) до 01.09.2009.
Соглашением от 12.10.2009 договор аренды пролонгирован сторонами до 01.11.2009. При этом, как следует из материалов дела, по истечении указанного срока ответчик продолжил пользоваться арендованным имуществом.
Следовательно, с 02.11.2009 договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 16.09.2011 исх.N 204/1 истец в соответствии с пунктом 2.1.3 договора известил ответчика о расторжении договора аренды с 17.10.2011.
По заявлению Березовской И.Н. от 22.09.2011 договор аренды расторгнут сторонами с 01.10.2011.
Недвижимое имущество (комнаты NN 1, 2, 4, 9, 10, 11) возвращены арендатором арендодателю на основании акта приема-передачи (передаточный акт) от 01.10.2011.
Претензией, направленной 03.11.2011 и полученной Березовской И.Н. 02.12.2011, истец потребовал оплатить в срок до 10.11.2011 задолженность по арендной плате в сумме 17 892 руб. 24 коп., а также возместить понесенные арендодателем убытки в виде расходов на ремонт нежилого помещения в сумме 49 444 руб.
Поскольку претензия не была удовлетворена, истец обратился в суд с иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика убытков, руководствовался статьями 15, 309, 310, 606, 614, пунктом 2 статьи 616, 622, пунктом 1 статьи 655, пунктами 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для возложения на лицо обязанности по возмещению убытков по правилам статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее их возмещения, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать наличие в совокупности следующих элементов: факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; обоснованность размера требуемых убытков.
Требование о возмещении стоимости текущего ремонта вытекает из обязательственных отношений, поскольку в договоре аренды стороны оговорили, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт (пункт 2.2.2).
Материалами дела подтверждается, что предусмотренную законом и договором аренды от 15.05.2009 обязанность по надлежащему содержанию арендуемых помещений арендатор не исполнил.
Согласно акту приема-передачи от 01.10.2011 (т. 1, л.д. 42-43) ответчик вернул истцу объекты аренды в состоянии, требующем проведения текущего ремонта помещений, арендодателем отмечены следующие недостатки: - в комнате N 1 на стенах следы перфорации, ободраны обои; рольставни не работают; - в комнате N 4 на двух стенах следы перфорации; - в комнате N 10 на трех стенах следы перфорации, на 1 стене и потолке следы пожара, оборваны обои; на двери следы от наклейки; рольставни не рабочие; - в комнате N 11 на стенах следы перфорации; на двери следы от наклейки; рольставни не рабочие; - в коридорах повреждены обои (оторваны возможно наклейки).
При этом ответчик в порядке статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для обоснования своего довода о передаче истцом ответчику арендуемых помещений с этими же недостатками доказательства не представил.
Как следует из подписанных сторонами актов приема-передачи (передаточных актов) от 15.05.2009 (комнаты N 9, N 10), 12.10.2009 (комната N 1), от 17.02.2011 (комната N 4), от 30.03.2011 (комната N 11 (кладовая), при передаче имущества от истца к ответчику последний ознакомился с техническим состоянием имущества; подтвердил, что состояние имущества соответствует условиям договора; каких-либо претензий к качеству передаваемых нежилых помещений претензий не предъявил.
Из изложенного следует, что по договору аренды от 15.05.2009 г. N 09/09 истцом были переданы ответчику комнаты в нежилом помещении NN 1, 4, 9, 10, 11 в состоянии, соответствующем условиям договора: соответствующем условиям безопасной эксплуатации электропроводки, исправных сан.приборов, целостности оконных, дверных блоков и из заполнений; без претензий по качеству передаваемых помещений, предназначенных для использования в качестве делового офиса.
Доказательства обратного ответчиком в материалы дела, как указано выше, не представлено.
Сама по себе запись ответчика в акте от 01.10.2011 о том, что недостатки присутствовали при передаче помещений ответчику, не является таким доказательством, поскольку является лишь его ничем не подтвержденным пояснением.
Размер убытков подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами: договором подряда N 64 от 03.10.2011, заключенным между ИП Буденным А.М. (подрядчик) и ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" (заказчик), справкой о стоимости выполненных работ от 20.10.2011 за период с 03.10.2011 по 20.10.2011, локальным ресурсным сметным расчетом, актом о приемке выполненных работ за октябрь 2011 года от 20.10.2011, актом оказанных услуг от 20.10.2011 N 75, счетом-фактурой от 20.10.2011 N 68, платежными поручениями от 17.10.2011 N 250, от 07.11.2011 N 268, от 02.12.2011 N 297.
Как правильно указал суд, учитывая, что убытки истца возникли в результате неисполнения ответчиком обязанности, возложенной на него действующим законодательством и договором как на арендатора помещений, между указанными действиями (бездействием) и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, так как единственным пользователем помещений за весь период являлся ответчик, размер произведенных доходов доказан, соответственно, предъявляемые ответчику убытки являются обоснованными.
Доводы о том, что фотографии о состоянии помещений являются ненадлежащими доказательствами по делу, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку заявлений о фальсификации фотографий ответчик в суде первой инстанции не делал; отсутствие же на них даты совершения съемки, а также кем такая съемка осуществлялась, не влечет недопустимости таких доказательств по делу, поскольку они представлены в соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.
При этом данная норма не означает, что суд обязан огласить в судебном заседании каждый документ, имеющийся в материалах дела, а регулирует процесс осуществления правосудия, при котором в судебном заседании при рассмотрении дела в материалах дела должны быть представлены все представленные сторонами доказательства и только в этом случае в основу решения могут быть положены такие доказательства.
На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции все доказательства имелись в материалах дела, в связи с чем оснований считать суд первой инстанции нарушившим нормы процессуального права не имеется.
Все доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.
При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 апреля 2013 года по делу N А19-20766/2012 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
Л.В.КАПУСТИНА
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2013 ПО ДЕЛУ N А19-20766/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. по делу N А19-20766/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 сентября 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М.,
судей Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Березовской Ирины Николаевны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 апреля 2013 года по делу N А19-20766/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью экспертно-консалтинговая фирма "Оценка и управление собственностью" к индивидуальному предпринимателю Березовской Ирине Николаевне о взыскании 67 336 руб. 24 коп.
при участии в судебном заседании:
- от ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" (ОГРН 1023802003664, ИНН 3817020708; адрес: 666683, Иркутская обл, Усть-Илимск г, Героев Труда ул, 33, н.п.1): не явился, извещен;
- от Березовской И.Н. (ОГРН 305381731900061, ИНН 381704124606; адрес: 666679 обл Иркутская р-н Усть-Илимский г Усть-Илимск): не явился, извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью экспертно-консалтинговая фирма "Оценка и управление собственностью" (далее - истец, ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Березовской Ирине Николаевне (далее - ответчик, Березовская И.Н., предприниматель) о взыскании 51 946 руб. 24 коп., составляющих: 2 502 руб. 24 коп. - основной долг, 49 444 руб. - убытки.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.04.2013 иск удовлетворен, с Березовской И.Н. в пользу ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" взыскано 51 946 руб. 24 коп., из которых основной долг в сумме 2 502 руб. 24 коп., убытки в сумме 49 444 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 077 руб. 85 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части взыскания убытков в сумме 49 444 руб., Березовская И.Н. обжаловала его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что фотографии не могут являться надлежащими доказательствами по делу, они не исследовались в судебном заседании, как не исследовался и договор подряда N 64 от 03.10.2011. Березовская И.Н. указала, что истцом не обоснована необходимость проведения ремонта, а также, что имущество возвращено в ином состоянии, нежели принято от истца. По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец не подтвердил факт произведенных им расходов, следовательно, они не могут быть признаны обоснованными, факт причинения убытков не доказан.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе должны быть указаны, среди прочего, требования лица, подающего жалобу.
Из содержания апелляционной жалобы Березовской И.Н. следует, что решение суда первой инстанции оспаривается в части взыскания убытков в сумме 49 444 руб.
До начала судебного заседания ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" не заявило возражений против рассмотрения апелляционной жалобы в части.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой Березовской И.Н. части взыскания с нее убытков в сумме 49 444 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 51 521 руб. 85 коп., соответственно, в части взыскания суммы 2 502 руб. 24 коп. законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверяется.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о получении почтовых отправлений NN 67200064609552, 67200064609576, 67200064609569, а также отчетом о публикации 12.07.2013 12:52:24 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайствовали о рассмотрении апелялционной жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.05.2009 между ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" (арендодатель) и Березовской И.Н. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 09/09 (т. 1, л.д. 39-40).
Согласно пунктам 1.1., 1.2. договора арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование имущество площадью 29,7 кв. м: нежилое помещение (2 комнаты: N 9, N 10) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, общей площадью 26,8 кв. м, подсобное помещение N 2 общей площадью 2,9 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор обязался использовать имущество в соответствии с условиями, указанными в пунктах 1.5, 1.6 договора и оплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 300 руб. за каждый квадратный метр арендованного помещения в месяц и производится в виде задатка в размере 10 000 руб. до 01 числа следующего за отчетным периодом месяца. В последующем размер арендной платы ежегодно увеличивается на уровень инфляции.
Окончательный расчет арендной платы производится арендатором по получению счета от арендодателя по фактически понесенным расходам на содержание имущества согласно пункту 2.2.3 договора аренды, а также за предоставление в пользование абонентской линии телефона, ежемесячно, не позднее 15 числа отчетного периода, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя (пункт 3.2).
Соглашением от 12.10.2009 (т. 1, л.д. 81) стороны дополнили договор аренды, согласовав, что арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование имущество общей площадью 11 кв. м: нежилое помещение (1-а комната N 1) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор - принять и оплачивать арендную плату за вышеуказанное имущество. При этом, договор аренды пролонгирован сторонами до 01.11.2009.
Соглашением от 17.02.2011 (т. 1, л.д. 83) стороны дополнили договор аренды, указав, что арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование имущество общей площадью 10,2 кв. м: нежилое помещение (комната N 4) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор принять и оплачивать арендную плату за вышеуказанное имущество.
Соглашением от 30.03.2011 (т. 1, л.д. 85) стороны дополнили договор аренды, указав, что арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование имущество общей площадью 1,4 кв. м: нежилое помещение (комната N 11 (кладовая)) в нежилом помещении офиса на 1 этаже в 5-этажном крупнопанельном жилом доме, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Мечтателей, д. 2, н.п. N 1, кадастровый номер 38:32:020401:0153:25:438000000:001:002790062:000А:20001, а арендатор принять и оплачивать арендную плату за вышеуказанное имущество.
Соглашением от 01.06.2011 к договору аренды от 15.05.2009 N 09/09 стороны согласовали, что на основании поступившего заявления Березовской И.Н. на период с 01.06.2011 по 31.08.2011 арендная плата за занимаемое по договору нежилое помещение (комната N 10) общей площадью 17,1 кв. м, взиматься не будет. Остальные платежи осуществляются в соответствии с условиями договора и изменениями к нему.
Недвижимое имущество (комнаты N 9, N 10) передано арендатору по акту приема-передачи (передаточный акт) от 15.05.2009; комната N 1 передана арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2009 (т. 1, л.д. 82); комната N 4 передана арендатору по акту приема-передачи от 17.02.2011 (т. 1, л.д. 84); комната N 11 (кладовая) передана арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2011 (т. 1, л.д. 86).
Переданное по договору аренды недвижимое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2010 N 13/03/2010-368, свидетельством о государственной регистрации права от 17.10.2008 серии 38АГ 680322.
Пунктом 5.1 договора аренды стороны установили, что срок действия договора составляет: с момента подписания акта приемки-передачи (15.05.2009) до 01.09.2009.
Соглашением от 12.10.2009 договор аренды пролонгирован сторонами до 01.11.2009. При этом, как следует из материалов дела, по истечении указанного срока ответчик продолжил пользоваться арендованным имуществом.
Следовательно, с 02.11.2009 договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 16.09.2011 исх.N 204/1 истец в соответствии с пунктом 2.1.3 договора известил ответчика о расторжении договора аренды с 17.10.2011.
По заявлению Березовской И.Н. от 22.09.2011 договор аренды расторгнут сторонами с 01.10.2011.
Недвижимое имущество (комнаты NN 1, 2, 4, 9, 10, 11) возвращены арендатором арендодателю на основании акта приема-передачи (передаточный акт) от 01.10.2011.
Претензией, направленной 03.11.2011 и полученной Березовской И.Н. 02.12.2011, истец потребовал оплатить в срок до 10.11.2011 задолженность по арендной плате в сумме 17 892 руб. 24 коп., а также возместить понесенные арендодателем убытки в виде расходов на ремонт нежилого помещения в сумме 49 444 руб.
Поскольку претензия не была удовлетворена, истец обратился в суд с иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика убытков, руководствовался статьями 15, 309, 310, 606, 614, пунктом 2 статьи 616, 622, пунктом 1 статьи 655, пунктами 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для возложения на лицо обязанности по возмещению убытков по правилам статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее их возмещения, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать наличие в совокупности следующих элементов: факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; обоснованность размера требуемых убытков.
Требование о возмещении стоимости текущего ремонта вытекает из обязательственных отношений, поскольку в договоре аренды стороны оговорили, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт (пункт 2.2.2).
Материалами дела подтверждается, что предусмотренную законом и договором аренды от 15.05.2009 обязанность по надлежащему содержанию арендуемых помещений арендатор не исполнил.
Согласно акту приема-передачи от 01.10.2011 (т. 1, л.д. 42-43) ответчик вернул истцу объекты аренды в состоянии, требующем проведения текущего ремонта помещений, арендодателем отмечены следующие недостатки: - в комнате N 1 на стенах следы перфорации, ободраны обои; рольставни не работают; - в комнате N 4 на двух стенах следы перфорации; - в комнате N 10 на трех стенах следы перфорации, на 1 стене и потолке следы пожара, оборваны обои; на двери следы от наклейки; рольставни не рабочие; - в комнате N 11 на стенах следы перфорации; на двери следы от наклейки; рольставни не рабочие; - в коридорах повреждены обои (оторваны возможно наклейки).
При этом ответчик в порядке статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для обоснования своего довода о передаче истцом ответчику арендуемых помещений с этими же недостатками доказательства не представил.
Как следует из подписанных сторонами актов приема-передачи (передаточных актов) от 15.05.2009 (комнаты N 9, N 10), 12.10.2009 (комната N 1), от 17.02.2011 (комната N 4), от 30.03.2011 (комната N 11 (кладовая), при передаче имущества от истца к ответчику последний ознакомился с техническим состоянием имущества; подтвердил, что состояние имущества соответствует условиям договора; каких-либо претензий к качеству передаваемых нежилых помещений претензий не предъявил.
Из изложенного следует, что по договору аренды от 15.05.2009 г. N 09/09 истцом были переданы ответчику комнаты в нежилом помещении NN 1, 4, 9, 10, 11 в состоянии, соответствующем условиям договора: соответствующем условиям безопасной эксплуатации электропроводки, исправных сан.приборов, целостности оконных, дверных блоков и из заполнений; без претензий по качеству передаваемых помещений, предназначенных для использования в качестве делового офиса.
Доказательства обратного ответчиком в материалы дела, как указано выше, не представлено.
Сама по себе запись ответчика в акте от 01.10.2011 о том, что недостатки присутствовали при передаче помещений ответчику, не является таким доказательством, поскольку является лишь его ничем не подтвержденным пояснением.
Размер убытков подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами: договором подряда N 64 от 03.10.2011, заключенным между ИП Буденным А.М. (подрядчик) и ООО ЭКФ "Оценка и управление собственностью" (заказчик), справкой о стоимости выполненных работ от 20.10.2011 за период с 03.10.2011 по 20.10.2011, локальным ресурсным сметным расчетом, актом о приемке выполненных работ за октябрь 2011 года от 20.10.2011, актом оказанных услуг от 20.10.2011 N 75, счетом-фактурой от 20.10.2011 N 68, платежными поручениями от 17.10.2011 N 250, от 07.11.2011 N 268, от 02.12.2011 N 297.
Как правильно указал суд, учитывая, что убытки истца возникли в результате неисполнения ответчиком обязанности, возложенной на него действующим законодательством и договором как на арендатора помещений, между указанными действиями (бездействием) и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, так как единственным пользователем помещений за весь период являлся ответчик, размер произведенных доходов доказан, соответственно, предъявляемые ответчику убытки являются обоснованными.
Доводы о том, что фотографии о состоянии помещений являются ненадлежащими доказательствами по делу, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку заявлений о фальсификации фотографий ответчик в суде первой инстанции не делал; отсутствие же на них даты совершения съемки, а также кем такая съемка осуществлялась, не влечет недопустимости таких доказательств по делу, поскольку они представлены в соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.
При этом данная норма не означает, что суд обязан огласить в судебном заседании каждый документ, имеющийся в материалах дела, а регулирует процесс осуществления правосудия, при котором в судебном заседании при рассмотрении дела в материалах дела должны быть представлены все представленные сторонами доказательства и только в этом случае в основу решения могут быть положены такие доказательства.
На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции все доказательства имелись в материалах дела, в связи с чем оснований считать суд первой инстанции нарушившим нормы процессуального права не имеется.
Все доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.
При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 апреля 2013 года по делу N А19-20766/2012 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
Л.В.КАПУСТИНА
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)