Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Финансовая аренда (лизинг); Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Усаниной Н.А., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мавлюкеевой А.М. с использованием средств аудиозаписи,
при участии:
от истца, от третьих лиц: без участия,
от ответчика: Алексеева И.В. по дов. от 01.07.2012, Остроумова П.П. по дов. от 29.12.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АЗИЯ" на решение Арбитражного суда Томской области от 25.03.2013 по делу N А67-7506/2012 (судья Соколов Д.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и партнеры" (ИНН 7806138649, ОГРН 1037816019340), г. Санкт-Петербург, к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АЗИЯ" (ИНН 7017222893, ОГРН 1087017025655), г. Томск, третьи лица: Волков Валерий Иванович, общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Менеджмент", о взыскании 79 576,65 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры" (далее - ООО "УК "Свиньин и Партнеры", истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "АЗИЯ" (далее - ООО УК "АЗИЯ", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 18.07.2011 N 28/11 за период с 01.02.2012 по 16.02.2012 в сумме 79 576,65 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Волков Валерий Иванович, общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Менеджмент".
Решением Арбитражного суда Томской области от 25.03.2013 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ООО УК "АЗИЯ" в пользу ООО "УК "Свиньин и Партнеры" взыскана задолженность в размере 79 576,65 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3 183,07 руб., в возмещение судебных издержек 63 178 руб., всего: 145 937,72 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО УК "АЗИЯ" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, снизив размер взыскания по арендной плате до 47 944,80 руб., размер взыскиваемой государственной пошлины до 1 917,80 руб.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на следующие обстоятельства:
- - суд не дал оценку как досудебному порядку урегулирования спора (письмо исх. N 139 от 31.01.2012), так и невозможности ответчиком предъявить судебный иск к истцу в связи со сменой сторон в договоре;
- - ООО "УК "Азия" были представлены доказательства, указывающие на то, что истец передал часть помещений в здании третьему лицу, а именно - электронная переписка от 04.04.2012, поэтажная выкопировка технического плана здания;
- - размер взысканных судебных расходов является завышенным, является необоснованной оценка судом справки ООО "Стар Травел" от 26.02.2013 N 28;
- - по условиям заключенного договора аренды от 18.07.2011 здание было передано ответчику в единоличное пользование, между тем с 26.12.2011 частью имущества, находящегося в аренде, стало пользоваться третье лицо, в связи с чем, условия договора аренды для арендатора существенно ухудшились.
ООО "УК "Свиньин и Партнеры" в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в материалы дела не представили, представителей в судебное заседание не направили.
На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "УК "Азия" настаивали на доводах апелляционной жалобы и просили решение суда первой инстанции изменить, снизив размер взыскиваемой суммы.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.07.2011 между ООО "УК "Свиньин и Партнеры" лице ООО "Эстейт Менеджмент" (арендодатель) и ООО УК "АЗИЯ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 28/11, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 264,1 кв. м, расположенные на 1, 2 этажах нежилого здания, общей площадью 620,2 кв. м, инв. N 16242, лит А, кадастровый номер у70:21:0:0:8086 по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 21 (пункт 1.1 договора).
По акту приема-передачи от 18.07.2011 указанное помещение передано арендатору.
Разделом 6 договора установлены платежи и расчеты по договору.
В силу положений пункта 6.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 158 460 руб. в месяц, исходя из арендной ставки 600 руб. за один квадратный метр площади. В состав арендной платы входят платежи на предоставляемые коммунальные и эксплуатационные расходы.
Согласно пункту 6.2 договора арендная плата начисляется с даты, когда помещение передано арендатору по акту приема-передачи.
Если иное не предусмотрено договором, арендная плата уплачивается ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам. Размер первого и последнего платежа определяется пропорционально количеству дней аренды (пункт 6.3 договора).
Срок аренды определен сторонами в пункте 8.1 договора и установлен с момента его подписания по 14.05.2012 включительно.
По акту приема-передачи от 18.07.2011 указанное помещение передано арендатору.
16.02.2012 арендуемые помещения были переданы новому собственнику; переход права собственности был зарегистрирован 16.02.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ N 246095 от 16.02.2012, в связи с чем отношения по аренде между ООО "УК "Свиньин и Партнеры" и ООО "УК "Азия" были прекращены.
Согласно расчетам, представленным ООО "УК "Свиньин и Партнеры", задолженность ООО "УК "Азия" перед истцом за период с 01.02.2012 по 16.02.2012 составила 79 576,65 руб.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, вследствие чего образовалась задолженность, послужило основанием для обращения ООО "УК "Свиньин и Партнеры" в Арбитражный суд Томской области с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности на основании положений статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Материалами дела подтверждается, что в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Актив Плюс" находилось нежилое здание, общей площадью 620,2 кв. м инв. N 16242, лит А, расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Белинского, 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ N 137354 от 11.05.2011.
Выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов от 26.08.2010 N 1210-ИП-7/7608, выданной региональным отделением Федеральной службы по финансовым рынкам в Северо-Западном федеральном округе подтверждается факт нахождения закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Актив Плюс" под управлением ООО "УК "Свиньин и Партнеры".
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязанность арендатора по своевременной оплате арендодателю арендных платежей предусмотрена пунктом 5.4.2 договора аренды нежилого помещения N 28/11.
Передача предмета договора арендодателем арендатору последним не оспаривается.
В подтверждение исполнения условий договора в материалы дела представлены: договор от 18.07.2011 N 28/11, акт приема-передачи от 18.07.2011, подписанные сторонами. Представители ответчика подтвердили в апелляционном суде, что вносили арендную плату.
Между тем, доказательств того, что оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме в соответствии с условиями договора в установленный срок, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.07.2011 N 28/11 в сумме 79 576,65 руб.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "УК "Азия" указывает на то, что суд не дал оценку как досудебному порядку урегулирования спора (письмо исх. N 139 от 31.01.2012), так и невозможности ответчиком предъявить судебный иск к истцу в связи со сменой сторон в договоре.
Между тем, как правомерно указано судом первой инстанции, ответчиком не представлено доказательств передачи истцом части помещений в здании по ул. Белинского, 21 в г. Томске в пользование третьему лицу, а также невозможности пользования ими без использования помещений общего пользования (коридоры, лестничные площадки), переданных в аренду ООО УК "АЗИЯ".
Действительно, письмами исх. N 139 от 31.01.2012 и исх. N 151 от 05.04.2012 ООО "УК "Азия" потребовало выработать единые правила пользования и содержания помещений общего пользования, обязать иных арендаторов нести расходы на обслуживание зданием и придомовой территории в равных долях, а также предложило уменьшить арендную плату по договору либо предоставить соответствующую компенсацию.
Однако, в ответе от 13.04.2012 N 633 ООО "Эстейт Менеджмент" сообщило, что оснований для изменения арендной платы не имеется, поскольку до момента перехода права собственности от владельцев инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Актив Плюс" к Волкову В.И. изменений относительно размера арендной платы не было.
ООО "УК "Азия" не доказало в порядке статьи 65 АПК РФ, что Волков В.И., арендуя третий этаж здания, пользовался помещениями, которые арендовал ответчик, расположенные на первом и втором этажах.
Электронная переписка не может служить таким доказательством, поскольку в договоре аренды нет указания на то, что электронная переписка между сторонами договора носит официальный характер.
Не является таким доказательством и выкопировка технического плана здания.
Суд также находит несостоятельной ссылку ответчика на статью 614 ГК РФ, поскольку неуплата арендных платежей не является предусмотренным законом способом защиты нарушенных интересов арендатора.
Действительно, арендатор в соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ, имеет право потребовать от арендодателя уменьшения арендных платежей, однако механизм реализации этого права не предусматривает возможность отказа арендатором от исполнения обязательств по договору аренды в одностороннем порядке.
Довод апеллянта о том, что по условиям заключенного договора аренды от 18.07.2011 здание было передано ответчику в единоличное пользование, суд апелляционной инстанции также находит несостоятельным.
Договор аренды N 28/11 от 18.07.2011 не предусматривал исключительное право ответчика на пользование помещениями в здании по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 21.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу части 4 указанной статьи ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Заключая договор аренды, ООО "УК "Азия" должно было предполагать, что места общего пользования могут быть использованы для прохода к помещениям третьего и четвертого этажей здания, а помещения этих этажей, в свою очередь, могут быть использованы собственником по своему усмотрению, в том числе, и для сдачи их в аренду.
Кроме того, ответчик, заявляя о том, что Волков В.И. арендовал третий этаж здания с декабря 2011 года (и именно с этого момента, как он полагает, является незаконным взыскание арендной платы с ООО "УК "Азия" за общие помещения на первом и втором этажах), доказательств этого также не представил.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по существу спора апелляционный суд не усматривает.
Довод апелляционной жалобы о взыскании завышенной суммы расходов на оплату услуг представителя отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Статьей 101 АПК РФ определен состав судебных расходов: государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
При этом, судом обоснованно учтено, что необходимым условием для компенсации судебных издержек, понесенных стороной, в пользу которой принято судебное решение, является соответствие предъявленной ко взысканию суммы таких расходов критерию разумности.
Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", доказательства, подтверждающие разумность судебных расходов, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.
Таким образом, доказательства, подтверждающие фактические затраты и разумность понесенных расходов, согласно статье 65 АПК РФ, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.
При этом другая сторона, к которой заявлено требование о возмещении судебных расходов, вправе заявить и доказывать в суде чрезмерность требуемой суммы возмещения и обосновать со своей стороны разумный размер таких расходов применительно к конкретному рассматриваемому делу.
Данная правовая позиция изложена также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2006 N 12088/05.
В Информационном письме от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Суд первой инстанции установил, что в качестве доказательств несения расходов истец представил: электронные авиабилеты: от 28.12.2012 по маршруту Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург, от 29.01.2013 по маршруту Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург с пересадкой в г. Москве, посадочные талоны к ним; счет N 000008 от 06.02.2013 и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 8 от 06.02.2013 на сумму 6600 руб. Оплата указанных расходов произведена истцом.
Судом исследованы и оценены приложенные истцом доказательства понесенных судебных расходов в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, и сделан вывод о том, что заявленные расходы в сумме 63 178 рублей являются обоснованными и отвечают критерию разумности.
Доказательств чрезмерности взыскиваемой суммы, необоснованности и неразумности понесенных истцом судебных расходов и необходимости взыскания судебных расходов в размере 44 688 руб. ответчиком суду не представлено.
Довод апеллянта о том, что оценка судом справки ООО "Стар Травел" от 26.02.2013 N 28 является необоснованной, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Действительно, в справке ООО "Стар Травел" указано, что минимальная стоимость авиабилета авиакомпании "Utair" на рейсы, осуществляемые с 07.01.2013 по 11.01.2013 по маршруту Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург с учетом сборов составляет 13 500 руб.; авиабилет по указанной минимальной стоимости можно было приобрести в период с 01.10.2012 по 07.02.2013.
Между тем, из представленной справки не усматривается какими сведениями пользовалось ООО "Стар Травел" при составлении справки.
Кроме того, представление ответчиком сведений о возможности приобрести билет за период с 01.10.2012 по 09.12.2012 по цене 13 500 руб. некорректно, поскольку истец о назначении судебного заседания мог узнать не ранее 10.12.2012 (дата вынесения определения о рассмотрении дела по общим правилам искового производства и назначении судебного заседания).
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что представитель истца имел реальную возможность приобрести билет Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург авиакомпании "Utair" в период с 10.12.2012 по 10.01.2013 по цене 13500 руб.
Довод апеллянта о том, что представитель истца необоснованно проживал в гостинице в течение трех дней вместо двух, что также привело к завышению расходов, взыскиваемых с ответчика, судом апелляционной инстанции не принимается.
Как правильно указано в решении суда, фактически проживание в гостинице согласно выставленному счету составило двое суток: с 12-00 часов 06.02.2013 по 12-00 час. 08.02.2013; заблаговременный приезд представителя в г. Томск для участия в судебном заседании, учитывая, что судебное заседание назначено на 09-00 час. утра 07.02.2013, а самолет прибывает утром и возможны задержки в расписании полетов, суд правомерно посчитал обоснованным и разумным.
При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал заявленные требования истца в части взыскания судебных расходов подлежащими удовлетворению в сумме 63 178 руб.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 183,07 руб. на основании статьи 110 АПК РФ также правомерно взысканы с ответчика в пользу истца.
Таким образом, поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по обстоятельствам спора, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 25.03.2013 по делу N А67-7506/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Н.А.УСАНИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2012 ПО ДЕЛУ N А67-7506/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Финансовая аренда (лизинг); Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2012 г. по делу N А67-7506/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Усаниной Н.А., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мавлюкеевой А.М. с использованием средств аудиозаписи,
при участии:
от истца, от третьих лиц: без участия,
от ответчика: Алексеева И.В. по дов. от 01.07.2012, Остроумова П.П. по дов. от 29.12.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АЗИЯ" на решение Арбитражного суда Томской области от 25.03.2013 по делу N А67-7506/2012 (судья Соколов Д.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и партнеры" (ИНН 7806138649, ОГРН 1037816019340), г. Санкт-Петербург, к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АЗИЯ" (ИНН 7017222893, ОГРН 1087017025655), г. Томск, третьи лица: Волков Валерий Иванович, общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Менеджмент", о взыскании 79 576,65 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры" (далее - ООО "УК "Свиньин и Партнеры", истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "АЗИЯ" (далее - ООО УК "АЗИЯ", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 18.07.2011 N 28/11 за период с 01.02.2012 по 16.02.2012 в сумме 79 576,65 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Волков Валерий Иванович, общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Менеджмент".
Решением Арбитражного суда Томской области от 25.03.2013 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ООО УК "АЗИЯ" в пользу ООО "УК "Свиньин и Партнеры" взыскана задолженность в размере 79 576,65 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3 183,07 руб., в возмещение судебных издержек 63 178 руб., всего: 145 937,72 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО УК "АЗИЯ" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, снизив размер взыскания по арендной плате до 47 944,80 руб., размер взыскиваемой государственной пошлины до 1 917,80 руб.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на следующие обстоятельства:
- - суд не дал оценку как досудебному порядку урегулирования спора (письмо исх. N 139 от 31.01.2012), так и невозможности ответчиком предъявить судебный иск к истцу в связи со сменой сторон в договоре;
- - ООО "УК "Азия" были представлены доказательства, указывающие на то, что истец передал часть помещений в здании третьему лицу, а именно - электронная переписка от 04.04.2012, поэтажная выкопировка технического плана здания;
- - размер взысканных судебных расходов является завышенным, является необоснованной оценка судом справки ООО "Стар Травел" от 26.02.2013 N 28;
- - по условиям заключенного договора аренды от 18.07.2011 здание было передано ответчику в единоличное пользование, между тем с 26.12.2011 частью имущества, находящегося в аренде, стало пользоваться третье лицо, в связи с чем, условия договора аренды для арендатора существенно ухудшились.
ООО "УК "Свиньин и Партнеры" в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в материалы дела не представили, представителей в судебное заседание не направили.
На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "УК "Азия" настаивали на доводах апелляционной жалобы и просили решение суда первой инстанции изменить, снизив размер взыскиваемой суммы.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.07.2011 между ООО "УК "Свиньин и Партнеры" лице ООО "Эстейт Менеджмент" (арендодатель) и ООО УК "АЗИЯ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 28/11, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 264,1 кв. м, расположенные на 1, 2 этажах нежилого здания, общей площадью 620,2 кв. м, инв. N 16242, лит А, кадастровый номер у70:21:0:0:8086 по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 21 (пункт 1.1 договора).
По акту приема-передачи от 18.07.2011 указанное помещение передано арендатору.
Разделом 6 договора установлены платежи и расчеты по договору.
В силу положений пункта 6.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 158 460 руб. в месяц, исходя из арендной ставки 600 руб. за один квадратный метр площади. В состав арендной платы входят платежи на предоставляемые коммунальные и эксплуатационные расходы.
Согласно пункту 6.2 договора арендная плата начисляется с даты, когда помещение передано арендатору по акту приема-передачи.
Если иное не предусмотрено договором, арендная плата уплачивается ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам. Размер первого и последнего платежа определяется пропорционально количеству дней аренды (пункт 6.3 договора).
Срок аренды определен сторонами в пункте 8.1 договора и установлен с момента его подписания по 14.05.2012 включительно.
По акту приема-передачи от 18.07.2011 указанное помещение передано арендатору.
16.02.2012 арендуемые помещения были переданы новому собственнику; переход права собственности был зарегистрирован 16.02.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ N 246095 от 16.02.2012, в связи с чем отношения по аренде между ООО "УК "Свиньин и Партнеры" и ООО "УК "Азия" были прекращены.
Согласно расчетам, представленным ООО "УК "Свиньин и Партнеры", задолженность ООО "УК "Азия" перед истцом за период с 01.02.2012 по 16.02.2012 составила 79 576,65 руб.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, вследствие чего образовалась задолженность, послужило основанием для обращения ООО "УК "Свиньин и Партнеры" в Арбитражный суд Томской области с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности на основании положений статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Материалами дела подтверждается, что в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Актив Плюс" находилось нежилое здание, общей площадью 620,2 кв. м инв. N 16242, лит А, расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Белинского, 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ N 137354 от 11.05.2011.
Выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов от 26.08.2010 N 1210-ИП-7/7608, выданной региональным отделением Федеральной службы по финансовым рынкам в Северо-Западном федеральном округе подтверждается факт нахождения закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Актив Плюс" под управлением ООО "УК "Свиньин и Партнеры".
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязанность арендатора по своевременной оплате арендодателю арендных платежей предусмотрена пунктом 5.4.2 договора аренды нежилого помещения N 28/11.
Передача предмета договора арендодателем арендатору последним не оспаривается.
В подтверждение исполнения условий договора в материалы дела представлены: договор от 18.07.2011 N 28/11, акт приема-передачи от 18.07.2011, подписанные сторонами. Представители ответчика подтвердили в апелляционном суде, что вносили арендную плату.
Между тем, доказательств того, что оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме в соответствии с условиями договора в установленный срок, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.07.2011 N 28/11 в сумме 79 576,65 руб.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "УК "Азия" указывает на то, что суд не дал оценку как досудебному порядку урегулирования спора (письмо исх. N 139 от 31.01.2012), так и невозможности ответчиком предъявить судебный иск к истцу в связи со сменой сторон в договоре.
Между тем, как правомерно указано судом первой инстанции, ответчиком не представлено доказательств передачи истцом части помещений в здании по ул. Белинского, 21 в г. Томске в пользование третьему лицу, а также невозможности пользования ими без использования помещений общего пользования (коридоры, лестничные площадки), переданных в аренду ООО УК "АЗИЯ".
Действительно, письмами исх. N 139 от 31.01.2012 и исх. N 151 от 05.04.2012 ООО "УК "Азия" потребовало выработать единые правила пользования и содержания помещений общего пользования, обязать иных арендаторов нести расходы на обслуживание зданием и придомовой территории в равных долях, а также предложило уменьшить арендную плату по договору либо предоставить соответствующую компенсацию.
Однако, в ответе от 13.04.2012 N 633 ООО "Эстейт Менеджмент" сообщило, что оснований для изменения арендной платы не имеется, поскольку до момента перехода права собственности от владельцев инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Актив Плюс" к Волкову В.И. изменений относительно размера арендной платы не было.
ООО "УК "Азия" не доказало в порядке статьи 65 АПК РФ, что Волков В.И., арендуя третий этаж здания, пользовался помещениями, которые арендовал ответчик, расположенные на первом и втором этажах.
Электронная переписка не может служить таким доказательством, поскольку в договоре аренды нет указания на то, что электронная переписка между сторонами договора носит официальный характер.
Не является таким доказательством и выкопировка технического плана здания.
Суд также находит несостоятельной ссылку ответчика на статью 614 ГК РФ, поскольку неуплата арендных платежей не является предусмотренным законом способом защиты нарушенных интересов арендатора.
Действительно, арендатор в соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ, имеет право потребовать от арендодателя уменьшения арендных платежей, однако механизм реализации этого права не предусматривает возможность отказа арендатором от исполнения обязательств по договору аренды в одностороннем порядке.
Довод апеллянта о том, что по условиям заключенного договора аренды от 18.07.2011 здание было передано ответчику в единоличное пользование, суд апелляционной инстанции также находит несостоятельным.
Договор аренды N 28/11 от 18.07.2011 не предусматривал исключительное право ответчика на пользование помещениями в здании по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 21.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу части 4 указанной статьи ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Заключая договор аренды, ООО "УК "Азия" должно было предполагать, что места общего пользования могут быть использованы для прохода к помещениям третьего и четвертого этажей здания, а помещения этих этажей, в свою очередь, могут быть использованы собственником по своему усмотрению, в том числе, и для сдачи их в аренду.
Кроме того, ответчик, заявляя о том, что Волков В.И. арендовал третий этаж здания с декабря 2011 года (и именно с этого момента, как он полагает, является незаконным взыскание арендной платы с ООО "УК "Азия" за общие помещения на первом и втором этажах), доказательств этого также не представил.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по существу спора апелляционный суд не усматривает.
Довод апелляционной жалобы о взыскании завышенной суммы расходов на оплату услуг представителя отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Статьей 101 АПК РФ определен состав судебных расходов: государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
При этом, судом обоснованно учтено, что необходимым условием для компенсации судебных издержек, понесенных стороной, в пользу которой принято судебное решение, является соответствие предъявленной ко взысканию суммы таких расходов критерию разумности.
Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", доказательства, подтверждающие разумность судебных расходов, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.
Таким образом, доказательства, подтверждающие фактические затраты и разумность понесенных расходов, согласно статье 65 АПК РФ, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.
При этом другая сторона, к которой заявлено требование о возмещении судебных расходов, вправе заявить и доказывать в суде чрезмерность требуемой суммы возмещения и обосновать со своей стороны разумный размер таких расходов применительно к конкретному рассматриваемому делу.
Данная правовая позиция изложена также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2006 N 12088/05.
В Информационном письме от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Суд первой инстанции установил, что в качестве доказательств несения расходов истец представил: электронные авиабилеты: от 28.12.2012 по маршруту Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург, от 29.01.2013 по маршруту Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург с пересадкой в г. Москве, посадочные талоны к ним; счет N 000008 от 06.02.2013 и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 8 от 06.02.2013 на сумму 6600 руб. Оплата указанных расходов произведена истцом.
Судом исследованы и оценены приложенные истцом доказательства понесенных судебных расходов в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, и сделан вывод о том, что заявленные расходы в сумме 63 178 рублей являются обоснованными и отвечают критерию разумности.
Доказательств чрезмерности взыскиваемой суммы, необоснованности и неразумности понесенных истцом судебных расходов и необходимости взыскания судебных расходов в размере 44 688 руб. ответчиком суду не представлено.
Довод апеллянта о том, что оценка судом справки ООО "Стар Травел" от 26.02.2013 N 28 является необоснованной, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Действительно, в справке ООО "Стар Травел" указано, что минимальная стоимость авиабилета авиакомпании "Utair" на рейсы, осуществляемые с 07.01.2013 по 11.01.2013 по маршруту Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург с учетом сборов составляет 13 500 руб.; авиабилет по указанной минимальной стоимости можно было приобрести в период с 01.10.2012 по 07.02.2013.
Между тем, из представленной справки не усматривается какими сведениями пользовалось ООО "Стар Травел" при составлении справки.
Кроме того, представление ответчиком сведений о возможности приобрести билет за период с 01.10.2012 по 09.12.2012 по цене 13 500 руб. некорректно, поскольку истец о назначении судебного заседания мог узнать не ранее 10.12.2012 (дата вынесения определения о рассмотрении дела по общим правилам искового производства и назначении судебного заседания).
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что представитель истца имел реальную возможность приобрести билет Санкт-Петербург - Томск - Санкт-Петербург авиакомпании "Utair" в период с 10.12.2012 по 10.01.2013 по цене 13500 руб.
Довод апеллянта о том, что представитель истца необоснованно проживал в гостинице в течение трех дней вместо двух, что также привело к завышению расходов, взыскиваемых с ответчика, судом апелляционной инстанции не принимается.
Как правильно указано в решении суда, фактически проживание в гостинице согласно выставленному счету составило двое суток: с 12-00 часов 06.02.2013 по 12-00 час. 08.02.2013; заблаговременный приезд представителя в г. Томск для участия в судебном заседании, учитывая, что судебное заседание назначено на 09-00 час. утра 07.02.2013, а самолет прибывает утром и возможны задержки в расписании полетов, суд правомерно посчитал обоснованным и разумным.
При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал заявленные требования истца в части взыскания судебных расходов подлежащими удовлетворению в сумме 63 178 руб.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 183,07 руб. на основании статьи 110 АПК РФ также правомерно взысканы с ответчика в пользу истца.
Таким образом, поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по обстоятельствам спора, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 25.03.2013 по делу N А67-7506/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Н.А.УСАНИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)