Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ОГРН 1022304653260, ИНН 2349002300) - Бурлаковой И.В. (доверенность от 13.12.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Цементно-транспортная компания" (ОГРН 1032327421114, ИНН 2349023860) - Михайлюка В.В. (доверенность от 25.10.2010), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цементно-транспортная компания" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-5674/2012, установил следующее.
Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям муниципального образования Славянский район (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Цементно-транспортная компания" (далее - общество) о взыскании 1 869 756 рублей неосновательного обогащения и 184 997 рублей пени в период с 25.01.2012 по 12.02.2013 (требования уточнены - т. 1, л.д. 153).
Решением от 15.04.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.06.2013, производство по делу в части взыскания 44 032 рублей 32 копеек прекращено ввиду отказа от иска в этой части. С общества в пользу управления взыскано 1 869 756 рублей неосновательного обогащения в период с 18.05.2011 по 02.05.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 14.04.2011, заключенного между Ветишко Л.С. и обществом, со дня регистрации права собственности на эти объекты к последнему перешло право аренды земельного участка, принадлежавшее продавцу объектов на основании договора аренды земельного участка от 23.06.1999 N 467, заключенного с администрацией г. Славянска-на-Кубани. Права на земельный участок, необходимый для использования приобретенных объектов, общество в установленном порядке не оформило. У ответчика в любом случае возникла обязанность по оплате аренды за пользование земельным участком, в связи с чем взыскание неосновательного обогащения в виде арендной платы в сумме 1 869 756 рублей в период с 18.05.2011 по 02.05.2012 суды посчитали правомерным.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы считает, что, купив объекты недвижимости, общество приобрело право аренды земельного участка, на котором они расположены. Участок используется на законных основаниях (договор аренды от 23.06.1999 N 467), в виду чего взыскание неосновательного обогащения неправомерно. Договор аренды от 23.06.1999 N 467 не содержит условий о возможном изменении размера арендной платы в связи с изменением законодательства, регулирующего порядок расчета арендной платы. Доказательства изменения условий договора о размере арендной платы не представлены. Арендная плата рассчитана на основании нормативного акта органа местного самоуправления, тогда как должна рассчитываться, исходя из условий договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая их законными и обоснованными, отметив, что в настоящее время заявленная в иске задолженность обществом полностью погашена.
В судебном заседании общество поддержало доводы кассационной жалобы, управление просило оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Ветишко Л.С. (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости от 14.04.2011, расположенных на земельном участке площадью 30 578 кв. м по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, 1/7, предоставленном в аренду продавцу на основании договора аренды от 23.06.1999 N 467, зарегистрированного в Славянском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ответчиком 18.05.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 28.05.2012 N 16/006/2012-193 (т. 1, л.д. 52-55), а также свидетельствами о государственной регистрации права от 18.05.2011 серии 23-АИ N 837738, 837739, 837741, 837742, 837743 (т. 1, л.д. 83-87).
Комиссией управления проведено обследование земельного участка площадью 30 578 кв. м (целевое использование - под прививочный комплекс), в ходе которого установлено, что участок используется обществом с 15.04.2011 по 02.11.2011 без соответствующего оформления прав, что зафиксировано в акте обследования от 02.11.2011 (т. 1, л.д. 4).
В адрес ответчика направлена претензия от 03.11.2011 N 18-4732/11-03 с требованием об оплате фактического пользования земельным участком, неисполнение которого послужило основанием предъявления иска в суд.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Суды установили и материалами дела подтверждено, что по договору купли-продажи от 04.04.2011 общество приобрело объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке площадью 30 578 кв. м по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, 1/7.
В связи с приобретением обществом объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, к ответчику перешло право пользования земельным участком площадью 30 578 кв. м, ранее предоставленным Ветишко Л.С. по договору аренды от 23.06.1999.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Расчет платы за пользование земельным участком произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края"; решением одиннадцатой сессии Совета муниципального образования Славянский район от 16.02.2011 N 6 "О правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования Славянский район".
Доводы ответчика о том, что арендная плата должна взыскиваться в размере, установленном положениями договора аренды, изучен и получил надлежащую оценку апелляционного суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Кроме того, пунктом 2 договора аренды от 23.06.1999 N 467 закреплено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органа государственной власти, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления об индексации ставок земельного налога, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы.
Положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 по делу N А32-5674/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 16.09.2013 ПО ДЕЛУ N А32-5674/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2013 г. по делу N А32-5674/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ОГРН 1022304653260, ИНН 2349002300) - Бурлаковой И.В. (доверенность от 13.12.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Цементно-транспортная компания" (ОГРН 1032327421114, ИНН 2349023860) - Михайлюка В.В. (доверенность от 25.10.2010), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цементно-транспортная компания" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-5674/2012, установил следующее.
Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям муниципального образования Славянский район (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Цементно-транспортная компания" (далее - общество) о взыскании 1 869 756 рублей неосновательного обогащения и 184 997 рублей пени в период с 25.01.2012 по 12.02.2013 (требования уточнены - т. 1, л.д. 153).
Решением от 15.04.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.06.2013, производство по делу в части взыскания 44 032 рублей 32 копеек прекращено ввиду отказа от иска в этой части. С общества в пользу управления взыскано 1 869 756 рублей неосновательного обогащения в период с 18.05.2011 по 02.05.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 14.04.2011, заключенного между Ветишко Л.С. и обществом, со дня регистрации права собственности на эти объекты к последнему перешло право аренды земельного участка, принадлежавшее продавцу объектов на основании договора аренды земельного участка от 23.06.1999 N 467, заключенного с администрацией г. Славянска-на-Кубани. Права на земельный участок, необходимый для использования приобретенных объектов, общество в установленном порядке не оформило. У ответчика в любом случае возникла обязанность по оплате аренды за пользование земельным участком, в связи с чем взыскание неосновательного обогащения в виде арендной платы в сумме 1 869 756 рублей в период с 18.05.2011 по 02.05.2012 суды посчитали правомерным.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы считает, что, купив объекты недвижимости, общество приобрело право аренды земельного участка, на котором они расположены. Участок используется на законных основаниях (договор аренды от 23.06.1999 N 467), в виду чего взыскание неосновательного обогащения неправомерно. Договор аренды от 23.06.1999 N 467 не содержит условий о возможном изменении размера арендной платы в связи с изменением законодательства, регулирующего порядок расчета арендной платы. Доказательства изменения условий договора о размере арендной платы не представлены. Арендная плата рассчитана на основании нормативного акта органа местного самоуправления, тогда как должна рассчитываться, исходя из условий договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая их законными и обоснованными, отметив, что в настоящее время заявленная в иске задолженность обществом полностью погашена.
В судебном заседании общество поддержало доводы кассационной жалобы, управление просило оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Ветишко Л.С. (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости от 14.04.2011, расположенных на земельном участке площадью 30 578 кв. м по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, 1/7, предоставленном в аренду продавцу на основании договора аренды от 23.06.1999 N 467, зарегистрированного в Славянском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ответчиком 18.05.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 28.05.2012 N 16/006/2012-193 (т. 1, л.д. 52-55), а также свидетельствами о государственной регистрации права от 18.05.2011 серии 23-АИ N 837738, 837739, 837741, 837742, 837743 (т. 1, л.д. 83-87).
Комиссией управления проведено обследование земельного участка площадью 30 578 кв. м (целевое использование - под прививочный комплекс), в ходе которого установлено, что участок используется обществом с 15.04.2011 по 02.11.2011 без соответствующего оформления прав, что зафиксировано в акте обследования от 02.11.2011 (т. 1, л.д. 4).
В адрес ответчика направлена претензия от 03.11.2011 N 18-4732/11-03 с требованием об оплате фактического пользования земельным участком, неисполнение которого послужило основанием предъявления иска в суд.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Суды установили и материалами дела подтверждено, что по договору купли-продажи от 04.04.2011 общество приобрело объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке площадью 30 578 кв. м по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, 1/7.
В связи с приобретением обществом объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, к ответчику перешло право пользования земельным участком площадью 30 578 кв. м, ранее предоставленным Ветишко Л.С. по договору аренды от 23.06.1999.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Расчет платы за пользование земельным участком произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края"; решением одиннадцатой сессии Совета муниципального образования Славянский район от 16.02.2011 N 6 "О правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования Славянский район".
Доводы ответчика о том, что арендная плата должна взыскиваться в размере, установленном положениями договора аренды, изучен и получил надлежащую оценку апелляционного суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Кроме того, пунктом 2 договора аренды от 23.06.1999 N 467 закреплено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органа государственной власти, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления об индексации ставок земельного налога, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы.
Положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 по делу N А32-5674/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)