Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Фетисова Виталия Игоревича (ОГРНИП 305616305200020) - Гончарова В.П. (доверенность от 18.04.2012), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Донснабкомплект", рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фетисова В.И. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2013 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А53-33403/2012, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фетисову В.И. (далее - предприниматель) о взыскании 1 984 341 рубля 07 копеек долга по арендной плате за землю за период с 16.03.2012 по 30.09.2012, 25 647 рублей 61 копейки пени за период с 21.09.2012 по 06.11.2012.
24 декабря 2012 года судом принят к рассмотрению встречный иск предпринимателя о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 15.08.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 30.12.2003 N 25364 (т. 1, л.д. 66).
Определением суда от 17.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Донснабкомплект" (далее - общество, т. 1, л.д. 100-103).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, исковые требования департамента удовлетворены. С предпринимателя в пользу департамента взыскано 1 984 341 рубль 07 копеек долга по арендной плате, 25 647 рублей 61 копейка пени. В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказано. В части удовлетворения требований судебные акты мотивированы наличием у предпринимателя непогашенной задолженности по арендной плате, просрочки во внесении арендных платежей. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании ничтожным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, суд исходил из того, что продажа с торгов права пользования участком на условиях аренды, как имущественного актива, не противоречит статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), иным нормам закона. Довод о том, что уплаченная на торгах цена представляет собой арендную плату, которая должна быть рассчитана на будущий период как исполнение обязательства арендатора, отклонен судом, как лишенный правового основания. Предъявление ответчиком встречного иска свидетельствует о намерении извлечь не основанную на нормах права материальную выгоду в виде снижения согласованной сторонами платы за пользование. Невозможность использования земельного участка по назначению, получение указанного участка во владение не по акту приема-передачи от 16.03.2012, ответчик не доказал. Суд проверил изложенный в дополнительном соглашении расчет и установил, что он соответствует как нормативным актам, регулирующим размер арендной платы на момент заключения договора аренды, так и самому договору аренды, условиями которого связаны департамент и предприниматель. В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы, к предпринимателю применена ответственность в виде пени, установленной пунктом 5.2 договора аренды.
В кассационной жалобе (с учетом изменения ее просительной части) предприниматель просит отменить решение от 21.02.2013 и постановление апелляционной инстанции от 16.04.2013, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска департамента. По мнению ответчика, выводы судов о наличии задолженности по арендной плате с 16.03.2012 в сумме 2 896 739 рублей 09 копеек не основаны на нормах права и судебной практике по аналогичному делу (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2011 по делу N А53-24066/2010). Истцом расчет арендной платы произведен не на основании пункта 3.3 спорного договора аренды земельного участка и приложения N 2 к договору, в котором определена методика ее расчета. Предприниматель считает, что обязательства по внесению арендной платы за 1-3 кварталы 2012 года у него не возникли, поскольку земельный участок 16.03.2012 ему не передавался. Обязательства по уплате аренды за землю возникли у нового арендатора с даты государственной регистрации обременения земельного участка в виде права аренды предпринимателя (14.09.2012). По акту приема-передачи от 16.03.2012 предприниматель получил право аренды, но не земельный участок, что исключает возникновение между сторонами с названного дня и фактических отношений по поводу использования участка. Расчет размера арендной платы на 2012 год является неверным, поскольку не основан на методике, установленной в приложении N 2 к договору аренды земельного участка от 30.12.2003, которое действует и не было изменено сторонами при подписании дополнительного соглашения от 15.08.2012. Условия договора аренды от 30.12.2003 не предоставляют арендодателю право в одностороннем порядке изменять порядок расчета арендной платы в связи с изменением нормативных актов. Расчет арендной платы произведен департаментом на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 1420), которое на момент подписания дополнительного соглашения от 15.08.2012 N 1 утратило силу в связи с принятием постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 240).
Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими частичной отмене с направлением дела на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 30.12.2003 на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 09.04.2003 N 725, распоряжения комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30.07.2003 N 92 департамент и ООО "Донснабкомплект" заключили договор N 25364 аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 11 056 кв. м, с кадастровым номером 61:44:070302:0002, имеющего адресный ориентир: город Ростов-на-Дону, ул. Доватора, д. 156/4 (далее - земельный участок), для проектирования, строительства и эксплуатации склада ГСМ, сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 7-14). Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2003, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В рамках исполнительного производства, возбужденного судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов города Ростова-на-Дону, право аренды земельного участка, принадлежащее обществу, продано с публичных торгов. Согласно протоколам об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества и о результатах торгов от 05.03.2012 победителем торгов признан предприниматель (т. 1, л.д. 18-19, 52-53). Управление Росимущества и предприниматель подписали договор купли-продажи права аренды земельного участка (т. 1, л.д. 97-98). Право аренды земельного участка и имущество, расположенное по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 156/4, переданы предпринимателю по акту (т. 1, л.д. 96).
15.08.2012 департамент и предприниматель подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 30.12.2003 N 25364, в соответствии с которым арендатором вместо общества назван предприниматель, раздел 3 договора дополнен расчетом арендной платы: с 16.03.2012 (акта приема-передачи арестованного имущества) по 31.12.2012 годовая арендная плата определена как произведение арендной платы на 2011 год, установленной постановлением N 1420 (3 443 011 рублей 42 копейки), и коэффициента индексации, установленного законом о федеральном бюджете на 2012 и на плановый период 2013 и 2014 годов (1,06). Пунктом 2.1 дополнительного соглашения стороны распространили его условия на отношения, возникшие с 16.03.2012 (т. 1, л.д. 20-21). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 14.09.2012 (т. 1, л.д. 21).
Считая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Предприниматель, в свою очередь, заявил встречный иск о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 15.08.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 30.12.2003 N 25364.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Поскольку судебные акты в части отказа предпринимателю в удовлетворении встречного иска участвующими в деле лицами не обжалуются, они в соответствующей части судом кассационной инстанции не проверяются.
Предметом кассационного рассмотрения является удовлетворение судебными инстанциями исковых требований департамента.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса). Соответствующие правила применяются к соглашениям об изменении договоров аренды (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции обоснованно пришли к выводам о том, что между сторонами возникли арендные отношения по поводу использования спорного земельного участка, достигнутая ими и закрепленная в дополнительном соглашении от 15.08.2012 N 1 договоренность о распространении условий названного соглашения на период с 16.03.2012 (дата подписания акта приема-передачи приобретенного предпринимателем имущественного права и имущества) законодательству не противоречит.
Утверждение предпринимателя о том, что обязательство по внесению арендных платежей по договору аренды от 30.12.2003 N 25364 возникло у него лишь после государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.08.2012, не исключает его обязанности после такой регистрации оплатить аренду за период, предшествующий заключению сделки. Исковое заявление подано департаментом после государственной регистрации и вступления в законную силу (14.09.2012) дополнительного соглашения от 15.08.2012, содержащего условие о распространении его действия на период с 16.03.2012.
Довод предпринимателя о том, что по акту приема-передачи от 16.03.2012 он получил имущественное право по использованию земельного участка, а не сам участок, проверен и обоснованно отклонен судами, как противоречащий материалам дела. Доказательств, достоверно свидетельствующих о вступлении нового арендатора во владение спорным участком в иной день, нежели установленный судом, о наличии в каком-либо документе условия о раздельной передаче предпринимателю права использовать земельный участок на условиях аренды и самого участка, в деле не имеется.
Кассационной инстанцией отклоняется ссылка предпринимателя на судебные акты по делу N А53-24066/2010, как постановленные при иных фактических обстоятельствах (признан доказанным факт отсутствия у ответчика реальной возможности использовать арендованное имущество по целевому назначению). Установленные судами по делу N А53-24066/2010 обстоятельства не обладают в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса преюдициальной силой в отношении сторон настоящего спора.
Не может быть принят судом кассационной инстанции и приведенный в жалобе аргумент о приоритетном применении условий договора аренды земельного участка о размере арендной платы перед нормативными правовыми актами, регулирующими порядок ее определения и уплаты.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Судебные инстанции при разрешении спора действовали в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) изложен аналогичный правовой подход, обязательный к применению судами при разрешении соответствующих споров.
Вместе с тем, как обоснованно указано в кассационной жалобе, постановление N 1420, на которое имеется ссылка в предусмотренном дополнительным соглашением от 15.08.2012 N 1 расчете арендной платы, утратило силу на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240.
Формула, в результате которой годовая арендная плата на 2011 год (правомерность применения которой подлежит дополнительному исследованию) определена в размере 3 433 011 рублей 42 копеек, в дополнительном соглашении от 15.08.2012 N 1 не раскрыта и судами не проверена.
Поскольку при рассмотрении дела суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение, а суд кассационной инстанции не вправе устанавливать либо считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судебными инстанциями, решение суда и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных актов Ростовской области и (или) г. Ростова-на-Дону о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), оценив их на предмет соответствия положениям Закона N 137-ФЗ и Правил определения размера арендной платы, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы предпринимателем уплачена государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей (платежное поручение от 23.04.2013 N 075).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу N А53-33403/2012 в части удовлетворения исковых требований департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.07.2013 ПО ДЕЛУ N А53-33403/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. по делу N А53-33403/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Фетисова Виталия Игоревича (ОГРНИП 305616305200020) - Гончарова В.П. (доверенность от 18.04.2012), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Донснабкомплект", рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фетисова В.И. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2013 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А53-33403/2012, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фетисову В.И. (далее - предприниматель) о взыскании 1 984 341 рубля 07 копеек долга по арендной плате за землю за период с 16.03.2012 по 30.09.2012, 25 647 рублей 61 копейки пени за период с 21.09.2012 по 06.11.2012.
24 декабря 2012 года судом принят к рассмотрению встречный иск предпринимателя о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 15.08.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 30.12.2003 N 25364 (т. 1, л.д. 66).
Определением суда от 17.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Донснабкомплект" (далее - общество, т. 1, л.д. 100-103).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, исковые требования департамента удовлетворены. С предпринимателя в пользу департамента взыскано 1 984 341 рубль 07 копеек долга по арендной плате, 25 647 рублей 61 копейка пени. В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказано. В части удовлетворения требований судебные акты мотивированы наличием у предпринимателя непогашенной задолженности по арендной плате, просрочки во внесении арендных платежей. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании ничтожным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, суд исходил из того, что продажа с торгов права пользования участком на условиях аренды, как имущественного актива, не противоречит статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), иным нормам закона. Довод о том, что уплаченная на торгах цена представляет собой арендную плату, которая должна быть рассчитана на будущий период как исполнение обязательства арендатора, отклонен судом, как лишенный правового основания. Предъявление ответчиком встречного иска свидетельствует о намерении извлечь не основанную на нормах права материальную выгоду в виде снижения согласованной сторонами платы за пользование. Невозможность использования земельного участка по назначению, получение указанного участка во владение не по акту приема-передачи от 16.03.2012, ответчик не доказал. Суд проверил изложенный в дополнительном соглашении расчет и установил, что он соответствует как нормативным актам, регулирующим размер арендной платы на момент заключения договора аренды, так и самому договору аренды, условиями которого связаны департамент и предприниматель. В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы, к предпринимателю применена ответственность в виде пени, установленной пунктом 5.2 договора аренды.
В кассационной жалобе (с учетом изменения ее просительной части) предприниматель просит отменить решение от 21.02.2013 и постановление апелляционной инстанции от 16.04.2013, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска департамента. По мнению ответчика, выводы судов о наличии задолженности по арендной плате с 16.03.2012 в сумме 2 896 739 рублей 09 копеек не основаны на нормах права и судебной практике по аналогичному делу (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2011 по делу N А53-24066/2010). Истцом расчет арендной платы произведен не на основании пункта 3.3 спорного договора аренды земельного участка и приложения N 2 к договору, в котором определена методика ее расчета. Предприниматель считает, что обязательства по внесению арендной платы за 1-3 кварталы 2012 года у него не возникли, поскольку земельный участок 16.03.2012 ему не передавался. Обязательства по уплате аренды за землю возникли у нового арендатора с даты государственной регистрации обременения земельного участка в виде права аренды предпринимателя (14.09.2012). По акту приема-передачи от 16.03.2012 предприниматель получил право аренды, но не земельный участок, что исключает возникновение между сторонами с названного дня и фактических отношений по поводу использования участка. Расчет размера арендной платы на 2012 год является неверным, поскольку не основан на методике, установленной в приложении N 2 к договору аренды земельного участка от 30.12.2003, которое действует и не было изменено сторонами при подписании дополнительного соглашения от 15.08.2012. Условия договора аренды от 30.12.2003 не предоставляют арендодателю право в одностороннем порядке изменять порядок расчета арендной платы в связи с изменением нормативных актов. Расчет арендной платы произведен департаментом на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 1420), которое на момент подписания дополнительного соглашения от 15.08.2012 N 1 утратило силу в связи с принятием постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 240).
Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими частичной отмене с направлением дела на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 30.12.2003 на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 09.04.2003 N 725, распоряжения комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30.07.2003 N 92 департамент и ООО "Донснабкомплект" заключили договор N 25364 аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 11 056 кв. м, с кадастровым номером 61:44:070302:0002, имеющего адресный ориентир: город Ростов-на-Дону, ул. Доватора, д. 156/4 (далее - земельный участок), для проектирования, строительства и эксплуатации склада ГСМ, сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 7-14). Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2003, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В рамках исполнительного производства, возбужденного судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов города Ростова-на-Дону, право аренды земельного участка, принадлежащее обществу, продано с публичных торгов. Согласно протоколам об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества и о результатах торгов от 05.03.2012 победителем торгов признан предприниматель (т. 1, л.д. 18-19, 52-53). Управление Росимущества и предприниматель подписали договор купли-продажи права аренды земельного участка (т. 1, л.д. 97-98). Право аренды земельного участка и имущество, расположенное по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 156/4, переданы предпринимателю по акту (т. 1, л.д. 96).
15.08.2012 департамент и предприниматель подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 30.12.2003 N 25364, в соответствии с которым арендатором вместо общества назван предприниматель, раздел 3 договора дополнен расчетом арендной платы: с 16.03.2012 (акта приема-передачи арестованного имущества) по 31.12.2012 годовая арендная плата определена как произведение арендной платы на 2011 год, установленной постановлением N 1420 (3 443 011 рублей 42 копейки), и коэффициента индексации, установленного законом о федеральном бюджете на 2012 и на плановый период 2013 и 2014 годов (1,06). Пунктом 2.1 дополнительного соглашения стороны распространили его условия на отношения, возникшие с 16.03.2012 (т. 1, л.д. 20-21). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 14.09.2012 (т. 1, л.д. 21).
Считая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Предприниматель, в свою очередь, заявил встречный иск о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 15.08.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 30.12.2003 N 25364.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Поскольку судебные акты в части отказа предпринимателю в удовлетворении встречного иска участвующими в деле лицами не обжалуются, они в соответствующей части судом кассационной инстанции не проверяются.
Предметом кассационного рассмотрения является удовлетворение судебными инстанциями исковых требований департамента.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса). Соответствующие правила применяются к соглашениям об изменении договоров аренды (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции обоснованно пришли к выводам о том, что между сторонами возникли арендные отношения по поводу использования спорного земельного участка, достигнутая ими и закрепленная в дополнительном соглашении от 15.08.2012 N 1 договоренность о распространении условий названного соглашения на период с 16.03.2012 (дата подписания акта приема-передачи приобретенного предпринимателем имущественного права и имущества) законодательству не противоречит.
Утверждение предпринимателя о том, что обязательство по внесению арендных платежей по договору аренды от 30.12.2003 N 25364 возникло у него лишь после государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.08.2012, не исключает его обязанности после такой регистрации оплатить аренду за период, предшествующий заключению сделки. Исковое заявление подано департаментом после государственной регистрации и вступления в законную силу (14.09.2012) дополнительного соглашения от 15.08.2012, содержащего условие о распространении его действия на период с 16.03.2012.
Довод предпринимателя о том, что по акту приема-передачи от 16.03.2012 он получил имущественное право по использованию земельного участка, а не сам участок, проверен и обоснованно отклонен судами, как противоречащий материалам дела. Доказательств, достоверно свидетельствующих о вступлении нового арендатора во владение спорным участком в иной день, нежели установленный судом, о наличии в каком-либо документе условия о раздельной передаче предпринимателю права использовать земельный участок на условиях аренды и самого участка, в деле не имеется.
Кассационной инстанцией отклоняется ссылка предпринимателя на судебные акты по делу N А53-24066/2010, как постановленные при иных фактических обстоятельствах (признан доказанным факт отсутствия у ответчика реальной возможности использовать арендованное имущество по целевому назначению). Установленные судами по делу N А53-24066/2010 обстоятельства не обладают в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса преюдициальной силой в отношении сторон настоящего спора.
Не может быть принят судом кассационной инстанции и приведенный в жалобе аргумент о приоритетном применении условий договора аренды земельного участка о размере арендной платы перед нормативными правовыми актами, регулирующими порядок ее определения и уплаты.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Судебные инстанции при разрешении спора действовали в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) изложен аналогичный правовой подход, обязательный к применению судами при разрешении соответствующих споров.
Вместе с тем, как обоснованно указано в кассационной жалобе, постановление N 1420, на которое имеется ссылка в предусмотренном дополнительным соглашением от 15.08.2012 N 1 расчете арендной платы, утратило силу на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240.
Формула, в результате которой годовая арендная плата на 2011 год (правомерность применения которой подлежит дополнительному исследованию) определена в размере 3 433 011 рублей 42 копеек, в дополнительном соглашении от 15.08.2012 N 1 не раскрыта и судами не проверена.
Поскольку при рассмотрении дела суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение, а суд кассационной инстанции не вправе устанавливать либо считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судебными инстанциями, решение суда и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных актов Ростовской области и (или) г. Ростова-на-Дону о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), оценив их на предмет соответствия положениям Закона N 137-ФЗ и Правил определения размера арендной платы, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы предпринимателем уплачена государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей (платежное поручение от 23.04.2013 N 075).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу N А53-33403/2012 в части удовлетворения исковых требований департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)