Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лоренц М.В.
Докладчик: Кузьменок А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Галаевой Л.Н.,
судей Кузьменка А.В., Трофимовой Т.М.,
при секретаре В.И.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 18 октября 2011 года дело по кассационной жалобе Х.И.В. на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 11 августа 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований истцу Х.И.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Кузьменка А.В., объяснения представителя Х.И.В. К.Г.Г., судебная коллегия
установила:
Х.И.В. обратилась в суд с иском к К.Н.И., Ш.А.С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Просила перевести на истца Х.И.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты ... кв. м, имеющей кадастровый N ..., расположенной по адресу: г. Новосибирск, улица ..., сторонами которого являлись ответчики К.Н.И. и Ш.А.С., указав, что решение суда по делу является основанием для аннулирования записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Ш.А.С. на вышеуказанный объект недвижимости и внесении записи о праве собственности Х.И.В. на комнату площадью ... кв. м, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. ...; взыскать с ответчиков солидарно уплаченную государственную пошлину в размере ... рублей.
Свои требования обосновала тем, что ей и ее несовершеннолетнему сыну Х.А. ... года рождения принадлежит в равных долях объект недвижимого имущества: две комнаты в квартире N ...
Ответчику К.Н.И. принадлежала на праве собственности третья комната в коммунальной квартире, площадью ... кв. м
28.09.2010 года ей стало известно, что К.Н.И. продала принадлежащую ей комнату ответчику Ш.А.С. Со слов ответчика Ш. цена договора купли-продажи комнаты составила ... рублей.
Считала, что ответчик К.Н.И. нарушила принадлежащее ей как участнику долевой собственности недвижимого имущества преимущественное право покупки.
В нарушение ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ ответчик К. не сообщила ей о намерении продать принадлежащую ей комнату с указанием цены и других условий, на которых она продает принадлежащее ей недвижимое имущество.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась Х.И.В. В кассационной жалобе просит отменить решение как незаконное и вынести новое решение удовлетворив требования истца.
В обоснование доводов жалобы кассатор указывает на неправильное толкование судом норм материального права.
Кассатор считает, что имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
Судебная коллегия, проверив материалы дела на основании ч. 1 ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, считает, что решение подлежит отмене, в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, выразившимся в неправильном истолковании закона.
В соответствии пп. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ - в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Согласно п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 О судебном решении - решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению ..., решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как видно из материалов дела, а именно из выкопировки поэтажного плана здания и экспликации к поэтажному плану здания Новосибирского филиала ДФГУП "Новосибирский Центр технической инвентаризации" от 20.10.2003 года по состоянию на 21.03.2002 года, жилое помещение - квартира N ... состоит из ...
Х.И.В. и ее сын Х.А.Е. являются собственниками (по 1/2 доли) комнат N ... в коммунальной квартире по адресу: г. Новосибирск, улица ...
Согласно копия свидетельства о государственной регистрации права от 31.05.2006 года К.Н.И. является собственником комнаты площадью ... кв. м, номер на поэтажном плане: 5 по адресу: г. Новосибирск, улица ....
Согласно договору купли-продажи от 30.08.2010 года, заключенному К.Н.И. и Ш.А.С., К.Н.И. передала Ш.А.С., а Ш.А.С. оплатил и принял в собственность комнату, площадью ... кв. м, в квартире ... (л.д. 39).
Копия свидетельства о государственной регистрации права от 22.09.2010 года подтверждает, что Ш.А.С. является собственником комнаты площадью ... Согласно копии выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2010 года Ш.А.С. является собственником комнаты площадью ...
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Х.И.В. исходил из того, что Х.И.В. и ответчик К.Н.И. не являются участниками общей долевой собственности, что исключает возможность применения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям, а, следовательно, преимущественное право покупки комнаты ответчика у истца Х.И.В. отсутствует, в связи с чем, ответчик К.Н.И. имела право произвести отчуждение принадлежащего ей на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, считает, что выводы суда свидетельствует об ошибочном толковании судом положений ч. 6 ст. 42 ЖК РФ.
Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
По своему содержанию названная норма, действующая в системной связи со ст. 250 ГК РФ, направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех собственников комнат в коммунальной квартире.
Как следует из установленных обстоятельств дела, возникшие правоотношения подчиняются нормам ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку и истец Х., и ответчик К. являлись собственниками именно комнат в коммунальной квартире, и спор должен быть разрешен на основании этих правил.
Следовательно, истец Х. обладала правом преимущественным правом покупки спорной комнаты в силу прямого указания закона.
Правилами ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Между тем, при заключении договора купли-продажи комнаты К.Н.И. не были выполнены требования ст. 250 ГПК РФ.
Кроме того, разрешая спор, суд сделал неправильный вывод об отсутствии режима долевой собственности истца Х. и ответчика К. на коммунальную квартиру, указывая, что из свидетельства о государственной регистрации права, выданного на имя Х.И.В., усматривается, что вид права - общая долевая собственность, объектом права являются две комнаты, а из свидетельства о государственной регистрации права, выданного на имя К.Н.И., усматривается, что вид права - собственность, объектом права является комната.
Суд не учел положений ч. 4 ст. 244 ГК РФ, согласно которым общая собственность возникает при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи).
Спорная комната является лишь частью квартиры и не обладает всеми сущностными признаками объекта недвижимого имущества, без мест общего пользования.
Анализ ст. 135, ст. 289, ст. 558 ГК РФ в их единстве с п. 12 действующего Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" позволяет утверждать, что до реального раздела квартиры в многоквартирном доме право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности.
Комната в коммунальной квартире является лишь ее частью, и выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, допустим, только при условии технической возможности передачи ответчику К. изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа.
Из этого следует, что при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действует установленное ст. 250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки.
Кроме того, согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Однако как видно из решения суда и материалов дела, эти обстоятельства, размер суммы с учетом сборов, пошлин и др. в судебном заседании не исследовались.
Учитывая вышеизложенное, решение суда законным и обоснованным признать нельзя, оно подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, и, с учетом установленного, вынести законное и обоснованное решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361 - 362 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 11 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, удовлетворив кассационную жалобу Х.И.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7616/2011Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2011 г. по делу N 33-7616/2011г.
Судья: Лоренц М.В.
Докладчик: Кузьменок А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Галаевой Л.Н.,
судей Кузьменка А.В., Трофимовой Т.М.,
при секретаре В.И.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 18 октября 2011 года дело по кассационной жалобе Х.И.В. на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 11 августа 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований истцу Х.И.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Кузьменка А.В., объяснения представителя Х.И.В. К.Г.Г., судебная коллегия
установила:
Х.И.В. обратилась в суд с иском к К.Н.И., Ш.А.С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Просила перевести на истца Х.И.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты ... кв. м, имеющей кадастровый N ..., расположенной по адресу: г. Новосибирск, улица ..., сторонами которого являлись ответчики К.Н.И. и Ш.А.С., указав, что решение суда по делу является основанием для аннулирования записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Ш.А.С. на вышеуказанный объект недвижимости и внесении записи о праве собственности Х.И.В. на комнату площадью ... кв. м, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. ...; взыскать с ответчиков солидарно уплаченную государственную пошлину в размере ... рублей.
Свои требования обосновала тем, что ей и ее несовершеннолетнему сыну Х.А. ... года рождения принадлежит в равных долях объект недвижимого имущества: две комнаты в квартире N ...
Ответчику К.Н.И. принадлежала на праве собственности третья комната в коммунальной квартире, площадью ... кв. м
28.09.2010 года ей стало известно, что К.Н.И. продала принадлежащую ей комнату ответчику Ш.А.С. Со слов ответчика Ш. цена договора купли-продажи комнаты составила ... рублей.
Считала, что ответчик К.Н.И. нарушила принадлежащее ей как участнику долевой собственности недвижимого имущества преимущественное право покупки.
В нарушение ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ ответчик К. не сообщила ей о намерении продать принадлежащую ей комнату с указанием цены и других условий, на которых она продает принадлежащее ей недвижимое имущество.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась Х.И.В. В кассационной жалобе просит отменить решение как незаконное и вынести новое решение удовлетворив требования истца.
В обоснование доводов жалобы кассатор указывает на неправильное толкование судом норм материального права.
Кассатор считает, что имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
Судебная коллегия, проверив материалы дела на основании ч. 1 ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, считает, что решение подлежит отмене, в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, выразившимся в неправильном истолковании закона.
В соответствии пп. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ - в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Согласно п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 О судебном решении - решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению ..., решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как видно из материалов дела, а именно из выкопировки поэтажного плана здания и экспликации к поэтажному плану здания Новосибирского филиала ДФГУП "Новосибирский Центр технической инвентаризации" от 20.10.2003 года по состоянию на 21.03.2002 года, жилое помещение - квартира N ... состоит из ...
Х.И.В. и ее сын Х.А.Е. являются собственниками (по 1/2 доли) комнат N ... в коммунальной квартире по адресу: г. Новосибирск, улица ...
Согласно копия свидетельства о государственной регистрации права от 31.05.2006 года К.Н.И. является собственником комнаты площадью ... кв. м, номер на поэтажном плане: 5 по адресу: г. Новосибирск, улица ....
Согласно договору купли-продажи от 30.08.2010 года, заключенному К.Н.И. и Ш.А.С., К.Н.И. передала Ш.А.С., а Ш.А.С. оплатил и принял в собственность комнату, площадью ... кв. м, в квартире ... (л.д. 39).
Копия свидетельства о государственной регистрации права от 22.09.2010 года подтверждает, что Ш.А.С. является собственником комнаты площадью ... Согласно копии выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2010 года Ш.А.С. является собственником комнаты площадью ...
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Х.И.В. исходил из того, что Х.И.В. и ответчик К.Н.И. не являются участниками общей долевой собственности, что исключает возможность применения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям, а, следовательно, преимущественное право покупки комнаты ответчика у истца Х.И.В. отсутствует, в связи с чем, ответчик К.Н.И. имела право произвести отчуждение принадлежащего ей на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, считает, что выводы суда свидетельствует об ошибочном толковании судом положений ч. 6 ст. 42 ЖК РФ.
Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
По своему содержанию названная норма, действующая в системной связи со ст. 250 ГК РФ, направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех собственников комнат в коммунальной квартире.
Как следует из установленных обстоятельств дела, возникшие правоотношения подчиняются нормам ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку и истец Х., и ответчик К. являлись собственниками именно комнат в коммунальной квартире, и спор должен быть разрешен на основании этих правил.
Следовательно, истец Х. обладала правом преимущественным правом покупки спорной комнаты в силу прямого указания закона.
Правилами ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Между тем, при заключении договора купли-продажи комнаты К.Н.И. не были выполнены требования ст. 250 ГПК РФ.
Кроме того, разрешая спор, суд сделал неправильный вывод об отсутствии режима долевой собственности истца Х. и ответчика К. на коммунальную квартиру, указывая, что из свидетельства о государственной регистрации права, выданного на имя Х.И.В., усматривается, что вид права - общая долевая собственность, объектом права являются две комнаты, а из свидетельства о государственной регистрации права, выданного на имя К.Н.И., усматривается, что вид права - собственность, объектом права является комната.
Суд не учел положений ч. 4 ст. 244 ГК РФ, согласно которым общая собственность возникает при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи).
Спорная комната является лишь частью квартиры и не обладает всеми сущностными признаками объекта недвижимого имущества, без мест общего пользования.
Анализ ст. 135, ст. 289, ст. 558 ГК РФ в их единстве с п. 12 действующего Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" позволяет утверждать, что до реального раздела квартиры в многоквартирном доме право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности.
Комната в коммунальной квартире является лишь ее частью, и выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, допустим, только при условии технической возможности передачи ответчику К. изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа.
Из этого следует, что при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действует установленное ст. 250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки.
Кроме того, согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Однако как видно из решения суда и материалов дела, эти обстоятельства, размер суммы с учетом сборов, пошлин и др. в судебном заседании не исследовались.
Учитывая вышеизложенное, решение суда законным и обоснованным признать нельзя, оно подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, и, с учетом установленного, вынести законное и обоснованное решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361 - 362 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 11 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, удовлетворив кассационную жалобу Х.И.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)