Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощниками судьи
Ивановым Д.В., Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "КАН РУ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2012, принятое судьей Яниной Е.Н., по делу N А40-52569/12-28-488 по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124) к обществу с ограниченной ответственностью "КАН РУ" (ИНН 7733142055, ОГРН 1027733010150) о взыскании суммы задолженности по оплате платежей по соглашению об использовании помещения, неустойки за нарушение обязательств
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Долматова Е.В. по доверенности от 04.03.2011;
- Розживин В.И. по доверенности от 04.02.2013,
от ответчика: Марченко М.В. по доверенности от 17.05.2012,
установил:
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАН РУ" (далее - ответчик) о взыскании 698 104,23 долларов США, в том числе 498 768,52 долларов США задолженности и 199 335,71 долларов США пени по Соглашению об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2008/08-А53 от 19.11.2008, ссылаясь на ст. ст. 11, 309, 310, 330, 421, 425, 614 Гражданского кодекса РФ (с учетом увеличения размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда 10.10.2012 года исковые требования удовлетворены полностью; с ответчика в пользу истца взыскано 243 090,12 долларов США платы за пользование и 98 256,64 доллара США неустойки за просрочку оплаты платы за пользование помещением, а также 255 678,04 доллара США арендной платы и 101079,07 долларов США неустойки за просрочку оплаты арендной платы.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, указал, что суммы авансового и обеспечительного платежа были учтены истцом при расчете суммы иска, а также сослался на отсутствие оснований для применения ст. 333 ГК РФ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции с учетом уточнения жалобы в судебном заседании изменить, принять по делу новый судебный акт, уменьшить размер задолженности на сумму обеспечительного и авансового платежей. По мнению заявителя, истцом не зачтены обеспечительный и авансовые платежи, основания для их удержания у истца отсутствуют.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, право собственности арендодателя на Многофункциональный торгово-развлекательный центр, расположенный, по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2 зарегистрировано 28.12.2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 77-АН 678357.
Заключенное 19.11.2008 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) Соглашение об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2008/08-А53, а именно, в отношении помещения, состоящего из торгового помещения, имеющего условное обозначение - В15 и подсобного - S 129-5 и действующий с даты регистрации право собственности арендодателя на объект аренды - 28.12.2011 года краткосрочный договор аренды были прекращены арендодателем в одностороннем порядке, помещения возвращены ответчиком 09.08.2012 года по акту приема-передачи.
Срок действия заключенного между сторонами Соглашения регулируется пунктом 10.6, вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение 3-х лет. При этом в случае, если до окончания срока действия настоящего Соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия настоящего Соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
По условиям сделки (пункт 2.1 Соглашения) предметом настоящего Соглашения является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использования арендатором помещения до государственной регистрации Договора аренды и заключения Договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения Договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях Краткосрочного договора аренды.
В соответствии с п. 10.2 Соглашения, настоящее Соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем, к отношениям сторон по Соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено Соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.
Во исполнение пункта 4.5 Соглашения истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 179 104,46 долларов США, в том числе НДС в рублевом эквиваленте, что подтверждается платежными поручениями N 283 от 30.01.2009, N 396 от 06.05.2009, N 3421 от 03.12.2010. на сумму 5 729 239,27 руб. (т. 4, л.д. 62 - 64).
По условиям сделки (пункт 10.7.2 Соглашения) в случае досрочного расторжения в связи с нарушением арендатором условий соглашения сумма обеспечительного и авансового платежа не возвращаются арендатору, остаются в полном распоряжении арендодателя и используются по выбору арендодателя в качестве неустойки или компенсации убытков и (или) расходов, понесенных арендодателем в связи с нарушением условий настоящего соглашения арендатором согласно пункту 10.7.3.
В соответствии с п. 6.4.1 Соглашения в период с Даты открытия Центра (10 марта 2011 года) и до Даты начала аренды, арендатор обязан был уплачивать арендодателю плату за использование Помещения - в размере 100% от суммы арендной платы, как это определено в Договоре аренды и Общих условиях (Приложение N 2 к Соглашению).
В соответствии со ст. 4 Соглашения арендная плата состоит из базовой арендной платы (ст. 6), эксплуатационных расходов (ст. 7), переменной арендной платы (ст. 8), маркетинговых расходов (ст. 9), платы с оборота (ст. 10).
Пунктом 9.9 Соглашения предусмотрено, что в случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, предусмотренного настоящим Соглашением, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,2%, предусмотренную пунктом 1.13 Общих условий.
Согласно расчету ответчика за истцом образовалась задолженность по спорному соглашению в размере 243090.12 долларов США за период с мая по 27 декабря 2011 года и задолженность по арендной плате за период с 28.12.2011 по апрель 2012 года в размере 255 678,4 доллара США.
Полагая, что перечисленные в счет уплаты обеспечительного платежа и платежей за открытие торгового центра денежные средства удерживаются ответчиком неосновательно, поскольку годичный срок действия соглашения истек, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку в установленный в Соглашении срок арендатор плату за пользование имуществом не уплатил, обязательства, предусмотренные спорным договором в установленный срок не исполнил, истец и обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за пользование имуществом и договорной неустойки.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Судом первой инстанции дана правильная правовая квалификация спорного Соглашения, как договора, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), заключенного в соответствии с пунктом 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ; до момента регистрации права собственности арендодателя на помещение отношения сторон регулируются положениями соглашения, касающимися порядка фактического использования имущества до регистрации права собственности, а после госрегистрации - на основании краткосрочного договора аренды, что не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.
Самостоятельное удержание обеспечительного взноса, право компенсировать ущерб из обеспечительного взноса либо зачесть в счет неуплаченной арендной платы является способом самозащиты нарушенного права.
В соответствии со статьей 14 ГК РФ способы самозащиты права должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Право удержать обеспечительный взнос, в том числе, и для компенсации убытков и (или) расходов, понесенных арендодателем, предусмотрено пунктом 10.7.2 спорного договора.
В рассматриваемой ситуации обязанность зачесть обеспечительный взнос наступает у арендодателя не с момента расторжения договора в одностороннем порядке, как на это указывает ответчик в своей жалобе, а только с момента возврата объекта недвижимости из аренды; и только после 09.08.2012 года удержание обеспечительного платежа может рассматриваться как неосновательное сбережение денежных средств.
При таких условиях довод апелляционной жалобы о том, что истцом не зачтен обеспечительный платеж, факт уплаты которого сторонами не оспаривается, в рассматриваемой ситуации отклоняется судебной коллегией, поскольку фактически отношения по аренде прекращены 09.08.2012 года возвратом помещений по акту приема-передачи, а доказательств уклонения арендодателя от приема помещений с момента одностороннего расторжения договора аренды ответчик в суд не представил, со встречным иском в суд не обратился.
Поскольку исковые требования о взыскании арендной платы заявлены по апрель 2012 года включительно, а помещения ответчиком возвращены арендодателю только в августе 2012 года, доказательств уплаты арендной платы за период между этими датами ответчик в суд не представил, доводы ответчика о чинении препятствий в пользовании помещениями ничем документально не подтверждены, то оснований для зачета обеспечительного платежа в счет задолженности за заявленный в иске у судебной коллегии не имеется.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2012 г. по делу N А40-52569/12-28-488 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2013 ПО ДЕЛУ N А40-52569/12-28-488
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2013 г. по делу N А40-52569/12-28-488
Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощниками судьи
Ивановым Д.В., Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "КАН РУ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2012, принятое судьей Яниной Е.Н., по делу N А40-52569/12-28-488 по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124) к обществу с ограниченной ответственностью "КАН РУ" (ИНН 7733142055, ОГРН 1027733010150) о взыскании суммы задолженности по оплате платежей по соглашению об использовании помещения, неустойки за нарушение обязательств
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Долматова Е.В. по доверенности от 04.03.2011;
- Розживин В.И. по доверенности от 04.02.2013,
от ответчика: Марченко М.В. по доверенности от 17.05.2012,
установил:
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАН РУ" (далее - ответчик) о взыскании 698 104,23 долларов США, в том числе 498 768,52 долларов США задолженности и 199 335,71 долларов США пени по Соглашению об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2008/08-А53 от 19.11.2008, ссылаясь на ст. ст. 11, 309, 310, 330, 421, 425, 614 Гражданского кодекса РФ (с учетом увеличения размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда 10.10.2012 года исковые требования удовлетворены полностью; с ответчика в пользу истца взыскано 243 090,12 долларов США платы за пользование и 98 256,64 доллара США неустойки за просрочку оплаты платы за пользование помещением, а также 255 678,04 доллара США арендной платы и 101079,07 долларов США неустойки за просрочку оплаты арендной платы.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, указал, что суммы авансового и обеспечительного платежа были учтены истцом при расчете суммы иска, а также сослался на отсутствие оснований для применения ст. 333 ГК РФ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции с учетом уточнения жалобы в судебном заседании изменить, принять по делу новый судебный акт, уменьшить размер задолженности на сумму обеспечительного и авансового платежей. По мнению заявителя, истцом не зачтены обеспечительный и авансовые платежи, основания для их удержания у истца отсутствуют.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, право собственности арендодателя на Многофункциональный торгово-развлекательный центр, расположенный, по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2 зарегистрировано 28.12.2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 77-АН 678357.
Заключенное 19.11.2008 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) Соглашение об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2008/08-А53, а именно, в отношении помещения, состоящего из торгового помещения, имеющего условное обозначение - В15 и подсобного - S 129-5 и действующий с даты регистрации право собственности арендодателя на объект аренды - 28.12.2011 года краткосрочный договор аренды были прекращены арендодателем в одностороннем порядке, помещения возвращены ответчиком 09.08.2012 года по акту приема-передачи.
Срок действия заключенного между сторонами Соглашения регулируется пунктом 10.6, вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение 3-х лет. При этом в случае, если до окончания срока действия настоящего Соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия настоящего Соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
По условиям сделки (пункт 2.1 Соглашения) предметом настоящего Соглашения является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использования арендатором помещения до государственной регистрации Договора аренды и заключения Договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения Договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях Краткосрочного договора аренды.
В соответствии с п. 10.2 Соглашения, настоящее Соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем, к отношениям сторон по Соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено Соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.
Во исполнение пункта 4.5 Соглашения истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 179 104,46 долларов США, в том числе НДС в рублевом эквиваленте, что подтверждается платежными поручениями N 283 от 30.01.2009, N 396 от 06.05.2009, N 3421 от 03.12.2010. на сумму 5 729 239,27 руб. (т. 4, л.д. 62 - 64).
По условиям сделки (пункт 10.7.2 Соглашения) в случае досрочного расторжения в связи с нарушением арендатором условий соглашения сумма обеспечительного и авансового платежа не возвращаются арендатору, остаются в полном распоряжении арендодателя и используются по выбору арендодателя в качестве неустойки или компенсации убытков и (или) расходов, понесенных арендодателем в связи с нарушением условий настоящего соглашения арендатором согласно пункту 10.7.3.
В соответствии с п. 6.4.1 Соглашения в период с Даты открытия Центра (10 марта 2011 года) и до Даты начала аренды, арендатор обязан был уплачивать арендодателю плату за использование Помещения - в размере 100% от суммы арендной платы, как это определено в Договоре аренды и Общих условиях (Приложение N 2 к Соглашению).
В соответствии со ст. 4 Соглашения арендная плата состоит из базовой арендной платы (ст. 6), эксплуатационных расходов (ст. 7), переменной арендной платы (ст. 8), маркетинговых расходов (ст. 9), платы с оборота (ст. 10).
Пунктом 9.9 Соглашения предусмотрено, что в случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, предусмотренного настоящим Соглашением, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,2%, предусмотренную пунктом 1.13 Общих условий.
Согласно расчету ответчика за истцом образовалась задолженность по спорному соглашению в размере 243090.12 долларов США за период с мая по 27 декабря 2011 года и задолженность по арендной плате за период с 28.12.2011 по апрель 2012 года в размере 255 678,4 доллара США.
Полагая, что перечисленные в счет уплаты обеспечительного платежа и платежей за открытие торгового центра денежные средства удерживаются ответчиком неосновательно, поскольку годичный срок действия соглашения истек, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку в установленный в Соглашении срок арендатор плату за пользование имуществом не уплатил, обязательства, предусмотренные спорным договором в установленный срок не исполнил, истец и обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за пользование имуществом и договорной неустойки.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Судом первой инстанции дана правильная правовая квалификация спорного Соглашения, как договора, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), заключенного в соответствии с пунктом 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ; до момента регистрации права собственности арендодателя на помещение отношения сторон регулируются положениями соглашения, касающимися порядка фактического использования имущества до регистрации права собственности, а после госрегистрации - на основании краткосрочного договора аренды, что не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.
Самостоятельное удержание обеспечительного взноса, право компенсировать ущерб из обеспечительного взноса либо зачесть в счет неуплаченной арендной платы является способом самозащиты нарушенного права.
В соответствии со статьей 14 ГК РФ способы самозащиты права должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Право удержать обеспечительный взнос, в том числе, и для компенсации убытков и (или) расходов, понесенных арендодателем, предусмотрено пунктом 10.7.2 спорного договора.
В рассматриваемой ситуации обязанность зачесть обеспечительный взнос наступает у арендодателя не с момента расторжения договора в одностороннем порядке, как на это указывает ответчик в своей жалобе, а только с момента возврата объекта недвижимости из аренды; и только после 09.08.2012 года удержание обеспечительного платежа может рассматриваться как неосновательное сбережение денежных средств.
При таких условиях довод апелляционной жалобы о том, что истцом не зачтен обеспечительный платеж, факт уплаты которого сторонами не оспаривается, в рассматриваемой ситуации отклоняется судебной коллегией, поскольку фактически отношения по аренде прекращены 09.08.2012 года возвратом помещений по акту приема-передачи, а доказательств уклонения арендодателя от приема помещений с момента одностороннего расторжения договора аренды ответчик в суд не представил, со встречным иском в суд не обратился.
Поскольку исковые требования о взыскании арендной платы заявлены по апрель 2012 года включительно, а помещения ответчиком возвращены арендодателю только в августе 2012 года, доказательств уплаты арендной платы за период между этими датами ответчик в суд не представил, доводы ответчика о чинении препятствий в пользовании помещениями ничем документально не подтверждены, то оснований для зачета обеспечительного платежа в счет задолженности за заявленный в иске у судебной коллегии не имеется.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2012 г. по делу N А40-52569/12-28-488 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)