Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7207/2012, принятое судьей Цветковой С.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "Галактика", г. Чебоксары (ОГРН 1072130013450, ИНН 2130025779), к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне, г. Чебоксары (ОГРНИП 305212810200643, ИНН 212701257810), о взыскании 253 601 руб.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Галактика" - не явился, извещен;
- от индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны - не явился, извещен.
Общество с ограниченной ответственностью "Галактика" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне о взыскании 253 601 руб., в том числе 195 500 руб. задолженности по арендной плате, 58 101 руб. неустойки за просрочку платежа за период с 01.09.2011 по 04.05.2012.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 145 500 руб. долга, 56 197 руб. 50 коп. неустойки за период с 06.04.2012 по 30.07.2012.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции индивидуальный предприниматель Захарова Любовь Геннадьевна заявил встречный иск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Галактика" 140 869 руб. расходов на производство за свой счет неотделимых улучшений арендованного имущества.
Решением от 24.09.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с предпринимателя в пользу общества 145 500 руб. долга, 15 000 руб. неустойки, в доход федерального бюджета 11 041 руб. 07 коп. государственной пошлины, в удовлетворении встречного иска предпринимателю Захаровой Л.Г. отказал.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель Захарова Любовь Геннадьевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт.
Заявитель жалобы пояснил, что изначально ответчик согласился учесть произведенные ответчиком улучшения по строительству шашлычной и оформлению уличной площадки в счет аренды по договору, однако после расторжения договора аренды отказался от данного зачета. Более того, в соответствии с условиями договора аренды арендатором в счет возмещения арендной платы приобретен газовый котел (водонагреватель) на сумму 18 000 руб., газовый счетчик на сумму 1150 руб. Таким образом, заявитель отметил, что общая сумма неотделимых улучшений составила 140 869 руб., что и покрыло арендную плату в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Галактика", надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.07.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Захаровой Любовью Геннадьевной (арендатором) заключен договор N 1 аренды части нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, по условиям которого истец передал, а арендатор принял в аренду по акту приема-передачи от 12.07.2011 часть нежилого помещения первого этажа площадью 152 кв. м, инв. N Р21/7127-Н02, литеры А, А1, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Кугесьское сельское поселение, пос. Кугеси, ул. Шоршелская, д. 14, для осуществления деятельности кафе-бара. Помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в настоящем договоре (пункт 1.1 договора).
Указанное помещение принадлежит обществу с ограниченной ответственностью "Галактика" на праве собственности, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права от 19.08.2008 серия 21 АА N 452285.
Срок аренды установлен сторонами с 12.07.2011 по 10.07.2012 включительно (пункт 4.1 договора).
Размер и порядок оплаты согласованы в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата за пользование нежилым помещением установлена в сумме 60 000 руб., в том числе НДС, и выплачивается арендатором предварительно наличными деньгами или перечислением на расчетный счет арендатора не позднее пятого числа каждого месяца.
В соответствии с пунктом 3.3 договора услуги по электроэнергии, связи, отоплению, воде и канализации, услуги вневедомственной охраны, эксплуатационные и административные расходы, расходы по арендной плате за землю арендатор оплачивает отдельно на основании отдельных актов или договоров, заключаемых с соответствующими организациями самостоятельно или на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем.
Ответственность за нарушение сроков уплаты арендных платежей и коммунальных услуг в виде пеней в размере 0,3% от суммы задолженности, образовавшейся на дату платежа, за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 3.4 договора.
Соглашением от 17.04.2012 заключенный между сторонами договор аренды части нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 12.07.2011 N 1 расторгнут с 17.04.2012.
Плата за пользование арендуемым помещением произведена ответчиком частично на сумму 382 500 руб., о чем свидетельствуют приходно-кассовые ордера за период с июля 2011 года по май 2012 года.
Задолженность ответчика по оплате арендных платежей за период пользования спорным объектом составила 145 500 руб.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения ООО "Галактика" в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь предприниматель Захарова Л.Г., указывая на произведенные ей неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 140 869 руб., в том числе строительство шашлычной (затраты на материалы на сумму 44 000 руб.), оформление уличной площадки - строительство беседки (затраты на материалы на сумму 77 719 руб.), приобретение газового котла (водонагревателя) на сумму 18 000 руб., газового счетчика на сумму 1150 руб., обратилась в арбитражный суд со встречным исковым требованием на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование заявленных требований предприниматель представил товарные чеки на приобретение материала.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателю Захаровой Л.Г., взыскав с последней в пользу ООО "Галактика" задолженность по оплате за аренду помещения в сумме 145 500 руб., неустойку за период с 06.04.2012 по 30.07.2012 в сумме 15 000 руб.
Суд исходил из отсутствия доказательств своевременного и полного внесения арендной платы за пользование имуществом, проведения капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью, согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендованного имущества.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Оценив условия договора аренды от 12.07.2011 N 1, учитывая, что сторонами были согласованы все его существенные условия, суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Порядок уплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 3 договора.
Факт пользования объектом аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательства уплаты истцу арендных платежей за период пользования спорным объектом в полном объеме.
Исходя из изложенного и учитывая подтверждение истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей материалами дела, обоснованность размера заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу о законности требования истца о взыскании с ответчика долга в сумме 145 500 руб.
В связи с просрочкой погашения задолженности истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за просрочку платежа за период с 06.04.2012 по 30.07.2012 в размере 56 197 руб. 50 коп.
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суду предоставлено право уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Пунктом 3.4 договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков уплаты арендных платежей и коммунальных услуг в виде пеней в размере 0,3% от суммы задолженности, образовавшейся на дату платежа, за каждый день просрочки.
С учетом указанных норм права, пункта 3.4 договора, а также несоразмерности размера ответственности, установленной условиями договора, последствиям нарушения обязательства в соотношении с размером ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, суд первой инстанции уменьшил заявленную истцом к взысканию сумму пеней до 15 000 руб.
Размер начисленных арендных платежей и пеней ответчиком документально не опровергнут.
Встречное требование предпринимателя Захаровой Л.Г. к обществу о взыскании 140 869 руб. расходов на производство за свой счет неотделимых улучшений арендованного имущества правомерно отклонено судом первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
Пунктом 2.2.5 договора аренды предусмотрена обязанность ответчика не проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.
В силу пункта 2.2.6 договора ответчик обязался своевременно производить за свой счет текущий и косметический ремонт арендуемого здания, а также капитальный ремонт здания.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежат (пункт 3.7 договора).
В пункте 6.2 договора стороны установили, что реконструкцию, перепланировку арендуемого нежилого помещения арендатор производит за свой счет и по согласованию с арендодателем с внесением изменений в технический паспорт.
Таким образом, по условиям договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
Из материалов дела, в том числе акта приема-передачи помещения от 12.07.2011, видно, что переданное в аренду помещение находилось в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в договоре аренды от 12.07.2011 N 1.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности и оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предпринимателем Захаровой Л.Г. не представлено доказательств согласования с арендодателем проведение, объем и стоимость неотделимых улучшений в рамках договорных отношений или наличия неотложной необходимости в их проведении.
Кроме того, как правомерно отмечено судом, ответчиком не подтверждены фактические расходы по устранению недостатков арендуемого помещения на сумму 140 869 руб. Представленные ответчиком товарные чеки на приобретение материалов не подтверждают расходы по ремонту спорного помещения, использование указанных материалов при проведении строительных работ.
Доказательств достижения соглашения по правилам пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении изменений в договор аренды в части зачета указанных расходов в счет арендной платы ответчиком не представлено.
Ссылка заявителя жалобы на приобретение ею газового котла (водонагревателя) на сумму 18 000 руб. и газового счетчика на сумму 1150 руб. не свидетельствует об установке этого оборудования в спорном помещении. Более того, возмещение стоимости оборудования возможно в случае наличия доказательств утраты этого имущества.
При таких обстоятельствах доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению по вышеизложенным основаниям.
В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7207/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N А79-7207/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N А79-7207/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7207/2012, принятое судьей Цветковой С.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "Галактика", г. Чебоксары (ОГРН 1072130013450, ИНН 2130025779), к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне, г. Чебоксары (ОГРНИП 305212810200643, ИНН 212701257810), о взыскании 253 601 руб.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Галактика" - не явился, извещен;
- от индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны - не явился, извещен.
Общество с ограниченной ответственностью "Галактика" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне о взыскании 253 601 руб., в том числе 195 500 руб. задолженности по арендной плате, 58 101 руб. неустойки за просрочку платежа за период с 01.09.2011 по 04.05.2012.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 145 500 руб. долга, 56 197 руб. 50 коп. неустойки за период с 06.04.2012 по 30.07.2012.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции индивидуальный предприниматель Захарова Любовь Геннадьевна заявил встречный иск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Галактика" 140 869 руб. расходов на производство за свой счет неотделимых улучшений арендованного имущества.
Решением от 24.09.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с предпринимателя в пользу общества 145 500 руб. долга, 15 000 руб. неустойки, в доход федерального бюджета 11 041 руб. 07 коп. государственной пошлины, в удовлетворении встречного иска предпринимателю Захаровой Л.Г. отказал.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель Захарова Любовь Геннадьевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт.
Заявитель жалобы пояснил, что изначально ответчик согласился учесть произведенные ответчиком улучшения по строительству шашлычной и оформлению уличной площадки в счет аренды по договору, однако после расторжения договора аренды отказался от данного зачета. Более того, в соответствии с условиями договора аренды арендатором в счет возмещения арендной платы приобретен газовый котел (водонагреватель) на сумму 18 000 руб., газовый счетчик на сумму 1150 руб. Таким образом, заявитель отметил, что общая сумма неотделимых улучшений составила 140 869 руб., что и покрыло арендную плату в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Галактика", надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.07.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Захаровой Любовью Геннадьевной (арендатором) заключен договор N 1 аренды части нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, по условиям которого истец передал, а арендатор принял в аренду по акту приема-передачи от 12.07.2011 часть нежилого помещения первого этажа площадью 152 кв. м, инв. N Р21/7127-Н02, литеры А, А1, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Кугесьское сельское поселение, пос. Кугеси, ул. Шоршелская, д. 14, для осуществления деятельности кафе-бара. Помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в настоящем договоре (пункт 1.1 договора).
Указанное помещение принадлежит обществу с ограниченной ответственностью "Галактика" на праве собственности, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права от 19.08.2008 серия 21 АА N 452285.
Срок аренды установлен сторонами с 12.07.2011 по 10.07.2012 включительно (пункт 4.1 договора).
Размер и порядок оплаты согласованы в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата за пользование нежилым помещением установлена в сумме 60 000 руб., в том числе НДС, и выплачивается арендатором предварительно наличными деньгами или перечислением на расчетный счет арендатора не позднее пятого числа каждого месяца.
В соответствии с пунктом 3.3 договора услуги по электроэнергии, связи, отоплению, воде и канализации, услуги вневедомственной охраны, эксплуатационные и административные расходы, расходы по арендной плате за землю арендатор оплачивает отдельно на основании отдельных актов или договоров, заключаемых с соответствующими организациями самостоятельно или на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем.
Ответственность за нарушение сроков уплаты арендных платежей и коммунальных услуг в виде пеней в размере 0,3% от суммы задолженности, образовавшейся на дату платежа, за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 3.4 договора.
Соглашением от 17.04.2012 заключенный между сторонами договор аренды части нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 12.07.2011 N 1 расторгнут с 17.04.2012.
Плата за пользование арендуемым помещением произведена ответчиком частично на сумму 382 500 руб., о чем свидетельствуют приходно-кассовые ордера за период с июля 2011 года по май 2012 года.
Задолженность ответчика по оплате арендных платежей за период пользования спорным объектом составила 145 500 руб.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения ООО "Галактика" в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь предприниматель Захарова Л.Г., указывая на произведенные ей неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 140 869 руб., в том числе строительство шашлычной (затраты на материалы на сумму 44 000 руб.), оформление уличной площадки - строительство беседки (затраты на материалы на сумму 77 719 руб.), приобретение газового котла (водонагревателя) на сумму 18 000 руб., газового счетчика на сумму 1150 руб., обратилась в арбитражный суд со встречным исковым требованием на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование заявленных требований предприниматель представил товарные чеки на приобретение материала.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателю Захаровой Л.Г., взыскав с последней в пользу ООО "Галактика" задолженность по оплате за аренду помещения в сумме 145 500 руб., неустойку за период с 06.04.2012 по 30.07.2012 в сумме 15 000 руб.
Суд исходил из отсутствия доказательств своевременного и полного внесения арендной платы за пользование имуществом, проведения капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью, согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендованного имущества.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Оценив условия договора аренды от 12.07.2011 N 1, учитывая, что сторонами были согласованы все его существенные условия, суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Порядок уплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 3 договора.
Факт пользования объектом аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательства уплаты истцу арендных платежей за период пользования спорным объектом в полном объеме.
Исходя из изложенного и учитывая подтверждение истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей материалами дела, обоснованность размера заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу о законности требования истца о взыскании с ответчика долга в сумме 145 500 руб.
В связи с просрочкой погашения задолженности истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за просрочку платежа за период с 06.04.2012 по 30.07.2012 в размере 56 197 руб. 50 коп.
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суду предоставлено право уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Пунктом 3.4 договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков уплаты арендных платежей и коммунальных услуг в виде пеней в размере 0,3% от суммы задолженности, образовавшейся на дату платежа, за каждый день просрочки.
С учетом указанных норм права, пункта 3.4 договора, а также несоразмерности размера ответственности, установленной условиями договора, последствиям нарушения обязательства в соотношении с размером ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, суд первой инстанции уменьшил заявленную истцом к взысканию сумму пеней до 15 000 руб.
Размер начисленных арендных платежей и пеней ответчиком документально не опровергнут.
Встречное требование предпринимателя Захаровой Л.Г. к обществу о взыскании 140 869 руб. расходов на производство за свой счет неотделимых улучшений арендованного имущества правомерно отклонено судом первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.
Пунктом 2.2.5 договора аренды предусмотрена обязанность ответчика не проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.
В силу пункта 2.2.6 договора ответчик обязался своевременно производить за свой счет текущий и косметический ремонт арендуемого здания, а также капитальный ремонт здания.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежат (пункт 3.7 договора).
В пункте 6.2 договора стороны установили, что реконструкцию, перепланировку арендуемого нежилого помещения арендатор производит за свой счет и по согласованию с арендодателем с внесением изменений в технический паспорт.
Таким образом, по условиям договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
Из материалов дела, в том числе акта приема-передачи помещения от 12.07.2011, видно, что переданное в аренду помещение находилось в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию согласно целям, указанным в договоре аренды от 12.07.2011 N 1.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности и оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предпринимателем Захаровой Л.Г. не представлено доказательств согласования с арендодателем проведение, объем и стоимость неотделимых улучшений в рамках договорных отношений или наличия неотложной необходимости в их проведении.
Кроме того, как правомерно отмечено судом, ответчиком не подтверждены фактические расходы по устранению недостатков арендуемого помещения на сумму 140 869 руб. Представленные ответчиком товарные чеки на приобретение материалов не подтверждают расходы по ремонту спорного помещения, использование указанных материалов при проведении строительных работ.
Доказательств достижения соглашения по правилам пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении изменений в договор аренды в части зачета указанных расходов в счет арендной платы ответчиком не представлено.
Ссылка заявителя жалобы на приобретение ею газового котла (водонагревателя) на сумму 18 000 руб. и газового счетчика на сумму 1150 руб. не свидетельствует об установке этого оборудования в спорном помещении. Более того, возмещение стоимости оборудования возможно в случае наличия доказательств утраты этого имущества.
При таких обстоятельствах доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению по вышеизложенным основаниям.
В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.09.2012 по делу N А79-7207/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)