Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "12" февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" февраля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет": Поздняковой С.А., руководителя, Безродного Д.А., представителя по доверенности от 09.09.2012,
от общества с ограниченной ответственностью "Малтат": Степановой В.С., представителя по доверенности N 3/М от 26.03.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 23 ноября 2012 года по делу N А33-13833/2012, принятое судьей Ермаковой И.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Малтат" (ИНН 2460011855, ОГРН 1022401784613, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" (ИНН 2464214704, ОГРН 1092468005112, г. Красноярск) о взыскании 9 979 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате и 904 руб. 57 коп. процентов (с учетом уточнения).
Общество с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" 27.09.2012 заявило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Малтат" с требованиями о признании дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным, о признании соглашения от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным; о взыскании 18 573 руб. 59 коп. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 ноября 2012 года иск общества с ограниченной ответственностью "Малтат" удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал следующее:
- - является неверным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик стал инициатором расторжения договора. Это истец повышал арендную плату, что и явилось причиной расторжения договора;
- - истцом не соблюден претензионный порядок, что влечет оставление иска без рассмотрения;
- - взыскание процентов не имеет оснований, так как задолженность отсутствует;
- - счет-фактура истцом не направлялась;
- - в помещении ответчик не находился с 26.04.2011;
- - изменение арендной платы не может производиться чаще одного раза в год; противоречащие этому соглашения ничтожны;
- - судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о предоставлении письменных пояснений истцом по вопросу участия представителя ООО "Эко" в передаче помещения в аренду;
- - суд не указал мотивы такого распределения госпошлины по искам.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что решение является законным и обоснованным, просит оставить его без изменения. Доводы апелляционной жалобы отклонил.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 07/09 от 02.03.2009 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилое помещение офисного назначения общей площадью 20,6 кв. м (каб. N 4-07), находящиеся в административно-производственном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Маерчака, 31 "А", согласно план-схеме, являющейся неотъемлемой частью договора (Приложением 1).
К договору прилагается подписанная сторонами план-схема арендуемого объекта.
Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.01.2008 серия 24ЕЗ N 711402-741416.
Согласно пункту 1.2 договора арендатору может быть предоставлен доступ в Интернет и право пользования телефонными номерами, перечень которых указывается в Приложении N 3 к договору.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей.
Пунктом 3.1.1 договора установлено, что арендатор ежемесячно уплачивает постоянную часть арендной платы, которая рассчитывается, исходя из площади помещений, предоставленных арендатору, и стоимости 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м составляет 655 руб. в месяц, в том числе НДС 18% (пункт 3.1.1 договора).
Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что в постоянную часть арендной платы включены следующие услуги, оказываемые арендатору без дополнительной оплаты: коммунальные услуги (водоснабжение, канализация, электроснабжение, санитарная обработка и дератизация), охрана здания, организация системы контроля доступа в здание, уборка и содержание мест общего пользования в здании, системы отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке, система видеонаблюдения в офисном блоке, вывоз мусора и бытовых отходов, уборка и благоустройство прилегающей территории к зданию, обеспеченность парковочными местами на прилегающей территории, уборка офисных помещений 1 раз в рабочий день. Перечисленные услуги могут оказываться силами арендодателя либо с привлечением третьих лиц.
На основании статьи 3.1.3 договора арендатор уплачивает переменную часть арендной платы, которая эквивалентна стоимости объема следующих услуг (в том числе НДС 18%), в соответствии с приложением N 2 к договору:
А) услуг связи: услуги телематических служб согласно телефонным номерам, предоставленным в пользование арендатору; аренды канала по цифровому потоку Е1; услуг по предоставлению в пользование внутренних и внешних телефонных номеров. Перечень абонентских номеров внешней городской и внутренней локальной сети, предоставляемых в пользование арендатору, и стоимость услуг указывается в Приложении N 1 к договору; прочие услуги.
Б) Интернет согласно фактическому потреблению. Расчет переменной части арендной платы производится ежемесячно.
Согласно пункту 3.2 договора постоянная часть арендной платы выплачивается промежуточным платежом до 10 числа текущего месяца. Окончательный расчет за отчетный месяц Арендатор осуществляет до 15 числа месяца, следующего за отчетным.
В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных договором, арендатор обязуется уплатить неустойку в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Неустойка выплачивается по предъявлению письменного требования об ее уплате арендодателем. В случае предъявления арендодателем письменного требования об уплате неустойки арендатор обязуется произвести ее оплату в течение 5 (пяти) календарных дней с момента соответствующего письменного требования.
Пунктом 6.1 договора установлен претензионный порядок урегулирования спора. Срок рассмотрения претензии - 15 календарных дней с момента получения претензии.
В пункте 7.1 договора установлен срок его действия: с момента подписания договора до 31.01.2010. Если в течение 10 календарных дней до окончания срока действия договора, ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях.
Согласно пункту 7.4 договора любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или в части, письменно известив об этом другую сторону за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
По акту приема-передачи от 02.03.2009 арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 01.02.2010 к договору аренды, арендуемая ответчиком площадь увеличилась на 27,5 кв. м (номер кабинета 3-18).
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2010 постоянная часть арендной платы составляет 675 руб. за 1 кв. м с 01.04.2010.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2010 постоянная часть арендной платы составляет 700 руб. за 1 кв. м с 01.06.2010.
В соответствии с дополнительным соглашением от 05.08.2010 арендная плата составляет 725 руб. за 1 кв. м в месяц с 16.08.2010, с 16.09.2010 арендная плата составляет 750 руб. за 1 кв. м в месяц.
Ответчик направил истцу письмо (вх. N 21/04 15.04.2011) с предложением о расторжении договора аренды N 07/09 от 02.03.2009 с 01.05.2011.
В ответ на указанное предложение истец пояснил ответчику в письме от 11.07.2011 о том, что в силу п. 7.4 договора датой расторжения договора аренды будет являться 15.05.2011, до 15.05.2011 будет начисляться арендная плата.
Истец 12.07.2012 направил ответчику претензию от 11.07.2011 с просьбой погасить задолженность по оплате постоянной части арендной платы в сумме 9 979,84 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 904,57 руб. Претензия получена ответчиком 16.07.2012, что подтверждается уведомлением о вручении N 63976.
20.08.2012 ответчиком направлена в адрес истца телеграмма с просьбой соблюсти претензионный порядок.
Претензией направленной ответчику 21.08.2011 истец вновь потребовал оплатить долг в сумме 9 979,84 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 904,57 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 9 979 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2011 по 15.05.2011 и 904 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.06.2011 по 01.08.2012.
Общество с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" предъявило встречное исковое заявление, в котором просит признать дополнительное соглашение N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным, признать соглашение от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным; взыскать 18 573 руб. 59 коп. неосновательного обогащения.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Судом первой инстанции правомерно квалифицирован заключенный между сторонами договор N 07/09 от 02.03.2009 как договор аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что площадь арендуемого помещения, переданного ответчику, с 01.02.2010 составляла 27,5 кв. м (л.д. 16 том 1).
Доводы ответчика о передаче помещения неуполномоченным лицом подлежат отклонению, как не имеющие правового значения. Материалами дела (дополнительным соглашением от 01.02.2010, имеющим силу акта приема-передачи) подтверждается факт принятия помещения, принадлежащего истцу, полномочным представителем ответчика - руководителем.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истец начисляет ответчику задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 1 по 15 мая 2011 года из расчета 750 рублей за квадратный метр в месяц: 750 * 15/31* 27,5.
Согласование стоимости 750 рублей за квадратный метр в месяц подтверждается дополнительным соглашением от 05.08.2010 (л.д. 17 том 1).
Доводы ответчика о необоснованном начислении арендной платы за указанный период со ссылкой неиспользование помещения отклоняются, как противоречащие статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность вносить арендную плату в период действия договора аренды. Согласно пункту 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Ссылка на расторжение договора с 01.05.2011 является необоснованной.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 7.4 договора любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или в части, письменно известив об этом другую сторону за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
Поскольку о расторжении договора ответчик обратился 15.04.2011 (л.д. 80 том 1), договор прекратил свое действие по истечении 30 календарных дней с указанной даты. Помимо прочего письмо N 584 от 15.04.2011 опровергает довод ответчика о том, что ответчик не являлся инициатором расторжения договора аренды.
Довод о том, что причиной расторжения договора являлось повышение арендной платы, не имеет правовых оснований, поскольку в данном случае истец не мог понудить ответчика заключить дополнительное соглашение на невыгодных для ответчика условиях, при этом ответчик сохранял свое право пользоваться помещением в течение срока действия договора на прежних условиях с учетом положений пункта 7.1. договора и требований части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доказательства оплаты арендной платы в заявленной сумме и за указанный период ответчиком в материалы дела не представлены, исковое требование о взыскании 9 979 руб. 84 коп. правомерно удовлетворено судом.
Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 904 руб. 57 коп. за период с 16.06.2011 по 01.08.2012, по ставке рефинансирования Центробанка Российской Федерации, составляющей 8% годовых.
Порядок и период исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами, осуществленный истцом, судом проверен.
Расчет процентов соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В связи с нарушением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным, правомерно удовлетворено судом.
Довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора опровергается представленными в материалы дела претензиями от 11.07.2012 (л.д. 18, 20 том 1), претензией, направленной ответчику 21.08.2011 (л.д. 85 том 1). Факт получения второй претензии ответчиком не оспорен (л.д. 89 том 1), подтвержден в заседании апелляционной инстанции. С учетом изложенного иные доводы правового значения не имеют. Не основан на нормах прав и довод о необходимости личного вручения претензии руководителю ответчика.
Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска о признании дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным, о признании соглашения от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным по мотивам несоответствии части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Действительно, в соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 1.3. дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды от 05.08.2010 (л.д. 17 том 1), пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.04.2010 (л.д. 73 том 1), в которых стороны изменили размер арендной платы, предусмотрено, что оно является неотъемлемой частью договора аренды.
Таким образом, стороны предусмотрели изменение арендной платы договором.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Пунктом 7.5 договора аренды N 07/09 от 02.03.2009 установлено, что все изменения и дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
Дополнительные соглашения были подписаны сторонами без каких-либо замечаний, обоюдная воля сторон была направлена на изменение условий договора аренды N 07/09 от 02.03.2009 в части установления механизма исчисления арендной платы, что не противоречит ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что помимо буквального толкования нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ, также и системное толкование нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ во взаимосвязи с положениями ст. ст. 1, 10, 166, 179, 421, 445 ГК РФ свидетельствует о том, что установленный нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы и, соответственно, право чаще одного раза в год передавать преддоговорной спор на рассмотрение суда.
Ссылка пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" правомерно отклонена, так как в данном пункте не содержится указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения, относится к случаям, когда изменение соответствующего условия происходит в результате реализации одной из сторон договора аренды права при наступлении определенных в нем условий (не чаще одного раза в год) направить другой стороне оферту (проект договора об изменении ставки арендной платы) и передать возникающие при его заключении разногласия на рассмотрение суда.
Таким образом, вывод суда о том, что условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон, является правильным.
Судом первой инстанции при этом правомерно на основании статей 181, 195, 197, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации отклонено заявление истца по основному иску о применении срока исковой давности по иску ответчика (истца по встречному иску), поскольку встречный иск заявлен на основании нарушения требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании недействительной ничтожной сделки, в связи с чем подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который не истек на момент обращения с иском.
Поскольку в удовлетворении требования истца по встречному иску о признании недействительными дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09 и соглашения от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09 отказано, в удовлетворении требования о взыскании 18 573 руб. 59 коп. неосновательного обогащения рассчитанного ответчиком исходя из недействительности положений дополнительных соглашений, отказано правомерно.
Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску распределены судом согласно правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, с общества с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" в доход федерального бюджета 8000 руб. государственной пошлины, исходя из того, что данным лицом заявлено несколько требований, общая сумма государственной пошлины по которым составляет 10 000 рублей (пункты 1, 2 части 1 статьи 333.16 Налогового кодекса Российской Федерации), однако уплачено фактически было лишь 2000 рублей (л.д. 109 том 1).
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ООО "Юридический кабинет".
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от "23" ноября 2012 года по делу N А33-13833/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
Т.С.ГУРОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2013 ПО ДЕЛУ N А33-13833/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. по делу N А33-13833/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "12" февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" февраля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет": Поздняковой С.А., руководителя, Безродного Д.А., представителя по доверенности от 09.09.2012,
от общества с ограниченной ответственностью "Малтат": Степановой В.С., представителя по доверенности N 3/М от 26.03.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 23 ноября 2012 года по делу N А33-13833/2012, принятое судьей Ермаковой И.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Малтат" (ИНН 2460011855, ОГРН 1022401784613, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" (ИНН 2464214704, ОГРН 1092468005112, г. Красноярск) о взыскании 9 979 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате и 904 руб. 57 коп. процентов (с учетом уточнения).
Общество с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" 27.09.2012 заявило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Малтат" с требованиями о признании дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным, о признании соглашения от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным; о взыскании 18 573 руб. 59 коп. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 ноября 2012 года иск общества с ограниченной ответственностью "Малтат" удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал следующее:
- - является неверным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик стал инициатором расторжения договора. Это истец повышал арендную плату, что и явилось причиной расторжения договора;
- - истцом не соблюден претензионный порядок, что влечет оставление иска без рассмотрения;
- - взыскание процентов не имеет оснований, так как задолженность отсутствует;
- - счет-фактура истцом не направлялась;
- - в помещении ответчик не находился с 26.04.2011;
- - изменение арендной платы не может производиться чаще одного раза в год; противоречащие этому соглашения ничтожны;
- - судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о предоставлении письменных пояснений истцом по вопросу участия представителя ООО "Эко" в передаче помещения в аренду;
- - суд не указал мотивы такого распределения госпошлины по искам.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что решение является законным и обоснованным, просит оставить его без изменения. Доводы апелляционной жалобы отклонил.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 07/09 от 02.03.2009 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилое помещение офисного назначения общей площадью 20,6 кв. м (каб. N 4-07), находящиеся в административно-производственном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Маерчака, 31 "А", согласно план-схеме, являющейся неотъемлемой частью договора (Приложением 1).
К договору прилагается подписанная сторонами план-схема арендуемого объекта.
Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.01.2008 серия 24ЕЗ N 711402-741416.
Согласно пункту 1.2 договора арендатору может быть предоставлен доступ в Интернет и право пользования телефонными номерами, перечень которых указывается в Приложении N 3 к договору.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей.
Пунктом 3.1.1 договора установлено, что арендатор ежемесячно уплачивает постоянную часть арендной платы, которая рассчитывается, исходя из площади помещений, предоставленных арендатору, и стоимости 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м составляет 655 руб. в месяц, в том числе НДС 18% (пункт 3.1.1 договора).
Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что в постоянную часть арендной платы включены следующие услуги, оказываемые арендатору без дополнительной оплаты: коммунальные услуги (водоснабжение, канализация, электроснабжение, санитарная обработка и дератизация), охрана здания, организация системы контроля доступа в здание, уборка и содержание мест общего пользования в здании, системы отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке, система видеонаблюдения в офисном блоке, вывоз мусора и бытовых отходов, уборка и благоустройство прилегающей территории к зданию, обеспеченность парковочными местами на прилегающей территории, уборка офисных помещений 1 раз в рабочий день. Перечисленные услуги могут оказываться силами арендодателя либо с привлечением третьих лиц.
На основании статьи 3.1.3 договора арендатор уплачивает переменную часть арендной платы, которая эквивалентна стоимости объема следующих услуг (в том числе НДС 18%), в соответствии с приложением N 2 к договору:
А) услуг связи: услуги телематических служб согласно телефонным номерам, предоставленным в пользование арендатору; аренды канала по цифровому потоку Е1; услуг по предоставлению в пользование внутренних и внешних телефонных номеров. Перечень абонентских номеров внешней городской и внутренней локальной сети, предоставляемых в пользование арендатору, и стоимость услуг указывается в Приложении N 1 к договору; прочие услуги.
Б) Интернет согласно фактическому потреблению. Расчет переменной части арендной платы производится ежемесячно.
Согласно пункту 3.2 договора постоянная часть арендной платы выплачивается промежуточным платежом до 10 числа текущего месяца. Окончательный расчет за отчетный месяц Арендатор осуществляет до 15 числа месяца, следующего за отчетным.
В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных договором, арендатор обязуется уплатить неустойку в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Неустойка выплачивается по предъявлению письменного требования об ее уплате арендодателем. В случае предъявления арендодателем письменного требования об уплате неустойки арендатор обязуется произвести ее оплату в течение 5 (пяти) календарных дней с момента соответствующего письменного требования.
Пунктом 6.1 договора установлен претензионный порядок урегулирования спора. Срок рассмотрения претензии - 15 календарных дней с момента получения претензии.
В пункте 7.1 договора установлен срок его действия: с момента подписания договора до 31.01.2010. Если в течение 10 календарных дней до окончания срока действия договора, ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях.
Согласно пункту 7.4 договора любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или в части, письменно известив об этом другую сторону за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
По акту приема-передачи от 02.03.2009 арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 01.02.2010 к договору аренды, арендуемая ответчиком площадь увеличилась на 27,5 кв. м (номер кабинета 3-18).
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2010 постоянная часть арендной платы составляет 675 руб. за 1 кв. м с 01.04.2010.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2010 постоянная часть арендной платы составляет 700 руб. за 1 кв. м с 01.06.2010.
В соответствии с дополнительным соглашением от 05.08.2010 арендная плата составляет 725 руб. за 1 кв. м в месяц с 16.08.2010, с 16.09.2010 арендная плата составляет 750 руб. за 1 кв. м в месяц.
Ответчик направил истцу письмо (вх. N 21/04 15.04.2011) с предложением о расторжении договора аренды N 07/09 от 02.03.2009 с 01.05.2011.
В ответ на указанное предложение истец пояснил ответчику в письме от 11.07.2011 о том, что в силу п. 7.4 договора датой расторжения договора аренды будет являться 15.05.2011, до 15.05.2011 будет начисляться арендная плата.
Истец 12.07.2012 направил ответчику претензию от 11.07.2011 с просьбой погасить задолженность по оплате постоянной части арендной платы в сумме 9 979,84 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 904,57 руб. Претензия получена ответчиком 16.07.2012, что подтверждается уведомлением о вручении N 63976.
20.08.2012 ответчиком направлена в адрес истца телеграмма с просьбой соблюсти претензионный порядок.
Претензией направленной ответчику 21.08.2011 истец вновь потребовал оплатить долг в сумме 9 979,84 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 904,57 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 9 979 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2011 по 15.05.2011 и 904 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.06.2011 по 01.08.2012.
Общество с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" предъявило встречное исковое заявление, в котором просит признать дополнительное соглашение N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным, признать соглашение от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным; взыскать 18 573 руб. 59 коп. неосновательного обогащения.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Судом первой инстанции правомерно квалифицирован заключенный между сторонами договор N 07/09 от 02.03.2009 как договор аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что площадь арендуемого помещения, переданного ответчику, с 01.02.2010 составляла 27,5 кв. м (л.д. 16 том 1).
Доводы ответчика о передаче помещения неуполномоченным лицом подлежат отклонению, как не имеющие правового значения. Материалами дела (дополнительным соглашением от 01.02.2010, имеющим силу акта приема-передачи) подтверждается факт принятия помещения, принадлежащего истцу, полномочным представителем ответчика - руководителем.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истец начисляет ответчику задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 1 по 15 мая 2011 года из расчета 750 рублей за квадратный метр в месяц: 750 * 15/31* 27,5.
Согласование стоимости 750 рублей за квадратный метр в месяц подтверждается дополнительным соглашением от 05.08.2010 (л.д. 17 том 1).
Доводы ответчика о необоснованном начислении арендной платы за указанный период со ссылкой неиспользование помещения отклоняются, как противоречащие статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность вносить арендную плату в период действия договора аренды. Согласно пункту 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Ссылка на расторжение договора с 01.05.2011 является необоснованной.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 7.4 договора любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или в части, письменно известив об этом другую сторону за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
Поскольку о расторжении договора ответчик обратился 15.04.2011 (л.д. 80 том 1), договор прекратил свое действие по истечении 30 календарных дней с указанной даты. Помимо прочего письмо N 584 от 15.04.2011 опровергает довод ответчика о том, что ответчик не являлся инициатором расторжения договора аренды.
Довод о том, что причиной расторжения договора являлось повышение арендной платы, не имеет правовых оснований, поскольку в данном случае истец не мог понудить ответчика заключить дополнительное соглашение на невыгодных для ответчика условиях, при этом ответчик сохранял свое право пользоваться помещением в течение срока действия договора на прежних условиях с учетом положений пункта 7.1. договора и требований части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доказательства оплаты арендной платы в заявленной сумме и за указанный период ответчиком в материалы дела не представлены, исковое требование о взыскании 9 979 руб. 84 коп. правомерно удовлетворено судом.
Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 904 руб. 57 коп. за период с 16.06.2011 по 01.08.2012, по ставке рефинансирования Центробанка Российской Федерации, составляющей 8% годовых.
Порядок и период исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами, осуществленный истцом, судом проверен.
Расчет процентов соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В связи с нарушением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным, правомерно удовлетворено судом.
Довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора опровергается представленными в материалы дела претензиями от 11.07.2012 (л.д. 18, 20 том 1), претензией, направленной ответчику 21.08.2011 (л.д. 85 том 1). Факт получения второй претензии ответчиком не оспорен (л.д. 89 том 1), подтвержден в заседании апелляционной инстанции. С учетом изложенного иные доводы правового значения не имеют. Не основан на нормах прав и довод о необходимости личного вручения претензии руководителю ответчика.
Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска о признании дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным, о признании соглашения от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Малтат" и обществом с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" недействительным по мотивам несоответствии части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Действительно, в соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 1.3. дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды от 05.08.2010 (л.д. 17 том 1), пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.04.2010 (л.д. 73 том 1), в которых стороны изменили размер арендной платы, предусмотрено, что оно является неотъемлемой частью договора аренды.
Таким образом, стороны предусмотрели изменение арендной платы договором.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Пунктом 7.5 договора аренды N 07/09 от 02.03.2009 установлено, что все изменения и дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
Дополнительные соглашения были подписаны сторонами без каких-либо замечаний, обоюдная воля сторон была направлена на изменение условий договора аренды N 07/09 от 02.03.2009 в части установления механизма исчисления арендной платы, что не противоречит ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что помимо буквального толкования нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ, также и системное толкование нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ во взаимосвязи с положениями ст. ст. 1, 10, 166, 179, 421, 445 ГК РФ свидетельствует о том, что установленный нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы и, соответственно, право чаще одного раза в год передавать преддоговорной спор на рассмотрение суда.
Ссылка пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" правомерно отклонена, так как в данном пункте не содержится указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения, относится к случаям, когда изменение соответствующего условия происходит в результате реализации одной из сторон договора аренды права при наступлении определенных в нем условий (не чаще одного раза в год) направить другой стороне оферту (проект договора об изменении ставки арендной платы) и передать возникающие при его заключении разногласия на рассмотрение суда.
Таким образом, вывод суда о том, что условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон, является правильным.
Судом первой инстанции при этом правомерно на основании статей 181, 195, 197, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации отклонено заявление истца по основному иску о применении срока исковой давности по иску ответчика (истца по встречному иску), поскольку встречный иск заявлен на основании нарушения требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании недействительной ничтожной сделки, в связи с чем подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который не истек на момент обращения с иском.
Поскольку в удовлетворении требования истца по встречному иску о признании недействительными дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 02.03.2009 N 07/09 и соглашения от 05.08.2010 об изменении условий договора аренды от 02.03.2009 N 07/09 отказано, в удовлетворении требования о взыскании 18 573 руб. 59 коп. неосновательного обогащения рассчитанного ответчиком исходя из недействительности положений дополнительных соглашений, отказано правомерно.
Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску распределены судом согласно правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, с общества с ограниченной ответственностью "Юридический кабинет" в доход федерального бюджета 8000 руб. государственной пошлины, исходя из того, что данным лицом заявлено несколько требований, общая сумма государственной пошлины по которым составляет 10 000 рублей (пункты 1, 2 части 1 статьи 333.16 Налогового кодекса Российской Федерации), однако уплачено фактически было лишь 2000 рублей (л.д. 109 том 1).
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ООО "Юридический кабинет".
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от "23" ноября 2012 года по делу N А33-13833/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
Т.С.ГУРОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)